Оценка стоимости земельного участка

Размер страховых выплат определяется в соответствии с правилами страхования, лицензированными Министерством финансов Российской Федерации. В подавляющем большинстве правил страховых компаний размер страхового возмещения по объектам недвижимости определяется следующим образом:

 при полной гибели имущества  в размере его действительной стоимости, за вычетом стоимости имеющихся остатков, но не свыше страховой суммы;

 при частичном повреждении имущества  в размере восстановительных расходов, в пределах страховой суммы. Из суммы восстановительных расходов производятся вычеты на износ заменяемых в процессе ремонта частей, узлов, агрегатов и деталей.

Следует отметить, что в России сложилась практика занижения страховой стоимости при заключении договоров страхования недвижимости.

Вторая цель оценки стоимости земельных участков  создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений являются:

1) налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения  1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;

2) налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

3) регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1 января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. № 141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

В 20072009 гг. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридических лиц).

25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

Третья цель оценки земельных участков  реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.

Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций7.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая выкупная цена земли:

 в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек  в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

 в поселениях от 500 тыс. до 3 млн. человек  в размере от 5 до 17 ставок;

 в поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений  в размере от 3 до 10 ставок земельного налога8.

Кроме текущего использования земельного участка в обычном режиме эксплуатации, он может быть задействован во вторичном использовании  так называемом хозяйственном обороте, поскольку у земельного участка всегда существует функция обеспечения движения других видов капитала.

Формами такого хозяйственного оборота земельных участков выступают: аренда, залог, эмиссионное обеспечение, т. е. дополнительный выпуск ценных бумаг на величину стоимости земли и взнос в уставные капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов.

Например, земельный участок, оформленный в собственность предприятия, может быть включен в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика. Под этот рост стоимости активов акционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.

Четвертая цель оценки стоимости земельных участков  составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (ст. 70 ЗК РФ).

Земельный фонд России составляет 12,5% мировой территории, на нем находится 55% черноземных почв мира, 25% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород9. Кроме того, в России сосредоточено 30% разведанных мировых запасов энергоносителей. Отражение стоимости этих и других ресурсов в государственном кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков.

10 января 2000 г. был принят Федеральный закон № 28 «О государственном земельном кадастре». Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

 государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

 государственного контроля за использованием и охраной земель;

 мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв;

 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

 землеустройства;

 экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

 установления обоснованной платы за землю;

 иной, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, деятельности.

Государственный земельный кадастр содержит сведения:

 о земельных участках;

 территориальных зонах;

 землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

 землях и границах субъектов Российской Федерации;

 землях и границах Российской Федерации.

К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

 кадастровые номера;

 местоположение (адрес);

 площадь;

 категория земель и разрешенное использование земельных участков;

 описание границ земельных участков, их отдельных частей;

 зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

 экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

 качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

 наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.

Одной из основных задач современного этапа земельной реформы является переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и созданию единого кадастра недвижимости. Такой переход необходим для совершенствования системы налогообложения недвижимости и обеспечения необходимой информацией субъектов земельно-имущественных отношений, а также для повышения эффективности государственного и муниципального управления земельными ресурсами. К объектам недвижимости, подлежащим постановке на кадастровый учет в качестве объектов гражданско-правовых отношений, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, комплексы недвижимого имущества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» образовано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Оно находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Полномочия данного агентства определены постановлениями Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» и от 8 апреля 2004 г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости». К основным полномочиям относятся:

 организация создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, включающего 40 млн. земельных участков, и государственного учета объектов градостроительной деятельности  70 млн. объектов капитального строительства;

 организация проведения территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти;

 организация подготовки землеустроительных материалов для установления государственной границы Российской Федерации, границ ее субъектов и муниципальных образований;

 организация осуществления технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности;

 осуществление государственной кадастровой оценки земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;

 ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, государственного технического учета объектов градостроительной деятельности и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

 создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости. К 2011 г. планируется объединение государственного земельного кадастра и кадастра объектов недвижимости в единый государственный кадастр объектов недвижимости;

 утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации, карт и материалов межевания объектов землеустройства;

 осуществление государственного мониторинга земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;

 осуществление государственного земельного контроля;

 предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности. К 2011 г. срок предоставления сведений из единого государственного кадастра объектов недвижимости должен составить 4 дня в отличие от существующих нормативов в 30 дней.

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущему параграфу

1 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. С. 9394

2 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. С. 105

3 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. С. 106

4 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005.

5 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. С. 106107

6 Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. С. 149

7 Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». С. 87.

8 Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». С. 85.

9 Оценка природных ресурсов / под ред. В. П. Антонова, П. Ф. Лойко. М.: Русская оценка, 2002. С. 6.