Понятие земельно – правовой сделки

В некоторых случаях возможности свободного выбора покупателя ограничиваются. К примеру, при продаже земельной доли в общей собственности преимущественным правом ее приобретения пользуются другие собственники земельных долей .

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) преимущественным правом покупки пользуются субъект РФ либо в случаях, установленных законом, субъект РФ, орган местного самоуправления (ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Также преимущественным правом покупки земельного участка пользуется собственник здания или сооружения, расположенного на продаваемом земельном участке (ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК). Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой. В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения). Определен также минимум обязательств сторон, который включает обязанность продавца продать земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласен принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Покупатель в свою очередь обязан своевременно оплатить приобретенный земельный участок. Передача земельного участка продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Не допускается в договоре устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивать ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Неотъемлемой частью договора являются план или чертеж границ земельного участка, акты о нормативной цене земли, оценки земельного участка и др. Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.

При совершении сделки купли-продажи права частной собственности на земельный участок ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить его целевое назначение и режим использования. Изменение целевого назначения осуществляется либо до, либо после сделки в порядке перевода земель из одной категории в другую в соответствии со ст. 8 ЗК. В частности, земельный участок сельскохозяйственного назначения переводится в иную категорию по решению органа исполнительной власти субъектов РФ, другие земли — по решению органов местного самоуправления. Продавец обязан предоставить покупателю полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке. В случае предоставления заведомо ложной информации об ограничениях, разрешении на застройку и иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель имеет право требовать уменьшения цены либо расторжения договора с возмещением причиненных убытков. Основанием совершения сделки купли-продажи является свидетельство продавца о регистрации права собственности или права аренды на данный земельный участок. По завершении сделки и после перехода права собственности покупателю свидетельство продавца утрачивает силу, а покупателю выдается новое свидетельство о регистрации права собственности на купленный земельный участок.

Особые условия установлены для купли-продажи права частной собственности земельных долей граждан в общей собственности. В частности, при совершении данной сделки земельный участок в натуре предварительно не выделяется. Фактически приобретается площадь, соответствующая размеру доли. Допускается приобретение одним покупателем нескольких земельных долей, но с соблюдением предельных (максимальных и минимальных) размеров. Для покупателей земельных долей устанавливается очередность. Преимущественным правом покупки земельной доли пользуются другие участники долевой собственности, затем в случае их отказа — исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления и, наконец, третьи лица. При продаже доли продавец обязан известить об этом в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в определенных субъектом РФ средствах массовой информации. Также в письменной форме должен быть извещен исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о продаже земельной доли. К заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи . По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца. Продажа третьим ми/щам допускается в этом случае по цене, не ниже указанной в извещении, и в течение года. Нарушение этого порядка влечет право субъекта РФ требовать в судебном порядке в течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка третьему лицу перевода на него прав и обязанностей покупателя. Купленный таким образом земельный участок становится собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и переходит в фонд перераспределения земель. Совершение сделки купли-продажи подлежит налогообложению. С граждан взимается налог в размере, установленном Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц», а с организаций — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций». За регистрацию взимается государственная пошлина.

3. Приватизация земель.

Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, переходят в частную, а также общую собственность граждан и юридических лиц в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, именуемой также приватизацией земель. Приватизация земель — сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности — государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К примеру, из приватизации исключаются земли лесного и водного фондов. В общей сложности это — свыше 50% всех земель РФ. Кроме того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании 1 . Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.

Приватизация земель может зависеть от необходимости принятия специальных решений исполнительных органов. В частности, государственные и муниципальные земли предоставляются в частную (общую) собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий. Практикуется также приватизация земель и расположенных на них объектов в соответствии с государственными программами приватизации государственного и муниципального имущества.

К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:

• приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;
• приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством; приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения; приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения; приобретение прав на земельные участки для строительства. Приватизация может быть платной и бесплатной. К примеру, приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов осуществляется бесплатно. Для строительства государственные или муниципальные земли приобретаются только за плату. В случае платной приватизации земельный участок продается по договорной либо нормативной цене земли. Нормативная цена земли определяется ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Местные органы самоуправления имеют право повышать или понижать установленную цену земли, но не более чем на 25%'. Основу процедуры приватизации земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов составляет признание за членами реорганизуемых колхозов и совхозов права на приватизацию закрепленных за этими организациями земель. В результате приватизации земли делятся на земельные доли и распределяются между имеющими право на получение земельных долей членами коллектива. В настоящее время эта процедура потеряла практическую значимость, так как все колхозы и совхозы уже прошли реорганизацию или перерегистрацию с закреплением земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования либо собственности с выделением земельных долей членам коллективов.

Коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, было предписано до 1 марта 1992 г. принять решение о переходе к частной, коллективнодоговорной и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР // ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.).

Права на земельные участки для целей, не связанных со строительством, могут быть приобретены только гражданами. Цели, для которых приобретаются земельные участки, включают индивидуальное садоводство, огородничество, подсобное хозяйство, фермерское хозяйство, животноводство, сенокошение и другие сельскохозяйственные цели. Земли предоставляются из фонда перераспределения земель по заявлениям заинтересованных граждан, подаваемым в исполнительные органы государственной власти или местного самоуправления. С учетом зонирования территории и после изготовления проекта границ земельного участка орган государственной власти (государственные земли) либо орган местного самоуправления (муниципальные земли) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно.

Приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, осуществляется по заявлению таких граждан и организаций. При этом для граждан и организаций условия приватизации различаются. Граждане имеют право приобрести в собственность земельный участок, закрепленный за ними на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, по своему желанию в любое время однократно и бесплатно. Это означает, что только один земельный участок и один раз, считая с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно. Организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести их в собственность либо оформить право аренды не позднее 1 января 2004 г.

Преимущественное право приватизации земель, занятых объектами недвижимости — предприятиями, зданиями, сооружениями (в том числе незавершенного строительства),принадлежит собственникам таких объектов недвижимости. Граждане и юридические лица — собственники строений на землях несельскохозяйственного назначения приобретают права собственности на занятые этими объектами и необходимые для их использования земельные участки только за плату. Не допускается приватизация земель, занятых федеральными казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями. Владельцы кондоминиума приобретают земельный участок в общую долевую собственность. Приватизация земельных участков осуществляется по заявлению заинтересованных лиц и оформляется договором купли-продажи. Приватизация земель осуществляется в сроки, предусмотренные ЗК. До этого земельный участок закрепляется за собственником здания в аренду (ст. 36 ЗК).

Приватизация земель для строительства осуществляется с 1 проведением работ по формированию земельного участка. Эти работы включают определение границ земельного участка, его разрешенного использования, кадастровый учет, определение различных технических условий, организацию и проведение торгов либо прием и рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Возможны два способа предоставления прав на земельные участки для строительства: без предварительного согласования мест размещения.объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Вместе с тем приобретение права частной собственности на государственные и муниципальные земли (приватизация) допускается лишь в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на торгах. Таким образом, приобретение права частной собственности в этом случае всегда является платным. Торги организуются собственником земельного участка (РФ, субъектами РФ либо местными органами самоуправления) либо специализированной организацией на основании договора с собственником. От имени РФ как собственника в сделках по приватизации федеральных земель в качестве продавца участвует Фонд федерального имущества. По результатам торгов продавец и выигравший торги покупатель заключают договор продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации. На основании договора покупатель получает свидетельство о регистрации права частной собственности. Земельный участок передается продавцом покупателю по передаточному акту.

Земельные участки предоставляются в собственность граждан и организаций по письменному заявлению заинтересованных лиц в исполнительные органы государственной или муниципальной власти, соответственно уполномоченные предоставлять земельные участки, находящиеся в федеральной, субъектной или муниципальной собственности. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть вынесено в двухнедельный срок. Если следовать букве закона (ст. 28 и 30 ЗК), то в течение двух недель должны быть сформирован земельный участок, орга-низованы и проведены торги, так как именно по результатам торгов собственник выносит решение о предоставлении земельного участка в собственность. Но возможно ли успеть выполнить такие сложные действия за такой короткий срок?

Земельный кодекс предусматривает меры защиты прав граждан и организаций на приватизацию земель в этом случае. В частности, не допускается отказ в предоставлении государственных и муниципальных земель в собственность, за исключением тех, которые изъяты из оборота, запрещены для приватизации либо зарезервированы для государственных и муниципальных нужд. На сегодняшний день порядок резервирования земель предусмотрен для создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых территорий, предусматривающий вынесение решения органов государственной власти субъекта РФ о резервировании необходимого земельного участка, а также для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования.