Порядок распоряжения земельными долями

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Департамент научно-технической политики и образования

 

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ «КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

 

 

 

Очный юридический факультет

Кафедра земельного и  экологического права

 

 

 

 

 

Курсовая работа на тему:

 

 

«Порядок распоряжения земельными долями»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент:

 

 

 

 

 

 

 

Красноярск 2009

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Сделки по внесению земельных долей в уставные/складочные/ капиталы..5

2. Проблемы  приобретения  земельных долей………………………………...15

3. Выдел участка в счет земельной доли……………………………………….24

Заключение……………………………………………………………………….31

Список используемой литературы ……………………………………………..33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В 1990-х гг. была проведена  быстрая приватизация сельскохозяйственных земель путем их уравнительного распределения между членами бывших коллективных хозяйств. Поскольку формирование участков требовало значительных временных и финансовых затрат, земля предоставлялась этим лицам путем наделения идеальными земельными долями. Предполагалось, что в течение непродолжительного переходного периода произойдет их консолидация, а новые собственники обеспечат выполнение работ по формированию участков и их постановке на кадастровый учет.      Вместе с тем из-за противоречий в правовом регулировании, значительного количества сособственников и обнаружившегося конфликта их интересов процесс консолидации земельных долей затянулся, а сделки с земельными долями стали одними из наиболее рискованных. Особенно это касается порядка распоряжения земельными долями.      Этим и обусловлена актуальность сформулированной темы курсовой работы, которая позволяет не только определить подходы к исследованию категории порядка распоряжения земельными долями, но и систематизировать накопленные юридической наукой и правоприменительной практикой знания.            Понятие порядка распоряжения земельными долями широко используется в юридической науке и правоприменительной практике. Отдельные стороны проблемы применения норм законодательства о порядке распоряжения земельными долями, неоднократно рассматривались в правовой науке. В курсовой работе используются работы таких ученых в сфере земельного и других отраслей права, как Бахрах Д.Н., Суханов Е.А., Н.И. Шагайда и ряда других авторов.           Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы. Целью представленной работы выступает 

комплексный теоретико-правовой анализ порядка распоряжения земельными долями в российском праве, проведенный по следующим направлениям:  - всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового регулирования порядка распоряжения земельными долями;         

        - рассмотрение проблем правового регулирования порядка распоряжения земельными долями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сделки по  внесению земельных долей в  уставные/складочные/ капиталы.

Институт права частной собственности на землю был восстановлен ст. 9 Закона РСФСР от 15 декабря 1990 г. № 423-1 «Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР». Однако его законодательное регулирование было противоречивым, поэтому вопрос о праве собственности на земельные доли, внесенные в уставные капиталы реорганизованных колхозов и совхозов в начале 1990-х гг., остался нерешенным.     С одной стороны, юридическое лицо признавалось собственником имущества, внесенного в уставный/складочный капитал. Это положение было закреплено в ст. 14 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» (далее - Закон о собственности), ст. 11 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденных Постановлением Верховного Совета СССР от 31 мая 1991 г. № 2211-1 (далее - Основы гражданского законодательства). С другой стороны, имущество, внесенное в уставные/складочные капиталы юридических лиц, признавалось общей долевой собственностью их учредителей. Это вытекало из п. 2 ст. 3, п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10, п. 3 ст. 11 Закона РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» (далее - Закон о предприятиях), ст. 5 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе», п. п. 2 - 4 ст. 3 Закона о собственности, ст. 12 Основ гражданского законодательства. В то же время за работниками всех сельскохозяйственных организаций закреплялось безоговорочное право выхода из состава учредителей и выдела земельной доли (п. 6 Постановления Правительства РФ от 6 марта 1992 г. № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации»).             С позиции классических представлений о праве собственности одновременное существование таких норм абсурдно. В цивилистической доктри- не континентального права внесение имущества учредителей в уставный капитал влечет трансформацию прав индивидуальной собственности в статус участия в корпоративных отношениях, а имущество переходит в собствен- ность юридического лица.         Однако с точки зрения англо-американского права - а именно его последователи определяли основные положения законодательства в 1990 - 1993 гг., т.е. до роспуска Верховного Совета РСФСР, - указанное положение вещей вполне допустимо. Это объясняется тем, что доктрина англоамериканского права признает «расщепленную собственность» - конструкцию, допускающую существование нескольких различных титулов собственности на одно и то же имущество. И вместо классической триады прав собственности (владение, пользование, распоряжение) англо-американское право выделяет около 11 прав, которые могут принадлежать нескольким собствен- никам одного имущества.          В контексте отечественной земельной реформы указанное означало, что учредители сельскохозяйственных организаций сохраняли верховную распорядительную власть над внесенными в уставные капиталы земельными долями, а юридическим лицам передавалась хозяйственная власть исключительных правомочий по владению и пользованию имуществом. Однако при применении данных норм суды столкнулись с неразрешимой коллизией интересов сособственников.         Данная проблема, казалось бы, устранялась с принятием части первой ГК РФ,¹ вступившей в силу с 1 января 1995 г.: согласно п. 1 ст. 66, п. 3 ст. 213 ГК РФ имущество общества, созданное за счет вкладов его учредителей, принадлежит обществу на праве собственности. Но, как оказалось, к этому времени 2/3 колхозов и совхозов уже было реорганизовано (по состоянию на 1995 г. в сельском хозяйстве страны из 26896 организаций было 5119 акционерных обществ закрытого типа (далее - АОЗТ) и 7256 обществ с ограничен-ной ответственностью (47% из 100%)). Вследствие чего вопрос о праве собственности на земельные доли, внесенные в их уставные/складочные капиталы, стал предметом рассмотрения судов. ²      С сожалением можно констатировать, что положения ФЗ от 30 ноября 1994 г . № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не лишены недостатков и не избавлены от противоречий. Так, ст. 5 этого Закона устанавливает правило, согласно которому нормы ГК РФ применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения их в действие, в п. 2 ст. 6 предусмотрено, что к АОЗТ, созданным до официального опубликования части первой ГК РФ, предписывается применять нормы ГК РФ об акционерных обществах. Таким образом, действие ГК РФ фактически распространено на права и обязанности, возникшие в 1991 - 1994 гг.         Такое положение применительно к проблеме права собственности на земельные доли не могло быть обойдено вниманием теоретиков.   Д.Н. Бахрах приводит указанные нормы ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в качестве клас-сического примера ревизионных норм - норм, которые применяются к отношениям, возникшим до издания Закона.³ В литературе высказывалось мнение о том, что данная норма не подлежит применению как противоречащая ст. 35 Конституции РФ⁴ (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда), поскольку в силу положений этого закона «дольщики», по сути, автоматически лишались права собственности. ⁵Изложенное позволяет не согласиться с мнением Е.А. Суханова, который пишет о том, что работников изначально вводили в заблуждение относительно их статуса сособственников и сельскохозяйственные организации с момента внесения долей в уставные капиталы стали их собственниками еще в начале 1990-х гг.⁶Из-за разногласий в отношении данного вопроса проект Земельного кодекса РФ, разрабатываемый в 1990-е гг., в котором предлагалось признать свидетельства о праве собственности на земельные доли ценными бумагами - сертификатами, удостоверяющими стоимостное выражение части участка сельскохозяйственной организации, приходящегося на долю ее участника (п. 2 ст. 93 и п. 9 ст. 96 проекта.№95700027-1 Земельного кодекса РФ (редакция от 22 апреля 1998 г.)), дважды отправлялся на доработку Президентом РФ, но так и не был принят. Принятый же Земельный кодекс РФ вообще не упоминает земельные доли. Таким образом, можно говорить об отсутствии надлежащего правового регулирования вопросов права собственности на земельные доли, внесенные в уставный/складочный капитал. Логичным результатом этого явилось отсутствие единообразия в судебной практике при решении соответствующих вопросов.         Как показал анализ судебно-арбитражной практики, необходимость решения вопроса о праве собственности на земельные доли возникает перед судами преимущественно при рассмотрении:      

 1) требований о выделе земельной доли, где фактически рассматривается спор о праве;

2) дел о банкротстве (необходимость  определения конкурсной массы, формирования имущественного комплекса как целостного объекта продажи);

3) требований налоговых органов об уплате земельного налога.   На сегодняшний день более или менее четко оформились три подхода к решению данного вопроса.         Первый подход, сложившийся в практике ФАС Поволжского округа, в целом учитывает нормы законодательства, действовавшего до принятия части первой ГК РФ. При этом приоритет отдается земельному законодательст- ву, в силу которого земельные доли, внесенные в уставные капиталы реорга- низованных организации, остаются в собственности учредителей. ⁷  Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа указывалось следующее.⁸ На основании приказов генерального директора АОЗТ «Золотая степь» земельные доли, внесенные учредителями в уставный капитал этого АОЗТ, были внесены в уставный капитал ЗАО «Лидер» и впоследствии - в уставный капитал ООО «Золотая степь». Судами первой и апелляционной инстанций данные сделки были признаны недействительными.      Суд кассационной инстанции, оставляя данные судебные акты без изменения, указал, что в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о предприятиях имущество АОЗТ формируется за счет вкладов участников, полученных доходов и иных законных источников и принадлежит его участникам на праве общей долевой собственности. В силу п. 2 ст. 3 Закона о собственности имущество может принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. Согласно п. 2 ст. 2, п. 4 ст. 7 Закона о собственности собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом, в том числе передает свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также совершает в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается.        Поскольку прекращение права собственности без предоставления собственнику равноценного имущества или возмещения ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности, не допускается (ст. 31 Закона о собственности), суд признал ссылку заявителя на отказ учре- дителей от права собственности на земельные доли и имущественные паи незаконной и отказал в иске конкурсного управляющего о признании права собственности АОЗТ на земельный участок.      Второй подход, сформировавшийся в практике ФАС Московского округа и ФАС Северо-Кавказского округа (где рассматриваются споры в отношении наиболее дорогостоящей земли в России), основан либо на распространении норм ГК РФ на отношения, возникшие до его принятия (в 1991 1994 гг.), либо на казуистичном (несистемном) толковании отдельных норм законодательства, действовавшего в период земельной реформы. Суть его состоит в том, что право собственности учредителей на земельные доли, внесенные в уставный капитал, в подавляющем большинстве судебных актов не признается.⁹           Например, при рассмотрении требования о признании незаконной регистрации права собственности ЗАО «Агрофирма «Мысхако» на земельный участок суд кассационной инстанции признал правомерным отклонение доводов о сохранении за учредителями агрофирмы прав коллективно-долевой собственности на внесенные ими имущественные и земельные паи, указав следующее.¹⁰           Из учредительного договора АОЗТ (в ред. 1993 г.) следовало, что учре-дители приняли решение внести принадлежащие им земельные и имущественные паи в качестве вклада в уставный капитал общества и установили режим коллективно-долевой собственности для имущества общества.  Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к АОЗТ, созданным до официального опубликования части первой ГК РФ, применяются нормы гл. 4 ГК РФ об акционерном обществе (ст. ст. 96 -104), учредительные документы таких хозяйственных обществ до приведения их в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ действуют в части, не противоречащей указанным нормам. В силу п. 1 ст. 66 и п. 3 ст. 213 ГК РФ имущество хозяйственного общества, созданное за счет вкладов его учредителей, принадлежит ему на праве собственности. Положения п. 3 ст. 11 Закона о предприятиях, о том, что имущество АОЗТ, сформированное за счет вкладов участников, полученных доходов и других законных источников, принадлежит его участникам на праве общей долевой собственности, в силу п. 2 СТ. 6 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применению не подлежат. Доводы заявителя жалобы о неправильном применении ст. ст. 66,213 ГК РФ к земельным паям бывших членов совхоза, как указал суд, не основаны на действующем законодательстве. Кроме того, суд сослался на п. 17 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8,¹¹ согласно которому при разрешении споров по поводу имущества, возникающих между хозяйственным товариществом (хозяйственным обществом) и его учредителем (участником), следует исходить из того, что имущество в натуре, внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности. Исключение составляют лишь случаи, когда в учредительных документах хозяйственного товарищества (хозяйственного общества) содержатся положения, свидетельствующие о том, что в уставный (складочный) капитал учредителем (участником) передавалось не имущество в натуре, а лишь права владения и (или) пользования соответствующим имуществом.        Указав, что в учредительных документах агрофирмы отсутствуют сведения о передаче ей лишь прав владения или пользования земельными паями, суд признал право собственности на земельные доли, внесенные в уставный капитал агрофирмы, за последней.       Третий подход оформился в судебной практике ФАС Северо-Западного округа; он основан на применении действующего законодательства. Однако в отличие от практики ФАС Северо-Кавказского округа и ФАС Московского округа для решения вопроса об установлении права собственности на земельные доли от дольщиков и сельскохозяйственных организаций суд требует предоставить доказательства соблюдения процедуры внесения долей в ус- тавный капитал.¹² При рассмотрении дел учитывается: наличие заявления о внесении земельной доли в уставный капитал, договора о передаче земельной доли, акта приема-передачи между юридиче- ским лицом и каждым его учредителем;  наличие оценки вносимых в уставный капитал земельных долей;   наличие регистрации эмиссии акций;  факт регистрации перехода права на земельную долю (до 1998 г. в земельном комитете муниципального района, с 1998 г. в территориальных отделах Федеральной регистрационной службы);  бухгалтерские документы, подтверждающие постановку внесенных долей на баланс организации; отсутствие положений о возможности выдела земельной доли в учре- дительных документах.    Как правило, ФАС Северо-Западного округа отказывает сельскохозяйственным организациям в признании права собственности на земельные доли по причине отсутствия достаточных доказательств внесения их в уставные капиталы. По этой же причине не удовлетворяются встречные иски дольщиков к сельскохозяйственным организациям о выделе участков в натуре (ненадлежащие ответчики). В результате заинтересованные стороны, как правило, заключают договоры купли-продажи земельных долей. И, таким образом, исключается как безвозмездное изъятие земельных долей у бывших работни- ков совхозов и колхозов, так и дробление фактически используемых сельскохозяйственными организациями земельных участков.    Подобный подход нашел свое отражение в определении ВС РФ: был признан недействительным Устав АО «Колхоз им. ХХ партсъезда» от 9 апреля 1993 г. и решение собрания работников колхоза об учреждении акционерного общества, поскольку У став не содержал сведений о типе общества (открытое/закрытое), количестве, номинальной стоимости, категории акций, размере уставного капитала. ВС РФ указал, что, несмотря на формальную смену названий, колхоз фактически не был реорганизован в акционерное общество.¹³            ВАС РФ последовательно избегает принятия значимых для решения этого вопроса постановлений и, как правило, направляет подобные дела на новое рассмотрение. Например, Президиум ВАС РФ отменил Постановление ФАС Московского округа от 5 декабря 2002 г., согласно которому по ранее действовавшему законодательству внесенные в уставный капитал земельные доли оставались в собственности учредителей.¹⁴ Интересно, что при новом рассмотрении этого дела основные тезисы отмененного Президиумом ВАС РФ Постановления ФАС Московского округа были вновь повторены.   С учетом сказанного можно утверждать следующее.     Во-первых, сложившиеся в результате приватизационных процессов отношения собственности в сельском хозяйстве делают экономически неэффективной работу крупных сельскохозяйственных организаций (до 50% дольщиков в сельском хозяйстве давно не работают, сельскохозяйственные организации обрабатывают землю без правовых оснований).    Во-вторых, земельные доли, внесенные в уставные капиталы сельско-хозяйственных организаций в 1991 - 1994 гг., согласно действовавшему в тот период законодательству оставались в собственности их учредителей, поэтому приведение учредительных документов сельскохозяйственных организа-ций в соответствие с действующим законодательством не должно влечь за собой автоматический перевод земельных долей в собственность сельскохозяйственных организаций.          В-третьих, приобретение имущества в сельском хозяйстве должно осуществляться в рамках закона путем заключения сделок купли-продажи, а не путем распространения действия части первой ГК РФ на отношения, возникшие до введения ее в действие (проводя аналогию, можно указать на концентрацию объектов промышленности, ограничения на оборот которой в 1990-х гг. отсутствовали и которая произошла в основном путем скупки приватизационных чеков (ваучеров)).

 

2. Проблемы приобретения земельных долей

Нормы, устанавливающие  в начальный период земельной  реформы значительные ограничения  на оборот земельных долей, утратили силу с принятием ГК РФ.          Изменениями, внесенными ФЗ от 18 июля 2005 г. в ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹⁵ (далее - Закон об обороте земель), данные ограничения были восстановлены. В частности, были установлены:         - закрытый перечень допустимых сделок с земельными долями (завещание долей, их внесение в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, передача в доверительное управление, продажа или да- рение); закрытый перечень субъектов, которые могут совершать сделки с земельными долями (приобрести их могут либо участники долевой собственности, либо сельскохозяйственные организации, либо члены крестьянских (фермерских) хозяйств, использующие находящийся в долевой собственности участок) (квалификационные ограничения).      И, таким образом, сделки по при обретению земельных долей, не входящие в первый перечень либо совершенные лицами, не поименованными во втором перечне, недействительны.        Потребность в консолидации сельскохозяйственных земель вызывает потребность в приобретении земельных долей. И в настоящее время получили распространение два варианта их приобретения, которые, безусловно, за- служивают внимания.          Первый вариант - приобретение земельных долей сельскохозяйственной организацией или членами крестьянских (фермерских) хозяйств, использующими участок, находящийся в долевой собственности.   Приобретателем земельных долей не может быть иностранный гражданин или юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц составляет более чем 50% (ст. 3 Закона об обороте земель).         Понятие «сельскохозяйственная организация» в Законе об обороте зе- мель не определено.           В то же время согласно п. 1 ст. 177 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве»¹⁶ сельскохозяйственной организацией является юридическое лицо, основным видом деятельности которого является производство или производство И переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% дохо-дов организации.         Законодательство обнаруживает и сходное по содержанию понятие «сельскохозяйственный товаропроизводитель». Например, в ст. 2 ФЗ от 9 июня 2002 г. № 83-ФЗ «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей» и ст. 1 ФЗ от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сель- скохозяйственной кооперации» сельскохозяйственный товаропроизводитель определяется как юридическое или физическое лицо, доля выручки которого от реализации про изведенной и переработанной им сельскохозяйственной продукции в общей выручке от реализации продукции за предшествующий год составила не менее 50%. Согласно п. 2 ст. 346.2 Налогового кодекса РФ, п. 1 ст. 3 ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйст- ва» сельскохозяйственный товаропроизводитель - это организации и инди- видуальные предприниматели, доля дохода которых от производства, пере- работки и реализации сельскохозяйственной продукции составляет не менее 70%.              Все приведенные легальные определения даются с оговоркой «для целей, регулируемых настоящим законом», т.е. на правоотношения, регулируемые Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, они формально не распространяются. Тем не менее в судебной практике при рассмотрении вопроса о законности при обретения земельных долей для уяснения понятия «сельскохозяйственная организация» нередко используется аналогия закона. Логика такого подхода ясна: использование одного понятия для определения различных по своей сути юридических категорий в целях «обслуживания» разных законов было бы неоправданным.     По мнению автора, безусловное отнесение организации к сельскохозяйственным возможно только при ее соответствии юридическим и экономическим критериям (закрепление производства сельскохозяйственной продукции в уставных целях и преобладающая доля прибыли от реализации сельскохозяйственной продукции по итогам года).       Под крестьянским (фермерским) хозяйством понимается объединение граждан, совместно осуществляющих хозяйственную деятельность, связанную с производством и переработкой сельскохозяйственной продукции. Впрочем, закон допускает создание фермерского хозяйства только одним гражданином (ст. 1 ФЗ от 11 июля 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»¹⁷ ), который является главой крестьянского хозяйства индивидуальным предпринимателем с момента внесения соответствующей записи в реестр индивидуальных предпринимателей (ст. 23 ГК РФ, п. 2 ст. 11 ФЗ от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридиче- ских лиц и индивидуальных предпринимателей»¹⁸).      В отличие от сельскохозяйственных организаций для крестьянских (фермерских) хозяйств не установлено четких требований к доле прибыли от производства сельскохозяйственной продукции; крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно с момента регистрации его главы в качестве индивидуального предпринимателя. Но поскольку ст. 3 ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»¹⁹ относит крестьянские (фермерские) хозяйства к сельскохозяйственным товаропроизводителям (хотя и с оговоркой «в целях данного Закона»), нельзя исключить вероятность применения судами законодательства по аналогии в отношении требований о доле прибыли от производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции.           Совершение сделок по приобретению сельскохозяйственной организацией либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства земельных долей допускается законом только в случае подтверждения использования земельного участка. Использование участка сельскохозяйственной организацией или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами может подтверждаться:  1) договором. Заключение договора на использование участка сельскохозяйственной организацией или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допустимо только с одобрения общего собрания участников долевой собственности. Решение об условиях передачи в аренду участка, находящегося в долевой собственности (cущественныx условиях договора), принимается общим соб- ранием дольщиков, которое признается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% от общего числа дольщиков либо правообладатели более чем 50% долей (п. п. 1.1 - 1.2 ст. 14 Закона об обороте земель).  Вместе с тем сам договор аренды должен быть подписан каждым дольщиком непосредственно (п. 1 ст. 246 ГК РФ, п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель). На необходимости соблюдения данного требования настаивают и судебные органы.²⁰ В связи с затруднительностью выполнения данного условия рекомендуется сразу по результатам собрания заключить договор аренды части участка (которая впоследствии и будет выделена в счет приобретенных долей) либо произвести выдел земельного участка для целей его передачи в аренду.        В последнем случае после приобретения долей в праве на арендуемый земельный участок обязательства по договору аренды будут прекращены в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ).  В связи с затруднительностью соблюдения всех процедурных требований Закона об обороте некоторое распространение получила практика подписания договоров аренды участков, находящихся в общей долевой собственности, со сроком действия менее одного года (в таком случае договоры аренды не подлежат государственной регистрации).   Сельскохозяйственной организации потребуется от шести месяцев до двух лет только на выдел и регистрацию прав на участки в счет долей, которые они будут брать в аренду (для последующего приобретения в собственность).²¹             При этом зачастую не учитывается полномочие субъектов Российской Федерации устанавливать минимальные сроки аренды участков сельскохо- зяйственного назначения в зависимости от вида сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 9 Закона об обороте), вследствие чего такие договоры являются недействительными и не подтверждают право на приобретение доли вправе общей собственности на земельный участок.       Также в договоре аренды допускается закрепление условия о возможности выкупить арендованный участок (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, п. 1 ст. 624 ГК РФ), однако право преимущественной покупки принадлежит соответствующему субъекту Российской Федерации;      2) актами органов государственной власти и местного самоуправления, подтверждающих фактическое землепользование без правоустанавливающих документов, актами судов об установлении факта, имеющего юридическое значение.             В связи с отсутствием в Законе об обороте прямого указания на необ- ходимость титульного владения и пользования земельным участком для приобретения долей в праве на него в литературе высказывал ось мнение (которое было реализовано на практике) о достаточности фактического пользова- ния участком, удостоверенного, например, актом земельного контроля, выдаваемым инспектором Роснедвижимости (ст. 7.1 КоАП РФ²² ), актом уполномоченного публичного органа, осуществляющего инвентаризацию сельско- хозяйственных земель.           При этом, как правило, приводится следующее обоснование.  Действия сельскохозяйственной организации по фактическому использованию (с соблюдением целевого назначения) земельных участков, находящихся в долевой собственности, осуществлению мероприятий по охране земель и уплате земельного налога за эти участки (выполнение основных обязанностей собственника) можно квалифицировать как действия в чужом интересе (ст. ст. 980 - 989 ГК РФ) - в интересе участников долевой собственно- сти, проживающих за пределами муниципального района, в котором находится данный земельный участок, и не выполняющих вышеперечисленные обязанности. Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, впоследствии одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре, соответствующем характеру предпринятых действий (ст. 982 ГК РФ).        Суды также учитывают не только подтвержденное документально пользование земельным участком, но и факт реальной обработки земель. Так, арбитражный суд, указав, что общество на момент подписания договоров ку-  пли-продажи долей уже год не вело сельскохозяйственную деятельность и не обрабатывало участок, доли в праве на который оно попытал ось приобрести, признал законным отказ в регистрации перехода права на земельные доли.²³ Второй вариант - приобретение земельных долей при посредничестве участника долевой собственности.         Он осуществляется путем приобретения участником долевой собственности земельной доли для последующего выдела и отчуждения участка внешнему инвестору. Широкому распространению данного варианта препятствует то, что в процессе его реализации (на любой стадии) нельзя исключить риск отзыва доверенностей и отказа от сотрудничества по реализации проекта по приобретению земельных долей.     Возможность использования иных вариантов приобретения земельных долей судебная практика пока не подтвердила. Однако на практике предпринимаются различные попытки приобретения земельных долей.   Например, некоторое распространение получила практика подписания договоров дарения земельных долей с указанием даты подписания более ранней, чем дата вступления в силу упомянутых изменений в Закон об обороте земель (это обусловлено тем, что до вступления в силу указанных изменений при возмездных сделках требовалось соблюдать преимущественное право дольщиков на покупку, на дарение преимущественно е право не распространялось). Однако здесь не учитывается правило п. 3 ст. 574 ГК РФ, со- гласно которому договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, а не подписания.            Такие случаи были предметом судебного разбирательства.    Так, арбитражный суд, рассмотрев подобную ситуацию, указал следующее.²⁴ В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор дарения недвижимого имущества является заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574 ГК РФ), в связи с чем фактическое составление текста такого договора и подписание его сторонами являются лишь предпосылкой для того, чтобы данный договор был заключен. С момента вступления в силу поправок в Закон об обороте земель (30 июля 2005 г.) одаряемый, не являющийся участником долевой собственности на участок, не мог являться правоприобретателем по спорному договору. Довод истца о том, что правомочие распоряжения реализовано дарителем в момент совершения сделки, суд признал необоснованным, подтвердив правильность отказа в регистрации перехода права на земельные доли. Примечательно, что в отношении рассмотренной ситуации подход, сложившийся в арбитражных судах, не совпадает с подходом, складывающимся в судах общей юрисдикции.    Обобщая вышесказанное, можно привести в качестве примера дело, рассмотренное ФАС Волго-Вятского округа, в котором суд подтвердил пра- вильность отказа в регистрации перехода прав на земельную долю.²⁵ Данный вывод суда был основан на следующем:        - заявитель не доказал факт использования участка (договор куплипродажи земельной доли подписан через четыре дня после подписания договора аренды земельной доли, что позволило квалифицировать его как мнимую сделку);            - заявитель (юридическое лицо) не доказал, что является сельскохозяй- ственной организацией;          - договор аренды земельной доли (доказательство использования участка) является незаключенным, поскольку с момента вступления в силу Закона об обороте земель предметом договора аренды может выступать только сформированный земельный участок.        Вместе с тем представляется ошибочным вывод суда о том, что по смыслу подп. 4 п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель приобретение земельной доли без выдела в натуре возможно в случае, если дольщик был связан с правоприобретателем правоотношениями по поводу приобретаемой доли до вступления в силу данного Закона. Такое предложение озвучивалось при разработке изменений к Закону об обороте земель, но принято не было.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Выдел участка  в счет земельной доли

Выдел земельного участка  в счет доли в праве общей собственности  понимается как переход части  земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение права этого лица на долю в общей собственности.   Действия по выделу земельной доли являются сделкой участников долевой собственности, направленной на раздел общего имущества и прекращение долевой собственности (ст. 153 ГК РФ). Данная сделка заключена с момента подписания протокола общего собрания участников долевой собственности или непоступления возражений на опубликованное извещение о выделе участка и исполнена с момента регистрации права собственности на выделенный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.          В начале земельной реформы законодательство устанавливало минимальные требования к порядку раздела общего имущества: допускался выдел земельной доли без согласования с остальными сособственниками и с минимумом землеустроительных мероприятий.      Впоследствии ГК РФ установил, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246). И Президиумом ВАС РФ был сделан вывод о том, что правило о необходимости осуществления распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников распространяется и на случаи выдела земельных долей: согласно ст. 252 ГК РФ, п. п. 29 - 32 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи решение о местоположении выделяемых земельных участков оформляется по соглашению всех участников долевой собственности протоколом, который должен быть подписан всеми собст-  

 

венниками земли или их представителями, а также районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.  ²⁶     Вследствие использования данного правила на практике при значительном количестве участников долевой собственности возможность выдела участков в счет земельных долей была фактически заблокирована.  Одной из декларируемых разработчиками Закона об обороте земель целей было упрощение процедуры выдела участков в счет земельных долей (уменьшение количества голосов дольщиков, необходимых для принятия управленческих решений, со 100% до 20%), однако землеустроительные процедуры остались неизменными. В настоящее время допускается выдел участка в счет земельной доли на основании правоудостоверяющих документов без предварительной регистрации ранее возникшего права на земельную долю (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель), поскольку свидетельства о праве на земельные доли, выдан- ные до вступления в силу ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостове- ряющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 18).       Вместе с тем дольщики обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности участков (ст. 17 Закона об обороте земель, ст. 3 ФЗ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»), поскольку образование новых участков возможно только в результате выделе- ния, слияния, разделения, перераспределения ранее существовавших участков (п. 6 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам). Та- кой подход получил свое отражение в судебно-арбитражной практике.²⁷ Следовательно, необходимым условием для начала процедуры выдела участка в счет земельной доли является постановка исходного земельного участка на кадастровый учет (под исходным земельным участком в данном случае понимается не один участок, а совокупность участков (даже и разделенных реками и дорогами), которые были приватизированы бывшими членами сельскохозяйственной организации и объединены в один участок, - так называемое единое землепользование²⁸). Необходимость постановки на учет исходного земельного участка подтверждает и судебно-арбитражная практика: выдел участка возможен только из состава юридически и фактически существующего земельного участка.          Размер выделяемого участка определяется на основании данных правоудостоверяющих документов (п. 3 ст. 13 Закона об обороте земель). При этом площадь выделяемого участка может быть больше или меньше площади, указанной в удостоверяющих документах, если изменение площади выделяемого участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный участок (п. 3 ст. 13 Закона об обороте земель).    Помимо сказанного следует отметить, что согласно п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель субъекты Российской Федерации вправе устанавливать минимальные размеры вновь образуемых участков сельскохозяйственного назначения, а также участков из состава мелиорированных земель сельскохозяйственного назначения. И в случае, если размер участка, выделяемого в счет одной земельной доли, не соответствует минимальному размеру вновь образуемых участков сельскохозяйственного назначения, допустимо выде- лять земельный участок в счет нескольких земельных долей, что требует заключения соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на выделенный участок.       Местоположение участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников, которым утверждаются границы части участка, предназначенной для выделения в счет долей (п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель).             Если часть участка, предназначенная для выделения в счет земельных долей, общим собранием не определена, предусмотрена дополнительная процедура согласования местоположения выделяемого участка. В частности, дольщик обязан известить участников долевой собственности в письменной форме о намерении выделить участок или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка и адреса для направления возражений (п. 3 ст. 13 Закона об обороте земель).   Сообщение о выделе земельной доли выполняет функции соглашения собственников (правоустанавливающего документа) и проекта границ участка, которые в последующем будут определены на местности посредством про ведения межевых работ и установления межевых знаков. Выдел на основании публикации в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, возможен только при условии, что общее собрание состоялось, но не утвердило границы земельного участка для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей (по причине отсутствия кворума для принятия решения либо возникновения разногласий, препятствующих принятию решения) (п. 3 ст. 13 Закона об обороте земель). Таким образом, проведение общего собрания участников долевой собственности является обязательным, а не альтернативным мероприятием при выделе земельных долей. Данная позиция отражена в судебной практике.²⁹ Следствием выдела земельного участка без проведения общего собрания является выбытие части участка, находящегося в общей долевой собственности, из владения участников общей долевой собственности помимо их воли, поскольку коллективная воля участников долевой собственности на раздел общего имущества надлежащим образом выражена не была. Это обстоятельство лишает приобретателя гарантий защиты, предоставляемых добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Возражения участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого участка, указанного в опубликованном извещении, должны быть обоснованными (п. 4 ст. 13 Закона об обороте земель), напри- мер, если площадь выделяемого участка не соответствует предельным размерам и требованиям к их местоположению (ст. 4 Закона об обороте земель), требованиям землеустройства (выдел приводит к фрагментации земель хо- зяиства, чересполосице, изломанности границ).³⁰ В отсутствие возражений участников долевой собственности в течение 30 дней после публикации соглашение о выделе, предусмотренное ст. 252 ГК РФ, считается заключенным, а проект границ - подписанным всеми участниками долевой собственности. При текстовом описании границ указывается их местоположение отно- сительно имеющихся на местности характерных природных и искусственных объектов (населенные пункты, реки, дороги и пр.); по возможности - кадастровый квартал. Наиболее надежным способом индивидуализации местоположения участка, исключающим разночтения, является схематичное графическое описание, содержащее информацию о нахождении участка относительно характерных объектов местности. Невыполнение данного требования создает риски отказа в постановке участка на кадастровый учет (материалы межевания должны соответствовать проекту границ) и/или отказа в регистрации права на выделенный участок (недостатки индивидуализации объекта права в правоустанавливающем документе). Для последующей постановки земельного участка на кадастровый учет проводится межевание - установление точных границ участка на местности, их согласование, установка межевых знаков. Все лица, права которых могут быть затронуты при межевании, должны быть извещены о времени и месте межевания не менее чем за семь календарных дней до начала работ (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ.       Надо сказать, что при большом количестве дольщиков выполнять данное требование об извещении всех дольщиков достаточно затруднительно. Однако, как свидетельствует судебная практика, невыполнение данного условия приводило к отказу в выделе участка. Например, отказывая в удовлетворении такого требования, суд сослался на то обстоятельство, что дольщики не были извещены о времени и месте проведения межевания и с ними не были согласованы границы выделяемого участка, хотя последние относятся к числу лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания³¹.             С вступлением в силу ФЗ от 24 августа 2007 г. № 221-ФЗ «О государст- венном кадастре недвижимости»³² данный недостаток будет устранен. Пунк- тами 4, 10 ст. 39 данного Закона допускается извещать всех заинтересованных лиц об установлении границ участка при выделе публикацией в печат- ном издании, являющемся источником опубликования нормативных правовых актов исполнительной власти субъекта РФ (это положение вступит в силу с 1 января 2008 г. (ст. 48 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»)). Также, если по результатам предварительной проверки известно, что наложения границ на смежные участки отсутствуют и известны адреса участников долевой собственности, допустимо направление упомянутого извещения через нотариуса. Такое извещение является самостоятельным нотариальным действием, по результатам которого отправителю выдается свидетельство о передаче заявления (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате (утвержденных Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1), п. 44 Приказа Минюста России от 15 марта 2000 г. № 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации»).     Результаты согласования границ земельного участка оформляются актом согласования границ, который подписывается всеми участниками этой процедуры. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения этой процедуры. Заинтересованные лица вправе в пределах установленного ГК РФ срока исковой давности обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы.     В случае недостижения согласованного решения стороны вправе заключить соглашение о передаче спора на рассмотрение третейского суда (п. 2 ст. 64 ЗК РФ), однако здесь необходимо принимать во внимание отсутствие единообразных подходов в практике регистрирующих органов: в некоторых субъектах Российской Федерации регистрирующие органы отказывают в регистрации права на выделенный участок на основании решения третейского суда.  Таким образом, можно говорить о том, что выдел земельной доли на основании протокола общего собрания является наиболее приемлемым, поскольку выдел земельной доли путем извещения, требующий обеспечения соблюдения всех процедурных требований и учета мнения всех заинтересованных лиц, весьма сложен. В правовых базах удалось обнаружить только один судебный акт, из содержания которого следовало, что дольщик осуществил выдел земельной доли по решению суда после получения возражений на извещение о выделе. ³³ Специальная процедура внесения сведений о преобразуемом в результате выделения исходном участке (объекте права долевой собственности) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрена. Таким образом, даже при соблюдении процедуры выдела участка затруднительно соблюсти процедуру регистрации прав.