Исследование рынка земли в целях ее оценки

возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;

с учетом затрат времени на пересмену персонала, текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году;

планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Задание 10. Чистый доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 дол.

Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство — 10 лет. Определите стоимость земельного участка.

Задание 11. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток.

Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый.

Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 дол. (30 000 дол. за один участок).

Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят (дол.):

прямые издержки на освоение — 35 000;

управление, охрана, контроль — 5000;

накладные расходы — 10 000;

прибыль подрядчика — 13 000;

издержки по продаже — 4000;

текущие расходы (налоги, страхование) — 5000;

прибыль застройщика — 18 000.

Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 2%.

Задание 12. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 30 га при строительстве трех коттеджей на 1 га.

Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 10 ООО ден. ед.

Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени и составят 150 ООО ден. ед.

Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каждого соответствующего года.

Административные расходы и накладные расходы равны 25% от общей цены продажи.

Плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% валового дохода.

Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером '/₃ га. С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в 10%.

Задание 13. Оцените массив земли общей площадью 50 соток, который застройщик планирует разделить на пять участков по 10 соток каждый. Цена продажи участка 3000 дол.

Застройщик будет продавать один участок в конце каждого года. Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 10%. Издержки относятся пропорционально к концу каждого года и составляют:

проектирование, расчистка, инженерная подготовка — 4900 дол.; управление и охрана — 500 дол.;

накладные расходы и прибыль подрядчика — 800 дол.; маркетинг — 300 дол.;

текущие расходы (налоги, страхование) — 500 дол.; прибыль предпринимателя — 1000 дол.

 

3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

 

3.1 МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

 

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка [23. С. 177—178].

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

 

с_р=ц,±к_;,

 

где С_р — рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Ц,- — цена продажи 1-го сравнимого земельного участка; К,- — величина корректировок цены продажи t'-го сравнимого земельного участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1. выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;
2. проверка информации о сделках с земельными участками;
3. сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;
4. анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

• целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;
• передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;
• местоположение (например, в Московской области — удаленность от МКАД и престижность направления);
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

• инвестиционную мотивацию;
• платежеспособность;
• источники и формы финансирования;
• вкусы и предпочтения покупателей и др.;
• социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

1. незастроенные земельные участки;
2. земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;
3. земли под домами индивидуальной жилой застройки;
4. придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;
5. земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок,

земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;

6. участки под объектами промышленности и складскими помещениями;
7. сельскохозяйственные угодья.

Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть разделены на 5-этажные (кирпичные, панельные, блочные), 7—9-этажные, 12-этажные дома.

Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые заносится вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность.

Источниками данных о сделках с земельными участками могут быть:

• регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками. Например, при кадастровой оценке земель поселений данный источник является основным при сборе информации о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками;
• периодическая печать. Публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены предложения, которые выше фактических цен сделок. В методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков записано, что при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения [21. С. 3].

Рекомендуется вносить в цены предложения корректировку на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных;

• цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений;
• нормативная цена земли, которая используется при вынужденной продаже земельных участков, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения;
• риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на следующие показатели:

а) типичный срок экспозиции — это время, в течение которого объект недвижимости в среднем должен находиться на рынке, чтобы быть проданным;

б) независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависимость, то цена продажи будет нетипичной. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, к продаже имущества умерших лиц;

в) инвестиционная мотивация, в первую очередь при оценке застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки — одинаковое назначение. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи меняют свое назначение. Например, земельный участок со спортивным сооружением после продажи используется как крытая автостоянка, т.е. после продажи переходит в другой сегмент рынка.

Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования и разрешенное использование. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Корректировки делаются с учетом того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.