Источники земельного права

 

В силу п.1 ст.551 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации, причем в  соответствии с п.3 ст.433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с моменты его регистрации.

 

Законодательством РФ никаких  ограничений по отношению включения  в договор продажи недвижимости двух и более объектов недвижимости не установлено. Необходимо лишь указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), а также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).

 

Задача 3.

Производственная компания приобрела на территории Московской области в собственность здание производственного назначения для размещения коробочного производства. Впоследствии та же производственная компания приобрела в собственность земельный участок площадью 1,5 га, на котором было расположено указанное здание.

Через некоторое время  нашелся покупатель, который предложил  компании выкупить земельный участок за цену, в несколько раз превышающую его рыночную стоимость, и впоследствии, после оформления сделки, передать компании небольшую часть земельного участка в аренду за символическую плату.

Документы, поданные в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области для регистрации  перехода права, правовую экспертизу не прошли. В заключении юрист регистрирующего  органа пояснил, что земельный участок  без здания, расположенного на нем, продан быть не может.

Правомерен ли отказ в регистрации сделки по указанному основанию?

Что бы вы посоветовали предпринять заинтересованным сторонам?

 

В соответствии с п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ ЗК РФ и иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Также данный принцип получает развитие в ч.4 ст.35 ЗК РФ, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а также согласно которой  не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, отказ в  регистрации сделки управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии правомерен на основании ч.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, а именно документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

 

Тема № 5: Управление в сфере использования и охраны земель.

Задача 2.

В 1993 г. на землях двух районов  Сочи был организован государственный  природный заказник биологического профиля. В 2003 г. Правительство РФ приняло постановление об изъятии земельных участков общей площадью более 30 тыс. га у государственной учреждения «Сочинский национальный парк» и о предоставлении их заказнику в постоянное (бессрочное) пользование, а также о предоставлении заказнику земельного участка из состава земель лесного фонда в Лооском опытном лесхозе.

В целях предотвращения возможной  приватизации земель национального  парка общественная экологическая  организация обратилась в суд  с заявлением о признании постановления недействующим, ссылаясь на противоречие его положении земельному законодательству.

Каковы полномочия Правительства РФ в сфере управления землями особо охраняемых природных территорий?

Изменяется ли целевое назначение земель национального  парка и существует ли законодательный  запрет на подобную передачу земель?

Допустимо ли включение  земель лесного фонда в территорию заказника?

    Возможно  ли таким способом приватизировать  земли национального парка и  лесного фонда?

 

 

К полномочиям  Правительства РФ в сфере управления землями особо охраняемых территорий относится:

• ч.3 ст.94 ЗК Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов.
• ч.5 ст.94 ЗК Правительство РФ, соответствующие органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды земель особо охраняемых территорий (земли, на которых находятся охраняемые береговые линии, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники, и другие).
• ч.5 чт.97 ЗК Порядок природопользования на территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов. устанавливается федеральными законами, их границы определяются Правительством РФ.
• ч.2 ст.2 ФЗ от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых территориях» Правительство РФ может устанавливать иные категории особо охраняемых природных территорий (территории, на которых находятся памятники садово-паркового искусства, охраняемые береговые линии, охраняемые речные системы, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники и другие), помимо государственных природных заповедников; государственных природных заказников; памятников природы; дендрологических парков и ботанических садов; лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
• ч.7 ст.2 ФЗ № 33 Особо охраняемые природные территории федерального значения определяются Правительством РФ.
• ч.1 ст.3 ФЗ № 33 Государственное управление и государственный контроль в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий федерального значения осуществляются Правительством РФ и федеральными органами исполнительной власти в области охраны окружающей среды.
• ст.4 ФЗ № 33 Порядок ведения государственного кадастра особо охраняемых природных территорий устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. По вопросу, касающемуся порядка ведения государственного кадастра особо охраняемых природных территорий принято Постановление Правительства РФ от 19.10.1996 N 1249.

 

Верховный суд РФ в своем решении  от 22 января 2004 года № ГКПИ03-1225 указал, что положение Постановления Правительства РФ об изъятии земель Сочинского национального парка и предоставлении их в бессрочное пользование Сочинскому общереспубликанскому государственному природному заказнику не соответствует Земельному кодексу РФ.

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ изъятие земель, занимаемых национальными парками, допускается лишь в случаях, предусмотренных законом. Законных же оснований для изъятия указанных выше земель у Правительства РФ в данном случае не имелось.

Передача земель национального  парка Сочинскому природному заказнику, по их мнению, фактически изменит целевое их назначение, приведет к снижению уровня их охраны и деградации ценных и уникальных экосистем, что в соответствии с природоохранным законодательством РФ является недопустимым.

Сравнительный анализ норм Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" (ст. 15 и ст. 24) свидетельствует о том, что режимы особой охраны территорий национальных парков и территорий государственных природных заказников существенно отличаются друг от друга. На территориях национальных парков непосредственно законом предусмотрены охранные меры окружающей среды и, в частности, на них запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и которая противоречит целям и задачам национального парка. В отличие от особого режима охраны территорий национальных парков на территориях природных заказников режим особой охраны определяется не нормами закона, а положениями о них, утверждаемыми специально уполномоченным на то государственным органом РФ в области охраны окружающей природной среды. На территории заказников закон уже не исключает определенных видов деятельности, если они не противоречат целям их создания или не причиняют вред природным комплексам. Кроме того, в силу ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, занятые государственными национальными парками изъяты из оборота, а земельные участки, занятые государственными природными заказниками, лишь ограничены в обороте. Земли государственных национальных парков не подлежат приватизации, а приватизация земель природных заказников законом не исключена (ст. 95 Земельного кодекса). Из приведенных выше норм федеральных законов следует, что уровень особой охраны изымаемых земельных участков у Сочинского национального парка в связи с их передачей в бессрочное пользование Сочинскому природному заказнику, территория которого используется в качестве охотничьих угодий, значительно снижается, что не исключает нанесения ущерба природным комплексам и объектам растительного и животного мира названного парка и его природной среде в целом.

Согласно п. 4 ст. 58 Федерального закона "Об охране окружающей среды" изъятие  земель природно-заповедного фонда, к которому относятся земли национальных парков и природных заказников, запрещается, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Из содержания п. 3 ст. 95 Земельного кодекса РФ следует, что в пределах земель особо охраняемых природных территорий изъятие земельных участков или иное прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.

 

п. 1 ч.1 ст.11 ФЗ

от 21.12.2004 N 172-ФЗ  "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую": Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае организации особо охраняемых природных территорий.

Задача 3.

ООО «Загородный клуб «Раздолье» обратилось с заявлением в Администрацию  Пушкинского муниципального района Московской области с заявлением о приобретении земельного участка  в собственность, указав, что земельный  участок в 2003 г. был предоставлен обществу на праве аренды сроком на 49 лет, общество является собственником двух объектов, незавершенных строительством, расположенных на земельном участке.

Администрация Пушкинского  муниципального района Московской области  ответ в адрес заявителя не направила, в связи с чем общество обратилось в Арбитражный суд  Московской области с иском о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании представитель  ответчика просил в иске отказать, поскольку договор аренды земельного участка не расторгнут и продолжает действовать, земельный участок  предоставлен обществу под размещение гольф-клуба, строительство которого не завершено. Кроме того, по мнению представителя ответчика, факт заключении договора аренды земельного участка  Министерством имущественных отношений  Московской области свидетельствует о  том, что право государственный собственности на спорный земельный участок разграничено, следовательно, Администрация Пушкинского муниципального района не имеет полномочий по распоряжению им.

Какие органы наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной, муниципальной собственности, право  собственности на которые разграничено?

В каком порядке  собственник объекта недвижимости может реализовать свое право  приобретения земельного участка, на котором  расположен объект недвижимости, в собственность?

Являются ли доводы представителя ответчика основанием для отказа в удовлетворении исковых требований общества?

 

• ч.2 ст.9 ЗК. Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности РФ (федеральной собственностью).
• ч.2 ст.10 ЗК. Субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.
• ч.2 ст.11 ЗК. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

 

Статья 36 ЗК. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся  в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Если иное не установлено  федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

1.1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость.

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся  на неделимом земельном участке,  принадлежит нескольким лицам  на праве собственности, эти  лица имеют право на приобретение  данного земельного участка в  общую долевую собственность  или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся  на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним  лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.