Процедура оценки
методом разбивки на участки включает
следующие этапы.
Этап 1. Анализ
наиболее эффективного варианта застройки,
определение размеров индивидуальных
участков. Проводится исходя из юридических
и физических возможностей, а также экономической
целесообразности. Таким образом, размеры
и благоустройство земельных участков
должны отвечать рыночным стандартам,
сложившимся в данной местности.
Этап 2. Расчет
предполагаемой цены продажи освоенных
участков. Данный расчет осуществляется
или путем анализа сопоставимых участков,
которые недавно были аналогичным образом
освоены, или на основе метода сравнения
продаж.
Этап 3. Составление
сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения
земли в первую очередь включает проектные,
строительные и торговые операции. При
застройке жилыми домами огромное влияние
оказывает окружающая среда. Разделение
и продажа земельных участков, предназначенных
под жилую застройку, должны учитывать
следующие затраты:
расходы на разбивку,
расчистку и планировку участков;
строительство дорог,
улиц;
стоимость инженерных
сетей, дренажа и коммунальных сооружений;
прибыль и накладные
расходы подрядчика; расходы на продажу
и рекламу; расходы на страхование; управленческие
расходы; оплата налогов.
Этап 4. Определение
чистого дохода от продаж. Проводится
путем вычета затрат на освоение и предпринимательской
прибыли из предполагаемой выручки от
продажи участков. Основой для расчета
предполагаемой выручки от продажи является
цена продажи одного земельнрго участка,
определенная методом сравнения продаж
с учетом корректировок на различия (если
они есть).
Этап 5.Определение
периода времени, необходимого на освоение
и продажу. (Чем дольше земельные участки
остаются непроданными на рынке, тем выше
издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка
дисконтирования, которая отражает
риск, связанный с периодом предполагаемого
освоения и продажи, а также объем инвестиций.
Ставка дисконтирования может быть определена
на основе анализа внутренней ставки доходности
по аналогичным проектам.
Этап 6.Дисконтирование
чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода
их продажи для получения текущей стоимости
неосвоенной земли.
продолжение
--PAGE_BREAK--
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
В чем заключается экономическое
содержание доходного подхода при оценке
земельных участков?
На каких принципах оценки базируется
доходный подход?
Какие методы оценки земли включает
доходный подход?
Какие этапы расчета стоимости
земли предполагает использование метода
капитализации дохода?
Какие виды доходов могут капитализироваться
при оценке земли?
Какие подходы к определению
коэффициента капитализации при оценке
земли сложились в мировой практике?
В чем отличие расчета коэффициента
капитализации для земли от расчета коэффициента
капитализации для зданий и сооружений?
В чем заключаются особенности
метода капитализации арендной платы
за земли поселений?
Для оценки стоимости каких
земельных участков может быть использован
метод остатка?
Какие этапы включает процедура
оценки рыночной стоимости земельного
участка методом остатка?
Какие этапы включает процедура
оценки рыночной стоимости земельного
участка методом предполагаемого использования?
Какие этапы включает процедура
оценки рыночной стоимости земельного
участка методом разбивки на участки?
В чем заключаются преимущества
и недостатки доходного подхода к оценке
земли?
ТЕСТЫ
Тест 1. При оценке застроенного
земельного участка методом остатка используются
нижеперечисленные показатели, за исключением:
а) чистого операционного дохода,
приносимого земельным участком
и расположенным на нем зданием;
б) ставки дохода на капитал
для земельного участка;
в) нормы возврата капитала
для земельного участка;
г) срока службы здания, расположенного
на земельном участке;
д) используются все вышеперечисленные
показатели.
Тест 2. Процентная ставка, которая
используется для пересчета величины
годового дохода от использования земли
в рыночную стоимость земельного участка,
называется:
а) безрисковой ставкой дохода;
б) ставкой дисконтирования;
в) нормой возмещения капитала;
г) коэффициентом капитализации;
д) все ответы неверны.
Тест 3. Из нижеперечисленных
укажите формулу, используемую для расчета
стоимости земельного участка методом
капитализации дохода:
а) Стоимость = Доход: Ставка капитализации;
б) Стоимость = Доход х Ставка
капитализации;
в) Стоимость = Доход х Ставка
дисконтирования;
г) Стоимость = Восстановительная
Стоимость — Износ;
д) все ответы неверны.
Тест 4. Метод остатка можно
использовать при оценке:
а) сельскохозяйственных земель;
б) земель поселений, застроенных
общественными объектами;
в) земель поселений, застроенных
торговыми помещениями;
г) лесных земель;
д) все ответы неверны.
Тест 5. Капитализация земельной
ренты используется для оценки:
а) земель поселений, застроенных
коммерческими объектами;
б) земель поселений, застроенных
жилыми объектами;
в) земель под промышленными
предприятиями;
г) земель сельскохозяйственного
назначения;
д) все ответы верны.
Тест 6. Для определения варианта
наиболее эффективного использования
незастроенного земельного участка может
использоваться:
а) метод остатка;
б) метод капитализации дохода;
в) метод распределения;
г) все указанные методы;
продолжение
--PAGE_BREAK--
д) все ответы неверны.
ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ
Задание 1. Стоимость земельного
участка, купленного за 5000 дол., ежегодно
увеличивается на 7%. На какую сумму по
сравнению с первоначальной стоимостью
возрастет стоимость земельного участка
через восемь лет?
Задание 2. Рассчитайте текущую
стоимость перепродажи участка земли
со строениями, если через четыре года
предполагается продать его за 250 тыс.
руб. Ставка дисконтирования 12%.
Задание 3. Какую сумму предприятию
необходимо один раз перечислить на счет
в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально,
чтобы через четыре года приобрести земельный
участок за 400 тыс. руб.?
Задание 4. Земельный участок
с административным зданием стоимостью
300 млн руб. куплен в рассрочку на пять
лет под 10% годовых. Какую равновеликую
сумму необходимо в конце каждого года
направлять на погашение долга?
Задание 5. Составьте график
погашения ипотечного кредита в 9 млн.
руб., предоставленного под залог земельного
участка на три года под 12% годовых, если
по условиям погашения:
а) заемщик в течение срока займа
уплачивает только проценты, а основную
сумму кредита погашает в конце третьего
года одним платежом;
б) сумма кредита возвращается
ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются
каждый год с остатка основной суммы;
в) кредит погашается ежегодно
равными суммами (аннуитет).
Задание 6. Определите оценочную
стоимость земельного участка. Стоимость
расположенного на нем здания составляет
3000 тыс. руб., срок его экономической жизни
25 лет.
Норма возмещения капитала
определяется по прямолинейному методу.
Ставка дохода на инвестиции составляет
18%.
Чистый операционный доход
от объекта в первый год эксплуатации
составил 700 тыс. руб.
Задание 7. Оцените стоимость
земельного участка, на котором находится
недавно построенное сооружение стоимостью
450 млн руб.
Продолжительность экономической
жизни сооружения 40 лет, соответствующая
ставка дохода на инвестиции равна 12%.
В первый год эксплуатации земельный
участок с сооружением принесли чистый
операционный доход в 65 млн руб. Норма
возмещения капитала для сооружения рассчитывается
по аннуитетному методу.
Задание 8. Определите стоимость
земельного участка под строительство
многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых
автомашин.
Строительство одного гаражного
места по типовому проекту стоит 120 тыс.
руб., а годовой чистый операционный доход
от всего объекта прогнозируется в 3 млн.
руб.
По рыночным данным, коэффициент
капитализации для зданий такого типа
составляет 15%, а для земельного участка — 12%.
Задание 9. Определите стоимость
земельного участка под строительство
автозаправочной станции на три колонки.
Капитальные вложения на одну
колонку составляют 40 500 дол.
Анализ эксплуатации действующих
АЗС с аналогичным местоположением дает
следующие данные:
в течение часа с одной колонки
в среднем в сутки продают 30 л бензина;
чистый доход с одного литра
бензина составляет 6 центов;
срок экономической жизни АЗС
составляет 10 лет;
возмещение инвестиций в АЗС
производится по прямолинейному методу;
с учетом затрат времени на
пересмену персонала, текущий ремонт и
других потерь АЗС работает 300 дней в году;
планируемый доход на инвестиции
составляет 16%.
Задание 10. Чистый доход от продажи
урожая с участка земли составил 2500 дол.
Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное
производство — 10 лет. Определите
стоимость земельного участка.
Задание 11. Используя метод
разбивки на участки, определите стоимость
земельного массива площадью 40 соток.
Планируется разбить данный
массив на четыре участка по 10 соток каждый.
Предполагаемая цена продажи
всех участков определена в 120 000 дол. (30
000 дол. за один участок).
Издержки на освоение и продажу
относятся к настоящему времени и составят
(дол.):
прямые издержки на освоение — 35 000;
управление, охрана, контроль — 5000;
накладные расходы — 10 000;
прибыль подрядчика — 13 000;
издержки по продаже — 4000;
продолжение
--PAGE_BREAK--
текущие расходы (налоги, страхование) — 5000;
прибыль застройщика — 18 000.
Запланировано, что застройщик
будет продавать один участок в конце
каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования
для данного типа инвестиций определена
в 2%.
Задание 12. Используя метод
разбивки на участки, определите стоимость
земельного массива площадью 30 га при
строительстве трех коттеджей на 1 га.
Предполагаемая цена продажи
благоустроенного участка 10 ООО ден. ед.
Издержки на планировку, подготовку
и благоустройство относятся к настоящему
времени и составят 150 ООО ден. ед.
Все остальные затраты и поступления
от продажи отнесены к концу каждого соответствующего
года.
Административные расходы и
накладные расходы равны 25% от общей цены
продажи.
Плата за кредит, расходы на
содержание и прибыль составят 40% валового
дохода.
Ежегодно планируется продавать
по 30 участков размером '/3га. С учетом стоимости
капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования
определена в 10%.
Задание 13. Оцените массив земли
общей площадью 50 соток, который застройщик
планирует разделить на пять участков
по 10 соток каждый. Цена продажи участка
3000 дол.
Застройщик будет продавать
один участок в конце каждого года. Ставка
дисконтирования для данного типа инвестиций
определена в 10%. Издержки относятся пропорционально
к концу каждого года и составляют:
проектирование, расчистка,
инженерная подготовка — 4900 дол.; управление
и охрана — 500 дол.;
накладные расходы и прибыль
подрядчика — 800 дол.; маркетинг — 300 дол.;
текущие расходы (налоги, страхование)
— 500 дол.; прибыль предпринимателя — 1000
дол.
3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Сравнительный подход широко
используется в странах с развитым земельным
рынком, особенно для оценки свободных
земельных участков и участков с индивидуальной
жилой застройкой. Сравнительный подход
основывается на систематизации и сопоставлении
информации о ценах продажи аналогичных
земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип
замещения предполагает, что благоразумный
покупатель за выставленный на продажу
земельный участок заплатит не большую
сумму, чем та, за которую можно приобрести
аналогичный по местоположению или плодородию
участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные
за сопоставимые объекты, отражают рыночную
стоимость оцениваемого участка земли:
Принцип замещения исходит
из того, что рынок является открытым и
конкурентным, что на нем взаимодействует
достаточное количество продавцов и покупателей,
которые действуют в соответствии с типичной
мотивацией, экономически рационально
и в собственных интересах, не находясь
под посторонним давлением. Также подразумевается,
что земельный участок будет приобретаться
на типичных для данного рынка условиях
финансирования и находиться на рынке
в течение достаточного периода времени,
чтобы быть доступным для потенциальных
покупателей.
Сравнительный подход при оценке
земельного участка включает метод сравнения
продаж, метод выделения и метод распределения.
3.1 МЕТОД СРАВНЕНИЯ
ПРОДАЖ
Метод сравнения продаж широко
используется в странах с развитым земельным
рынком, особенно для оценки свободных
земельных участков и участков с типовой
застройкой. С помощью этого метода моделируется
рыночная стоимость оцениваемого земельного
участка посредством анализа рыночных
цен продаж аналогичных участков.
В МСО способ сравнения продаж
для земельных участков включает прямое
сравнение рассматриваемого имущества
с аналогичными земельными участками,
для которых имеются фактические данные
по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее
значение имеют продажи, анализ списков
и цен, предлагаемых за аналогичные участки,
которые конкурируют с рассматриваемым,
может способствовать лучшему пониманию
рынка [23. С. 177—178].
В общем виде модель расчета
рыночной стоимости оцениваемого земельного
участка, принимает следующую форму:
ср=ц,±к;,
где Ср— рыночная стоимость
оцениваемого земельного участка; Ц,- —
цена продажи 1-го сравнимого земельного
участка; К,- — величина корректировок
цены продажи t'-го сравнимого земельного
участка.