Общая система рынка городских земель

         Из того, что право собственности на недвижимость не носит абсолютного характера и ее обороноспособность ограничена, вытекает то, что комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права - это:

право вводить и взимать  налоги в зависимости от стоимости  имущества;

право приобретать, выкупать недвижимое имущество для реализации общественных нужд;

право вводить зональные  ограничения, требования по использованию  земельных участков и условиям пользования, требования в сфере строительства, экологии и т.д.;

право возвращать государству  имущество при отсутствии законных владельцев или наследников и  т.д.

          И последнее. Сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает относительно низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя достаточно быстро реализовать за наличные деньги.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Рынок недвижимости

 

           Имеется множество определений понятия "рынок недвижимости". Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим. Механизм оборота - перехода недвижимости - предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются в следующем:

выявляется рыночная (реальная на соответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможность ее адекватного налогообложения;

недвижимость может использоваться наиболее эффективным и прибыльным образом;

возникает стимулирующая  эффективность экономики конкуренция  среди существующих и потенциальных  правообладателей за наиболее эффективное  использование недвижимости;

спрос стимулирует предложение  в части создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот: предложение может  побуждать появление спроса, иными  словами, есть возможность для формирования саморегулируемой и сбалансированной системы.

         Однако, как уже говорилось, из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования - инфраструктура рынка недвижимости.

          Основными участниками (по большей части непрофессиональными) рынка недвижимости являются потребители услуг, предоставляемых рынком.

        Профессиональные участники рынка специализируются по секторам рынка, по видам предоставляемых услуг и по типам функционального использования объектов недвижимости. Среди них:

участники сектора развития недвижимости: проектно-строительные организации, девелоперы, инвесторы, управляющие  проектами;

участники сектора оборота  недвижимости: риэлторы, оценщики недвижимости;

участники сектора управления недвижимости: организации, управляющие  жилищной недвижимостью и жилищно-коммунальным хозяйством, а также организации, специализирующиеся на управлении коммерческой и производственной недвижимостью.

          В качестве самостоятельных участников рынка недвижимости выделяются кредитно-финансовые учреждения.

           Особыми участниками рынка недвижимости являются государство, органы местного самоуправления. Особость их состоит в том, что они присутствуют на рынке недвижимости и в качестве участников этого рынка, и в качестве его регуляторов, и в качестве потребителей услуг. При этом принципиальное условие эффективного присутствия государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости состоит в том, что функции, выполняемые государством, органами местного самоуправления и частными агентами, должны быть институционально разведены.

            Первичный рынок в развитой рыночной экономике формируется путем создания объектов недвижимости в результате строительной (девелоперской) деятельности. Специфика формирования первичного рынка земли и иной недвижимости в России заключается в том, что в основе его лежит приватизация находящихся в государственной собственности земельных участков и зданий и развитие индивидуального жилищного строительства.

         Вторичный рынок работает за счет предложения частной собственности, а именно за счет того, что выставляется на продажу непосредственными собственниками недвижимости.

        Сегменты рынка недвижимости - это жилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.

         Для того чтобы следить за динамикой развития рассматриваемого рынка, необходима система индикаторов. С ее помощью можно анализировать, что происходит в этой сфере с доходами бюджета, в частности с их структурой, а именно с налогами на землю, на объекты недвижимости, с арендными поступлениями, с продажей государственной и муниципальной собственности. Индикаторы позволяют определить, какой объем инвестиции идет в недвижимость, какова динамика ее рыночной стоимости.

          Однако проблема состоит в том, что недвижимость разбита на множество сегментов, и каждый сегмент имеет собственные регуляторы, по-разному реагирует на макроэкономическую ситуацию. Кроме того, рынок недвижимости функционирует как сложная система с огромным количеством элементов и факторов, определяющих ее развитие или наоборот, стагнацию. И, самое главное, здесь пересекаются зачастую противоречивые интересы разных групп - людей и организаций. Сложность и раздробленность сферы недвижимости и многофокусность управления ею мешают осознавать эту сферу как единое целое, отслеживать и регулировать ее целостность.

           Наконец, не следует забывать, что любая целостная система информации "просветляет" деятельность, легализует доходы и препятствует незаконному обогащению различными способами. А городская и особенно муниципальная недвижимость является источником довольно легкого зарабатывания денег. Поэтому контроль за ней многим просто не нужен, поскольку их интересы противоположны интересам городского развития.

          Итак, справедливость магистральной линии работы с недвижимостью: продажа права, даже самая выгодная, не является стратегическим источником доходов для муниципалитетов. Таким источником должны стать собственники недвижимости, которым она будет продана муниципалитетом на торгах или в порядке приватизации.               Передача недвижимости в частные руки, в собственность или в аренду, представляется нам наиболее эффективной для городской экономики. При этом во главу угла должна быть положена отнюдь не цена этой передачи - первостепенное внимание следует уделить выбору субъекта которому имущество передается или продается. Иными словами, надо стараться передать муниципальную недвижимость тому, кто сможет извлечь из нее максимальный доход. Для этого, в зависимости от типа недвижимости и характера передаваемых прав, необходимы и открытые торги, и конкурсы, и предварительные рассмотрения бизнес-планов, и прямые переговоры, а также другие способы выявления эффективного собственника или арендатора. Однако и это еще не истина в последней инстанции, поскольку у каждого пользователя или собственника дела могут пойти плохо и он из "эффективного" владельца вдруг превратится в "неэффективного". Для выхода из подобных ситуации важны хорошо работающий вторичный рынок и благоприятные условия передачи права пользования муниципальной собственностью, не препятствующие собственникам и владельцам переуступать права собственности или долгосрочной аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Основные системы регистрации прав на недвижимость

 

            Права на объекты недвижимости могут выступать в качестве товара только благодаря системе регистрации прав, которая поэтому является стержнем рынка недвижимости.

         В настоящее время в мировой практике сохраняются две принципиально различные системы регистрации - регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с которым выделяют титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок).

           В большинстве стран мира, в том числе в европейских странах, действует система регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее, все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях свидетельствует об их существовании, последовательность обременений - об их "старшинстве". При этом государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом зарегистрированных прав и обременении. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными. Доверие к системе создают четкая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус регистрирующей организации, который часто приравнивается к судебному, участие в подготовке документов нотариусов.

            В системе регистрации сделок о передаче недвижимости, получившей распространение в США, роль государства пассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не принимает решений о законности и действительности сделки. Таким образом, государство не несет никаких обязательств, кроме обязательства хранить и обеспечивать публичность зарегистрированных договоров, и, естественно, не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компании, которые занимаются "страхованием титула". По договору с заинтересованным лицом такая компания изучает все сделки в отношении данного объекта на "глубину" от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного штата) и дает гарантию о "чистоте титула". При этом, в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом "чистоты титула", заинтересованное лицо обязуется возместить ущерб (в определенных пределах) лицу которое застраховало свой титул.

          Особняком в ряду систем регистрации прав стоит система Торренса. Нотариального удостоверения сделок при этой системе не требуется, поскольку запись в госреестре имеет абсолютную силу. Существует немало сторонников введения системы Торренса в России, однако критики отмечают, что создание надежной системы, не требующей высокой платы за риск, займет десятилетия.

         Сравнение практики многих стран мира показывает, что система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость. Если в стратах Европы, где действует система регистрами прав на недвижимость, общие расходы участников сделки на ее совершение не превышают 1-2 процентов от стоимости недвижимости, то в отдельных штатах США, где функционирует система регистрации сделок, общие транзакционные издержки достигают 8-10 процентов от суммы сделки, из которых 4-6 процентов составляют расходы на страхование титула. Однако в США, где особенно сильны идеи невмешательства государства в деловую и личную жизнь граждан, факт относительной дороговизны системы выглядит оправданным с точки зрения сохранения ее независимости от государства.

           Следует отметить, что мировая практика ранее не знала примеров совмещения в одной системе регистрации двух принципов - регистрации сделок и регистрации прав. Именно Россия сегодня является единственной страной, где декларирована "совмещенная" система регистрации и прав, и сделок, введенная Федеральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

          Однако развитие этой системы связано с целым рядом проблем. Развитие системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости отстает от потребностей рынка недвижимости. Такое отставание обусловлено не в последнюю очередь тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концептуальная база развития этой системы. Разработка такой концепции продолжается и в настоящее время.

      Проблемы становления рынка земли и недвижимости в Российской Федерации.

      Развитие активно функционирующего рынка земли представляет собой один из стержневых элементов всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. Перечислим основные меры по реализации государственной политики в сфере городской земли и недвижимости:

разграничение прав собственности  на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и  муниципальными образованиями;

создание государственной  кадастровой системы учета единых объектов недвижимости;