Купля-продажа земельного участка

Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства  и другие документы, выданные гражданам  или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации  прав (до 31.01.98 года), действительны.

Право на участок, приобретенный до 31.01.98 года, могут  подтверждать следующие документы.

- Свидетельство  о праве на земельные доли, а при отсутствии документов  — выписка из решений органов  местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

- Свидетельство  о праве собственности на землю,  выданное до 31.01.98 года, голубого  или розового цвета. Если решение  о предоставлении участка принято  после 29.10.93 года, оно должно быть  зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

- Договоры об  отчуждении участков, решения судов,  свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.

После того как  на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.

Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:

- нотариально  заверенную копию свидетельства  на землю, два экземпляра (при  наличии);

- нотариально  заверенную копию постановления,  договора купли-продажи или дарения;

- выкопировку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества (он же и выдает документ);

- технический  паспорт БТИ, если на участке  есть зарегистрированное строение;

- акт согласования  границ со смежными землепользователями, заверенный печатью и подписью председателя садового товарищества либо администрацией сельского округа. [40]

Бланк акта согласования границ можно взять в любой  фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями по земельному участку.

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое  дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала  пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

Стоит отметить, что сделки с земельными участками  можно совершать в простой  письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.

После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

- выписку из  Единого государственного реестра  прав об отсутствии ограничений  и обременений (в случае нотариального  удостоверения сделки). Ее надо  заказать в УФРС по тому  району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.

Наконец, после  подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.

Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном  земельном кадастре», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов). [6]

Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

- Должным образом  оформленное заявление о государственной  регистрации;

- Паспорт или  иной документ (удостоверяющий личность  заявителя);

- Нотариально  удостоверенная доверенность (в  случае, если заявитель является доверенным лицом);

- Документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за государственную регистрацию;

- Кадастровый  паспорт земельного участка;

- Документы,  представляемые продавцом и покупателем:  

- договор (совершенный  в простой письменной форме или нотариально удостоверенный);  

- согласие супруга  (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- Документы,  представляемые только продавцом:  

- документ, подтверждающий  права на земельный участок,  являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется); 

- согласие залогодержателя  на сделку, если отчуждаемый земельный  участок обременен залогом.

Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом - это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного  должным образом договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного  объекта недвижимости.

3.2 Описание  земельного участка и определение  его стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж

Земельный участок  прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Кадастровый номер  земельного участка 63:07:02-02-008:0007.

Фронтальная граница  земельного участка расположена  на расстоянии

примерно 30 м  от обочины шоссе. На противоположной стороне шоссе

расположен лесной массив и, примерно, в 1 км река Сок.

Ближайшая остановка  общественного автотранспорта находится  в 0,5 км.

Участок расположен на землях населенного пункта Красный  Яр. Согласно договору купли-продажи  земельного участка с жилым домом от 15 декабря 1999 года, удостоверенного нотариусом Красноярского нотариального округа Самарской области Фирсовой Е.К., по реестру № 1780

земельный участок  предоставлен в собственность Смирнову В.С. для индивидуального жилищного  строительства. Арендой и ипотекой не обременен.

Участок обременен  сервитутом по трассе газопровода в  пользу соседнего земельного участка  с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008. Субъект прав собственности на оцениваемый  земельный участок имеет право  ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008.

Использование земельного участка не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными  зонами.

На участке  расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.

Описание жилого дома

Оцениваемый жилой  дом представляет собой одноэтажное  крпичное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.

В строительном отношении здание характеризуется  следующими показателями: Этажность - 1 этаж, мансарда, подвал, веранда. Общая  площадь – 81,3 кв.м Жилая площадь  – 50,8 кв.м. Площадь с учетом веранды 112,5

Определение стоимости  земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

Данный метод  основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных  сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы  процедуры оценки по данному методу включают:

1. Исследование  рынка недвижимости с целью  сбора информации о совершенных  сделках и предложениях о продаже  объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор сопоставимых  объектов, по которым заключены  договоры купли-продажи.

3. Сравнение  оцениваемого объекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в цены сопоставимых объектов.

4. Установление  стоимости оцениваемого объекта  путем анализа сравнительных  характеристик и откорректированных  цен сопоставимых объектов. [26]

В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 4 совершенных сделки, которые позволяют  достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством  метода прямого сравнительного анализа  продаж.

Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости

№ п/п	Характеристики  объектов	Объекты недвижимости
		Оцениваемый объект	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
1	Дата сделки*	-	2	7	3	4
2	Местоположение	Красный Яр	Красный Яр	Красный Яр	Ново-семейкино	Ново-семейкино
3	Год постройки  жилого дома	1994	1995	1995	1986	1987
4	Площадь земельного участка, 100 кв.м.	12	12	9	6	5
5	Общая площадь  жилого дома, кв.м.	81,3	55	63	100	81,3
6	Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
7	Инженерное обеспечение**	1-4	1-5	1-4	1-5	1-4
8	Качество постройки	Ниже среднего	Ниже среднего	Среднее	Среднее	Среднее
9	Рыночная цена продажи объекта, тыс.р	-	2500	3000	2890	2750
10	Рыночная цена продажи объекта в расчете  на 1 кв.м. общей площади жилого дома, тыс.р	-	45,45	47,62	28,9	33,83
Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости в тысячах рублей
1	Дата продажи	-	0	- 0,952 (2%)	0	- 0,338 (1%)
2	Местоположение	-	0	0	+ 1,445 (5%)	+ 1,692 (5%)
3	Год постройки	-	0	0	+ 4,624 (16%)	+ 5, 413 (16%)
4	Площадь земельного участка	-	0	+ 450	+ 1200	+ 1300
5	Инженерное оборудование	-	-5	0	-5	0
6	Качество постройки	-	0	-9,524 (20%)	-5,78 (20%)	-6,766 (20%)
Скорректированная цена в тысячах рублей
1	Объекта в целом	-	2495	3440	4085	4050
2	В расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома	-	45,364	54,6	40,85	49,82

 

 * Указано количество полных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделки купли-продажи сопоставимых объектов.

* Указано наличие  коммуникаций под следующими  шифрами: 1-электричество, 2 - водопровод (холодная и горячая вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи.

Сравниваемые  сделки были совершены в течение  последних двух

месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение  последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

2. Местоположение.

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

3. Год постройки.

Поправка, учитывающая  возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

Размер поправки установлен из принятого условия, что  продолжительность экономической  жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с  тем, что стоимость земельного участка  в общей стоимости объекта  недвижимости составляет в нашем  случае около 20% поправка за год постройки  к общей стоимости объекта  исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного  участка.

В поселении  Красный Яр земельные участки  имеют рыночную стоимость в среднем  около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В  поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.