Права и обязанности фермера по использованию земли

За гражданами, получившими землю для ведения  хозяйства и имеющими жилой дом  в сельском населенном пункте, сохраняется  их приусадебный участок. Крестьянское хозяйство, в соответствии со ст.5 Закона, может для производственных целей  арендовать землю дополнительно.

При предоставлении земельного участка в пожизненное  наследуемое владение, постоянное или  временное пользование, в том  числе в аренду плата с хозяйства  не взимается. Но в последующем оно  облагается земельным налогом или  арендной платой. В собственность  крестьянскому хозяйству земля  передается за плату и бесплатно. Бесплатно предоставляются участки, не превышающие средней земельной  доли, установленной в данном административном районе, за плату - земля сверх этой доли.

Согласно  ст.8 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ст.59 Земельного кодекса член колхоза имеет право выйти из его состава без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия. Земельный участок для организации фермерского хозяйства предоставляется ему по решению районной (городской) администрации из земель, изымаемых у данного колхоза Районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству, который готовит проекты решений местной администрации, предварительно согласовывает местоположение изымаемого участка с колхозом а при отказе последнего выделить конкретный участок районный (городской) или его администрация вправе самостоятельно определить местоположение участка. Он отводится, как правило, единым массивом, по возможности ближе к дому и вместе с тем без нарушения целостности других хозяйств и подразделений колхоза . Не должны затрагиваться земли, используемые для общественных нужд, например, для выпасов скота, отведенные под дороги, парки и т.д.

Обращает  на себя внимание то, что в части, устанавливающей порядок определения  местоположения и качества угодий, выделяемых под хозяйство, в законе употребляются выражения "как  правило", "по возможности". На практике иногда это толкуется так, что колхоз не обязан предоставлять лицам, выходящим из его состава, удобно расположенные угодья, имеющие среднюю доходность. Делаются попытки навязать хозяйству худшие и даже непригодные для продуктивного использования земли. Однако Закон закрепляет принцип равных условий хозяйствования и равенство различных форм собственности. Следовательно, должны в равной степени учитываться интересы как колхоза так и создаваемого фермерского хозяйства.

Если  же предоставляются участки с  качественной оценкой ниже средней  кадастровой, районный (городской) должен устанавливать крестьянскому хозяйству  налоговые и другие льготы (ст.59 Земельного кодекса России).

Земельная доля в каждом районе разная, так  как она складывается как средняя  в расчете на одного работающего  в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших на селе, а также  лиц, занятых там в социальной сфере). Она устанавливается для  определения размера земельного участка, предоставляемого крестьянскому  хозяйству в собственность бесплатно. Земля, получаемая сверх этой доли, как уже говорилось, передается хозяйству  за плату.

Граждане, не являющиеся членами колхозов, работниками  и других сельскохозяйственных предприятий, при организации ими крестьянского (фермерского) хозяйства также имеют  право на получение земельной  доли в собственность бесплатно и дополнительно сверх доли - за плату. Но, в отличие от членов колхоза , им земельные участки выделяются не непосредственно из земель колхозов, а из земель запаса и специального фонда распределения. Правда, качество этих земель может быть ниже, так как Закон не устанавливает для названных граждан тех гарантий, которые он предусматривает для членов колхозов (других сельскохозяйственных предприятий).

Общая площадь  земли крестьянского хозяйства  не должна превышать максимальных размеров, определенных, согласно ст.36 Земельного кодекса, Правила установления средней  районной земельной доли содержит Указ Президента Российской Федерации "О  порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность  граждан" от 2 марта 1992 года. Для этого  вся площадь сельхозугодий в  пределах сельскохозяйственных предприятий  района, за исключением земель, передаваемых в ведение сельских, поселковых, городских Главам местной администрации  сельских районов предоставлено  право устанавливать дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в собственность по расположенным  на территории района зонам с различной  плотностью сельского населения. Решения  по этим вопросам администрация выносит  по представлению местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Создать крестьянское (фермерское) хозяйство, обеспечить его рентабельность - дело, как известно, непростое. Многое здесь берет на себя государство. Согласно ст.5 Закона о крестьянском хозяйстве за счет средств бюджета  района, области, края, республики финансируются  следующие затраты по организации  землепользования: оформление государственного акта на право собственности, владения, пользования землей, ведение земельно-кадастровой  документации, землеустройство и  лесоустройство, агрохимическое обследование и экологическая паспортизация  почв.

Решения о закреплении земельных участков за предприятиями и гражданами принимаются  администрацией по представлению районного  комитета по земельным ресурсам и землеустройству (Закона о местном самоуправлении)¹⁹.

Допускается объединение земельных долей  и обмен ими, т.е. своеобразный внутрихозяйственный  земельный оборот. Но при этом концентрируемые  в одних руках земельные массивы  не должны превышать предельных размеров, предоставляемых для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства  в расчете на одного работающего.

Владелец  земельной доли и имущественного пая может по свободному выбору

распорядиться ими следующими способами:

- использовать  для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства; 

- внести  в качестве взноса в создаваемое  товарищество,

- акционерное общество или кооператив;

- продать  или сдать в аренду (точнее, внутрихозяйственную  аренду) другим владельцам долей  (паев).

Земельные доли и имущественные паи могут  передаваться по наследству в соответствии с действующим законодательством.

3.Права и обязанности фермера по использованию земли

Граждане, получившие землю для ведения крестьянского  хозяйства в собственность и  пожизненное наследуемое владение, имеют право:

- самостоятельно  хозяйствовать на ней, применять  по своему усмотрению технологию  обработки почв и выращивания  сельскохозяйственных культур, определять  структуру посевных площадей, сроки  проведения посевных работ, специализацию  хозяйства, решать вопросы организации  и дисциплины труда и т.д.;

- использовать  в установленном порядке для  нужд хозяйства имеющиеся на  земельном участке нерудные (общераспространенные) полезные ископаемые, торф, лесные  угодья, водные объекты, пресные  подземные воды, а также другие  полезные свойства земли; 

- возводить  жилые, производственные, культурно-бытовые  и иные сооружения и строения (например, самостоятельно определять  тип возводимого строения и  сооружения, его оптимальные размеры  и местоположение). При этом должны, конечно, учитываться требования  архитектурно-планировочных и природоохранных  органов, органов противопожарной  безопасности, санитарного надзора; 

- полностью  распоряжаться посевами и посадками  сельскохозяйственных культур и  насаждений; следовательно, выращенная  сельскохозяйственная продукция,  полученная в результате переработки,  а также доходы от ее реализации  принадлежат только собственнику  земли, землевладельцу и землепользователю,  в том числе арендатору;

- в установленном  порядке проводить оросительные, осушительные,

культурно-технические  и другие мелиоративные работы, строить  пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования  земельных участков. Для этого  пользователи угодий разрабатывают  необходимые для улучшения хозяйственной  эксплуатации земельных участков проекты. Причем, если при решении крупных  вопросов государственными мелиоративными службами затрагиваются интересы крестьянского хозяйства, последнее вправе участвовать в их обсуждении в проектных и строительных организациях;

- обменивать  земельный участок. Собственник  земли вправе продать ее, заложить  в банке, дополнительно купить  участок до предельных норм.

- потребовать  возмещения убытков в полом  объеме, включая упущенную выгоду, если они образуются при изъятии  земли, временном ее занятии  для каких-либо государственных  или общественных нужд, а также  при ограничении прав фермерского  хозяйства (кроме случаев установления  охранных зон и округов санитарной  охраны вокруг земель природоохранного  и природнозаповедного назначения) или вызваны ухудшением качества  угодий в результате деятельности  предприятий, учреждений, организаций  и граждан. При этом упущенная  выгода определяется не произвольно,  а в расчете на предстоящий  период, необходимый для восстановления  нарушенного производства;

- сдать  неиспользуемые земли в аренду  или во временное пользование  другим лицам по договору, зарегистрированному в местном местной администрации.

Но, обладая  довольно широкими правами, крестьянские хозяйства обязаны:

- эффективно  использовать земли в соответствии  с целевым назначением, повышать  их плодородие, применять природоохранные  технологии производства, не допускать  ухудшения экологической обстановки  на территории в результате  своей хозяйственной деятельности;

- осуществлять  комплекс мероприятий по охране  земель в порядке, 

установленном земельным законодательством. Это  обеспечивается путем рациональной организации сельскохозяйственных угодий, восстановления и повышения  плодородия почв, защиты земель от ветровой и водной эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения  отходами производства, химическими  и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения,. от заражения угодий карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарниками и мелколесьем, от других процессов ухудшения состояния земель; проводить рекультивацию нарушенных земель, восстановление их плодородия и других полезных свойств, своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, сохранять и использовать плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель; в случае невозможности в ближайшее время восстановить плодородие деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими и радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, а также загрязненных карантинными вредителями и болезнями растений, допускается консервация земель;

- своевременно  вносить налог и арендную плату; 

- не нарушать  прав других пользователей земли  - соседей крестьянского хозяйства,  а также соблюдать порядок  пользования лесными угодьями, водными  и другими природными объектами; 

- своевременно  предоставлять в соответствующий  местную администрацию установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель;

- согласовывать  все виды строительства с землеустроительными,  архитектурно-градостроительными, пожарными,  санитарными и природоохранными  органами; соблюдать нормы и правила  застройки и планировки.

Изъятие или выкуп для государственных  и общественных нужд земельных участков могут производиться лишь после  выделения крестьянскому хозяйству по его желанию местным, местной администрацией равноценного земельного участка, постройки на новом месте жилых, производственных и иных сооружений взамен изымаемых. Данное строительство должно быть выполнено теми предприятиями, учреждениями и организациями, для которых земельный участок отводится. Кроме того, крестьянскому хозяйству в полном объеме возмещаются все другие убытки, включая упущенную выгоду.

Права крестьянского  хозяйства могут быть ограничены в интересах других предприятий, организаций и граждан только в случаях, предусмотренных действующим  законодательством (например, при создании охранных зон для безопасности транспорта).

Споры о  нарушенных правах и убытках в  зависимости от их характера рассматриваются  местной администрацией или судом (арбитражным судом).

3.1Аренда земли

Арендаторами  могут стать любые физические и юридические лица, в том числе  крестьянские (фермерские) хозяйства. Арендодателями могут быть только собственники земли. Государство предоставляет  ее в аренду через администрацию  местного. Местная администрация, которая и оформляет соответствующий договор с крестьянским (фермерским) хозяйством и другими арендаторами. Кроме того, сдавать землю в аренду вправе граждане, их объединения, крестьянские хозяйства, но только если они владеют землей на праве собственности.

Физические  и юридические лица, владеющие  землей на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, других видов временного пользования, арендодателями быть не могут. Субаренда, т.е. сдача арендатором земельного участка другому лицу, также не допускается.

Наиболее  распространенный вид аренды - тот, при котором арендодателем выступает  местная администрация, ибо держателем основной массы земель является государство  и его органы в лице местной  администрации.