Нормативно-правовое обоснование соотношения прав на земельный участок и недвижимое имущество на нем

Глава 1. Нормативно-правовое обоснование соотношения прав на земельный участок и недвижимое имущество на нем  
1.1. Основа правового регулирования

 
Для начала определим некоторый понятийный аппарат. 
 
Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым, когда он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использования которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, и неделимым. 
Оборотоспособность – возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом. 
 
Следует также отметить, что предусмотрены такие виды вещных прав на имущество, как право собственности; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитут; право хозяйственного ведения; право оперативного управления. К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которые выражают специфику российского гражданского права и не имеют аналогов в мире. Пока они, однако, весьма распространены, ибо характеризуют имущественную обособленность унитарных предприятий и учреждений - достаточно часто встречающихся видов юридических лиц. Рассматривая соотношение правового регулирования земельных участков и строений, находящихся на нем, следует отметить прежде всего, что, согласно п. 3 статьи 129 ГК РФ, действия с имущественными правами на землю регулируются земельным законодательством. Таким образом, следует заключить, что имущественные права, с одной стороны, регулируются гражданским правом, но, с другой стороны, ГК решение данных правовых вопросов оставляет за ЗК и иными законами. 
Поэтому дальнейшее рассмотрение правового регулирования будет построено с опорой в основном на данные источники права, то есть на ГК, ЗК и специальные законы. 
 
ГК в статье 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, в случае перемещения которых обязательно произойдет нанесение несоразмерного ущерба их назначению. 
Основа соотношения правового регулирования имущественных прав на земельный участок и строений на нем закреплена в статье 273 ГК, согласно которой, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право собственности на земельный участок, на котором находится здание. 
Эта норма несколько противоречит Земельному кодексу, согласно которому в п. 4 ст. 35 не допускается отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. 
 
Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения (недвижимость в дальнейшем) в случае, если они принадлежат одному лицу, запрещено императивной нормой, закрепленной в статье 35 ЗК. Противоречие же данной нормы с нормой ГК состоит в том, что при буквальном понимании нормы гражданского права можно заключить, что переход права собственности происходит поэтапно, а не одновременно как единый имущественный комплекс, что предусмотрено в императивной норме земельного права. 
К объектам гражданских прав в принципе относятся вещи, а не их части. Таким образом, часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений. 
 
При разделе земельного участка на части образуются самостоятельные земельные участки, каждому из которых присваивается кадастровый номер, а государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (п. 4 ст. 22.2). 
 
Данный подход подтверждается ЗК, согласно которому при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (ст. 11.4).  
П. 2 ст. 271 ГК РФ закрепляет возможность существования раздельного правового режима земли и строений (то есть соотношение различных вещных прав, возникающих на земельные участки и на строения на них), так как устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, приобретающий данную недвижимость приобретает также право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник данной недвижимости, то есть земельным участком под недвижимость, причем переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права пользования земельным участком собственника недвижимости, расположенной на нем. 
 
Кроме того, собственник недвижимости может по своему усмотрению сносить здания недвижимости, если только это не противоречит договору.  
Таким образом, в российском законодательстве в отличие от западных стран предусмотрено существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника строений. 
 
В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц. Данная ситуация регламентируется нормой гражданского права, установленной в ст. 272 ГК, согласно которой, при прекращении права пользования земельным участком со стороны собственника постройки права на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке. 
 
В данном случае возможно несколько вариантов разрешения данного вопроса: собственник может потребовать сноса постройки, либо суд признает право собственника постройки на приобретение в собственность земельного участка под постройкой, или продлит срок использования участка в зависимости от стоимости постройки. 
 
В рамках данного вопроса необходимо отметить, что в данном случае возможна ситуация, когда интересу собственника постройки может противостоять интерес собственника земельного участка в его освобождении. В данном случае собственник земельного участка может применить несколько возможностей для защиты своего интереса: в случае самовольной постройки потребовать ее снос, освобождение земельного участка от постройки по истечении права пользования, а также возврат объекта аренды - земельного участка в первоначальном состоянии. 
 
Первые два способа защиты нарушенного права собственника относятся к восстановлению положения до нарушения права и для их применения необходимо доказать юридический факт возведения объекта недвижимого имущества; третий способ  - к присуждению к исполнению обязанности в натуре. 
 
Для реализации способов защиты необходимо, прежде всего, установить, правильно ли зарегистрировано право на объект недвижимости. 
В данном случае необходимо различать такие понятия как самовольная постройка, временная постройка и объект капитального строительства. 
Как известно, самовольная постройка представляет собой такое недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо создано с нарушениями НПА, либо без необходимого разрешения (ст. 222 ГК). 
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. 
Таки образом, при ошибочной регистрации в реестре права на недвижимое имущество, являющееся самовольной постройкой или не отвечающего характеристикам недвижимого имущества, возможно требовать признания недействительным зарегистрированного права собственности на данный объект. 
 
Вторым рассматриваемым способом является требование прекращения права пользования земельным участком со стороны собственника постройки в связи с истечением договора либо его расторжением. 
Расторгнуть договор и требовать освобождение участка представляется возможным, если земельный участок по договору, заключенному между сторонами, предоставлялся под строительство временной постройки, а построенный объект отвечает требованиям недвижимого имущества. 
В данном случае независимо от характеристик данного объекта он подлежит сносу, так как целевое назначение земельного участка, предусмотренное договором, было нарушено. 
Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок предоставлялся по договору аренды под строительство объекта недвижимости. Необходимо выяснить, является ли данный объект самовольной постройкой, или он построен с учетом всех правил в законном порядке. 
В случае выявления самовольной постройки и ошибочной регистрации представляется возможным требовать аннулирования данной регистрации и сноса самовольной постройки. 
 
В случае постройки недвижимости с согласия собственника участка применяется ст. 272 ГК. 
Рассмотрим ситуацию, когда постройка расположена на земельном участке в отсутствие оснований для его использования. К данной ситуации относятся случаи самовольного занятия земельных участков и отсутствие либо ничтожность договора аренды.  
В случае самовольного строительства представляется, по-видимому, возможным применение негаторного или виндикационного (ст. 301 ГК) исков, так как самовольно построенный объект приводит к занятию части земельного участка и утрате владения им. Но на негаторные требования (ст. 304 ГК) не распространяется исковая давность (ст. 208 ГК), поэтому целесообразно, наверное, предъявлять негаторные требования, что подтверждено и судебной практикой. 
 
В данной ситуации так же, как и в предыдущем случае, можно воспользоваться ст. 222 ГК. Но спорным вопросом является момент, касающийся вины и необходимости ее установления. 
Согласно определению Конституционного суда РФ, п. 2 ст. 222 ГК по своему буквальному смыслу исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки фактически независимо от наличия такой вины. Данное толкование закона является установившимся в правоприменительной практике. Однако санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК.

1.2. Правовое регулирование  сделок с земельными участками  и строениями, расположенными на них

 
 
  Рассмотрим сделки по отчуждению  земельных участков, на которых  расположены строения. Следует отметить, что купля-продажа регулируется  статьей 552 ГК, согласно которой покупателю  недвижимости одновременно с  передачей прав на нее передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, независимо от того, является ли продавец недвижимости одновременно собственником земельного участка. Покупатель в любом случае получает право пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью. То есть, несмотря на раздельный правовой режим земли и недвижимости на ней, все же усматривается некоторое единство земельного участка и объектов, расположенных на нем, о чем свидетельствует определение существенного условия в договорах данного вида, которым является цена на продаваемую недвижимость, причем цена на передаваемое имущество включает цену передаваемой части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). 
 
Таким образом, в договоре купли-продажи недвижимости земельный участок выступает в роли принадлежности к главной вещи, что соответствует статье 135 ГК, а также п. 5 ст.1 ЗК, устанавливающей единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 
 
Таким образом, отчуждение земельного участка и расположенного на нем строения, собственником которых выступает одно лицо, согласно части 1 статьи 35 ЗК, не может быть осуществлено раздельно. Данные объекты могут быть отчуждены только вместе и одновременно. 
Отчуждение указанных объектов (т.е. переход права собственности к другому лицу) может осуществляться как на основании одного или двух договоров одного вида (купли-продажи, мены, дарения), так и двух договоров разных видов (например, купли-продажи и мены).  Исключение из данного правила применяется при отчуждении части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ (п. 4 ст. 35). 
 
Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в виде здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ); отчуждение доли в праве собственности на рассматриваемую недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, проводится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). 
Так собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помимо прочего земельный участок, на котором расположен данный дом. Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. 
 
Согласно п. 11 постановления Пленума ВАС "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 
 
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника. 
 
Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок находится у продавца недвижимости не на праве собственности. 
Статья 552 ГК в п. 1 устанавливает, что по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. 
 
Таким образом, покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующим земельным участком  на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК), что подтверждает постановление Пленума ВАС в пункте 14, согласно которому покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 
 
По мнению автора, в данном случае при покупке недвижимости необходимо заключать новый договор аренды с собственником земельного участка, так как, если договор аренды не оформлен в установленном порядке, то трудно доказать, что аренда существует. 
Представляется, что граждане и юридические лица имеют право только на аренду, но не имеют права на земельные участки с правом постоянного (бессрочного) пользования и с правом пожизненного наследуемого владения, что закреплено в ст. 20 и 21 ЗК, предоставляющего данные права только государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям. Но постановление Пленума ВАС в пункте 13 разъясняет, что в данном случае покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона «О введении в действие ЗК РФ» (Пример определение ВАС от 29.09.2009 № ВАС-12017/09 приведен в разделе 2.1.). 
 
Закон «О введении в действие ЗК РФ» в ст. 3 устанавливает обязанность юридических лиц переоформить право бессрочного пользования земельным участком на право аренды или приобрести в собственность. 
 
Но данная норма распространяется только на земельные участки с правом постоянного (бессрочного) пользования, а как поступать с земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, не определено. 
Но, с другой стороны, происходит противоречие, так как право бессрочного пользования, согласно ст. 20 ЗК, приобрести нельзя, так как его нельзя зарегистрировать, а права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8 ГК).  
Следует заметить, что при разрушении недвижимости, расположенной на земельном участке, от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования при условии, что собственник недвижимости начал восстановление в установленном порядке данной недвижимости в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. То же предусматривается и в случае пожизненного наследуемого владения. 
 
Если же собственник земельного участка осуществляет сделку с ним, то собственник строения, находящегося на данном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, согласно п. 3 ст. 35 ЗК, поэтому должен быть письменно уведомлен о таком намерении собственника земельного участка (п. 2 ст. 250 ГК), а при нарушении его имущественного права вправе в течение 3х месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя и его обязанностей (п. 3 ст. 250 ГК). 
 
Таким образом, несмотря на коллизии, о которых речь пойдет в следующей главе данной работы, следует отметить, что земельный участок и строение на нем неотделимы, если имеют одного собственника, а также при раздельном правовом режиме собственности на земельный участок и строение на нем, собственник строения имеет право на пользование земельным участком, отведенным для его расположения и использования. 
В рамках данной работы рассмотрим осуществление приватизации земельных участков и строений на них. 
 
Согласно п. 7 ст. 3 Закона «О введении в действие ЗК РФ», со дня введения в действие ЗК РФ не допускается приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, кроме случаев, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. 
Данное положение опять-таки свидетельствует о подтверждении принципа единой судьбы земельного участка и объектов недвижимости на нем и также устанавливается постановлением Пленума ВАС (п. 6) и законом  «О приватизации государственного и муниципального имущества», в 28 статье которого приватизация объектов недвижимости, в том числе незавершенных, проводится только одновременно с отчуждением приобретателю такой недвижимости, земельных участков, занимаемых такой недвижимостью и необходимых для ее использования. 
Кроме того, согласно п. 3 ст. 28 того же закона, собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, причем в п. 5 постановления Пленума ВАС данное право трактуется как исключительное, механизм реализации которого предусмотрен п. 5, 6 ст. 36 ЗК. 
 
Таким образом, в данном случае наблюдается противоречие между нормами права. С одной стороны, в ст. 3 закона «О введении в действие ЗК» выбор действий с земельным участком (оформление аренды или приобретение в собственность) предоставлен собственнику недвижимости на данном участке, с другой стороны, в ст. 36 возлагается право выбора договора на органы власти. 
Соответственно, в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к разрешению подобных споров. Так первый подход состоит в том, что из нормы в ст. 36 ЗК РФ вытекает обязанность органов власти, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику недвижимости проект указанного собственником недвижимости договора (купли-продажи или аренды). Второй подход заключается в том, что, так как ст. 36 ЗК РФ предоставляет выбор вида договора за органом власти, то возможность обращения собственника здания с иском в суд о понуждении к заключению определенного договора исключается. 
 
По нашему мнению, предоставление права заключения договора органам власти неправомерно, так как в результате органам власти, вероятно, выгодно заключать договоры аренды, так как это принесет прибыльное поступление в бюджет. 
Данная проблема разрешается в постановлении Пленума ВАС, где в п. 7 устанавливается, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка. Но если договор аренды заключен собственником недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то, так как собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации, он утрачивает право выкупа земельного участка. 
 
Однако в 2007 году в закон «О введении в действие ЗК РФ» были внесены изменения федеральным законом № 212-ФЗ, согласно п. 2 которого, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ. 
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в российском законодательстве наблюдается принцип единой судьбы земельного участка и строений на нем независимо от того, применяется единый (в случае совпадения собственника земельного участка и недвижимости на нем в одном лице) ли правовой режим земли и недвижимости или раздельный. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, лицо приобретает либо право собственности, либо право пользования данным земельным участком под строением соответственно. 
Данная тенденция соответствует реализации Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства, в которой закреплялись мероприятия по развитию рынка земли и других объектов недвижимости, одним из которых было определено законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости, согласно которой земельный участок определяется как базовый элемент недвижимости, а его строительные изменения как улучшения земельного участка.

 
Глава 2. Коллизии в правовом регулировании соотношения имущественных прав на земельный участок и строения на нем и судебная практика 
2.1. Противоречия нормативно-правового регулирования

 
Как известно, вопрос правового регулирования соотношения имущественных прав на земельные участки и строения на них является недостаточно проработанным и новым, что подтверждается различными пробелами и коллизиями особенно норм земельного и гражданского права. Решению данной проблемы посвящена разработанная Советом при Президенте Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.  
Одним из противоречий, которые определяются данной концепцией, являются существенные различия в совокупности вещных прав, которые могут возникать на недвижимость (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут) и на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного пожизненного наследуемого владения, сервитут), которые препятствуют выработке единого режима оборота указанных объектов. 
 
Можно сделать вывод по итогам анализа, проведенного в главе первой данной работы, что нормы гражданского и земельного законодательств находятся в явном противоречии. Так в рассмотренной ст. 35 п. 4 ЗК предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и строения на нем, притом отчуждение происходит одновременно, а в ст. 273 предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием, если иное не предусмотрено законом. И притом некорректность сформулированной нормы как будто предполагает поэтапное, а не одновременное отчуждение. 
 
С одной стороны, в ст. 35 ЗК не допускается раздельное правовое регулирование имущественных прав на земельный участок и строения на нем, но, с другой стороны, предусматривается раздельное правовое регулирование соотношения имущественный прав на земельный участок и строения на нем, что установлено в ст. 271 ГК. 
Также проблемой является неясность при определении главной вещи и принадлежности, причиной которой, по мнению автора, является отсутствие рассмотрения земельного участка и строений на нем как единого недвижимого имущественного комплекса. Так в ЗК в ст. 1 устанавливает, что все объекты следуют судьбе земельного участка, где земельный участок, таким образом, является главной вещью, а строения на нем – принадлежностью. Но, с другой стороны, при переходе права собственности на здание к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком (ст. 271 ГК), что противоречит ранее сделанному выводу и определяет в качестве главной вещи недвижимость, находящуюся на земельном участке, а земельный участок здесь выступает в качестве принадлежности. 
 
Представляется, что конструкция единой вещи более рациональна, нежели возможность раздельного правового регулирования. 
 Одним из трудноразрешимых вопросов является вопрос о возможности отчуждения иного земельного участка, представляющего собой часть существующего, собственником одновременно и земельного участка, и строения на нем, ведь ст. 35 ЗК устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости. Одним из применяемых вариантов в данной ситуации является раздел, если такой возможен, земельного участка на части, которые по отдельности после раздела образуют самостоятельные земельные участки в соответствии с ЗК. 
Автор полностью придерживается мнения, что если толковать п. 4 ст. 35 ЗК буквально, то получается, что нельзя отчуждать земельный участок без находящихся на нем построек, которые представляют собой собственность одного лица, то есть земельный участок под домом, например, может быть отчужден только с домом, а на оставшийся земельный участок без построек и сооружений данное ограничение не распространяется. Значит, отдельные части земельного участка, представляющие впоследствии самостоятельные участки, могут быть объектами купли-продажи, что соответствует ст. 260 ГК. 
 
Также существенным противоречием является столкновение норм. Так, например, ст. 278 ГК предусматривает обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника только на основании решении суда, то есть данная норма императивна; в ст. 237 ГК в п. 1 предусматривается обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника не только по решению суда, но и с возможностью использования закона или договора, то есть в данном случае наблюдается диспозитивная норма. 
Также приведем пример одного из противоречий в судебной практике относительно применения ст. 222 ГК. 
 
С одной стороны, самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу и лицо, ее создавшее, не приобретает на нее право собственности. 
Самовольной признается постройка, если недвижимое имущество содержит хотя бы один из признаков, содержащихся в ч. 1 ст. 222 ГК, так как при перечислении данных признаков между ними наличествует логическое разделение «или», а не связка «и», что устанавливает достаточность любого из 3-х признаков для отнесения недвижимого имущества к самовольной постройке. 
 
С другой стороны, при вопросе Верховному Суду о возможности признания права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, Верховный Суд разъясняет, что по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 
 
Таким образом, несмотря на то что факт неполучения необходимых разрешений на строительство недвижимости присутствует и постройка, таким образом, должна быть отнесена к самовольной постройке, предусматривающей невозможность приобретения на нее права собственности лицом, ее осуществившим, Верховный Суд признает право собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином.

 
2.2. Судебная практика применения земельного законодательства

 
Для подтверждения противоречивости и сложности  правового регулирования соотношения имущественных прав на земельный участок и недвижимости на нем рассмотрим судебную практику по данным вопросам. 
Рассмотрим дело, излагаемое в определении ВАС «Об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ».  
ООО "Хардт" подало иск к ООО "Лавинское" и администрации Правдинского района Калининградской области о принудительном прекращении принадлежащего обществу "Лавинское" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и обязании администрации предоставить обществу "Хардт" на соответствующем праве названный земельный участок. 
На основании договоров купли-продажи общество "Хардт" приобрело в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, принадлежавшем обществу "Лавинское" на праве постоянного (бессрочного) пользования и обратилось с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка, в чем администрация отказала, указав при этом, что общество "Лавинское" не отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования на данный земельный участок. Тогда покупатель обратился в арбитражный суд с иском. 
С одной стороны, покупатель недвижимости имеет право на соответствующий земельный участок, такое же, каким обладал прежний собственник недвижимости. И, кроме того, в данном случае покупатель обязан переоформить полученное право на аренду либо на право собственности, согласно постановлению ВАС в п. 13. 
 
Суд указал, что, в соответствии с п. 1 ст. 45 ЗК, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 53 ЗК.  
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК и п. 3 ст. 552 ГК, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. 
На этом основании суд признал, что общество "Хардт" приобрело право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости и необходимым для их использования, и общество вправе требовать оформления прав на этот участок и отказа общества "Лавинское" от права постоянного (бессрочного) пользования не требуется. 
 
Вместе с тем, требование общества "Хардт" об обязании администрации предоставить спорный земельный участок на соответствующем праве является фактически требованием о понуждении заключить договор, однако истец не указал, на каком праве (собственности или аренды) подлежит предоставлению названный земельный участок истцу. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении иска. 
Рассмотрим еще одно определение ВАС РФ, в котором подтверждается принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем. 
Между компанией "Рудстрой" (продавец) и обществом "Суджа" (покупатель) был заключен договор купли-продажи девятнадцати объектов недвижимости, одним из которых является здание мастерской. 
 
Представитель общества "Суджа" обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное здание, в чем регистрационная служба отказала на основании п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав на то, что представленные заявителем в качестве основания для регистрации права собственности документы не соответствуют требованиям действующего законодательства. 
Несоответствие заключалось как раз в том, что положения договора купли-продажи, предусматривающие переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на принадлежащем обществу "Рудстрой" на праве собственности земельном участке, без перехода права собственности на данный участок противоречат требованиям п. 1, 4 ст. 35 ЗК… 
 
Рассмотрим пример из судебной практики по применению негаторного требования в связи с самовольным строительством. 
Индивидуальный предприниматель - собственник земельного участка - обратился в арбитражный суд с иском к ООО о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца, и, ссылаясь на положения статьи 222 ГК РФ, указал, что им согласия на строительство спорных построек не давалось. 
Ответчик просил суд в иске отказать ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорная постройка возведена и находится на земельном участке истца уже более пяти лет. 
 
Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил, так как в силу ст. 304, 305 ГК собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК). 
 
Таким образом, сегодня наметилась тенденция к закреплению принципа единой судьбы земельного участка и недвижимости на нем. 
По нашему мнению в настоящее время идет постепенное устранение противоречий между нормами гражданского и земельного законодательства. Для дальнейшего упрощения правового регулирования соотношения имущественных прав на земельный участок и недвижимость на нем, по мнению автора, необходимо устранить противоречия и четко придерживаться принципа единой судьбы земельного участка и недвижимости на нем в случае одного собственника, то есть возможность отчуждения данных объектов только вместе, одновременно и одному лицу. В случае разных собственников рассматриваемых объектов необходимо четко установить раздельный правовой режим регулирования.

Заключение

В рамках данной статьи автор постарался реализовать поставленные задачи и достичь намеченной цели. 
Рассмотрев основные аспекты правового регулирования соотношения прав на земельный участок и строения на нем в рамках двух глав и четырех подразделов, автор приходит к некоторым выводам. 
По итогам рассмотрения первой главы становится очевидным тот факт, что в российском законодательстве наблюдается принцип единой судьбы земельного участка и строений на нем независимо от того, применяется единый (в случае совпадения собственника земельного участка и недвижимости на нем в одном лице) ли правовой режим земли и недвижимости или раздельный. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, лицо приобретает либо право собственности, либо право пользования данным земельным участком под строением соответственно. 
 
По мнению автора, представляется более правильным установление единого правового регулирования соотношения прав на земельные участки и строения на них и рассмотрение их как единого имущественного комплекса, что устранило бы многочисленные противоречия и пробелы в правовом регулировании. 
 
По итогам рассмотрения второй главы автор приходит к заключению, что в российском законодательстве существует достаточно противоречий в рамках рассматриваемой проблемы, особенно между нормами гражданского и земельного прав, также проводится постепенное устранение коллизий. Для дальнейшего упрощения правового регулирования соотношения имущественных прав на земельный участок и недвижимость на нем, по мнению автора, необходимо устранить противоречия и четко придерживаться принципа единой судьбы земельного участка и недвижимости на нем.