Оценка стоимости земельного участка

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Пример 4

В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т. е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.

В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.) составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

 предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;

 средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Исходные данные

Общая площадь объекта  22 000 кв. м.

Общая площадь надземной части  18 000 кв. м.

Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части)  15 300 кв. м.

Общая площадь подземной части  4 000 кв. м.

Общее число машино-мест (4 000/40)  100.

Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей  1 800 дол.

Стоимость продажи 1 машино-места в гараже  15 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.

Решение

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником  27 540 000 дол.

Стоимость продажи всех машино-мест собственником 1 500 000 дол.

Стоимость продажи, всего  29 040 000 дол.

Операционные расходы (2%)  580 800 дол.

Стоимость продажи с учетом операционных расходов  28 459 200 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания  1000 дол.

Стоимость строительства наземной части, всего  18 000 000 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания  800 дол.

Стоимость строительства подземной части, всего  3 200 000 дол.

Стоимость строительства всего здания  21 200 000 дол.

Проценты за кредит (11,5%)  2 438 000 дол.

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего  23 638 000 дол.

Стоимость земельного участка  4 821 200 дол.

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущему параграфу

              1 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. С. 178179.

3.4. Метод предполагаемого использования

Условие применения данного метода  это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения1.

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий2:

1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5) расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Пример 5

Исходные данные

Площадь участка  7000 кв. м.

Общая площадь сооружений  6300 кв. м.

Полезная площадь сооружений (65%)  4095 кв. м.

Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы  4000 дол.

Грунтовые и дорожные работы  5 дол./кв. м.

Всего: 7000  5  35 000 (дол.).

Электричество  13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение  36 000 дол.

Канализация и дренаж  50 000 дол.

Телефон  7000 дол.

Стоимость строительства  100 дол./кв. м.

Всего: 100  6300  630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы  10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки  5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода  30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения  4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения  700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Решение

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД  10 4095  40 950;

ДВД  40 950  0,95  38 902,5;

ЧОД  38 902,5  0,8  31 122.

Стоимость земли  864 356  213 969,7  775 000  303 325,7 (дол.).

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

прибыль и накладные расходы подрядчика;

расходы на продажу и рекламу;

расходы на страхование;

управленческие расходы;

оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущему параграфу

              1 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. С. 178.

2 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-Р. С. 3.

вступление к главе 4

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

4.1. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка1.

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму: