Переустройство и перепланировка жилого помещения

                                      Содержание

 

1.Введение...................................................................................................стр.3

2.Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения..............................................................................................................................стр.4

3.Отличие от реконструкции.....................................................................стр.4

4.Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение.....................................................................................стр.6

5.Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения...............................................................................................................стр.10

6.Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения, их последствия...................................................................................................стр.12

7.Заключение.............................................................................................стр.15

8.Задача................................................................................................стр.16

9.Список использованной литературы..................................................стр.18

 

 

                                           Введение

 

В настоящий  момент сложилась удручающая ситуация с перепланировкой и переустройством квартир в типовых домах. В старых пятиэтажках и многоэтажках изменения видны невооруженным взглядом: практически все лоджии и балконы в одном здании выглядят по-разному, да и среди остекленных двух одинаковых не найти - дома смотрят на нас разномастными глазницами. А что же твориться внутри? – Сносятся спроектированные в советские времена встроенные шкафы, дверные проемы расширяются, заменяются арками – и это мелочи, по сравнению с переносом и сносом стеновых панелей, часть из которых являются несущими конструкциями здания. При этом зачастую, сначала производится перепланировка и переустройство, а уже потом люди задумываются о правовом характере совершенных действий.

Настоящая тема: "Переустройство и перепланировка жилого помещения" является, несомненно, актуальной, теоретически и практически значимой.

Целью настоящей  работы является определение понятия и сущности переустройства и перепланировки жилого помещения, оснований их проведения и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие и виды переустройства и  перепланировки жилого помещения. Отличие от реконструкции

 

Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации дает легальное определение переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует лишь обобщенный перечень действий, которые подпадают под признаки указанного понятия, он не может быть закрытым, и все множество мероприятий можно условно именовать переоборудованием жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 ЖК РФ, а только то, которое в содержательном плане совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое значение имеют лишь установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Под техническим паспортом жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемоего помещения, требования к которому установлены в приложении 11 к инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 04.09.2000). Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Как и в случае с переустройством, норма ч. 2 ст. 25 ЖК РФ дает обобщенное наименование действия перепланировки, являющегося юридически значимым. Таким действием является изменение конфигурации жилого помещения, которое может иметь место при полной или частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве или ликвидации дверных проемов и т.п. Мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения. Нередки случаи, когда путают понятия «перепланировка», «переустройство» с понятием реконструкция. Последнее содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

 

2.2 Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение

 

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы, и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Согласно  с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса переустройство и (или) перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемте жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: свидетельство права собственности на жилое помещение, договор купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п.
3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Проект должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды, на что требуется наличие согласований соответствующих служб.
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено ст. 19 ЖК РФ. Это – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.
5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). В соответствии с ч. 1 с 69 ЖК РФ: к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки. Формулировка п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не в праве требовать  предоставления других документов, кроме тех, которые указаны в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации. Например: «Собственник представил в орган, осуществляющий согласование, перечень документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. В свою очередь орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, потребовал от собственника нотариально засвидетельствованную копию согласия дочери на эти действия. На это собственник ответил отказом предоставить дополнительные документы, т.к. это не предусмотрено ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Для защиты нарушенных прав собственник может обратиться в прокуратуру по месту нахождения жилого помещения, т.к. требования органа осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, не законны».

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

После приема документов, орган, осуществляющий согласование обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.

Ст. 28 Жилищного  кодекса Российской Федерации содержит нормы, устанавливающие форму подтверждения завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения – акт приемочной комиссии, и определяющие компетентный орган, в который он направляется – организация (орган) по учету объектов недвижимого имущества. В настоящее время таким органом является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Министерства экономического развития РФ в соответствии с п. 10. указа Президента РФ от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти".

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения

 

Отказ в  согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как определено в  ч. 1 ст. 27 Жилищного кодекса РФ допускается, если:

• не предоставлены документы, указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ;
• документы представлены в ненадлежащий орган;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Определенные  сложности на практике может вызвать  представление в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного ему наймодателем – в соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ – доверенности, т.к. она не значится в перечне документов, указанных в ч.2 ст. 26 ЖК. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жило помещения, но может служить основание для отказа в приеме заявления.

Установление  в качестве основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки предоставления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку указанный орган не в праве принимать решений о согласовании или отказе в согласовании. А орган, осуществляющий согласование, при непоступлении документов или их возможном поступлении в иной орган вообще никакого решения, связанного с переустройством и (или) перепланировкой, принять не может.

Несоответствие  проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего может выражаться в нарушении предписаний, закрепленных в п. 1.7.2. и п. 1.7.3. постановления Госстроя РФ

от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" - не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 27 ЖК РФ определяется трехдневный  срок вынесения решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки и судебный порядок обжалования такого решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения, их последствия

 

Жилищный  кодекс РФ в ст. 29 определил нормы, устанавливающие понятие, признаки и правовые последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство не регламентировало на должном уровне процедурные процессы, связанные с самовольным переустройством и перепланировкой.

Ст. 29 ЖК РФ очень схожа со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, особенно в отношении санкций, но главным отличием самовольной постройки от самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является то, что постройка является объектом, перепланировка и переустройство – определенными действиями над объектом.