Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом: особенности и основные принципы

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным  законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня (ст. 13).

     Удостоверение государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

       Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными (ст. 14).

Представление документов на государственную регистрацию  прав. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении  одной из сторон договора от государственной  регистрации прав переход права  собственности регистрируется на основании  решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (ст. 16).

Основания для государственной регистрации  прав. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

-

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной  власти в порядке, установленном  законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

-

иные  документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

      Основания для приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав на земельный участок  приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют  кадастровые сведения о координатах  характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением  следующих случаев:

- если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

- если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

- если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

- если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

- если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- иных установленных федеральным законом случаев.

При этом уведомление о приостановлении  государственной регистрации прав на такой земельный участок также  должно содержать рекомендации по устранению причин этого приостановления и  к указанному уведомлению должна быть приложена кадастровая выписка  о таком земельном участке, содержащая имеющиеся общедоступные кадастровые  сведения о нем. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов (ст. 19).

     Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав.

В государственной  регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

-

правообладатель не представил заявление и иные необходимые  документы на государственную регистрацию  ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие  которых необходимо для государственной  регистрации возникших после  введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его  ограничения (обременения) или совершенной  после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению  таких документов возложена на заявителя;

-

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом  для государственной регистрации  прав, в случаях, если обязанность  по представлению таких документов возложена на заявителя;

-

имеются противоречия между заявленными  правами и уже зарегистрированными  правами;

- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона (ст. 20).

Ответственность при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав (ст. 31).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

 

Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это  означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается  заключенным с момента его  подписания сторонами. Государственная  регистрация в соответствии со ст. 131 ГК РФ производится учреждениями юстиции  в Едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации  и отказ в регистрации устанавливаются  специальным законом.

21 июля 1997 г. Президентом РФ был  подписан принятый 17 июня 1997 г. Государственной  Думой и одобренный 3 июля 1997 г.  Советом Федерации Закон о  регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация прав  производится на всей территории  РФ по установленной упомянутым  Законом о регистрации системе  записей о правах на недвижимое  имущество в Едином государственном  реестре на недвижимое имущество  и сделок с ним. Государственная  регистрация является единственным  доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное  право на недвижимость может  быть обжаловано только в судебном  порядке.

Государственная регистрация носит  открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить  сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение  личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.

Устанавливая детальный порядок  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, данный Закон о  регистрации содержит исчерпывающий  перечень оснований для отказа в  регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому  лицу или государству совершением  указанных действий. Закон о регистрации  также включает в себя порядок  государственной регистрации отдельных  видов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

 

 

1. ГК РФ.

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 года 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним", в редакции от 17.07.2009 N 174-ФЗ

3. Федеральный закон от 15 апреля 1998 года 66-ФЗ "О садоводческих,  огороднических и дачных некоммерческих  объединениях граждан", в редакции  от 30.12.2008 N 309-ФЗ