Оформление земельного участка под самовольной постройкой

- акт (свидетельство)  о праве на данный земельный  участок, выданный уполномоченным  органом государственной власти  в порядке, установленном законодательством,  действовавшим в месте издания  такого акта и на момент  его издания;

- выдаваемая  органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства;

- другой документ, удостоверяющий право собственности  на земельный участок.

Кроме того, основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок могут служить:

- документы,  перечисленные выше, которые устанавливают  право гражданина - любого прежнего  собственника здания, строения, сооружения, находящихся на данном земельном  участке;

- свидетельство на наследство либо иной документ, удостоверяющий право собственности гражданина на здание, строение, сооружение, которые расположены на данном земельном участке.

Вместе с  тем далеко не всякий документ, в  котором идет речь о земельном  участке, может являться основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. В документе обязательно должна содержаться информация о том, что земельный участок такой-то площадью, расположенный по такому-то адресу, предоставляется такому-то гражданину. Кроме перечисленных документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, в регистрирующий орган должен быть представлен кадастровый паспорт земельного участка.

Как уже говорилось, ст. 222 ГК РФ говорит о возможности признания права собственности на самовольную постройку при наличии только следующих видов прав на земельные участки: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование. Данное положение противоречит ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой основанием для государственной регистрации права собственности на самовольное строение является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен самовольный объект. Таким образом, земельный участок может принадлежать заявителю на любом установленном законом праве, в том числе и на праве аренды, о чем не говорится в ст. 222 ГК РФ. Поскольку нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются специальными по отношению к нормам ГК РФ, то применять следует именно их.

Как уже говорилось, упрощенный порядок предусмотрен только для физических лиц. Юридические  лица находятся гораздо в более затруднительном положении как в случае оформления самовольной постройки, так и в случае приобретения земельного участка под ней.

 

3. Приобретение  права на земельный участок  по самовольной постройкой в  судебном порядке

 

Второй способ приобретения права на земельный участок под самовольной постройкой - приобретательская давность.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником  имущества, но добросовестно, открыто  и непрерывно владеющее как своим  собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Для признания права собственности в силу приобретательской давности необходимо обращаться в суд и доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения объектом недвижимого имущества.

Добросовестность  означает, что заинтересованное лицо не знало о том, что владеет  имуществом незаконно. Часто такое  бывает в силу правовой неосведомленности (как в случае покупки дома, оформленной  только распиской о получении  денег) или небрежности (вроде бы граждане знают или слышали, что оформление нужно, но не осознают, что оно необходимо, и надеются на "авось" и думают: "владею - значит, я собственник, какие тут еще нужны бумажки").

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС  РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательской давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) . Для обнаружения признаков приобретательской давности необходимо, чтобы заинтересованное лицо считало себя законным собственником.

Открытость  предполагает, что заинтересованное лицо не совершало никаких действий, чтобы скрыть факт владения от собственника, окружающих, правоохранительных и иных органов. Самым лучшим доказательством  такого признака приобретательской  давности, как открытость, являются свидетельские показания, например, соседей.

Непрерывность означает, что заинтересованное лицо владело имуществом все пятнадцать лет без перерыва. Например, не будет  считаться непрерывным владением  в течение пятнадцати лиц, если лицо владело имуществом в течение пяти лет, затем на какое-то время уехало, а потом опять вернулось и осуществляло владение еще десять лет.

Для земельных  участков приобретательская давность используется крайне редко по той  причине, что обязательным условием признания права собственности в силу приобретательской давности является бесхозяйность имущества. Большая часть земельных участков находится в государственной или муниципальной собственности. Однако встречаются случаи, когда земельный участок, например, принадлежал на праве собственности лицу, которое умерло и не оставило за собой наследников. Если этот земельный участок не перейдет в собственность государства как выморочное, то в принципе есть вероятность заполучить его в собственность в силу приобретательской давности.

Гораздо чаще приобретательская  давность применяется при узаконивании самовольных построек. Если суд не признает право собственности на самовольную постройку ввиду  того, что у истца нет прав на земельный участок, но он добросовестно, открыто и непрерывно владел самовольным строением как своим собственным в течение пятнадцати лет, то имеет смысл обратиться в суд уже с заявлением о признании права собственности на самовольное строение в силу приобретательской давности. Здесь может быть два варианта: заинтересованное лицо само построило самовольный объект недвижимости и не знало, что для строительства нужны разрешительные документы, либо строение возвел кто-то другой, а пользоваться стал заявитель. Вторая ситуация может возникнуть, например, когда кто-то самовольно построил дом или иное здание, строение, сооружение и решил его продать не установленным законом способом, т.е. сначала оформить право собственности на соответствующий объект недвижимости, затем заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его, а просто получить от покупателя деньги, дать ему расписку. Такие ситуации встречаются очень часто.

Третий способ (как и второй) - через суд. Разница  заключается лишь в том, что второй способ предполагает обращение заинтересованного  лица в суд с заявлением о признании факта, имеющего юридическое значение. Третий способ предполагает обращение в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, когда органами государственной власти или местного самоуправления гражданину или юридическому лицу отказывают в предоставлении земельного участка либо когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество отказывает в регистрации права собственности или сделки с земельным участком.

Особенность искового производства заключается в том, что истец обязан доказать факт нарушения его законных прав и интересов. Применительно к рассматриваемой ситуации, когда истец должен представить в суд доказательства того, что уполномоченные органы не предоставляют ему земельный участок, отказывают в регистрации на земельный участок и строение на нем. Для этого предоставляются соответствующие документы - уведомления об отказе.

Кроме вышеуказанных  документов, к исковому заявлению  о признании права собственности  на самовольную постройку можно  приложить:

- документы,  подтверждающие факт создания  объекта недвижимости (кадастровый  паспорт объекта недвижимости  или справку, выданную органом  технической инвентаризации (БТИ), договоры  подряда, сметы, документы, подтверждающие  покупку стройматериалов);

- документы, подтверждающие, что данный объект не принадлежит никакому другому лицу (выписку из Единого государственного реестра объектов недвижимого имущества, справку из органов технической инвентаризации недвижимого имущества);

- документы,  подтверждающие соответствие объекта недвижимости санитарно-эпидемиологическим, пожарным, техническим, экологическим нормам;

- документы,  подтверждающие, что самовольная  постройка не затрагивает права  и интересы третьих лиц (письма  владельцев соседних земельных  участков, но лучше, естественно, их личное присутствие на заседании суда в качестве свидетелей) и другие документы.

До 1 сентября 2006 г. (до вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ) существовала возможность признать в судебном порядке право собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим, но не обладающим правами на соответствующий земельный участок. В п. 3 ст. 222 ГК РФ содержалась оговорка, что такое возможно при условии, что земельный участок, на котором возведено самовольное строение, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. После признания права собственности на самовольную постройку можно было обращаться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого узаконенным строением, в порядке ст. 36 ЗК РФ. Сейчас данное положение упразднено и, следовательно, признать право собственности на самовольную постройку в случае, если "строителю" земельный участок не предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, невозможно. Здесь получается замкнутый круг: нельзя оформить самовольную постройку без документов на землю и невозможно приобрести земельный участок ни в собственность, ни в аренду, поскольку согласно ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений сооружений.

Есть, пожалуй, одна ситуация, когда можно приобрести земельный участок под самовольной постройкой, а потом, имея документы на земельный участок, можно оформить "самоволку" в упрощенном порядке, если она подпадает под действие "дачной амнистии", либо признать право на самовольное строение в судебном порядке. Если на земельном участке, на котором возведены самовольные постройки, есть строения, право собственности на которые оформлено на имя лица, осуществившего самовольную постройку. Такая ситуация может возникнуть, когда право собственности на строение возникло до введения в действие ЗК РФ, закрепившего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Очень часто раньше здания, строения, сооружения продавались, покупались, обменивались и иными способами отчуждались без земельных участков. Таким образом, собственник оформленного строения может рассчитывать на приобретение земельного участка в собственность или аренду в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, т.к. имеет на это исключительное право. Приобретя земельный участок, можно будет оформить оставшиеся строения, являющиеся самовольными, в судебном или административном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

 

 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.

2. Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 28.02.2012) О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества //  Собрание законодательства РФ, 03.07.2006, N 27, ст. 2881.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //  Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 359.
4. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 10.07.2012) О содействии развитию жилищного строительства //  Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, N 30 (ч. 2), ст. 3617.
5. Земельные участки под строительство: Ю. А. Карташова — Москва, Феникс, 2010 г.- 160 с. 
6. Козлов Е.В. Судебные решения как основания признания прав собственности на самовольную постройку // Право и государство, общество и личность: история, теория, практика. Сборник научных статей участников II Всероссийской научно-практической конференции 20 - 21 апреля 2007 года. - Коломна: Изд-во Колом. гос. пед. ин-та, 2007. - С. 345-347