Организация оценки земли и иммущества

Вопрос №1

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  оценки.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  недвижимости – это синтез принципов  всех трех групп, которые были рассмотрены  выше. Он позволяет оценщику выявить  из возможных вариантов использования  объекта недвижимости наилучший  и наиболее доходный вариант и  именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта  речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем  уже о доходности всего объекта  недвижимости). При этом учитываются  только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют  юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы  финансово;

- в-четвертых, обеспечивают  наивысшую стоимость объекта  недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений то, исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для  анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют  адекватной оценки и тщательного  анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.  Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится несколькими  альтернативными вариантами и включает следующие направления:

- рыночный анализ

- анализ реализуемости  варианта

- анализ наиболее эффективного  использования

 Перечисленные направления  анализа предполагают комплексное  изучение следующих вопросов:

1.Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

2. Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

3.Анализ наиболее эффективного использования объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Таким образом, окончательный  вывод о наиболее эффективном  использовании объекта недвижимости представляет вариант использования  свободного или застроенного участка  земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами  и дает максимальную стоимость.

 

 

 

 

 

Вопрос №2

Система массовой оценки недвижимости.

Массовая оценка недвижимости – это процесс определения стоимости целых групп объектов недвижимости, в котором используются как обычные методы оценки, так и специфические методы, используемые для массовой оценки недвижимости, и только для нее.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика (стоимостной эквивалент), но использует отличные процессы получения этого эквивалента. Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку. Заказчиком массовой оценки недвижимости обычно является государство или муниципалитет. Как правило, эта оценка ассоциируется с налогом на недвижимость.

В России в настоящее время  закреплены термины «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость». Кадастровая оценка проводится, прежде всего, в целях определения величины налоговой базы для определения ставок земельного налога. Полученную в ходе проведение массовой оценки недвижимости экономическую характеристику и сопутствующую оценке информацию некоторые государства используют в иных целях, помимо налогообложения.

Результаты массовой оценки недвижимости имеют широкий спектр применения. Прежде всего, они могут быть использованы как основа для расчета величины и ставок арендной платы, для определения величины платежа при получении наследства, основы страхования имущества, в качестве платы за регистрацию недвижимости, в целях продажи недвижимости, как информация, используемая в общественных и социальных целях.

В России существует практика использования кадастровой стоимости  в качестве основы для определения величины ставок арендной платы за землю и недвижимость, а также как база для расчета выкупной цены земли.

Массовая оценка может  проводиться как с учетом существующего вида использования объекта недвижимости, так и с учетом его потенциального наилучшего использования.

В настоящее время в  Российской Федерации в целях налогообложения оценка земельных участков проводится с учетом его текущего использования. Оценка, исходя из возможного наилучшего и наиболее эффективного вида использования, при определенных условиях может создать потенциальные стимулы для экономического роста, однако ее применение в условиях сложившейся структуры размещения отраслей производства и типа расселения осложнено очевидными социальными последствиями. Введение оценки на основе наилучшего и наиболее эффективного вида использования возможно только в условиях сложившегося зонирования территории, когда наилучшие виды использования тех или иных объектов становятся очевидными.

Для того чтобы управлять  каким-либо объектом, его необходимо, прежде всего, описать как ресурс управления. Сложившаяся практика массовой оценки, кадастровой оценки в том числе, требует сбора большого количества информации, описывающей территорию.

Это инфраструктурная информация и рыночная информация, как текущая, так и в ретроспективе. Информация об инфраструктуре включает подробное описание сложившейся на данной территории структуры, необходимой для ее функционирования и развития, а также элементы природной среды, формирующие привлекательность данной территории с точки зрения различного функционального использования. Кроме того, необходимо описать субъекты сложившихся и закрепленных правовыми и нормативными актами отношений элементов территорий. В России, как в других странах, сбором и описанием такой информации занимаются различные ведомства, имеющие свои информационные системы и ресурсы. Информационным обеспечением системы налогообложения являются система учета объектов недвижимости для целей налогообложения, система регистрации прав в целях определения субъектов налогообложения, и система массовой оценки недвижимости в целях оценки. Эти системы описывают объект недвижимости как объект учета, объект права, объект обращения на рынке недвижимости, объект оценки и объект налогообложения.

решения задач наиболее эффективного ее использования.

Для эффективного использования  территории необходимо:

1. разграничить права на землю и принять региональные законы по отнесению земель и земельных участков к собственности муниципальных образований;
2. провести функциональное зонирование территории;
3. выполнить массовую оценку объектов недвижимости (наилучшее и наиболее эффективное использование – в соответствии с функциональным зонированием);
4. использовать результаты массовой оценки в целях налогообложения, расчета арендной платы, определение выкупной цены и т.д. ;
5. требовать использования земель в соответствии с территориальным зонированием и установленным целевым назначением.

Таким образом, система массовой оценки недвижимости может являться инструментом эффективного управлению территорией, а также участвовать в формировании культуры управления территорией, быть элементом такой культуры, способствовать социальной гармонизации в сфере земельно-имущественных отношений.

 

 

 

Задача:            Организация сдает в аренду квартиру: площадь  -85кв.м. арендная ставка 140 рублей за 1кв.м. в месяц. Потери распределились поквартально: 1- 14 руб,за 1кв.м . в месяц,2 – 24 руб, за 1кв.м., 3 – 6 руб, за 1кв.м. в месяц, 4 -100руб , в месяц. Операционные расходы составили: 2000 рублей за год. Определить  чистый операционный доход за год.

 

1. 140 * 85 *12 =142800 (рублей) – аренда квартиры в год
2. 14 * 85 *3 =3570 (рублей) – потери 1 квартал
3. 24 * 85 *3 =6120 (рублей) – потери 2 квартал
4. 6 * 85 *3 =1530 (рублей) – потери 3 квартал
5. 100 * 3 = 300(рублей) – потери 4 квартал
6. 142800 – (3570+6120+1530+300+2000)= 129280 (рублей) - ЧОД

 

Ответ: 129280 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы:

1. Система массовой оценки недвижимости как средство эффективного

управления территорией / Статья / Безруков В.Б., Коваль Ю.Л.,

Пылаева А.В. - Землеустройство, кадастр и мониторинг земель № 3. –

2009 г. - стр. 83-84.

2. Булычева Г. В. Оценка недвижимости / Г. В. Булычева, Е. Н. Иванова. – М.,1998.
3. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: учебное пособие / Е. Н. Иванова. – М., 2009.
4. Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью / Д. А. Шевчук. - Ростов-на-Дону, 2007.