Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка

 

Содержание

 

Введение	3
Глава 1. Права и обязанности покупателя	5
Глава 2. Права и обязанности продавца	10
Заключение	19
Список использованных источников и литературы	21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Кроме того, земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике любой страны, Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов, связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли- продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли-продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до конца проработанная законодательная база.

Задачи законодателя и правоприменительных органов  значительно усложняются в связи  со значительной спецификой самих объектов –земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Существенно, также, что  интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным  жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.

Объект и предмет  исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие  при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования – правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже земельных участков.

Цель исследования – раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в  работе определены следующие задачи:

- выявление особенностей  содержания договора купли-продажи  земельных участков;

- исследование прав и обязанностей покупателя и продавца по договору купли-продажи земельного участка.

Эмпирическую базу дипломного исследования составили материалы судебной практики по спорам, связанным с оборотом земельных участков. Научная значимость работы состоит в том, что в ней обобщены теоретические позиции известных авторов по проблемам определения предмета договора купли продажи земельного участка, его исполнения связанным с особенностями самого предмета договора как такового.

Глава 1. Права и обязанности покупателя

 

Исполнение договора купли-продажи земельного участка – это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ)¹.

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка  является его существенным условием, при отсутствии которого договор  считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). При этом определение цены возмездного договора только по соглашению сторон (п.3 ст.424 ГК РФ) возможно не во всех случаях купли-продажи земельных участков. Законодательство Российской Федерации предусматривает и более сложные способы определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи. Цена земельного участка может быть определена соглашением продавца и покупателя, оценщиком или по итогам торгов. В определенных случаях цена земельного участка может устанавливаться в соответствии со специальными правилами, предусмотренными федеральным законом.

Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента.

Права и обязанности  сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Е.А. Киндеева указывает, что основная обязанность покупателя – полностью оплатить стоимость земельного участка в установленный срок. Как правило, это перевод денежных средств на расчетный счет продавца². Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством³.

Следующая обязанность  – принять земельный участок по передаточному акту на условиях и в сроки, указанные в договоре. В соответствии с пунктом 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору⁴.

Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в  разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи земельного участка  либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ (ч. 2 ст. 477 ГК РФ) или договором.

Законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. Мы согласны с мнением А.Л. Корнеева о том, что учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ)⁵.

На покупателя может  быть возложена обязанность платить земельный налог со дня фактической передачи земельного участка. В тоже время, как показывает практика, с точки зрения действующих норм, обязанность по оплате земельного налога, до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок лежит на продавце (Постановление Федерального арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2008г. №А82-49/01-А/7 несмотря на то, что права покупателей недвижимости на земельные участки не были незамедлительно зарегистрированы, они выступили фактическими пользователями земельных участков с момента регистрации договоров купли-продажи недвижимости и они же должны нести обязанность по уплате земельного налога)⁶. В случае если продавец не будет вносить земельный налог, полномочные органы предъявят соответствующие претензии. Таким образом, в договоре рационально предусмотреть, что в случае фактической передачи земельного участка до государственной регистрации перехода прав, покупатель обязан возместить продавцу земельный налог с момента передачи и до момента регистрации, отмечает Ю.Я. Великомыслов⁷.

Основное право покупателя, в соответствии с законом и  договором – требовать своевременной передачи земельного участка на условиях договора.

Остановимся подробнее  на правах покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков⁸.

Как верно подчеркивает В.В. Можаровский, данные нормы, значительно  ухудшают положение покупателя по сравнению  с регулированием, предусмотренным  в аналогичных случаях ГК РФ. Статья 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца⁹.

Покупатель несет ответственность  за неисполнение своих обязательств по договору, и, прежде всего, ответственность  за несвоевременную оплату стоимости  земельного участка. Как правило, в договоре включается положение о неустойке за каждый день просрочки платежа. Также в договоре может быть предусмотрена ответственность, за задержку по регистрации перехода прав на земельный участок (когда такая обязанность возложена на покупателя), за непринятие земельного участка по передаточному акту без наличия на то оснований¹⁰.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Права и обязанности продавца

 

В настоящее время, когда земельные  участки вовлечены в хозяйственный  оборот, на стороне продавца земельных  участков могут выступать граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), городские и сельские поселения и другие муниципальные образования (в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления). Таким образом, продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой субъект.

Рассмотрим права и обязанности  продавца через призму договора купли-продажи земельного участка.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, в свою очередь покупатель обязуется принять участок и  произвести за него определенную плату. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как подчеркивает О.И. Краков, следует учитывать, что понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК РФ не совпадают¹¹. ГК РФ в п. 1 ст. 131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Закон о регистрации прав на недвижимость отождествляет понятия ограничений и обременений. Согласно данному закону ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.)¹².