Недвижимость: понятие, роль, признаки недвижимости

Недвижимость: понятие, роль, признаки недвижимости

Развитие рыночной экономики невозможно без развития рынка недвижимости, так как недвижимость стала неотъемлемой частью как деловой, так  и частной жизни граждан. Определяющей характеристикой недвижимости является ее связь с землей, которую невозможно нарушить без несоразмерного ущерба для недвижимости.

ГК РФ относит к недвижимости следующее имущество:

- земельные участки;

-       участки недр, обособленные водные объекты;

-       все, что прочно связано с землей, в т. ч. леса, здания, сооружения, многолетние насаждения;

-       предприятия как имущественный комплекс, представленные как совокупность: участков земли, зданий и сооружений, оборудования и инвентаря, продукции и сырья, требований и долгов, прав на обозначения, индувидуализирующих предприятие и его продукцию, работу, услуги, информации, нематериальных активов и других исключительных прав;

-       приравненные к недвижимому имуществу подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Последние включены в недвижимость не по родовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима.

Трактовать понятие недвижимости только с точки зрения материального  объекта недостаточно. Необходимо рассматривать целый комплекс экономических, юридических и социальных отношений относительно объектов недвижимости.

Материальный объект характеризуется  своими физическими характеристиками.

Экономические отношения  позволяют рассматривать недвижимость как эффективный материальный актив.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных  и частных прав на нее, устанавливаемых  государством.

Социальная роль недвижимости состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и иных потребностей людей.

Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, и  видовые (частные), характеризующие  отдельные однородные группы объектов.

Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:

-             физическая связь с землей (стационарность или неподвижность), означающая, что перемещение недвижимого имущества невозможно без нанесения значительного ущерба этому имуществу или его функциональному назначению;

-             юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на котором объект расположен;

-             материальность, означающая возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной;

-             непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его функционирования;

-             долговечность, заключающаяся в многократном, а для земли – бесконечном использовании объектов недвижимости при условии поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;

-             постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

-             общественное значение, подразумевающее, что функционирование и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и интересов других членов общества, в том числе других собственников.

Родовые признаки отделяют недвижимое имущество от движимого, но существуют пограничные понятия, к которым применяются термины:

-       существенные неотделимые части, без которых нормальное функционирование объекта недвижимости невозможно (лифт, системы водопровода, канализации, отопления, электроснабжения и т. п.);

-       принадлежности, отсутствие или замена которых не повлияет на функциональное назначение объекта (осветительные приборы, встроенная мебель, сантехника, вторые железные двери и т. п.).

При отнесении пограничных  объектов к недвижимости или личной собственности необходимо учитывать  следующие факторы:

-       характер связи (возможно ли перемещение без причинения ущерба);

-       намерение сторон, определяющих тип связи (оставить навсегда или изъять при совершении сделки;

-       срок использования (при сроке менее 1 года объект не может считаться частью недвижимости).

В условиях рынка  государству необходимо удовлетворять свои интересы, в том числе и за счет недвижимости. Выгода государства, извлекаемая из процесса функционирования недвижимости, заключается в следующем:

-              налогообложение;

-              приватизация;

-              национализация;

-              инвестирование.

Для реализации этих интересов необходимы систематизация и учет всех объектов недвижимости.

 

 

Тьтьтьтьтьтьт

Подводя итог, необходимо отметить следующее. 
Недвижимостью по российскому гражданскому законодательству может являться только вещь, но не имущество как более объемная категория. Действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимость, ограничиваясь установлением одного признака – прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, Гражданский кодекс РФ приводит перечень объектов недвижимости, носящий открытый характер и дополняемый, в частности, Законом о государственной регистрации прав. Часть данных объектов относится к недвижимости в силу своих природных свойств, часть отнесена к недвижимости велением законодателя. Представляется обоснованным исключить из перечня недвижимости предприятие как имущественный комплекс, помещения, а так же суда и космические объекты. При этом предприятие более целесообразно закрепить в законодательстве как особый имущественный объект, не являющийся недвижимостью. Помещения, как жилые, так и нежилые, следует рассматривать как часть сложной вещи – строения, а за лицом признавать долю в праве собственности на строение, соответствующую в натуре помещению. Данный вариант, к сожалению, маловероятен при современном развитии уровня правосознания российского населения. Суда и космические объекты следует отнести к движимому имуществу, введя в отношении них особый порядок учета и регистрации, строящийся на принципе открытости сведений. Говоря о сущностных признаках недвижимости, которые должны найти отражение в его легальном определении, необходимо отметить следующие. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной, в отличие от движимых вещей, которые могут быть определены родовыми признаками. Данный признак обусловлен тем, что положение недвижимости не изменяется в пространстве, в силу чего можно четко описать ее границы. Именно благодаря данному качеству стал возможен учет недвижимости, который обеспечивает стабильность гражданского оборота. Недвижимость является вещью. Это означает, что недвижимость всегда имеет четкие пространственные границы, которые позволяют идентифицировать ее местоположение. Наконец, недвижимость имеет связь с землей. Данная связь может быть неразрывной (например, в отношении земельных участков) или такой, разрыв которой причинит несоразмерный ущерб самой вещи или повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью (строения).

Таким образом, под недвижимостью следует  понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь  с землей в целом как природным  ресурсом, и перемещение которой  невозможно, причинит несоразмерный  ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.