Купля продажа земельного участка

 - согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- Документы, представляемые  только продавцом:

 - документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);

 - согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.

Сделка с земельным  участком, зарегистрированная должным  образом - это акт государства  подтверждения и признания права  на земельный участок тем или  иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

Таким образом, сделки с  земельными участками проводятся на основании зарегистрированного  должным образом договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного  объекта недвижимости.

 

3.2 Описание  земельного участка и определение его стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж

 

Земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Кадастровый номер земельного участка 63:07:02-02-008:0007.

Фронтальная граница  земельного участка расположена на расстоянии

примерно 30 м от обочины шоссе. На противоположной стороне шоссе

расположен лесной массив и, примерно, в 1 км река Сок.

Ближайшая остановка  общественного автотранспорта находится  в 0,5 км.

Участок расположен на землях населенного пункта Красный Яр. Согласно договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 декабря 1999 года, удостоверенного нотариусом Красноярского нотариального округа Самарской области Фирсовой Е.К., по реестру № 1780

земельный участок предоставлен в собственность Смирнову В.С. для индивидуального жилищного строительства. Арендой и ипотекой не обременен.

Участок обременен сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008. Субъект прав собственности на оцениваемый земельный участок имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008.

Использование земельного участка не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

На участке расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.

Описание жилого дома

Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное крпичное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.

В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями: Этажность - 1 этаж, мансарда, подвал, веранда. Общая площадь – 81,3 кв.м Жилая площадь – 50,8 кв.м. Площадь с учетом веранды 112,5

Определение стоимости  земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

Данный метод основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы процедуры  оценки по данному методу включают:

1. Исследование рынка недвижимости с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор сопоставимых  объектов, по которым заключены договоры купли-продажи.

3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в цены сопоставимых объектов.

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов. [26]

В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 4 совершенных сделки, которые позволяют достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости

 

№ п/п	Характеристики объектов	Объекты недвижимости
		Оцениваемый объект	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
1	Дата сделки*	-	2	7	3	4
2	Местоположение	Красный Яр	Красный Яр	Красный Яр	Ново-семейкино	Ново-семейкино
3	Год постройки жилого дома	1994	1995	1995	1986	1987
4	Площадь земельного участка, 100 кв.м.	12	12	9	6	5
5	Общая площадь жилого дома, кв.м.	81,3	55	63	100	81,3
6	Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
7	Инженерное обеспечение**	1-4	1-5	1-4	1-5	1-4
8	Качество постройки	Ниже среднего	Ниже среднего	Среднее	Среднее	Среднее
9	Рыночная цена продажи  объекта, тыс.р	-	2500	3000	2890	2750
10	Рыночная цена продажи  объекта в расчете на 1 кв.м. общей  площади жилого дома, тыс.р	-	45,45	47,62	28,9	33,83
Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости в тысячах  рублей
1	Дата продажи	-	0	- 0,952 (2%)	0	- 0,338 (1%)
2	Местоположение	-	0	0	+ 1,445 (5%)	+ 1,692 (5%)
3	Год постройки	-	0	0	+ 4,624 (16%)	+ 5, 413 (16%)
4	Площадь земельного участка	-	0	+ 450	+ 1200	+ 1300
5	Инженерное оборудование	-	-5	0	-5	0
6	Качество постройки	-	0	-9,524 (20%)	-5,78 (20%)	-6,766 (20%)
Скорректированная цена в тысячах рублей
1	Объекта в целом	-	2495	3440	4085	4050
2	В расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома	-	45,364	54,6	40,85	49,82

 * Указано количество полных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделки купли-продажи сопоставимых объектов.

* Указано наличие коммуникаций под следующими шифрами: 1-электричество, 2 - водопровод (холодная и горячая вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.

 

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи.

Сравниваемые сделки были совершены в течение последних двух

месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

2. Местоположение.

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

3. Год постройки.

Поправка, учитывающая  возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с тем, что  стоимость земельного участка в  общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного  участка.

В поселении Красный  Яр земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.

5. Общая площадь жилого  дома.

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение.

Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость

объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.

7. Качество постройки.

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ результатов, полученных методом прямого сравнительного

анализа продаж.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на

1 кв. метр общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей

площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

 

 

Заключение

 

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной  собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось  значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы  можно сделать следующие выводы:

- Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность  совершения сделок с земельными  участками появилась в связи  с разгосударствлением собственности  на землю, введением аренды  земли и признанием права частной  собственности на землю.

- Нормативно-правовые  акты, регулирующие сделки с земельными  участками: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Анализ предложения  земельных участков в Самарской  области дал следующие результаты:

- самый большой перепад  цен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей за сотку за месяц;

- значительный перепад  цен произошел в Безенчукском  районе, там в декабре и январе  произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел опять спад цен практически на уровень ноября;

- заметен рост цен  в апреле в Приволжском районе, практически на 35 тысяч рублей за сотку;

- произошел рост цен  в Хворостянском районе в апреле  порядка 30 тысяч рублей за сотку;

- в остальных районах цены практически стабильны.

Из третьей  главы можно сделать вывод, что  для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо наличие следующих документов:

- правоустанавливающий документ на землю (например, свидетельство о праве собственности на землю);

- кадастровый  паспорт земельного участка;

- кадастровый  план земельного участка;

- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;

- справку из налоговой  инспекции об отсутствии задолженностей  по земельному налогу;

- выписку из Единого  государственного реестра прав  об отсутствии ограничений и  обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной регистрации  договора о купле-продаже земельного участка.

Рассматривался земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Оценка этого земельного участка проводилась методом  прямого сопоставления продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.