Право собственности на землю: понятие, содержание, особенности

Введение

 

Земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды. На протяжении всей истории человечества идет непрерывная борьба, чуть ли не за каждый метр земли.

Повышенный интерес к земле  объясняется тем, что без нее  невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля  является важнейшим природным ресурсом, источником существования.

С развитием цивилизации земля  приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у  их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешел  к мирным способам их получения.

Право собственности на землю, таким  образом, считается одним из древнейших и главных прав человека. Для полной реализации этого права должна существовать возможность не только пользоваться земельным участком, но и передавать его своим детям либо другим лицам  с целью получения взамен иного  необходимого имущества, то есть осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение).

Земельные отношения по законодательству РФ могут регулироваться как гражданским, так и земельным правом без  приоритета одного перед другим. Те отношения, в которых земля выступает  как вещь, а также объект вещного  права, регулируются нормами гражданского права. Компетенцию земельного права  составляют отношения, в которых  земля, оставаясь вещью, играет роль природного объекта. Там, где кончается  вещно-правовой аспект в земельных  отношениях, прекращает действие гражданское  право и начинается сфера действия земельного. Каждая отрасль права  имеет свой предмет ведения, определяемый характером земельных отношений.

 

 

1. Понятие права собственности  на землю.

 

Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится “имуществом” или “вещью” - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки.

Право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.  

 В понятие «право собственности на землю» можно включить:  

› институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции РФ¹, ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии;  

› земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей;  

› субъективные правомочия собственников земли (право на совершение определенных действий и на бездействие, на требование к другим лицам и на защиту,  на  взыскание убытков);  

› юридический факт, порождающий определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц.  

 Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли.²   

 Эти нормы содержатся и  в других отраслях российского  законодательства. При этом, если в земельном праве формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию.  

 Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника.³   

 В практике и теории земельного  права под «правом собственности  на землю»⁴ понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия -  владение, пользование и распоряжение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Содержание права собственности на землю.

 

В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит  право владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Таким  образом, владение, пользование и  распоряжение - это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права - права собственности.

Основной смысл  каждого из этих правомочий является общим для всех видов имущества, а значит, и для имущества земельного. Земельное законодательство ввело  нормы, определяющие специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях. Поэтому вслед за определением правомочия далее разговор пойдет о том, как  они могут быть реализованы именно собственниками земли.

Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто “иметь” его в наличии.

Кроме того, собственник  на основании этого права может  требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это  может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный  участок после истечения срока  аренды.

С правомочием  владения тесно связано другое правомочие - пользование.

Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства.

И в отличие  от иных видов имущества, возможные  варианты, использования которых  определяют сами собственники, пользование  земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным  законодательством.

Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник  по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать  в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. После известного, закрепленного прежней редакцией Конституции десятилетнего запрета продавать земельные участки, находящиеся в собственности граждан, и принятие новой редакции Конституции, Указом Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” собственники земли получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными инвестициями. Кроме того, собственники земельных участков могут образовать совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев. Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной собственностью регулируется теперь и частями первой и второй ГК РФ. С принятием нового Земельного кодекса вступит в действие и гл. 17 части первой ГК РФ, которая будет регулировать основные вопросы земельных отношений, в том числе и распоряжение земельными участками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Особенности права собственности на землю.

Для земли характерны признаки, которые отличают ее от иного имущества. Это, прежде всего, те из них, которые  определяют землю как объект земельного права как таковой. Данные признаки выявляют важное государственное, экономическое  и экологическое значение земли. Поскольку каждый земельный участок  неотделим от всего земельного пространства, то на него распространяется определенная часть общественных и государственных  интересов, которые существуют в  отношении земли как таковой. Это не может не влиять на регулирование  земельных отношений всеми правовыми  отраслями.

Здесь хотелось бы подчеркнуть  именно экологические значения земли. Земля как часть природы и  основа развития всего живого на планете  объективно не может иметь число  потребительское значения, как это  можно сказать о здании или  автомобиле⁵. Поэтому в правовое регулирование земельных отношений включены нормы, ограничивающие действия собственника в целях охраны природы и земли как объекта природы. Эти нормы опираются на положения Конституции РФ, которая утвердила, что каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст. 42). Этой норме соответствует положение Конституции о том, что каждый обязан охранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58).

В этом смысле специфика  земли как объекта выразилась в определенном перечне ограничений  в использовании земельного участка, в регулировании вопросов приобретения и прекращения права собственности.

Земельный участок –  это часть земной поверхности, границы  которой определены в соответствии с федеральными законами. Основными  правовыми характеристиками земельного участка являются целевое назначение и разрешенное использование.⁶

Границы земельного участка  устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое  проводится кадастровым инженером, составляется межевой план, который  необходим для государственного кадастрового учета.  В результате этого каждому земельному участку  присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер, сведения о земельном участке вносятся в государственный кадастр недвижимости и такие сведения подтверждают существование земельного участка или прекращение существования земельного участка⁷.

Основными юридическими характеристиками  являются экономические, технические  и юридические сведения.

К важнейшим правовым характеристикам  относятся целевое назначение и  разрешенное  использование.

Целевое назначение – это  установленный законодательством  порядок и условия использования  земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Разрешенное  использование  – это порядок и условия  использования земельных участков с учетом целевого назначения и установленных  ограничений, обременений.

Пример: категории  земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – жилищное строительство, разрешенное использование –  девятиэтажный двухподъездный дом. Дело в том, что собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права. Например, на основании Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” есть возможность изменить целевое назначение сельскохозяйственных угодий при продаже земельного участка. Но это может быть только по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - республики, области, края.

Впервые нормативно разрешенное использование появилось  в 1994 г.  В теории права разрешенное  использование как категория  встречалась⁸.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Защита права собственности на землю.

Право собственности на землю гарантировано Конституцией РФ и защищается способами, установленными законодательством. Защиту нарушенного права собственности на землю осуществляет установленный процессуальным законодательством суд или арбитражный суд. Защита права собственности третейским судом земельным законодательством прямо не предусмотрена.

Гражданским кодексом устанавливаются следующие способы защиты права собственности: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пересечения действий, нарушающих права или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается только при необходимости пресечь нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судов акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.⁹

 

Заключение

 

Все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. В соответствии со ст. 129 ГК РФ и ст. 130 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся земельные участки. Особенность их заключается в отнесении их к недвижимым вещам, и отсюда особый правовой режим сделок с землей - необходимость государственной регистрации сделок. Кроме этого, ст. 129 ГК РФ содержит особую оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому помимо обычного порядка, установленного для других объектов гражданских прав, и иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Среди остро стоящих перед обществом  проблем на сегодняшний день является проблема обеспечения стабилизации земельных отношений. Эту проблему можно успешно решить, имея совершенное  законодательство. Однако состояние  российского законодательства о  земле оставляет желать лучшего.

Центральным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в сфере  собственности на землю, является Земельный  кодекс Российской Федерации.