Особенности земли как фактора производства. Рента

Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют  все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и  те, кому земля нужна для промышленного  производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы является рента. Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов. Получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

Арендная плата включает: земельную ренту; процент на ранее  вложенный в участок капитал; амортизацию возведенных на участке  сооружений.

Рента как экономическая  категория означает не просто доход  от фактора производства. Это доход  от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

На рынке земли предложение  земли абсолютно неэластично, так  как количество земли всегда одинаково  и не может быть изменено.

Рассмотрим ренту, получаемую владельцами земли. В целях упрощения  будем считать, что вся имеющаяся  в стране пахотная земля обладает одинаковой урожайностью и используется для производства зерна. Полагаем также, что рынок земли совершенно конкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, и зерноводческих хозяйств. Поскольку суммарное количество земли фиксировано, то ее суммарное  предложение абсолютно неэластично, и кривая предложения земли вертикальна (рис. 1). Кривые же суммарного спроса (D₁, D₂, D₃) имеют такие очертания: для земли, как и любого другого ресурса, «падающий» характер кривой спроса объясняется действием закона уменьшающейся отдачи, а также тем фактом, что для зерноводческих хозяйств как единой группы необходимо понизить цену зерна, чтобы продать дополнительное его количество (рис. 1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1. Спрос и предложение земли.

 

         Суммарное предложение пахотной земли фиксировано на уровне Qs, кривая суммарного предложения земли S вертикальна. Изменение спроса на землю и сдвиг кривой спроса приводят к росту или падению цены земли.

Поскольку предложение земли  фиксировано, то активной составляющей рынка земли остается спрос на землю. Изменение спроса на экономические  ресурсы, в том числе на землю, могут вызвать три фактора: цены на товары, изготовленные с помощью  этого ресурса (т.е. цена зерна), производительность ресурса и цены на иные ресурсы, применяемые  в сочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует  сдвигу кривой спроса вверх – вправо (D₁ → D₂ → D₃), приводит к росту рентных платежей. И, наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.

Итак, величина земельной  ренты определяется в первую очередь  спросом на землю.  При этом рента  различна в зависимости от качества земли:

1. природных условий (тип почвы, климат, рельеф);
2. плодородия почвы;
3. местоположения земли.

Ограниченность земли  ведет к возникновению монополии  хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и  большую ренту. Кроме монополии  хозяйства на земле, существует монополия  частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две  формы земельной ренты:

• абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;
• дифференциальная рента – это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших  земельных участков (лучшие. Средние и худшие – условное деление участков).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                2.1. Цена земли

 

Кроме физических параметров и характеристик земельный участок  как объект недвижимости имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную  стоимость. К характеризующим правовой режим признакам земельного участка  относятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитута, ограничения  вещных прав на него.

Ограниченный характер предложения  прав на земельные участки в связи  с невозможностью воспроизводства  земельного участка как объекта  недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно-хозяйственной или  иной деятельности и покупательная  способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.

Стоимость земельного участка  или прав на него измеряется текущей  стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.

Выгоды от прав на земельный  участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени, чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т. п.) земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.

В связи с этим к текущей  стоимости земельных участков не приемлемы понятия износа и амортизации  в отличие от текущей стоимости  улучшений, которая в конце срока  их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений). Земля при разумном ее использовании  не изнашивается. Ее плодородие может  быть увеличено.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для  совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому  он рассчитывает получить за землю  такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в  форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

Например, если рента равняется 400 долл., ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли равняется 400/5% = 400*100/5 = 8000 долл.

Следовательно, цена земли  представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной  ренты:

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей  денежной арендной платы, помноженной  на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых  регистров о правовом режиме и  качественных характеристиках земельных  участков;

• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке  земли и иной недвижимости;

• кадастровая оценка стоимости  земли по оценочным зонам и  земельным участкам;

• кадастровые карты и  регистры стоимости земли.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Итак, цена на землю определяется путем капитализации ренты. Еще К. Маркс, анализируя рентные отношения в Великобритании, заметил закономерную связь между ценой земли и арендной платой. Он отметил, что в этой стране покупная цена земли исчисляется по известному числу покупаемых годовых доходов, полученных земельным собственником. Покупается фактически рента, уплаченная на несколько лет вперед. Поэтому цену земли К. Маркс назвал капитализированной рентой. Чем выше рента, тем дороже земля. С другой стороны, цена земли зависит от величины процента, который банк платит по вкладам. Если ежегодная рента меньше, чем платит банк по вкладу, то у предпринимателя пропадает интерес к покупке земли. Гораздо выгоднее положить деньги в банк.

Но когда годовая рента  приносит денег больше, чем доход, полученный по вкладам в банк, покупка  земли становится выгодной сделкой.

Этот пример показывает, что цена земли находится в  зависимости от величины учетной  ставки процента. Чем выше процент, тем меньше спрос на землю, поэтому  ниже и ее цена.

Следует отметить, что в  нормальной рыночной экономике функционируют  рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Арендная плата

 

В действительности рента  составляет лишь часть суммы, которую  арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты  еще амортизацию на постройки  и сооружения (которые находятся  на земле), а также процент на вложенный  капитал. Если собственник земли  сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный  капитал (ведь он мог положить капитал  в банк и спокойно жить, получая  проценты). Строительство зданий и  сооружений на земле, затраты, связанные  с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что  в структуре арендной платы все  большую долю составляют амортизация  и процент на капитальные вложения – «рента разбухает». Происходит это  потому, что земельный собственник  стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем  быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными  качествами земли или развитой инфраструктурой  хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся  осуществлять такие вложения, которые  полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность  интересов. Собственники земли стремятся  сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась  традиция сдачи земли под постройки  сроком на 99 лет. За этот период стоимость  могла быть целиком списана, а  само здание приходило в полную негодность.

Арендный договор в  Бельгии (где в начале 90-х гг. арендовалось 68 %  всех земель) заключается обычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договоров и  на более длительный срок (на 27 лет  или до достижения арендатором 65 лет). Не случайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон 1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленной стоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы в Западной Европе колеблется от 80 – 90 ЭКЮ в  Шотландии до 200 – 250 ЭКЮ в Германии и Нидерландах, что составляет 1 – 3 % цены земли. Это сравнительно низкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматривают покупку  земли как форму страхования  от инфляции и полагают, что со временем цена земли может возрасти.

Современная экономическая  теория понятие арендной платы относит  не только к земле, но и к остальным  факторам производства, имея в виду, что каждый фактор используется в  определенное время и берется  как бы напрокат. В этом значении выступает цена труда как цена использования рабочей силы за определенное время. Цена средств производства рассматривается  как своеобразная прокатная оценка. Таким образом, арендная плата имеет  в виду ту цену, которую следует  платить за пользование любым  фактором производства. Такой подход позволяет вычленить чистый доход предпринимателя, который должен подняться над этими величинами, обеспечивая предприятию необходимую конкурентоспособность.

 

                                   Заключение.

 

          Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности.

          В самом широком смысле рента предстает как регулярно полу-

чаемый доход от собственности, не связанный с предпринимательской  де-

ятельностью собственника. В более узком смысле и более точном рента -

доход от земли как фактора  производства, получаемый ее собственни-

ком.

         Что есть цена земли? Это капитализированная (капитализация — процедура превращения в капитал годового дохода) годовая земельная рента. Если предположить, что существует только дифференциальная земельная рента, то очевидно, что рентная часть дохода собственника худшего земельного участка будет равна нулю. В действительности собственник такого земельного участка получает, например, при сдаче земли в аренду — арендную плату.

        Цена земли — это сумма денег, с которой бывший собственник земли получал бы банковский процент на вложенный капитал.

        В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал.

        Поэтому   по размерам арендная плата обычно больше ренты, так как на

арендуемой земле бывают производственные строения и сооружения,

выступающие как капитал  и, соответственно, предполагающие аморти-

зационные отчисления и их оплату в виде процента.

Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю.