Основания и порядок прекращения прав собственности на землю

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. 
Регулирование прекращения права собственности на земельный участок занимает особое место в земельном праве. 
Нормы о прекращении права собственности на землю основаны на общих положениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. 
Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства. Так, ст. 35 Конституции РФ установила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Статьей же 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и 
не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 
     Земельным кодексом РФ определена правовая специфика прекращения права собственности. Прежде всего , она связана с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и общественных 
нужд. 
Право собственности на земельный участок прекращается на следующих основаниях : 
-при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

-при отказе собственника от права собственности на земельный участок; 
 
 
— в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. 
   Земельный кодекс следует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается при:

 а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам;

б) отказе собственника от права собственности;

в) гибели или уничтожении имущества;

г) при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 
   Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании сделки, когда собственник земельного участка осуществляет его продажу на основании договора купли-продажи (или продажи) или иных договоров. Отчуждение земельного участка может наступить также в связи с исполнением и иных договоров, объектом которых являются земельные участки, например при обращении взыскания на земельный 
участок по договору ипотеки, в связи с неисполнением основного обязательства. 
  Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо 
права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). 
   Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содержание, обязан платить земельный налог до момента перехода права собственности иному лицу. Он же, как собственник, несет бремя содержания 
принадлежащего ему земельного участка (если иное не предусмотрено законом или договором).  
 
  Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких 
земельных участков осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 ЗК РФ). 
  Принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 
1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам; 
2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу; 
3) реквизиция земельного участка; 
4) конфискация земельного участка; 
5) невозможность выдела в натуре земельного участка участнику долевой собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ; 
6) признание на основании решения суда права собственности на земельный участок за собственником недвижимости, согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами; 
7) выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд. Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 
— выполнением международных обязательств Российской Федерации; 
— размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

— иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Список оснований изъятия (выкупа) 
земельного участка является открытым, однако в качестве основных случаев 
названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров (п. б) ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вторым основным случаем определено размещение объектов государственного или муниципального значения. 
То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом развития поселения, предусмотренным ч. 2 ст. 49 ЗК РФ; 
8) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. 
Установлен особый случай прекращения права собственности в том случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. 
Обращение в государственную собственность земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании положений о выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд с возмещением его стоимости и других убытков в порядке, установленном Земельным кодексом и ст. 306 Гражданского кодекса РФ. 
  Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, 
что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Указанное правило соответственно 
применяется при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество. 
  Согласно общим, установленным правилам в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284-286 ГК РФ. 
   Отчуждение земельного участка его 
собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом учитываются положения ст. 27 ЗК РФ об ограничении оборотоспособности земельных участков. Отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться в порядке исполнения договора, предусмотренном гражданским законодательством, а именно — на основании договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договора пожизненной 
ренты. Данные сделки следует отличать от передачи прав на земельный участок по завещанию, поскольку право на земельный участок переходит на этих основаниях иному лицу после смерти собственника. 
 
 
При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. 
  Поскольку бесхозяйной по смыслу ст. 225 ГК РФ является вещь, не имеющая собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался, то право собственности на земельный участок, от которого собственник отказывается, может быть сохранено за ним только с момента подачи заявления и 
до постановки земельного участка на учет как бесхозяйной вещи. После постановки на учет право прежнего собственника на земельный участок прекращается. 
Согласно той же статье ГК РФ земельные участки, как бесхозяйные недвижимые вещи, принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. 
   По истечении года со дня постановки земельного участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на участок. 
Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности. 
  Отказ собственника от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую 
устанавливается гражданским законодательством. 
  В данном разделе мы обращаемся к реализации перечисленных выше оснований прекращения права собственности на земельный участок, осуществленные, если прекращение это наступает не по воле собственника. 
  Так, изъятие земельного участка путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента 
возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. 
   Земельным кодексом РФ, как уже говорилось, признается и такое основание принудительного прекращения права собственности на земельный участок, как реквизиция. 
Реквизиция производится, согласно ГК РФ, в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. 
Имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции. 
  Реквизиция — процедура не безвозмездная, собственнику возмещается стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной деятельности. Если же собственник не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде. 
Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества. 
   Право собственности на земельный участок может быть прекращено и на основании его выкупа для государственных и муниципальных нужд.  
В порядке конфискации земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления. 
Характер преступлений, за которые может наступить конфискация, установлен Уголовным кодексом РФ. Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные 
из корыстных побуждений, и может быть назначена судом только в случаях, предусмотренных соответствующими статьями Особенной части УК РФ. 
  Общие основания и порядок конфискации имущества установлены Гражданским кодексом РФ, согласно которому имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения в случаях, предусмотренных законом. В данном случае Земельным кодексом (в качестве закона, о котором упоминает Гражданский кодекс РФ) предусматривается, что конфискация — безвозмездное изъятие участка — возможно только за совершение преступлений. В 
административном порядке, как это допускает ГК РФ, конфискация земельных участков не предусматривается выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд. 
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется только путем выкупа. 
Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует из Ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3 данной статьи гласит, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только 
при условии предварительного и равноценного возмещения. 
 
 
Кроме того, Земельным кодексом установлены и дополнительные ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков. 
  Так, изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением 
обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных 
ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. 
   Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд урегулирован и Гражданским кодексом РФ. Так, согласно ст. 219 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, 
соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 
  Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. 
 
 
Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 
  Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. 
  Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. 
  На основании ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. 
  Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка (ст. 281 ГК РФ). Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта 
Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 
   По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. 
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд , либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. 
Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 Гражданского кодекса. 
Условиями изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусматривается, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. 
  Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу 
для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. 
  Так, Гражданским кодексом установлено, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 
  Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. 
Ст. 282 ГК РФ. 
Изъятие у собственников земельных участков ввиду их использования с нарушением законодательства, в том числе при неиспользовании его по целевому назначению, осуществляется только на основе гражданского законодательства. Согласно ст. 284 ГК земельный участок может быть 
изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих 
такое использование. 
  Земельный участок может быть также изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с 
его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. 
   Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284 и 285 ГК, а также порядок 
обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о 
допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. Если 
собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Заключение

Земля - первоначальный источник всякого богатства. Это обстоятельство определяет ее экономическое, политическое и социальное значение. Пожалуй, самое главное - то, что земля является основой жизни и деятельности человеческого общества. Земля - главный объект хозяйственной деятельности человека. В качестве природного объекта земля выполняет две важнейшие функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственно-территориальный базис - место размещения зданий, строений и сооружений. Она существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда. Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли отражено в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Весьма существенным моментом является также и то, что  земля ограничена в пространстве. Как правило, человеческое общество существует на определенной территории, обычно ограниченной границами соответствующего государства. Любой человек использует земельный участок, площадь которого всегда ограничена.

Земельные правоотношения необходимо воспринимать не только в  статике, но и в динамике. Основанием возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты.

Основания прекращения  земельных прав является добровольный отказ, истечение срока, на который  был предоставлен участок, реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности, изъятие для государственных или муниципальных нужд, нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель, уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция, конфискация, банкротство, национализация, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского хозяйства.

Сфера земельных правоотношений является одним из наиболее важных аспектов жизни общества, но при этом одним из наиболее спорных. Необходимо отметить, что практика применения Земельного кодекса Российской Федерации все еще пребывает в процессе формирования. Многие нормы, регулирующие земельные правоотношения, являются переходными и действуют до завершения тех или иных реформ. К их числу относятся положения, касающиеся приведения в соответствие с новым Земельным кодексом РФ форм землепользования, приватизации земли, полномочий тех или иных государственных и муниципальных органов по предоставлению в собственность, аренду и пользование земельных участков.

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Конституция Российской  Федерации принята 12 декабря 1993 г. - М.: Юрист, 1993. - С.48.

2. Малеина М.Н. Правовые аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута // Журнал российского права.-2011.-№12.

3. Земельное право: учебник / под ред. О.И. Крассова. М., 2005 - 95с.

4. Земельное право: учебник / под ред. С.А.Боголюбова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009. - 400с.

5. Ерофеев Б В Земельное право России Учебник для вузов М, 2010. - 129с.

6. Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс. - М.: ЕАОИ, 2011

7. Гражданское право. / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. Ч. 2. - M.: Проспект, 2010. - С. 120

8. Суханов Е. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. - 2003. - №21. - С. 45-49

9. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2009. - 366 с.