Объекты земельных правоотношений

Введение

Кадастровый учёт – это ведение  государственного реестра земельных  участков как объектов недвижимого  имущества. Кадастровый учёт осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Проведение сделок и  осуществление государственной  регистрации сделок с правами  на земельные участки возможны только после того, как земельный участок  сформирован, поставлен на кадастровый  учёт и паспортизирован. 

Объекты земельных  правоотношений

Как следует из ст. 6 ЗК РФ, объектами земельных отношений  являются земля как природный  объект и природный ресурс, земельные  участки и части земельных  участков.

Представляется, что закрепление  земли (как природного объекта и  природного ресурса) в качестве объекта  земельных правоотношений не совсем корректно. Такая законодательная  формулировка ст. 6 ЗК РФ является данью  исторической традиции, когда земельные  отношения еще не были так сложны, как сейчас, а вопросы охраны земли  как природного объекта и вовсе  не стояли столь остро, как сейчас. На наш взгляд, правильнее говорить о том, что объектом земельных  правоотношений является не земля в  целом (как совокупность всех земельных  ресурсов в границах России), а земли различных категорий. Такое уточнение необходимо потому, что единых (универсальных) требований по охране и использованию "земли" как таковой не существует. В самом деле, требования в области использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения сильно отличаются от использования и охраны земель водного или лесного фонда и т.д. Поэтому использование нами далее категории "земля" как объекта земельных правоотношений будет осуществляться с учетом вышеизложенных соображений.

    В адрес "земли" как объекта земельных отношений в научной литературе неоднократно высказывались различные критические замечания, не со всеми из которых следует согласиться. Так, Т.В. Дамбиева отмечает использование нескольких значений понятия "земля". Во-первых, понятия "земля" и "земельный участок" употребляются как синонимы. Второе значение понятия "земля" содержится в ЗК РФ, где специально отмечено, что объектом земельных отношений является "земля как природный объект и природный ресурс". В то же время и "земля", и "земельный участок" в земельных отношениях, по ее мнению, являются природным ресурсом, природным объектом и недвижимым имуществом одновременно. Все земельные участки, расположенные на территории РФ, подлежат государственному учету, и в перспективе не должно остаться неучтенной земли. Поэтому вся земля в пределах России будет совокупностью земельных участков, в связи с чем понятие "земля" подлежит исключению из перечня объектов земельных отношений".

С таким подходом нельзя полностью  согласиться. Действительно, рано или  поздно весь российский земельный массив будет разбит на земельные участки  и поставлен на кадастровый учет, как это уже давно сделано  в развитых европейских странах. Однако при этом совершенно нельзя обойтись в ходе управления земельным  фондом без правовых конструкций  более высокого уровня, чем земельный  участок. Так сейчас и происходит - исходя из целевого назначения все земельные участки сгруппированы в семь категорий земель. Наличие таких единиц управления, как земли различных категорий, позволяет устанавливать определенные типовые правила не для каждого участка индивидуально, а сразу для целых однотипных земельных массивов. Например, требования об обеспечении плодородия земель устанавливаются не персонально для каждого собственника (арендатора) земельного участка, а сразу для всех сельскохозяйственных угодий в границах России. В связи с этим отказ от "земли" как объекта правоотношений недопустим.

Земля как объект правоотношений - это компонент окружающей среды, разделенный на категории, в отношении  которых осуществляется ряд публично-правовых (управленческих) функций по обеспечению  дифференцированного режима рационального  использования и охраны, являющийся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве  и пространственным базисом размещения жилых, промышленных и иных объектов.

 
Земельный участок как объект правоотношений.

В ст. ст. 6 и 11.1 ЗК РФ "земельный участок" упоминается как родовое понятие, которое конкретизируется применительно  к отдельным категориям земель (например, "участок лесного фонда") либо разрешенному использованию земельного участка (например, "садовый участок"). Земельное законодательство часто  использует различные синонимы понятия "земельный участок", например, "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной  магистрали. Важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79 ЗК РФ). В других федеральных  законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Такая  дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка.

Нахождение на участке объекта  недвижимости обусловливает вопрос о соотношении правового режима земельного участка и такого объекта.

Именно поэтому сегодня мы и  наблюдаем постепенный переход  от конструкции "единой судьбы" земельного участка и расположенного на нем  объекта недвижимости к "единому  объекту недвижимости".

Другим вариантом межотраслевых  связей, возникающих по поводу земельного участка, является взаимодействие норм различной отраслевой принадлежности, определяющих правовой режим земельного участка и находящихся на нем (под ним) других природных ресурсов. Для выявления данной динамики необходимо сформулировать определение земельного участка.

 Классическое определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.

В настоящий момент существуют десятки  доктринальных определений земельного участка, большинство из которых  достаточно стандартны, и обращают внимание на две особенности земельных участков как объектов недвижимости - наличие границ и прохождение кадастрового учета. Вместе с тем нормативное и доктринальное определения земельного участка не раскрывают вопрос о принадлежностях земельного участка, включая насекомых и мелких зверей, общераспространенные полезные ископаемые и т.д.

  При всей, на первый взгляд, привлекательности такого подхода следует заметить, что полностью с ним согласиться не представляется возможным. На сегодняшний день законодатель четко различает охотничьих животных, особо охраняемых (краснокнижных), и всех остальных, в отношении которых не устанавливается особого режима охраны. Последнее сделано не столько по недосмотру законодателя, сколько по соображениям здравого смысла - невозможно требовать от собственника участка, чтобы он получал разрешение на изъятие из гумусного слоя дождевых червей, а с поверхности земли кузнечиков, лягушек и иных обитающих там мелких животных и насекомых. Из этого следует, что на таких мелких животных и насекомых (не охотничьих и не краснокнижных) у собственника земельного участка возникает право собственности и они являются такой же принадлежностью земельного участка, как и почва либо водные объекты (пруды), расположенные на участке. При этом менять сложившийся правопорядок едва ли будет оправданным.

Не менее сложный вопрос заключается  в установлении границ между земельным  участком и недрами, а также иными  природными объектами. По общему правилу, граница между землей и недрами  составляет 5 метров (ст. 19 Федерального закона "О недрах"). С таким  нормативно установленным правилом не соглашается С.П. Гришаев. Он считает, что глубина земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной почвенного слоя, который  может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости  проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка  и сделает ее еще более дорогостоящей.

Действительно, установление точной и универсальной границы между  землей и недрами в ряде случаев  бывает затруднительно, особенно когда  имеет место выход на поверхность  земли месторождений полезных ископаемых. Решение этой проблемы может быть только децентрализованным. 
На это обстоятельство обращает внимание О.Г. Шестакова, отмечая, что правовое регулирование использования подземного пространства при осуществлении застройки на землях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга требует разработки и включения в градостроительные регламенты положений об использовании подземного пространства. Положения градостроительных регламентов об использовании подземного пространства должны разрабатываться с учетом природных, техногенных, социальных, экономических факторов и закреплять допустимые показатели плотности и глубины подземной застройки. Таким образом, решение вопроса о границе между землей и недрами в городах (а также на иных территориях, на которые распространяется действие градостроительных регламентов) должно осуществляться в документах градостроительного зонирования, в связи с чем в Градостроительный кодекс РФ должны быть внесены изменения.

Сформулируем наше доктринальное  определение земельного участка. Земельный участок - это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами.

 
   Часть земельного участка как объект правоотношения.

В качестве отдельной разновидности  объектов земельных правоотношений ЗК РФ (ст. 6) упоминает часть земельного участка. В существовавшем до октября 2001 г. (когда был принят ЗК РФ) земельном  правопорядке часть земельного участка  не упоминалась в качестве объекта  каких-либо правоотношений. В связи  с этим начиная с 2001 г. в научной литературе идет серьезная дискуссия об обоснованности действующего законодательного подхода.

Так, Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений  в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным  кодексом Российской Федерации" внес ряд изменений в ГК РФ, заменив  часто упоминавшийся в нем  термин "часть земельного участка" на "земельный участок". В материалах судебной практики, упоминающих часть  земельного участка, последняя всегда имеет кадастровый номер.

Вместе с тем ЗК РФ, Федеральный  закон "О государственном кадастре недвижимости", а также ряд  других нормативных актов еще  продолжают использовать данный термин. Думается, что в ст. 6, а также  в ряде других статей ЗК РФ и иных федеральных законов и подзаконных  актов следует внести изменения, исключив все упоминания о части  земельного участка. Окончательное  же решение вопроса о том, как  поделить земельный участок на части, станет возможным после принятия во всех муниципальных образованиях правил землепользования и застройки (муниципального правового акта), регламентирующих минимальные и максимальные размеры  земельных участков в отдельных  территориальных зонах муниципальных  образований. 
          Земельные доли, возникшие в правовом поле в начале 90-х годов прошлого века в результате разгосударствления колхозов и совхозов и наделения ряда категорий сельских жителей правами на часть земельного массива реорганизуемого колхоза (совхоза), не упоминаются в ЗК РФ в качестве объекта земельных правоотношений. Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 29 декабря 2010 г.) земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Существует ряд принципиальных отличий правового режима земельной  доли от доли в праве на любое  иное недвижимое имущество: права на такие доли имеет значительное количество людей; размер долей исчисляется  не в дробном (процентном) выражении, а в гектарах (балло-гектарах); распоряжение земельной долей происходит в соответствии не только с гражданским, но и земельным законодательством; земельное законодательство предусматривает специальные процедуры выдела земельной доли на местности и т.д.

Вопрос о юридической природе  земельной доли является дискуссионным. Так многие полагают, что земельная доля - это обязательственное право, то есть субъективное право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством. С таким подходом нам трудно согласиться.

Во-первых, если один собственник земельного участка владеет им на вещном праве, то почему два (или двадцать) сособственников  утрачивают вещную природу своего владения? Во-вторых, обязательства, как известно, обычно возникают из договоров или  из деликтов, чего в данном случае нет. Из этого следует вывод о вещной природе прав на земельную долю, а сама земельная доля должна быть закреплена как объект земельных отношений.

Водные объекты  

 
        Объектом водных отношений является водный объект или его часть.  
    Поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект.  
             Подземные воды и вмещающие их горные породы также рассматриваются как единый водный объект. 

Водный объект общего пользования

Водные объекты, находящиеся в  государственной собственности, являются водными объектами общего пользования, если в водоохранных, экологических и. иных интересах законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное.

Практически, чтобы определить, является ли данный водный объект объектом общего пользования, необходимо действовать  методом исключения, пользуясь правилом части третьей статьи 21 ВК, где  записано: "предоставление водных объектов в особое пользование исключает  их из числа водных объектов общего пользования". Следовательно, если водный объект не предоставлен в особое пользование, что должно быть документально доказано; он является объектом общего пользования.