Правовое регулирование различных категорий земель

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Мая 2013 в 15:40, доклад

Описание работы

Под земельными ресурсами понимается вся земля (т.е. вся территория) в пределах определенных
границ. Земельные ресурсы Российской Федерации - это вся ее территория, т.е. вся земля (включая
водопокрытую) в пределах государственных границ страны. Хотя отдельные части земельных ресурсов в
каждый конкретный момент могут быть объектами собственности и пользования различных субъектов, в
целом они являются единым природным объектом. И как таковые они обладают различными природными
качествами и свойствами, представляющими народнохозяйственный интерес (почвенным плодородием,
лесопокрытостью, водопокрытостью, содержанием полезных ископаемых и т.п.), которые в связи с этим
целесообразно использовать определенным образом, т.е. в народнохозяйственных целях.

Скачать архив (685.14 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Улюкаев_ЗП.pdf

— 840.98 Кб (Скачать файл)
Page 1
Глава 9. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
§ 1. Структура земельных ресурсов Российской Федерации
Под земельными ресурсами понимается вся земля (т.е. вся территория) в пределах определенных
границ. Земельные ресурсы Российской Федерации - это вся ее территория, т.е. вся земля (включая
водопокрытую) в пределах государственных границ страны. Хотя отдельные части земельных ресурсов в
каждый конкретный момент могут быть объектами собственности и пользования различных субъектов, в
целом они являются единым природным объектом. И как таковые они обладают различными природными
качествами и свойствами, представляющими народнохозяйственный интерес (почвенным плодородием,
лесопокрытостью, водопокрытостью, содержанием полезных ископаемых и т.п.), которые в связи с этим
целесообразно использовать определенным образом, т.е. в народнохозяйственных целях.
С этой точки зрения земельные ресурсы подразделяются на семь целевых категорий, закрепленные в
земельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного
специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, рекреационного,
оздоровительного и историко-культурного назначения).
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
В соответствии с основным целевым назначением упомянутых частей земельных ресурсов
земельным законодательством установлен и правовой режим их использования в народном хозяйстве.
К землям сельскохозяйственного назначения отнесены земельные участки, используемые или по
своим природным качествам пригодные для использования в сельском хозяйстве, т.е. для производства
сельскохозяйственной продукции.
Землями населенных пунктов считаются земли, расположенные в пределах административных
границ различных поселений (городов, поселков, сельских населенных пунктов). Основное целевое
назначение этих земель - удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального
назначения представляют собой участки земельного фонда, предоставленные юридическим или
физическим лицам для осуществления специальных задач в промышленности, на транспорте, в энергетике
и других отраслях народного хозяйства. Основное целевое назначение земли в этих сферах народного
хозяйства - служить операционным базисом для размещения и функционирования промышленных и иных
предприятий и объектов.
Землями лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые им, но
предоставленные или предназначенные для ведения лесного хозяйства. Лес представляет собой очень
ценное природное сырье для промышленности, является энергетическим источником, местом отдыха
граждан, играет роль "легких" для населенных пунктов и т.п. и нуждается в связи с этим в установлении
особого правового режима его использования.
К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, водоохранными зонами,
гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли по берегам водоемов
(прибрежные полосы), необходимые для их обслуживания. Их основное целевое назначение -
удовлетворение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также
водохозяйственных,
природоохранных,
промышленных,
энергетических,
транспортных,
рыбохозяйственных и иных потребностей.
К категории особо охраняемых территорий относятся земли природоохранного, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения, имеющие статус особо охраняемых территорий, в
силу их специфической роли и особого значения в жизни общества. Они служат удовлетворению духовных,
биологических, эстетических и иных потребностей граждан.
Землями запаса считаются все участки, не предоставленные в собственность или пользование
физическим или юридическим лицам или изъятые у них по основаниям, предусмотренным
законодательством, за исключением специально формируемого фонда перераспределения земель.
Page 2

Целевая категория определяет лишь основное, общее целевое назначение отнесенных к ней земель.
Конкретное использование земельных участков в пределах целевых категорий может существенно
различаться в соответствии с практической целесообразностью.
Указанный признак разграничения земель целевых категорий конкретизируется в виде их
разрешенного использования, под которым понимаются характер, виды и способы использования земель.
При этом могут предусматриваться определенные ограничения или запреты, соблюдение которых
является обязательным. Так, в пределах водоохранных зон и на землях сельскохозяйственного назначения
запрещается применять ядохимикаты, производить распашку почвы, выпас скота, а на землях,
подверженных эрозийным процессам, ограничивается применение агротехники, стимулирующей развитие
этих процессов, и т.д.
Законодательством (ст. 7 ЗК РФ) установлено, что правовой режим земель определяется их
принадлежностью к той или иной целевой категории и разрешенным использованием в соответствии с
территориальным зонированием. Территориальное зонирование - это установление границ территорий
(зон), в пределах которых земли обладают свойствами и качествами, необходимыми и достаточными для
определенной хозяйственной деятельности.
Другим классификационным признаком земельного фонда является естественно-историческое и
хозяйственное состояние отдельных его частей, которое получило название земельных угодий. Под
земельными угодьями понимаются участки земли (массивы), систематически используемые для
определенных хозяйственных целей и имеющие качественные различия естественно-исторического
характера. Все земельные угодья подразделяются на две группы: сельскохозяйственные, т.е.
систематически используемые для производства сельскохозяйственной продукции (их еще называют
продуктивными землями), и несельскохозяйственные, т.е. земли, не включенные в сельскохозяйственный
оборот. К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, сенокос, пастбище, участки, занятые
многолетними плодовыми насаждениями. Несельскохозяйственные угодья - все остальные (участки,
занятые лесом, кустарником, болотом, постройками, дорогами и т.д.).
Как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья делятся на подвиды, чаще всего по
их естественному состоянию или способу использования: пашня переувлажненная, орошаемая; сенокос
заболоченный, закустаренный, закочкаренный; пастбище залесенное и т.п.
Качественное состояние продуктивных земель характеризуется уровнем их плодородия, который
зависит от вида почв (черноземы, оподзоленные почвы и др.) и их физико-химического состава (глинистые,
супесчаные, песчаные и т.п.). Показателем плодородия земель служат баллы экономической оценки,
представляющие собой условные числа, выраженные в процентах к наивысшей продуктивности земель
данной группы: 100, 90, 80 и т.д. баллов. Для оценки земель, участвующих в гражданском обороте,
существует другой критерий - кадастровая стоимость земельных участков, представляющая собой их
денежную оценку.
§ 2. Первичное установление категории земельного фонда
В случае если категория земель указана не в документах государственного кадастра объектов
недвижимости, а в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах,
удостоверяющих права на землю, внесение изменений в документы государственного кадастра объектов
недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные участки или
документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.
В случае наличия противоречий между данными о принадлежности земельных участков к землям
определенной категории, указанными в документах государственного кадастра объектов недвижимости, и
данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах,
удостоверяющих права на землю, отнесение земельных участков к землям определенной категории
осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные
участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных
участков.
В случае если категория земель не указана в документах государственного кадастра объектов
недвижимости, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах,
удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного
самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от
цели использования, для которой он предоставлялся.
Page 3

Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям
населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости
от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной
собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:
1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд;
2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты
городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
В иных случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в
государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории
в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях,
установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
До разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в
государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям
населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона "О
переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", осуществляется органами
местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
§ 3. Изменение целевого назначения земельных участков
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путем перевода земель и
земельных участков из одной категории в другую. Данные отношения регулируются Федеральным законом
от 21 декабря 2004 г. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или
ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также -
ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления,
уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую
указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в
состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую
прилагаются:
1) выписка из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о
земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается
осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из
Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого
государственного реестра юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о
правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую
предполагается осуществить;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение
предусмотрено федеральными законами;
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель
одной категории в другую;
6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства.
Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления
ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия
правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной
категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных
участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Page 4

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:
1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют
требованиям земельного законодательства.
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или
органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе
таких земель из одной категории в другую (далее также - акт о переводе земель или земельных участков)
либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в
другую (далее также - акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:
1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными
правовыми актами Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации;
2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом
государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не
допускается в случае:
1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или
земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее
проведение предусмотрено федеральными законами;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных
участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке
территории, землеустроительной документации.
В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием,
в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного
участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.
§ 4. Изменение вида разрешенного использования земель
До вступления в силу Градостроительного кодекса РФ 1 января 2005 г. изменение вида разрешенного
использования земельных участков находилось в ведении земельного законодательства. После 1 января
2005 г. регулирование данных отношений перешло к градостроительному законодательству.
Градостроительный кодекс устанавливает, что разрешенное использование земельных участков и
объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве
дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным
видам использования и осуществляемые совместно с ними.
В пределах населенных пунктов изменение разрешенного вида использования земельных участков
напрямую связано с разработкой и применением материалов территориального планирования. В
частности, собственник земельного участка вправе изменить разрешенный вид использования
принадлежащего ему земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами при условии
соблюдения требований технических регламентов. Градостроительные регламенты могут быть
утверждены уполномоченным органом местного самоуправления в качестве самостоятельного документа
(например, схемы планировки квартала городского поселения), однако с 1 января 2010 г. предполагается,
что градостроительные регламенты по общему правилу должны будут в обязательном порядке входить в
состав специального нормативного правового акта - правил землепользования и застройки, утверждаемых
представительными органами местного самоуправления по результатам публичных слушаний. С 1 января
2012 г. при отсутствии правил землепользования и застройки органы местного самоуправления будут не
вправе осуществлять предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в
неразграниченной государственной или муниципальной собственности.
Вне черты населенных пунктов разрешенный вид использования изменяется решением органа
местного самоуправления на основании ходатайства собственника земельного участка. При этом
необходимо проведение публичных слушаний, которые позволяют выявить отношение местного
населения к предполагаемому изменению разрешенного вида использования земельного участка. О
намечаемых публичных слушаниях, а также о результатах публичных слушаний размещается информация в
местных СМИ, а также в сети Интернет. Результатом публичных слушаний является протокол, который
Page 5

имеет рекомендательный характер для органа местного самоуправления, управомоченного на изменение
разрешенного вида использования. Традиционными формами проведения публичных слушаний являются
сход и заседание комиссии.
Раздел IV. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬ
Глава 15. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
§ 1. Понятие и общая характеристика земель
сельскохозяйственного назначения
как объекта земельных отношений
В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения
признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
предназначенные для этих целей. Закон, таким образом, установил два основных признака идентификации
земель сельскохозяйственного назначения как самостоятельной целевой категории земельного фонда: их
правовую оформленность в качестве таковой (предоставление) и предназначенность для использования в
сельскохозяйственных целях. Однако отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного
назначения возможно только в том случае, если они не находятся в пределах черты поселений. Последнее
обстоятельство связанно с тем, что в пределах границ поселений могут находиться сельскохозяйственные
угодья, оказавшиеся там в связи с установлением или изменением черты поселений. С момента включения
их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Они
могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции лишь до тех пор, пока не
будут востребованы для градостроительных целей. В отличие от земель сельскохозяйственного назначения
такие земли принято называть землями сельскохозяйственного использования. Что касается основных
идентифицирующих признаков (предоставленность и предназначенность земель), то последние также
нуждаются в некотором пояснении в связи с тем, что закон не содержит их конкретизации.
Правомерно предположить, что с юридической точки зрения предназначенность означает некое
имевшее место публичное признание земель сельскохозяйственными, но по каким-то причинам не
включенными в сельскохозяйственный оборот, т.е. в данный момент не используемыми для этих целей. К
таковым, например, относятся земли фонда перераспределения, к которым ст. 80 ЗК РФ относит участки
сельскохозяйственных земель, от которых отказались правообладатели, участки, принудительно изъятые у
правообладателей, а также участки, оставшиеся без правообладателей вследствие несостоявшегося
наследования (отказ от принятия наследства, лишение наследства и т.п.). Возможны и другие случаи
предназначенности земель для использования в сельскохозяйственных целях, что свидетельствует о
необходимости официального толкования данного признака.
В то же время следует иметь в виду, что признак предоставленности земель для
сельскохозяйственных целей предполагает указание об этом в правоустанавливающем документе.
Поэтому фактическое использование земельного участка для производства сельскохозяйственной
продукции еще не повод для отнесения его к категории земель сельскохозяйственного назначения, если в
правоустанавливающем документе не указано это. Например, земельные участки, предоставленные для
индивидуального жилищного строительства или для дачного строительства, могут быть использованы для
выращивания сельскохозяйственных культур. Однако это право, а не обязанность соответствующих
правообладателей. В то же время неиспользование земельного участка по целевому назначению,
указанному в правоустанавливающем документе, является правонарушением и влечет применение
санкций.
Земли сельскохозяйственного назначения являются второй по площади категорией земельного
фонда страны. Они занимают более 39% всей территории России и имеют особую значимость в народном
хозяйстве, являясь главным средством производства сельскохозяйственной продукции. Именно этим
объясняется то обстоятельство, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен режим
особой охраны.
Земли данной категории по признакам функционального назначения и естественного состояния
подразделяются на две группы: сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние
Page 6

насаждения) и несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории,
дороги, постройки, сооружения и т.п.). Сельскохозяйственные угодья составляют наиболее ценную часть
земель данной категории и подлежат особой охране. Земли второй группы имеют обслуживающее
сельскохозяйственное производственное значение.
До начала земельной реформы (1990) сельскохозяйственное землепользование характеризовалось
деятельностью крупных аграрных кооперативных и государственных хозяйств (колхозов, совхозов и др.),
основанных на государственной собственности на землю. Они были основными производителями
сельскохозяйственной продукции в стране. Земельная реформа существенно изменила организационно-
хозяйственную структуру аграрного сектора. Наряду с государственной введена частная форма
собственности на землю. На базе колхозов и совхозов в процессе их реорганизации создана система
коммерческих сельскохозяйственных организаций (производственных кооперативов, товариществ,
акционерных обществ и т.п.). Часть сельскохозяйственных земель перешла к мелким индивидуальным
предпринимательским структурам (крестьянским хозяйствам, личным подсобным хозяйствам и др.).
§ 2. Особенности правового регулирования оборота
земель сельскохозяйственного назначения
1. В статье 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ
установлены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые
расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного
гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом
субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных
торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок,
находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной
организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном
отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также
юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.
2. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской
Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное
образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он
продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в
письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской
Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения
земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для
осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.
В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской
Федерации муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме
продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления
извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже
указанной в извещении цены.
3. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки
из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой
собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с
участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных
Page 7

ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного
самоуправления или удостоверенных нотариально.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть
заключен на срок, не превышающий 49 лет.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на
торгах (конкурсах, аукционах).
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34
Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного
и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных
участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом
принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца
с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
В случае если поданы два и более заявления о передаче земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах
(конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных
участков осуществляются в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть
приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной
местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с
момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного
участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в
собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в
письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или
орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных
участков в пределах его компетенции.
4. Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве
постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской
Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях,
предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться
гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной
или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным
организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 Земельного
кодекса Российской Федерации могут предоставляться религиозным организациям в собственность
бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям),
казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям
сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего
Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и
развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в
аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в
районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не
менее 5 лет.
Page 8

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими
деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные
участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного
(бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в
соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене,
установленной законом субъекта Российской Федерации, в размере не более 20% кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий.
5. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения.
Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу
настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения.
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В
случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации
применяются с учетом особенностей, установленных Законом "Об обороте".
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по
своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал
сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой
собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или
подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или
гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок,
находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной
долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной
доли.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации,
использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление,
завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляются на основании
документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в
результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
В случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в
счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной
организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный
участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о
намерении продать свою земельную долю не требуется.
Предусмотренные сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности,
выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и
удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.
6. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или
своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского
(фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным
образом.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником
долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности
при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка,
предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании
этого решения общего собрания участников долевой собственности.
В случае если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение
части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в
первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о
своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников
Page 9

долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных
субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет
своей земельной доли земельного участка.
Указанное извещение или сообщение должно содержать описание местоположения выделяемого в
счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на
местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных
участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему
выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или
указанному в извещении представителю участника долевой собственности.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании
данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет
своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в
документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади
образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для
сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.
В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения
относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников
долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается
согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой
собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается
субъектом Российской Федерации.
В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного
участка рассматриваются в суде.
Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента
приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в
земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и
земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.
Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения
субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации,
на основании соответствующего решения муниципального образования.
Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении
местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой
равна сумме площадей невостребованных земельных долей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в
средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Субъект Российской Федерации, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации,
муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта
Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.
7. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой
собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за 30 дней
до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством
размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории
муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой
собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных
субъектом Российской Федерации.
Общее собрание
участников долевой собственности проводится
по
предложению
сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению
участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту
нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к
сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве
общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
Page 10

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем
присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее 20% их
общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный
участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на
этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50%
долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми
обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный
участок. Принятое решение оформляется протоколом.
Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список
присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием
реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех
экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой
собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой
собственности.
Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:
- условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный
(складочный) капитал или доверительное управление;
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах
которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах
которой находятся невостребованные земельные доли;
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах
которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в
аренду;
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах
которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в
уставный (складочный) капитал;
- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах
которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в
доверительное управление.
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного
назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности,
или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой
собственности.
В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не
достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной
сделки, вправе выделить земельный участок (или земельные участки) в счет своих долей с соблюдением
правил и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
§ 3. Реорганизация отношений в сфере владения
и пользования землями сельскохозяйственного назначения
Реорганизация существовавшей ранее колхозно-совхозной организационно-хозяйственной системы
занимает одно из центральных мест в земельной реформе. Суть ее сводится к переходу от старых
организационно-хозяйственных форм (колхозов, совхозов), основанных на государственной собственности
на землю, к рыночным принципам хозяйствования на базе различных форм собственности на землю и
прежде всего частной собственности. Основными нормативными актами, регулировавшими эти
отношения, были: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению
земельной реформы", Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. "О реорганизации колхозов,
совхозов и приватизации других государственных сельскохозяйственных предприятий", Положение о
порядке реорганизации колхозов, совхозов и др., утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4
сентября 1992 г. N 708, и др.
Суть реорганизации заключалась в осуществлении следующих преобразований.
1. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения путем раздела земель колхозов, совхозов
и других сельскохозяйственных предприятий на доли (паи), передача их в собственность граждан, занятых
в сфере сельскохозяйственного производства.
Page 11

2. Приватизация имущества сельскохозяйственных предприятий путем раздела основных и
оборотных средств колхозов и совхозов на доли (паи), которые также могли бы быть переданы в
собственность этих граждан.
3. Предоставление работникам сельхозпредприятий права свободного выхода из их состава для
образования новых хозяйственных структур (крестьянских хозяйств, товариществ, обществ,
производственных кооперативов) путем внесения земельных и имущественных паев в учредительный
(уставный) капитал этих организаций или ведения индивидуальной частнопредпринимательской
деятельности.
4. Установление режима свободной хозяйственной деятельности новых производственных структур
на базе рыночных отношений и невмешательства в нее государственных органов.
Раздел продуктивных земель на доли (паи) осуществлялся путем деления площади
сельскохозяйственных угодий колхозов и совхозов на число лиц, имеющих право на получение земли в
собственность.
При этом устанавливался принцип равновеликих земельных долей всех участников долевой
собственности независимо от стажа работы, должностных, возрастных и иных признаков. Весь долевой
земельный массив каждого сельскохозяйственного предприятия (колхоза, совхоза и т.п.) передавался в
общую долевую собственность всех пайщиков данного предприятия. При этом каждый участник общей
долевой собственности мог свободно выйти из состава с/х предприятия для участия в учреждении новых
организационно-правовых хозяйственных
структур
(товариществ, обществ,
производственных
кооперативов, крестьянских (фермерских) хозяйств и т.п.) либо для ведения личного подсобного хозяйства.
Право собственности на земельную долю удостоверялось выдачей правообладателю специального
правоустанавливающего документа - свидетельства. На первых порах земельной доле придавался статус
самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок: купли-продажи, аренды, наследования, дарения
и т.п. Позже это положение было существенно ограничено Законом "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения".
Наиболее распространенной организационно-правовой формой ведения сельскохозяйственного
производства в новых условиях стали хозяйственные товарищества и общества, составляющие более 50%
всех коммерческих сельскохозяйственных организаций. За ними идут сельскохозяйственные
производственные кооперативы (около 20%) и унитарные предприятия (13%). Доля крестьянских
(фермерских) хозяйств в сельскохозяйственном земельном фонде составляет несколько более 6% при
среднем размере хозяйства около 40 гектаров <1>.
 --------------------------------
 <1> Комов Н.В. Государственное управление землеустроительным фондом. М., 1996.
Исходя из специфики регионального характера, законодатель ввел ограничения на приватизацию
некоторых видов земель сельскохозяйственного назначения. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1 Закона "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизации не подлежат находящиеся в
государственной или муниципальной собственности земли сельскохозяйственного назначения, занятые
оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
§ 4. Субъекты права на земельные участки
сельскохозяйственного назначения
По общему правилу субъектами земельных правоотношений, в том числе в отношении земель
сельскохозяйственного назначения, могут быть как физические, так и юридические лица при одном
обязательном условии: земельные участки должны использоваться ими для целей, связанных с
сельскохозяйственным производством.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ субъектами права на земельные участки сельскохозяйственного
назначения могут быть граждане, сельскохозяйственные организации, образовательные и научно-
исследовательские организации, некоторые виды некоммерческих организаций при условии, что их
деятельность будет связана с сельскохозяйственным производством.
Упомянутая статья Кодекса не дает исчерпывающего перечня конкретных целей, для которых
земельный участок может быть использован в рамках общего целевого назначения, предоставляя это
право региональным органам.
Гражданами земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены для
ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства,
огородничества, животноводства. При этом граждане, оставаясь самостоятельными субъектами земельных
Page 12

правоотношений, могут создавать различные объединения некоммерческого характера (садоводческие,
огороднические и иные), имеющие целью создание наиболее благоприятных условий для производства и
реализации продукции.
В интересах общества права граждан на землю могут быть ограничены, в частности, граждане
лишены права владеть землей на титуле постоянного (бессрочного) пользования, приобретать земельные
участки в собственность в размере более установленных предельных норм, использовать их способами,
противоречащими требованиям законодательства, и др.
Дееспособность граждан как субъектов земельных правоотношений возникает при достижении
полного совершеннолетия (18 лет), за исключением членов кооперативных организаций, для которых она
наступает с 16 лет.
К числу граждан - субъектов права на земельные участки сельскохозяйственного назначения
относятся также иностранные граждане и лица без гражданства. Они имеют равные права с гражданами
Российской Федерации, за исключением права на земельную собственность, где их права существенно
ограничены. Например, они не могут иметь на праве собственности земельные участки
сельскохозяйственного назначения.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также
юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических
лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения").
Кроме того, земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать
иностранным гражданам на праве собственности в пределах приграничных территорий, перечень которых
утверждается Президентом РФ.
Юридические лица как субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения
могут быть представлены как коммерческими, так и некоммерческими организациями.
К первым закон относит хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы,
государственные и муниципальные унитарные предприятия. Закон допускает участие в качестве субъектов
права на землю и иных коммерческих организаций, если основной их деятельностью является
сельскохозяйственное производство.
Коммерческие
сельскохозяйственные организации
и
предприятия
являются
наиболее
многочисленной и экономически значимой группой субъектов права на земли сельскохозяйственного
назначения. Хозяйственные товарищества и общества - это коммерческие сельскохозяйственные
организации с разделенным на доли учредителей уставным (складочным) капиталом. Участниками
товариществ и обществ могут быть как индивидуальные предприниматели (граждане), так и коммерческие
организации (юридические лица).
Имущество, включая землю, может принадлежать хозяйственным товариществам и обществам на
праве собственности или на праве аренды. Участники этих коммерческих организаций получают
дивиденды (долю прибыли, соответствующую вкладу), а при личном участии в деятельности организации -
еще и материальное вознаграждение.
Несколько иной статус, в отличие от хозяйственных обществ и товариществ, имеют
производственные кооперативы (артели). По своим организационно-правовым признакам они весьма
близки к колхозам. Это добровольные объединения граждан, деятельность которых основана на личном
труде их участников.
Имущество кооператива, в том числе и земля, образуется за счет взносов его членов и является их
собственностью. Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их трудовым
участием и в виде дивидендов пропорционально размерам паев его членов, внесенных в уставный
капитал.
Члены производственного кооператива несут полную ответственность по его обязательствам.
Во всех перечисленных выше коммерческих организациях с разделенным на доли (паи) капиталом
(имуществом) участники их сохраняют право собственности на конкретные доли общего имущества
(уставного капитала) и право на возврат их в случае выхода из объединения (кооператива).
Коммерческие организации этого типа не могут иметь земельные участки на праве постоянного
(бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).
Помимо упомянутых выше коммерческих сельскохозяйственных организаций, основанных на
частном капитале в предпринимательской деятельности, законодательством (ст. ст. 113 - 115 ГК РФ)
предусмотрена также возможность создания унитарных сельскохозяйственных предприятий, которые
могут быть как государственными, так и муниципальными.
Page 13

Унитарными признаются такие организации (предприятия), которые не обладают правом
собственности на закрепленное за ними имущество, в том числе землю. В частности, они могут создаваться
на базе государственной и муниципальной собственности на средства производства и на землю.
Учредителями таких предприятий являются собственно органы государственной власти или местного
самоуправления.
Унитарные предприятия могут быть двух видов: основанные на праве хозяйственного ведения и
основанные на праве оперативного управления.
Первые создаются по решению уполномоченного на то государственного органа субъекта РФ или
органа местного самоуправления. Учредительным документом является устав предприятия. Уставный
фонд предприятия оплачивается собственником имущества, т.е. учредителем. По своим обязательствам
унитарное предприятие отвечает всем принадлежащим ему имуществом. Производственная деятельность
осуществляется наемными работниками. Унитарное предприятие данного вида владеет, пользуется и
распоряжается имуществом только в определенных, установленных законом и уставом пределах. В
частности, оно не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением имущества, в том числе земли, без
согласия на то собственника. Собственник имеет право на получение части прибыли этого предприятия (ст.
 ст. 294, 295 ГК РФ).
 Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления, создается по решению
Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Такие предприятия
называются казенными. Казенное предприятие не может совершать сделки с имуществом без согласия на
то его собственника. Казенное предприятие может иметь землю также и на праве постоянного
(бессрочного) пользования. Все другие унитарные предприятия такого права лишены.
Другую группу юридических лиц, имеющих право на земли сельскохозяйственного назначения,
составляют некоммерческие организации, неполный перечень которых приведен в ст. 78 ЗК РФ. К ним
относятся: потребительские кооперативы, религиозные организации, а также большая группа научных и
образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.
Региональным законодательством в эту группу субъектов могут быть включены и другие
организации. Земельные участки некоммерческим организациям могут предоставляться для специальных
целей, так или иначе связанных с сельским хозяйством: проведение научных исследований, подготовка
кадров и т.п. В число субъектов права на земли сельскохозяйственного назначения закон включает также
такие общественные структуры, как казачьи общества и общины коренных малочисленных народов
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Целевое назначение предоставляемых земель
в этих условиях: для сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и ведения
промыслов.
§ 5. Правовой режим земель коммерческих
сельскохозяйственных организаций и предприятий
5.1. Право землевладения и землепользования
хозяйственных товариществ, обществ
и производственных кооперативов
Условием образования данных организаций как субъектов права на землю является объединение
земельных и имущественных средств их участников. Образованный таким образом земельный и
имущественный фонд организации может составлять общую долевую собственность ее учредителей либо
собственность организации как юридического лица. Это определяется уставом организации.
Как юридическое лицо, организация вправе совершать сделки по приобретению или отчуждению
земельных участков, в том числе и путем приватизации земель, находящихся в государственной
собственности.
Гражданам - соучредителям данных коммерческих организаций предоставлено право свободного
выхода из их состава вместе с внесенным в уставный (складочный) капитал земельным участком. Порядок
выхода гражданина и выдела ему земельного участка определяется уставом или иным учредительным
документом организации. При этом в выделе земельного участка гражданину может быть отказано при
наличии для этого достаточных оснований. В этом случае гражданину должна быть выплачена денежная
компенсация в размере кадастровой стоимости внесенного земельного участка. Возникающие при этом
споры решаются в судебном порядке.
Законодательство вводит условия ограничения предельных минимальных и максимальных размеров
земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности юридического лица,
Page 14

в том числе и коммерческой сельскохозяйственной организации. Так, из содержания п. п. 1, 2 ст. 4 ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что минимальные и максимальные размеры
участков сельхозземель в этих случаях устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ.
При этом максимальный размер таких земель, находящихся в собственности одного лица на территории
одного административно-территориального образования, не может быть менее 10% от общей площади
сельскохозяйственных угодий в границах данного административно-территориального образования.
Помимо земель, находящихся у них на праве собственности, негосударственные коммерческие
сельскохозяйственные организации могут арендовать землю у иных собственников, включая государство и
муниципальные образования. При этом площадь арендуемых земель законом не ограничивается.
Согласно ст. 20 ЗК РФ указанные выше коммерческие организации не вправе обладать земельными
участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если же на этом праве земельные участки
были приобретены до принятия действующего Земельного кодекса, то соответствующие правообладатели
обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность.
Хозяйственные товарищества, общества и производственные кооперативы как юридические лица
вправе совершать любые сделки с земельными участками, находящимися у них на праве собственности.
Что касается земель, находящихся в долевой собственности, то сделки с ними могут совершаться по
решению исполнительных органов этих организаций или по решению собрания их членов, если такой
порядок предусмотрен учредительным документом.
В соответствии со ст. 3 ЗК РФ сделки с земельными участками совершаются по правилам
гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В данном
случае земельное законодательство ст. ст. 8 и 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" вносит существенные изменения в порядок совершения сделок купли-продажи и аренды
земельных участков сельскохозяйственного назначения. В частности, установлено преимущественное
право субъектов РФ или муниципальных образований на покупку земельных участков из состава земель
сельскохозяйственного назначения при продаже их гражданами или юридическими лицами.
5.2. Право землевладения и землепользования
унитарных хозяйственных предприятий
Унитарные сельскохозяйственные предприятия образуются в порядке и на условиях, которые
предусмотрены ст. ст. 113 - 115 ГК РФ. Земельный фонд этих предприятий образуется за счет земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем предоставления их на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления, а также в аренду. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ
государственные или муниципальные унитарные предприятия, кроме казенных, не могут иметь земельные
участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Казенным предприятиям земельные участки на
этом праве могут быть предоставлены из земель, находящихся в федеральной собственности.
Распоряжение землями может осуществляться унитарными предприятиями лишь в тех пределах, которые
определены собственником (соответствующим государственным или муниципальным органом) и
допускаются законодательством. Однако казенные предприятия, обладающие земельными участками на
праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками,
даже если бы на это было согласие собственника земли (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Права и обязанности унитарных
предприятий по использованию земель определены ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ и имеют общий характер. В
настоящее время унитарные сельскохозяйственные предприятия существуют чаще всего в форме
нереорганизованных государственных предприятий типа госконюшен, племенных заводов, селекционных
опытных станций и т.п. Считается, что за ними закреплено около 14 млн. гектаров сельскохозяйственных
угодий.
§ 6. Право землевладения и землепользования
некоммерческих юридических лиц
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ и п. 5 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, могут передаваться некоммерческим организациям, в том числе
религиозным организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам
коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока Российской Федерации и др. для
осуществления деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, сохранением и
развитием традиционного образа жизни, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.
Page 15

Указанным некоммерческим организациям земельные участки могут предоставляться только в
аренду, при этом выкуп арендованных земельных участков в собственность не допускается, равно как не
допускается и предоставление им земельных участков в собственность или в постоянное (бессрочное)
пользование.
Установлен и особый порядок предоставления этим организациям земель в аренду. В частности, к
ним не применяется правило продажи на торгах права на заключение договора аренды. Решение о
предоставлении в аренду принимается компетентным органом государственной власти или местного
самоуправления по заявке соответствующей организации.
Запрет на предоставление земельных участков в собственность установлен и в отношении земель,
занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также отгонными
пастбищами, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом конкретное использование предоставленных в аренду земельных участков может быть
различным при одном принципиальном условии: оно должно быть связано с потребностями сельского
хозяйства (подготовка кадров для сельского хозяйства, пропаганда передового сельскохозяйственного
опыта, ведение промыслов, удовлетворение потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции и
т.п.).
Арендная плата устанавливается по договоренности сторон, однако в пределах базовых ставок,
определяемых органами государственной власти или органами местного самоуправления. Общие права и
обязанности некоммерческих организаций как субъектов земельных правоотношений установлены ст. ст.
40 - 42 ЗК РФ. Частные права, связанные с установлением условий пользования землей, сроков аренды,
 цены аренды и т.п., устанавливаются по соглашению сторон в пределах требований действующего
законодательства.
Деятельность некоторых некоммерческих организаций может иметь уникальный или особо важный
характер, что может служить основанием для установления особого правового режима использования их
земель. Так, законодательством не допускается такая реорганизация деятельности указанных субъектов,
которая могла бы повлечь нецелевое использование предоставленных земель. Не допускается, например,
изъятие земель научно-исследовательских и учебных заведений для государственных или муниципальных
нужд, не связанных с деятельностью данных организаций, а также для включения этих земель в фонд
перераспределения.
§ 7. Право землевладения и землепользования
граждан на землях сельскохозяйственного назначения
7.1. Правовой режим земель, предоставленных
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
1. Фермерство - наиболее распространенная в мире форма частного предпринимательства в сфере
сельскохозяйственного производства. В таких высокоразвитых странах, как США, Англия, Франция,
Германия и др., до половины сельскохозяйственных земель используются фермерскими хозяйствами. С
введением частной собственности на землю и развитием на этой базе рыночных отношений частное
предпринимательство в сельском хозяйстве России также получило определенное развитие в виде
крестьянских (фермерских) хозяйств.
Известно, что одним из главных условий, обеспечивающих устойчивое развитие сельского хозяйства,
является концентрация основных средств производства, включая землю, до определенных экономически
обоснованных пределов.
Именно по этим причинам фермерские хозяйства в Америке, Франции, Англии, Германии и др.
странах развиваются и функционируют весьма успешно. Трудности развития фермерского хозяйства в
России во многом связаны с несоблюдением этого условия.
Производство более половины сельскохозяйственной продукции в указанных странах обеспечивают
наиболее крупные хозяйства площадью 150 - 200 и более гектаров. При этом форма собственности на
землю не имеет существенного значения. Так, во Франции 51% сельскохозяйственных угодий используется
арендаторами, а не собственниками, в США доля таких хозяйств, арендующих землю у других лиц или у
государства, составляет 45%. В некоторых странах собственность на земли сельскохозяйственного
назначения вообще отсутствует (Израиль, Нидерланды).
В настоящее время в России насчитывается более 260 тыс. крестьянских хозяйств со средним
размером сельхозугодий в 43 га на одно хозяйство. При этом более 50% имели площадь землевладений до
Page 16

20 га. Об уровне технической оснащенности и финансовой обеспеченности их в условиях экономической
нестабильности в стране и говорить не приходится.
2. Правовые основы формирования крестьянских (фермерских) хозяйств как субъектов права на
землю заложены в Федеральном законе "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", принятом 11 июля
2003 г., а также ст. 81 ЗК РФ и ст. ст. 23, 257 ГК РФ.
В соответствии со ст. 1 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" крестьянское (фермерское)
хозяйство (далее - фермерское хозяйство или КФХ) представляет собой объединение граждан, связанных
родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих
производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение,
транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном труде.
Фермерское хозяйство может быть образовано как группой лиц, так и отдельным лицом. Свою
деятельность оно осуществляет без образования юридического лица. В тех случаях, когда КФХ образовано
группой лиц, в качестве предпринимателя регистрируется его глава, остальные лица считаются его
членами. КФХ наделены правом использования наемного труда.
Крестьянские хозяйства могут быть как семейными, т.е. образованными членами одной семьи или
близкими родственниками, так и несемейными, партнерскими, т.е. образованными людьми, не
являющимися членами одной семьи. Помимо граждан РФ права на создание фермерского хозяйства
имеют иностранные граждане и лица без гражданства.
Практика показывает, что большинство действующих крестьянских хозяйств являются семейными,
один из членов которых (как правило, глава семьи) становится главой хозяйства и индивидуальным
предпринимателем. Главой КФХ может быть дееспособный гражданин, т.е. достигший совершеннолетнего
возраста. В отличие от ранее действовавшего Закона о КФХ новый Закон не делает обязательным для
главы КФХ условие наличия опыта работы в сельском хозяйстве либо прохождения специальной
подготовки.
Членами фермерского хозяйства могут быть:
- из числа состоящих в родстве: супруги, их родители, дедушки и бабушки каждого из супругов, а
также братья, сестры, дети и внуки супругов, достигшие 16 лет;
- граждане, не состоящие в родстве с главой КФХ, в количестве, не превышающем пяти человек в
отдельно взятом фермерском хозяйстве.
Имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности (ст.
 257 ГК РФ), если договором или уставом не предусмотрено иное, которым оно отвечает по своим
 обязательствам. Глава хозяйства как зарегистрированный индивидуальный предприниматель несет
дополнительную ответственность в том случае, если имущества хозяйства оказалось недостаточно для
покрытия долгов.
Создание КФХ оформляется путем заключения специального соглашения, которое должно содержать
ряд сведений, определенных законом, в том числе: о членах КФХ; об избрании главы КФХ и его функциях; о
правах и обязанностях членов КФХ; о порядке распределения доходов; о порядке формирования
имущества, - и иные сведения, перечень которых законом не ограничен.
Крестьянские хозяйства вправе вступать в союзы или ассоциации для совместного выполнения
определенной производственной деятельности. Ассоциация действует на основании устава и не имеет
статуса юридического лица. Вошедшие в нее крестьянские хозяйства не теряют хозяйственной и
юридической самостоятельности и прав на свои земельные участки.
Крестьянское (фермерское) хозяйство может прекратить свое существование по разным причинам:
по решению его членов, в связи с банкротством, на основании судебного решения и т.п.
Имущество КФХ, включая землю, в этом случае используется для погашения задолженности перед
кредиторами и иными физическими и юридическими лицами, а оставшаяся его часть по желанию членов
крестьянского хозяйства делится между ними или сохраняется в качестве общей собственности.
3. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться или
приобретаться на праве собственности или аренды. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ иметь земельный
участок на праве бессрочного пользования КФХ не может.
Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может формироваться как за счет
земельных долей граждан, прекращающих свое участие в общей долевой собственности на землю, так и
путем предоставления земель из фонда перераспределения, а также в процессе совершения сделок купли-
продажи, дарения, аренды и др. Предоставление земель из фонда перераспределения, т.е. в порядке
приватизации, осуществляется по нормативам, устанавливаемым законодательством субъектов РФ. Оно же
решает и вопрос возмездности предоставления.
Page 17

За гражданином, получившим земельный участок для ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства и имеющим жилой дом в населенном пункте, сохраняется приусадебный земельный участок при
доме. По общему правилу имущество фермерского хозяйства, включая землю, принадлежит его членам на
праве общей совместной собственности. Однако в соглашении об организации крестьянского
(фермерского) хозяйства может быть установлено иное (ст. ст. 4, 6 ФЗ "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве"). Это означает, что земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может находиться
и в долевой, и даже в частной собственности его членов.
При выходе из фермерского хозяйства одного из членов земельный участок и иные средства
производства разделу не подлежат (п. 1 ст. 9 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
Член КФХ в этом случае имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве
общей собственности на имущество, в том числе на земельный участок.
Порядок распоряжения имуществом КФХ определяется учредительным соглашением. Как правило,
оно осуществляется главой хозяйства. По сделкам, совершенным главой КФХ, фермерское хозяйство
отвечает всем своим имуществом. Сделка, совершенная главой КФХ, считается совершенной в интересах
фермерского хозяйства, если не доказано, что она (сделка) совершена в его (главы) личных интересах.
Крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно совершать все виды гражданско-правовых сделок с
землей в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Порядок совершения сделок с
земельными участками рассмотрен в главе 6 настоящего учебника.
Общие права и обязанности членов крестьянского (фермерского) хозяйства определены ст. ст. 40 - 42
ЗК РФ: права самостоятельно хозяйствовать, использовать общераспространенные полезные ископаемые,
возводить жилые и производственные постройки и др.
К обязанностям крестьянского хозяйства как субъекта права на землю относятся:
- использование земли в соответствии с целевым назначением, сохранение межевых и специальных
знаков, осуществление природоохранных мероприятий, своевременная плата за землю и др. (ст. 42 ЗК РФ).
Помимо общих прав и обязанностей члены фермерского хозяйства вправе устанавливать по
взаимному согласию внутренний распорядок хозяйства, дополнительные права и обязанности с учетом
квалификации и хозяйственной необходимости, а также ответственность за неисполнение установленных
обязанностей (ст. 15 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
7.2. Правовой режим земель, предоставленных
для ведения личного подсобного хозяйства
Земельные отношения по поводу ведения личного подсобного хозяйства регулируются как нормами
ЗК РФ (ст. ст. 33, 34, 81 и др.), так и нормами Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве",
принятого 7 июля 2003 г. (далее - Закон об ЛПХ).
Установлено, что личное подсобное хозяйство является особой формой предпринимательской
деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) ведется, как правило, членами одной семьи, но может вестись и
отдельным гражданином.
Право на получение земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства имеют все
совершеннолетние и дееспособные граждане, постоянно проживающие в сельской местности.
Гражданам, постоянно проживающим в городах и поселках городского типа, земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться для этих целей
только при наличии свободных земель. В случае включения земель сельских поселений в городскую черту
за гражданами, ведущими ЛПХ, это право сохраняется.
Земельные участки для ЛПХ предоставляются органами местного самоуправления в собственность
или в аренду по устанавливаемым ими же нормам. При предоставлении в аренду нормы могут и не
устанавливаться. В пределах этих норм участки в собственность предоставляются, как правило, за плату. В
постоянное (бессрочное) пользование земельные участки гражданам не предоставляются (ст. 20 ЗК РФ).
Земельные участки, полученные гражданами на праве пользования или пожизненного наследуемого
владения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, сохраняются за ними на этом праве и в том
размере, в каком они были предоставлены. При этом граждане могут приватизировать такие участки на
безвозмездной основе. Выданные в разное время различные правоустанавливающие документы
(государственные акты, свидетельства и др.) признаются действующими и имеют равную юридическую
силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Гражданам разрешается увеличивать размеры земельных участков, предоставленных им для ЛПХ, за счет
своих земельных долей. В целях компактной застройки населенного пункта часть земельного участка
Page 18

может быть выделена за пределами его границ (полевой участок). Участок, расположенный при доме,
считается приусадебным. Полевой земельный участок используется исключительно для производства
сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
 Закон об ЛПХ вводит ограничение предельной площади земель, предоставляемых для этих целей на
праве собственности и аренды. Такие нормы устанавливаются законом субъектов РФ. При этом
превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена в течение года со дня
возникновения прав на этот участок, либо в этот же срок должна быть осуществлена государственная
регистрация этих граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или фермерского хозяйства.
Граждане, имеющие на праве собственности земельные участки для ведения личного подсобного
хозяйства, могут совершать с ними все предусмотренные законом сделки. Более подробно о порядке
совершения сделок см. в главе 6 настоящего учебника.
Правовой режим использования указанных земельных участков определяется нормами ст. ст. 40 - 42
ЗК РФ. Часть участка может быть занята жилыми и хозяйственными постройками и сооружениями,
остальная должна использоваться по целевому назначению (для производства с/х продукции). Гражданам,
занимающимся личным подсобным хозяйством, предоставлено право использовать имеющиеся на
земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, а также торф, лес, водные объекты для
различных внутрихозяйственных нужд.
Основной обязанностью правообладателей этих участков является рациональное и эффективное
использование земли с учетом природоохранных требований. Несоблюдение этих обязанностей может
послужить основанием для принудительного изъятия земельного участка (ст. ст. 44, 45 ЗК РФ).
Земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, может быть в
установленном порядке изъят (выкуплен) для государственных или муниципальных нужд при условии
согласия на это собственника земли и возмещения ему в полном объеме ее стоимости по договорной
цене, а также всех убытков, включая упущенную выгоду.
В соответствии со ст. 7 Закона об ЛПХ органам государственной власти и органам местного
самоуправления рекомендуется оказывать поддержку гражданам, ведущим ЛПХ, по вопросам
переработки и сбыта продукции, формирования инфраструктуры обслуживания, в том числе путем
создания кооперативов, а также по вопросам предоставления финансовых, материально-технических
ресурсов.
7.3. Правовой режим земель, предоставленных
для садоводства, огородничества и дачного строительства
1. Садоводство, огородничество и дачное строительство являются одними из наиболее
распространенных видов землевладения и землепользования граждан на землях сельскохозяйственного
назначения. Особенностью этих видов землевладения является то, что подавляющее большинство его
субъектов - это граждане, проживающие в городах и поселках городского типа. Именно это обстоятельство
придает определенную специфику земельным отношениям, возникающим в этой сфере. Эти отношения
достаточно полно регулируются Законами "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан", который был принят 15 апреля 1998 г., и "О внесении изменений в некоторые
 законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные
 объекты недвижимого имущества" (так называемый Закон о "дачной амнистии"), принятым 30 июня 2006
г.
Здесь следует сделать одну очень важную оговорку. Закон от 15 апреля 1998 г. однозначно
регулирует отношения всех видов некоммерческих объединений граждан: садоводческих, огороднических
и дачных. Между тем земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства (дачного
строительства), по своему целевому назначению вовсе не относятся к категории земель
сельскохозяйственного назначения. Как уже было сказано выше, таковыми считаются земли,
предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства и расположенные за чертой
поселений (п. 1 ст. 77 ЗК РФ). Между тем дачный земельный участок - это участок, предоставленный
гражданину или приобретенный им в целях отдыха и только с правом выращивать сельскохозяйственные
культуры, т.е. с правом, которым гражданин может никогда не воспользоваться, что чаще всего на
практике и случается. Кроме того, дачные поселки имеют все основные признаки населенных пунктов и
всегда относились к таковым, а занятые ими земли - к землям населенных пунктов.
Рассматривая далее правовой режим земель указанных некоммерческих объединений граждан,
следует иметь в виду сказанное выше, а также то важное обстоятельство, что в случае предоставления
Page 19

земельных участков для дачного строительства из земель сельскохозяйственного назначения требуется
осуществить перевод последних в категорию земель населенных пунктов.
2. В соответствии с Законом от 15 апреля 1998 г. организационно-правовая форма садоводческих,
огороднических и дачных объединений граждан возможна в трех видах: товарищества, потребительские
кооперативы и некоммерческие партнерства.
Садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан могут создавать
ассоциации (союзы) объединений (ст. 9 Закона от 15 апреля 1998 г.), которые являются юридическими
лицами и имеют целью создание благоприятных условий для производства, переработки и реализации
продукции.
Закон предоставляет право и рекомендует органам исполнительной власти и органам местного
самоуправления оказывать поддержку членам некоммерческих объединений граждан по вопросам
налоговых и иных платежей, кредитования на льготных условиях, предоставления различных услуг
агротехнического, энергетического, организационного и иного характера, землеустройства и т.п.
3. Земельные отношения членов некоммерческих объединений граждан регулируются нормами ст.
 ст. 12 - 35 Закона от 15 апреля 1998 г. ("О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
 объединениях граждан"), а также Законом от 30 июня 2006 г. (Закон о "дачной амнистии").
Предоставление земельных участков членам объединений осуществляется органами местного
самоуправления по месту размещения объединения. Предоставленные ранее (до принятия ЗК РФ) участки
на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования сохраняются
за гражданами бессрочно, с правом бесплатной приватизации их по желанию граждан.
Нормы предоставления земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства
устанавливаются законодательством субъектов РФ с учетом норм, содержащихся в федеральных
нормативно-правовых актах.
Закон устанавливает и ограничения права граждан на предоставление земельных участков для этих
целей. Так, в соответствии с п. 3 ст. 13 Закона наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного
наследуемого владения или бессрочного пользования садового, огородного или дачного земельного
участка является основанием для отказа в предоставлении нового участка, если оно приведет к
превышению установленных предельных норм предоставления.
Процесс предоставления земельных участков для целей садоводства, огородничества и дачного
строительства можно условно разделить на два этапа:
1) выбор и предоставление зарегистрированному юридическому лицу (объединению) земельного
участка для размещения садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
2) предоставление земельных участков в собственность членам объединений и объединениям как
юридическим лицам.
На первом этапе органом местного самоуправления по месту проживания граждан формируется
персональный состав членов объединения; им же устанавливается конкретный район возможного
расположения и землеобеспеченности объединения и осуществляется его регистрация как юридического
лица.
Предоставление общего земельного участка для размещения соответствующего объединения
осуществляется решением органа местного самоуправления по месту размещения объединения. Общий
земельный участок предоставляется объединению бесплатно в срочное пользование на период
разработки и утверждения в установленном порядке проекта организации и застройки территории
объединения. Проект заказывается администрацией объединения, утверждается органом местного
самоуправления, предоставившим земельный участок, и переносится в натуру.
На этом заканчивается первый этап предоставления земель, и начинается процедура предоставления
в собственность земельных участков конкретным членам объединения, а земель общего пользования (под
дорогами, санитарными зонами, детскими площадками и т.п.) - в собственность объединений как
юридических лиц.
Предоставление участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется решением
органа местного самоуправления. При этом гражданам, как правило, участки предоставляются за плату, а
объединениям как юридическим лицам - бесплатно.
Завершающим этапом предоставления земель является государственная регистрация прав на
земельные участки.
4. Права и обязанности членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединений могут быть общими, установленными ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ, о которых уже упоминалось ранее,
и специальными, установленными ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан".
Page 20

К специальной группе правомочий садоводов, огородников и дачников относятся следующие.
1. Граждане вправе вести садоводство, огородничество и дачное хозяйство в индивидуальном
порядке (ст. 8 Закона). Это означает, что гражданин, во-первых, получает земельный участок в
собственность и, во-вторых, что член объединения может по своему желанию выйти из его состава для
обособленного, т.е. вне рамок объединения, ведения садового, огородного или дачного хозяйства.
2. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном
порядке, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом объединения на условиях,
определяемых договорами, заключаемыми между этими гражданами и объединением как юридическим
лицом. При этом гражданам не может быть в этом праве отказано, а размер платы не может превышать ее
размера, установленного за пользование этим имуществом для членов объединения.
3. При отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка граждане имеют право
одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в размере целевых
взносов.
4. Члены некоммерческого объединения в случае его ликвидации имеют право на получение
причитающейся им доли имущества общего пользования.
5. Члены объединения имеют право обращаться в суд с исками о признании недействительными
решений общего собрания садоводов, огородников, дачников, а также решений правления и иных органов
объединения, если в них содержатся положения, нарушающие их права и законные интересы.
6. Граждане, получившие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения,
постоянного (бессрочного) или срочного пользования, в том числе аренды, вправе в индивидуальном
порядке приватизировать указанные земельные участки на безвозмездной основе.
В Законе достаточно много внимания уделяется защите прав членов садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединений граждан и самих объединений как юридических лиц, а также
ответственности за нарушение законодательства.
 Закон устанавливает жесткую дисциплинарную, административную и уголовную ответственность
должностных лиц государственных и муниципальных органов за нарушение земельного законодательства
в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства. В частности, к административной
ответственности должностные лица могут привлекаться за следующие нарушения земельного
законодательства:
- нарушение установленных сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков;
- сокрытие информации о наличии свободных земель;
- нарушение требований законодательства при отводе земельных участков;
- противоправные действия, повлекшие за собой самовольное занятие земель в границах
объединений либо в зонах их размещения.
К уголовной ответственности должностные лица привлекаются за следующие нарушения
законодательства:
- регистрация заведомо незаконных сделок с огородным, садовым или дачным участком;
- искажение учетных данных государственного земельного кадастра;
- умышленное занижение размеров платежей за землю.
В случаях, не влекущих за собой уголовной или административной ответственности, должностные
лица, виновные в неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей в связи с ведением
гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, подвергаются дисциплинарному
взысканию в виде замечания, выговора, строгого выговора, увольнения с работы в порядке,
установленном Трудовым кодексом РФ.
7.4. Правовое регулирование отношений,
объектом которых являются земельные доли
Земельная доля, являясь долей в праве общей собственности на земельный участок, активно
участвует в земельных правоотношениях, в том числе и в качестве самостоятельного объекта.
Правовой статус земельной доли и особенности правового регулирования отношений, объектом
которых она является, установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее -
Закон об обороте земель).
Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой
собственности, устанавливается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об
обороте земель).
Page 21

Данная норма находится в состоянии коллизии со ст. 247 ГК РФ, которой установлено, что владение и
пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее
участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Однако практика применения правил ст. 247 ГК РФ показывает, что в этом случае появлялась
возможность блокировать любые решения сособственников при наличии хотя бы одного возражающего.
Необходимо отметить, что данная норма (упомянутая ст. 14 Закона об обороте земель) касается
установления порядка владения и пользования общим участком, но не распоряжения им. То есть при этом
могут решаться организационные, управленческие, технологические, технические, экономические и иные
вопросы, кроме вопросов распоряжения, т.е. определения юридической судьбы участка или его частей.
Что касается порядка распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой
собственности, то он установлен ст. 12 Закона об обороте земель и существенно отличается от того порядка
распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, который установлен ст.
 ст. 250 и 246 ГК РФ.
 Во-первых, упомянутая статья Закона об обороте земель разграничивает случаи, когда в качестве
объекта отношений выступает сама земельная доля или участок, выделенный в счет доли в натуре.
Установлено, что участник долевой собственности вправе совершать следующие сделки с земельной
долей без выдела земельного участка в счет доли:
- завещать свою долю;
- внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный
участок, находящийся в долевой собственности;
- передать долю в доверительное управление;
- продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной
организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный
участок, находящийся в долевой собственности.
Все другие случаи оборота с участием земельных долей осуществляются только с выделением
земельного участка в счет земельной доли в натуре.
Во-вторых, вопреки положениям ст. 246 ГК РФ о порядке распоряжения имуществом, находящимся в
общей долевой собственности (только при согласии всех ее участников), Закон об обороте земель (ст. 12)
устанавливает, что данная форма (ст. 246 ГК РФ) может быть применена к сделкам с долями в праве общей
собственности на землю лишь в тех случаях, когда участников долевой собственности не более пяти
человек.
Если же участников долевой собственности насчитывается более пяти человек, то применяются
правила ст. 14 Закона об обороте земель, которые были рассмотрены выше, применительно к порядку
принятия решений о владении и пользовании земельным участком, находящимся в долевой
собственности.
2. Закон об обороте земель устанавливает новый порядок выдела земельных участков в счет
земельных долей (ст. 13), который отличается в лучшую сторону от действовавшего ранее порядка выдела.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела
земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли для создания и расширения личного
подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка
в аренду и совершения иных сделок с ним. С этой целью заинтересованное в выделе участка лицо обязано
письменно уведомить об этом других собственников с указанием предполагаемого местоположения
выделяемого участка. Предложение о местоположении земельного участка считается согласованным, если
на него не поступили возражения от других собственников в течение месяца со дня уведомления об этом.
При этом размер выделяемого в натуре участка с учетом качества земли регулируется его кадастровой
стоимостью и может быть больше и меньше размера, указанного в правоустанавливающем документе.
Споры о местоположении выделенного земельного участка и его размере разрешаются участниками
долевой собственности с использованием сослагательных процедур, порядок проведения которых
устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласия споры рассматриваются в судебном
порядке.
3. Закон об обороте земель предусматривает правовую ответственность участников общей долевой
собственности за нерациональное использование или неиспользование сельскохозяйственных земель по
целевому назначению. Так, п. 3 ст. 13 названного Закона установлено, что не используемая в течение двух
лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть по требованию органа
исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления выделена в самостоятельный
участок для принятия мер по вовлечению его в сельскохозяйственный оборот и повышению
экономической эффективности его использования. При этом субъект РФ или муниципальное образование
Page 22

вправе ходатайствовать перед судом о признании за ними права собственности на указанный земельный
участок.
 Статья 17 Закона обязывает участников долевой собственности обеспечить установление на
местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, что способствовало бы
улучшению управления ими хозяйственной эксплуатацией земель. К сожалению, финансовые
возможности не позволяют собственникам долей реализовывать данное требование Закона. Земельные
участки, находящиеся в долевой собственности, а также части этих участков, не востребованные их
собственниками или не используемые по целевому назначению, во многих случаях не отграничены в
натуре, что является причиной многочисленных нарушений земельного законодательства.
§ 8. Прекращение прав на земельные участки
сельскохозяйственного назначения
Прекращение прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется в
основном в соответствии с общими правилами, установленными земельным законодательством.
Основаниями для прекращения прав на землю служат:
- сделки по отчуждению земельных участков (купля-продажа, дарение, мена, наследование);
- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- конфискация земельного участка на основании судебного решения;
- принудительное прекращение прав на земельные участки в случае ненадлежащего их
использования;
- добровольный отказ от прав на земельный участок.
Все перечисленные основания и порядок прекращения прав на землю предусмотрены
соответствующими статьями Земельного и Гражданского кодексов РФ. Закон об обороте земель лишь
несколько конкретизирует основания и порядок принудительного изъятия сельскохозяйственных земель.
В частности, Законом об обороте устанавливается исчерпывающий перечень случаев, которые
следует квалифицировать как ненадлежащее использование земель (п. 1 ст. 6). К ним отнесены:
- использование земель не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
- использование земельных участков способами, приводящими к деградации, засорению,
загрязнению, захламлению земель; отравлению, порче, уничтожению почвенного плодородия.
Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрен особый порядок
прекращения права собственности на землю лиц, суммарная площадь которых превышает установленную
предельную норму. Установлено, что превышающая норму часть земельного участка должна быть
отчуждена самим собственником в течение года со дня вступления в силу Закона (п. 1 ст. 5). В случае
нарушения собственником указанных требований Закона сверхнормативная часть земельного участка
подлежит отчуждению принудительно по судебному решению. При отсутствии покупателя земельный
участок выкупается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
§ 9. Особенности изменения правового режима
земель сельскохозяйственного назначения
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из
земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях,
связанных:
1) с консервацией земель;
2) созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям
природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает
средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на
других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения
этих объектов;
5) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в
состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных
сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других
подобных сооружений (далее - линейные объекты), при наличии утвержденного в установленном порядке
Page 23

проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления
строительства линейных объектов;
7) выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны
страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих
объектов;
8) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) размещением
объектов социального,
коммунально-бытового
назначения, объектов
здравоохранения, образования, при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из
земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов
превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и
особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за
исключением случаев, указанных в п. п. 3, 6, 7 вышеприведенного перечня.
Глава 16. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
§ 1. Общая характеристика земель
населенных пунктов и их правового режима
1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки
и развития населенных пунктов.
Советское земельное законодательство носило ярко выраженный аграрный уклон и не уделяло
достаточного внимания развитию законодательства об использовании земель населенных пунктов. В то же
время процессы активной урбанизации в нашей стране насчитывают полтораста лет, и спрос на развитие
градостроительного законодательства очень велик. В отечественном праве развитие градостроительного
законодательства начинается принятием в 1995 г. Основ градостроительного законодательства. В
настоящее время действует второй по счету Градостроительный кодекс РФ, вступивший в силу 1 января
2005 г.
Влияние градостроительного законодательства на земельное право в последнее время усиливается.
Большое количество норм Градостроительного кодекса распространяется не только на земли населенных
пунктов, но и на земли иных категорий. Более того, соблюдение градостроительных требований является
обязанностью любого собственника земельного участка.
2. Ключевым понятием, определяющим земли населенных пунктов, является понятие границ
населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных
пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать
границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных
участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Установлением или изменением границ населенных пунктов является:
1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего
границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района,
отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений
(на межселенных территориях).
Утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.
§ 2. Состав градостроительной документации
В качестве универсального и единого градостроительного документа выступает генеральный план
соответствующей административной единицы. В составе генерального плана выделяют следующие
элементы:
- материалы территориального планирования. Территориальное планирование направлено на
определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и
иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной,
транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений,
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Page 24

Документами территориального планирования Российской Федерации являются схемы
территориального планирования Российской Федерации в области:
1) развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи;
2) обороны страны и безопасности государства;
3) развития энергетики;
4) развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения;
5) защиты территорий двух и более субъектов Российской Федерации, подверженных риску
возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их
последствий;
6) развития космической деятельности;
7) естественных монополий;
8) в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации областях.
Схемы территориального планирования Российской Федерации могут включать в себя карты (схемы)
планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе:
1) объектов федеральных энергетических систем;
2) объектов использования атомной энергии;
3) объектов обороны и безопасности;
4) объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
5) объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
6) объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
7) линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
8) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления установленных
Конституцией Российской Федерации, федеральными законами полномочий Российской Федерации и
 выполнения международных обязательств Российской Федерации;
- градостроительное зонирование. Градостроительное зонирование осуществляется путем принятия
и реализации правил землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения
окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе
правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности
выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы
территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к
одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных
участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как
правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с
особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.
Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального
строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные
параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства,
устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон
устанавливаются с учетом:
Page 25

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего
и планируемого использования земельных участков;
2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным
планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования
муниципального района;
3) определенных Градостроительным кодексом РФ территориальных зон;
4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5) планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами
территориального планирования и документацией по планировке территории;
6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства,
расположенным на смежных земельных участках.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных
направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий
городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые,
производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного
использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны
специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться зоны:
1) застройки индивидуальными жилыми домами;
2) застройки малоэтажными жилыми домами;
3) застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) застройки многоэтажными жилыми домами;
5) жилой застройки иных видов.
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных
объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов
дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок
автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих
негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории,
предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и
предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры,
торговли,
общественного
питания,
социального
и
коммунально-бытового
назначения,
предпринимательской
деятельности,
объектов
среднего
профессионального
и
высшего
профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых
зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов,
связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-
деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-
коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными
нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Page 26

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для
размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной
инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного,
морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-
защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые
многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения
сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов
сельскохозяйственного назначения.
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться
зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также
зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского
хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых
городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами,
пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма,
занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо
охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное,
научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное
значение.
В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями,
скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение
которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других
территориальных зонах.
В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны
специального назначения.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как
всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и
последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в
границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего
и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами
территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных
территорий, иных природных объектов;
- проект планировки территории. Подготовка проекта планировки территории осуществляется для
выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития
элементов планировочной структуры.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и
материалов по ее обоснованию.
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
а) красные линии;
б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной
инфраструктур;
в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-
бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или
местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и
Page 27

параметрах застройки территории, и характеристиках развития систем социального, транспортного
обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и
подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры,
установленных проектами планировки территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления
границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка
проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ
незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам
для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов
капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых
отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий,
строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых
расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и
юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального
строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов
земельных участков.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к
застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального
строительства земельным участкам.
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта
межевания территории или в виде отдельного документа. В градостроительном плане земельного участка
указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого
размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий,
строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок
распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане
земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или
муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным
регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению,
параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в
случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для
земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального
строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для
государственных или муниципальных нужд.
§ 3. Правовой режим пригородных зон
Page 28

Пригородная зона - это территория, расположенная по периметру границы населенного пункта и
предназначенная для перспективного развития населенного пункта и для размещения хозяйственной и
социальной инфраструктуры.
Границы пригородной зоны определяются при разработке генерального плана или проекта
планировки и застройки населенного пункта.
В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских
поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не
входящие в состав земель иных поселений.
В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха
населения, резервные земли для развития города.
Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов
федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов
Российской Федерации. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.
В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные,
санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и
иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.
Допускается использование земельных участков из состава земель промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической
деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, на которых
расположены зеленые зоны, в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линий
электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также по решению
Правительства Российской Федерации в целях строительства, реконструкции и эксплуатации аэродромов.
§ 4. Особенности изменения правового режима
земель населенных пунктов
Ключевым понятием, определяющим особенности изменения целевого назначения данной
категории земель, является граница населенного пункта. В пределах границы населенных пунктов не
может быть земель других категорий, кроме земель населенных пунктов.
Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в
границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из состава земель населенных пунктов
являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую
категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в
земли населенных пунктов.
В настоящее время есть два вида действий в отношении границ населенных пунктов.
1. Включение земель в границы населенных пунктов и изменение границ населенных пунктов.
2. Включение в границы осуществляется в рамках территориального планирования, когда
определяется и устанавливается граница городского округа либо городского или сельского поселения. В
этом случае любые участки других категорий при включении изменяют свое целевое назначение на "земли
населенных пунктов". В соответствии со ст. 4 Закона "О введении в действие Градостроительного кодекса
РФ" данная деятельность относится к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации.
При этом не имеет значения, в чьей собственности находятся включаемые земельные участки, - решение
принимают органы государственной власти субъектов РФ. Единственные два исключения из данного
правила связаны с землями лесного фонда и обороны, которые включаются в границы населенных пунктов
по согласованию с территориальным управлением Рослесхоза или КЭУ (квартирно-эксплуатационным
управлением) штаба военного округа соответственно.
Изменение границ населенных пунктов осуществляется в отношении уже установленных и
утвержденных границ. В этом случае решение об изменении границ принимает Министерство
регионального развития РФ путем внесения изменений в документы территориального планирования.
Глава 17. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА,
СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ, ОБЕСПЕЧЕНИЯ
КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ
И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ <1>
 --------------------------------
Page 29

<1> Далее - промышленности и иного специального назначения.
§ 1. Общая характеристика правового режима
земель промышленности и иного специального назначения
К землям промышленности и иного специального назначения относятся земли, расположенные за
границей населенных пунктов и предоставленные в установленном порядке предприятиям, организациям,
учреждениям и гражданам в пользование или приобретенные ими в собственность или аренду для
обеспечения деятельности организаций и объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны, безопасности и
осуществления иных специальных задач.
Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными объектами
(информатики, связи, энергетики, путей сообщения, обороны и др.), являются федеральной
собственностью; занятые объектами субъектов РФ или муниципальными объектами относятся
соответственно к собственности субъектов или муниципальной собственности.
Главная отличительная черта правового режима земель данной категории заключается в том, что их
основное целевое назначение - служить пространственным базисом для размещения объектов и
сооружений различного хозяйственного и специального назначения. Отсюда вытекают и соответствующие
требования к этим землям как с точки зрения их размеров, так и с точки зрения особенностей их
качественного состояния и хозяйственного использования.
Другая особенность правового режима этих земель связана с вредоносным характером
производственной деятельности расположенных на них предприятий, что во многих случаях требует
создания специальных защитных конструкций. В качестве таковых чаще всего используются
пространственные разрывы (защитные зоны), занятые многолетними насаждениями, в пределах которых
устанавливается особый режим использования земель, позволяющий нейтрализовать или существенно
ослабить вредоносное воздействие этих предприятий на окружающую среду.
В то же время многие из промышленных объектов, особенно линейные (дороги, электрические
линии, линии связи и др.), сами нуждаются в охране и защите от вредного воздействия окружающей
природной среды (от снежных заносов, оползней, неустойчивости грунтов, эрозионных процессов и т.п.). С
этой целью создаются специальные охранные зоны, размеры, содержание и характер использования
которых определяются особенностями и потребностями охраняемых объектов.
Порядок использования земель этой категории регулируется во многом специальными
нормативными актами: отраслевыми уставами, положениями, а также целенаправленными специальными
постановлениями Правительства РФ. Значительная их часть не обновлялась в процессе земельной
реформы и продолжает действовать в той части, в которой они не противоречат действующему
законодательству.
§ 2. Правовой режим земель обрабатывающей промышленности
В связи с существенными различиями в правовом режиме использования земли обрабатывающей
промышленности следует рассмотреть отдельно от земель добывающей промышленности. Необходимо
также иметь в виду, что земли промышленных предприятий, расположенных в пределах городской
(поселковой) черты, относятся к категории земель населенных пунктов и в данном разделе не
рассматриваются.
Земли обрабатывающей промышленности предоставляются для размещения и эксплуатации
соответствующих предприятий (заводов, фабрик и т.п.). Субъектами права на землю являются
государственные, муниципальные и частные промышленные предприятия, а также отдельные граждане,
являющиеся индивидуальными предпринимателями.
Земельные участки предоставляются для государственных и муниципальных предприятий на праве
бессрочного пользования или аренды, для кооперативных и частных предприятий - на праве аренды или
продаются им в собственность. В тех случаях, когда промышленные предприятия приобретаются в порядке
приватизации российскими или иностранными гражданами, последние имеют право выкупать земельные
участки, необходимые для их обслуживания. Таким образом, помимо российских граждан и юридических
лиц субъектами права собственности или пользования (аренды) землями промышленных предприятий
могут быть и иностранные граждане и юридические лица.
Размеры участков, предоставляемых предприятиям обрабатывающей промышленности,
определяются в соответствии с проектно-технической документацией. В случае приватизации предприятий
Page 30

размер выкупаемого или предоставляемого участка устанавливается по материалам отвода земель на
момент строительства объекта. При предоставлении участка должно соблюдаться требование
законодательства об охране земель: предоставляться должны прежде всего земли, непригодные для
сельскохозяйственных целей, а при отсутствии такой возможности - сельскохозяйственные угодья худшего
качества. В этом случае промышленные предприятия, в пользу которых производилось изъятие земель,
обязаны возместить соответствующим сельскохозяйственным предприятиям все убытки, связанные с
изъятием, включая упущенную выгоду, а государству - стоимость потерь сельскохозяйственного
производства.
Хозяйственное управление землями обрабатывающей промышленности осуществляют те
министерства и ведомства, в подчинении которых находятся эти предприятия.
Одновременно с предоставлением участка под объект промышленности решается вопрос о
выделении охранной зоны. Необходимость и размеры ее определяются проектом или специальным
административным актом. Этим же актом определяется и правовой режим использования земель
охранной зоны. Земли охранной зоны могут изыматься из состава земель предприятия, на территории
которого размещается промышленный объект, но могут и не изыматься. Это зависит от того, могут ли они
быть используемы для прежних целей, или устанавливаемые ограничения исключают такую возможность.
В первом случае (ограничение прав землепользователей) промышленные предприятия, в интересах
которых устанавливаются охранные зоны, обязаны возместить сельскохозяйственным предприятиям все
убытки, включая упущенную выгоду, а государству - стоимость потерь сельскохозяйственного
производства.
Права и обязанности промышленных предприятий как субъектов права на землю имеют общий для
всех собственников земли и землепользователей характер и определяются ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ. Они имеют
право возводить соответствующие целевому назначению земель постройки и сооружения (что
определяется проектом), использовать в установленном порядке для внутрихозяйственных нужд
общераспространенные полезные ископаемые, лес, водоемы и др.
§ 3. Право недропользования и правовой режим
земель добывающей промышленности
1. Добывающая промышленность представляет собой совокупность промышленных предприятий,
занимающихся горными разработками (горным промыслом), т.е. разведкой, добычей и первичной
обработкой полезных ископаемых. Отношения в сфере деятельности этих предприятий составляют группу
горных отношений.
Отношения по недропользованию тесно связаны с земельными отношениями, которые в этом случае
составляют особую группу отношений, имеющую свою специфику регулирования.
Недра наряду с землей, водами и лесной растительностью являются самостоятельным объектом
окружающей природной среды, хотя и находятся во взаимной зависимости с ними в общей системе
природопользования. В то же время недра представляют собой часть земной коры, расположенной
главным образом ниже почвенного слоя, и поэтому не входят в понятие земли как земной поверхности. В
этой связи следует отличать недра от полезных ископаемых, которые могут не только выходить на
поверхность и сливаться с понятием земли (песок, глина, гравий и т.п.), но и иметь в этом смысле очень
широкое территориальное распространение. Именно этот признак в совокупности с народнохозяйственной
значимостью положен в основу классификации полезных ископаемых (см. Инструкцию по оформлению
горных отводов для разработки полезных ископаемых, утвержденную Приказом МПР от 7 февраля 1998 г.
N 56). Все полезные ископаемые подразделяются на два вида: общераспространенные (песок, глина,
камень, гравий, гипс, известь и др.) и необщераспространенные (рудные и нерудные; твердые, жидкие,
газообразные). Такое разграничение полезных ископаемых является юридическим основанием для
существенных различий в правовом режиме участков недр (в порядке предоставления участков, в праве
пользования ими, в порядке регулирования иных отношений по недропользованию).
Разработка общераспространенных полезных ископаемых может быть промышленной и
непромышленной (например, для внутрихозяйственных нужд субъектов, на территории которых они
залегают).
Добыча необщераспространенных полезных ископаемых может быть только промышленной. Она
называется горным промыслом и может производиться как государственными, так и кооперативными или
частными предприятиями. Недра в Российской Федерации являются государственной собственностью.
Поэтому они могут предоставляться только на праве пользования, в том числе аренды. Это не означает, что
земельные участки, в пределах которых залегают полезные ископаемые, не могут находиться в частной
Page 31

собственности. Однако сами недра, включая полезные ископаемые, выходящие на поверхность земли,
являются объектами государственной собственности во всех случаях.
Субъектами права пользования участками в горнодобывающей промышленности являются
отдельные предприятия или граждане, а объектами - участки, предоставленные для горных разработок,
т.е. для производства раскопок и извлечения полезных ископаемых, их складирования и хранения, для
возведения необходимых для этого построек и сооружений, а также для других нужд, связанных с
обслуживанием горного дела.
Управление государственным фондом недр осуществляется Правительством РФ и органами
исполнительной власти субъектов Федерации, а также органами местного самоуправления в той мере, в
какой эти полномочия могут быть им переданы субъектами РФ. Распоряжение им относится к совместной
компетенции Правительства РФ и субъектов Российской Федерации.
Специальными органами управления государственным фондом недр являются Министерство
природных ресурсов РФ, а также Государственный комитет РФ по надзору за безопасным ведением работ
в промышленности и горному надзору (Госгортехнадзор РФ).
2. Право недропользования.
В соответствии со ст. 6 Закона "О недрах" <1> недра предоставляются для: геологического изучения;
добычи полезных ископаемых; строительства и эксплуатации подземных сооружений; образования особо
охраняемых геологических объектов (заповедников, заказников, научных полигонов и др.); сбора
минералогических и других коллекционных материалов.
 --------------------------------
 <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 16. Ст. 834.
Недра предоставляются в бессрочное или срочное пользование. В срочное пользование на период 5,
20 и 25 лет недра предоставляются соответственно для геологического изучения, для добычи полезных
ископаемых и в случаях совмещения указанных видов недропользования. В бессрочное пользование
недра предоставляются для строительства подземных сооружений, образования особо охраняемых
объектов и иных целей. Недра предоставляются в пользование специальным разрешением в виде
лицензии. Лицензия - документ, удостоверяющий право ее владельца на пользование участком недр в
определенных границах в соответствии с указанной целью и в течение установленного срока. Допускается
выдача лицензий на несколько видов недропользования одновременно.
Изложенный выше порядок недропользования относится к разработке необщераспространенных
полезных ископаемых.
Что касается общераспространенных полезных ископаемых, то в соответствии со ст. 18 Закона "О
недрах" порядок предоставления недр для разработки месторождений этого вида полезных ископаемых и
порядок пользования ими устанавливаются законодательными актами субъектов Российской Федерации.
При отсутствии таковых этот порядок принимается аналогичным изложенному выше.
Собственники земельных участков и землепользователи, как юридические, так и физические лица,
имеют право по своему усмотрению и без получения специального разрешения осуществлять в границах
своих земель без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых для
внутрихозяйственных целей и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5
метров, если органами государственной власти субъектов РФ не установлен иной порядок.
3. Порядок предоставления земельных участков для недропользования и порядок использования
этих участков регулируются как нормами земельного законодательства (ст. ст. 30 - 32 ЗК РФ), так и нормами
горного законодательства (ст. 11 Закона о недрах, Инструкция о порядке предоставления горных отводов
для разработки газовых и нефтяных месторождений, утвержденная Постановлением Федерального
горного и промышленного надзора РФ от 11 сентября 1996 г., и др.). Правовым основанием для
возбуждения ходатайства о предоставлении земельного участка для недропользования является горный
отвод. Под горным отводом понимается участок недр, предоставленный для разработки полезных
ископаемых либо иного вида недропользования. Границами горного отвода считаются проекции на
земную поверхность контуров залегания полезных ископаемых. Один и тот же горный отвод может быть
предоставлен одновременно нескольким предприятиям, участникам разработки одного и того же
месторождения. В этом случае соответствующий земельный участок предоставляется в долях (по признаку
мощности предприятий, объема добычи продукции и т.п.) либо в совместное их пользование.
Органами, имеющими право предоставлять горные отводы, являются:
- органы округов Госгортехнадзора РФ - для разработки необщераспространенных полезных
ископаемых;
Page 32

- органы исполнительной власти районов (городов) - для промышленной разработки месторождений
общераспространенных полезных ископаемых.
Правовое оформление предоставления горного отвода осуществляется путем выдачи
горноотводного акта и копии топографического плана с нанесением границ горного отвода и учинением
специальной надписи по установленному образцу.
Таким образом, возможность земельного отвода прямо связана с наличием у заявителя горного
отвода, т.е. первый возможен только при условии наличия второго.
Утрата права недропользования (независимо от причин) в пределах горного отвода автоматически
влечет за собой и утрату права на земельный участок, предоставленный для этих целей.
Одним из обязательных условий предоставления земельных участков для недропользования
является проект рекультивации земель, нарушаемых в процессе пользования недрами. Такой проект
является обязательным документом в составе материалов по предоставлению земельного участка.
4. Условия пользования земельными участками, предоставляемыми для горных разработок, а также
права и обязанности землепользователей в общем виде установлены земельным законодательством (ст.
ст. 40 - 42 ЗК РФ), горным законодательством (ст. 22 Закона о недрах) и конкретизируются в решениях о
 предоставлении земельных участков. В частности, они имеют право вести застройку в соответствии с
целевым назначением участка и использовать лес, водные объекты для своих внутрихозяйственных нужд,
если в решении о предоставлении не указано иное. Они обязаны по окончании работ приводить
занимаемые земли в состояние, пригодное для использования их по прежнему целевому назначению.
В случае нарушения почвенного покрова в процессе недропользования соответствующие субъекты
обязаны снимать и хранить верхний плодородный слой этих участков, а затем производить землевание,
т.е. наносить эту землю на непригодные участки для вовлечения их в сельскохозяйственное производство.
Кроме того, они обязаны своевременно осуществлять рекультивацию нарушенных земель и передавать их
в установленные сроки тем землепользователям, у которых они изымались. Условия и сроки
восстановления этих земель и порядок передачи их прежним владельцам определяются органами,
предоставившими земельные участки.
§ 4. Правовой режим земель железнодорожного транспорта
Земли железнодорожного транспорта являются одними из основных видов земель транспорта,
правовой режим которых достаточно полно урегулирован законодательством. Основной нормативной
базой такого регулирования являются Федеральный закон от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ "О
железнодорожном транспорте в РФ", Положение о порядке использования земель федерального
железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденное Приказом МПС
РФ от 15 мая 1999 г.
В соответствии с указанными нормативно-правовыми актами землями железнодорожного
транспорта считаются земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения
деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений,
сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки,
расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах.
К полосе отвода железных дорог относятся земельные участки, прилегающие к железнодорожным
путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения
таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения
железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль
железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий,
строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
К охранным зонам железнодорожного транспорта относятся территории, которые прилегают с обеих
сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных
участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости
объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и
на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.
В целях обеспечения безопасной эксплуатации железнодорожных путей и других объектов
железнодорожного транспорта, а также безопасности населения, работников железнодорожного
транспорта и пассажиров в местах, подверженных оползням, обвалам, размывам, селям и другим
негативным воздействиям, и в местах движения скоростных поездов устанавливаются охранные зоны.
Page 33

Порядок использования охранных зон устанавливается Правилами установления и использования
полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12
октября 2005 г. N 611.
Приказом Министерства транспорта РФ от 6 августа 2008 г. N 126 утверждены нормы отвода
земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы
расчета охранной зоны железных дорог. При определении ширины полосы отвода учитываются
следующие условия и факторы: конфигурация (поперечное сечение) земляного полотна, размеры
искусственных сооружений, рельеф местности, особые природные условия (участки пути, расположенные
на болотах, на слабых основаниях, с подтоплением от временных водотоков и водохранилищ, в зоне
оврагообразования, на оползнях, на вечномерзлых грунтах и т.д.), необходимость создания защиты путей
от снежных или песчаных заносов, залесенность местности, зона риска (дальность "отлета" с насыпи
подвижного состава и груза при аварии).
Размеры полос отвода и охранных зон устанавливаются в соответствии с настоящими нормами,
землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, генеральными схемами развития
железнодорожных линий, узлов и станций, а также с учетом сложившегося землепользования и ранее
утвержденных размеров и границ полос отвода и охранных зон.
Размеры земельных участков охранных зон определяются исходя из рельефа и природных условий
местности, необходимости создания защиты жилой застройки населенных пунктов от сверхнормативных
шумов проходящих поездов, от возможных катастроф с перевозимыми пожаровзрывоопасными и
опасными грузами, иных факторов, а также необходимости поэтапного развития объектов
железнодорожного транспорта.
Земельные участки, за исключением земельных участков, предоставленных для размещения
объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте, а также земельных
участков, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, вносятся в
уставный капитал единого хозяйствующего субъекта (ОАО "РЖД").
Земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного
транспорта, ограничиваемых в обороте, а также земельные участки, на которых размещены
железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.
Внесение указанных земельных участков в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта не
допускается.
Порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной
собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с
законодательством Российской Федерации. В настоящее время действуют Правила пользования
земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РЖД",
утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. N 264.
Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного
участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его
территориальным органом) с открытым акционерным обществом "Российские железные дороги".
Арендная плата за пользование земельными участками, являющимися федеральной собственностью
и предоставленными для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, не должна
превышать установленную законодательством Российской Федерации ставку земельного налога на
земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог.
§ 5. Правовой режим земель автомобильного транспорта
К землям автомобильного транспорта относятся участки, занятые, во-первых, полотном дороги и
примыкающими к нему объектами дорожной обстановки (мосты, сигнальное оборудование, служебно-
технические здания и т.п.), обслуживающими дорожное хозяйство, а во-вторых - занятые сооружениями и
устройствами по обслуживанию автотранспорта (АЗС, пункты техобслуживания, грузовые площадки,
служебные, жилые и иные помещения и т.п.).
Эти земли отводятся дорожным органам и другим организациям, осуществляющим строительство и
эксплуатацию дорог, как в постоянное, так и во временное пользование. Основными нормативными
актами, регулирующими правовой режим указанных земель, являются Правила установления и
использования придорожных полос федеральных дорог общего пользования, утвержденные
Постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420.
Page 34

В зависимости от категории дороги устанавливается следующая максимальная ширина полосы
отвода для автомобильных дорог: для дорог 1-й категории - 32 м; для дорог 2-й, 3-й, 4-й и 5-й категорий
соответственно 28, 22, 19 и 18 метров.
При прохождении трассы дороги по особо ценным сельскохозяйственным угодьям ширина полосы
отвода может быть уменьшена до минимально возможной величины. Эти земли отводятся в бессрочное
(постоянное) пользование.
Помимо этого, на период строительства дороги для временных нужд (складирование материалов,
размещение и передвижение техники, устройство карьеров и т.д.) в соответствии с проектом могут
предоставляться земельные участки на праве срочного пользования. Эти участки по окончании
строительства возвращаются прежним землепользователям в состоянии, пригодном для использования по
прежнему целевому назначению. Одновременно им возмещаются убытки, возникшие в связи с
временным занятием этих земель. В случае прохождения трассы дороги по землям, находящимся в
частной собственности, они выкупаются у соответствующих собственников в порядке, установленном ст.
279 ГК РФ. При несогласии собственника земли на ее выкуп дело решается в судебном порядке по иску
 заинтересованной стороны.
При необходимости и с целью охраны дороги от размывов, эрозионных процессов, снежных заносов
и т.п. вдоль полосы отвода могут устанавливаться специальные зоны с особыми условиями
землепользования. Эти земли не исключаются из состава земель хозяйств, по территории которых они
проходят, а право пользования ими ограничивается в интересах автомобильных дорог. Такие охранные
зоны устанавливаются на участках эрозионно опасных, косогорах, оползне- и селеопасных, а также
подверженных снежным заносам. В пределах указанных зон устанавливается такой режим использования
земель, который удовлетворял бы требованиям охраны дорожного полотна и нормального
функционирования дороги: запрет на вырубку деревьев там, где это может отразиться на устойчивости
склонов или может стимулировать образование оврагов, селей, оползней; укрепление и облесение
открытых участков; запрещение распашки земель и др.
Для ремонта автодорог и на период его проведения по договоренности сторон (как правило, в
периоды, когда земли не заняты сельскохозяйственными культурами) могут выделяться земельные участки
в срочное пользование, которые за ненадобностью возвращаются прежним землепользователям в
состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.
Особой охране подлежат федеральные дороги общего пользования 1-й, 2-й, 3-й и 4-й категорий.
Вдоль этих дорог устанавливаются специальные придорожные полосы, ширина которых составляет: для
дорог 1 и 2 категорий - 75 м, а для дорог 3 и 4 категорий - 50 метров в обе стороны от границ полосы
отвода. При подъезде к столицам республик, административным центрам субъектов Федерации и городам
федерального значения на расстояние не менее 25 км от границ указанных городов ширина придорожной
полосы увеличивается до 150 м. Вдоль кольцевых дорог упомянутых населенных пунктов ширина
придорожной полосы устанавливается в 250 м.
При пересечении дороги с линиями высоковольтной электропередачи расстояние от опоры проводов
до бровки дороги должно быть равным высоте опоры плюс 5 м, но не менее 25 м.
Придорожные полосы федеральных автомобильных дорог общего пользования - зона с особым
режимом использования земель. Предоставление земельных участков в пределах придорожных полос и в
непосредственной близости от них должно производиться только по согласованию с органами управления
автотранспортом и ГИБДД.
В пределах придорожных полос запрещается строительство капитальных сооружений со сроком
службы 10 лет и более. Ранее построенные сооружения сохраняются, однако режим их использования
должен быть согласован с органами управления автотранспортом. Размещение в пределах придорожных
полос различных объектов транспортной обстановки, а также указателей, плакатов, информационных и
рекламных щитов и роликов и т.п. может осуществляться только по согласованию с соответствующими
службами: МВД РФ, дорожной службой, архитектурной службой и т.п.
§ 6. Правовой режим земель водного транспорта
1. В зависимости от вида водного транспорта земли этой категории подразделяются на земли
морского транспорта и земли внутреннего (речного и озерного) водного транспорта, правовой режим
которых несколько различается.
К землям морского транспорта относятся земли:
Page 35

а) под морскими торговыми портами со всеми находящимися на них техническими и гражданскими
сооружениями, площадями, набережными, пристанями, служебными, жилыми и культурно-бытовыми
сооружениями;
б) земли под судостроительными и судоремонтными заводами, судоремонтными базами, маяками и
обслуживающими их территориями.
Правовой режим использования этих земель регулируется в основном Кодексом торгового
мореплавания от 30 апреля 1999 г.
Земельные участки для указанных целей предоставляются в установленном порядке в бессрочное,
временное пользование или в аренду морским портам, судостроительным и судоремонтным заводам,
базам и иным предприятиям, обслуживающим нужды морского флота и выступающим в качестве
субъектов права на землю. Размеры предоставляемых участков и условия пользования ими определяются
проектной документацией и решением органов, предоставивших землю. Частные или приватизированные
предприятия могут иметь земельные участки на праве собственности. Права и обязанности
землепользователей установлены ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ, а также нормами указанных выше специальных
нормативных актов.
Ведомственное управление землями этой категории осуществляется Министерством морского флота.
Земельные участки, отнесенные к морскому транспорту, используются соответствующими
субъектами непосредственно для строительства и обслуживания указанных выше объектов флота.
Однако часть земель, временно не используемых по прямому назначению, может передаваться ими
другим ведомствам и организациям на договорных началах во временное пользование для складирования
грузов, устройства подъездных путей и т.п.
2. К землям внутреннего водного транспорта относятся участки, занятые:
- речными и озерными портами, пристанями, гаванями, причалами и затонами;
- пассажирскими речными и иными вокзалами и павильонами;
- судоходными каналами и гидротехническими сооружениями;
- берегоукрепительными сооружениями и насаждениями;
- объектами обслуживания внутреннего водного транспорта (базами, заводами, верфями,
служебными, жилыми, культурно-бытовыми помещениями и т.п.).
Правовое положение земель внутреннего водного транспорта регулируется Кодексом внутреннего
водного транспорта, принятым в апреле 2001 г.
Земельные участки для нужд водного транспорта предоставляются соответствующим субъектам
(речным и озерным портам, судовым верфям, судоремонтным заводам) на праве бессрочного или
временного пользования, а также на праве аренды. Кроме того, они могут приобретаться в собственность в
порядке приватизации или совершения сделок отчуждения. Их права и обязанности как
землепользователей определены ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ. В соответствии со ст. 6 ВК РФ на внутренних водных
путях (вне городских населенных пунктов) устанавливается береговая полоса (бечевник) шириной в 20 м,
которая предназначается для общего пользования. Здесь каждый вправе (без использования транспорта)
пользоваться бечевником для передвижения и пребывания, в том числе с целью купания, рыболовства и
причаливания плавательных средств. В частности, на береговой полосе внутренних водных путей
разрешается:
- устройство приспособлений для причаливания судов и плотов, погрузка и выгрузка грузов (без
устройства постоянных сооружений) и их временное хранение;
- хранение твердого топлива для судов, предприятий и организаций водного транспорта, а также
временное хранение рыболовных снастей и судовых принадлежностей;
- устройство временных зимовочных помещений, а также помещений для механической тяги судов;
- хранение в зимнее время древесины, предназначенной для сплава.
В соответствии со ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта береговая полоса может
безвозмездно использоваться для работ, связанных с судоходством.
Использование береговой полосы для осуществления хозяйственной и иной деятельности не
допускается, если такая деятельность несовместима с обеспечением безопасности судоходства. В любом
случае осуществление такой деятельности должно согласовываться с бассейновыми органами
государственного управления на внутреннем водном транспорте.
То же относится и к отводу земельных участков в пределах береговой полосы для строительства
каких-либо строений и сооружений.
§ 7. Правовой режим земель воздушного транспорта
Page 36

Правовой режим земель воздушного транспорта установлен Воздушным кодексом РФ, принятым 19
марта 1997 г.
К землям воздушного транспорта относятся участки, занятые как непосредственно объектами
воздушного транспорта, так и обслуживающими их сооружениями и постройками:
- аэропортами, включая аэродромы и обособленные сооружения (объекты управления воздушным
движением, радионавигации, посадки и т.п.);
- вертолетными станциями, включая вертодромы;
- служебно-техническими территориями со всеми зданиями и сооружениями, обеспечивающими
нормальную работу воздушного транспорта;
- ремонтными заводами гражданской авиации, испытательными полигонами, складскими
помещениями, базами и т.п.;
- жилыми, служебными, культурно-бытовыми и иными постройками и сооружениями
обслуживающего характера.
Земельные участки предоставляются, как правило, в бессрочное пользование предприятиям и
организациям воздушного транспорта в соответствии с проектной документацией или установленными
нормативами.
Для обеспечения безопасности полетов воздушных судов на землях воздушного транспорта
устанавливаются специальные охранные зоны, включающие приаэродромные территории и полосы
воздушных подходов.
В пределах указанных зон допускается хозяйственная деятельность, не противоречащая требованиям
эксплуатации воздушного транспорта. Кроме того, на землях, прилегающих к аэродромам в радиусе 15 км,
запрещается размещение мест концентрированных выбросов пищевых отходов, строительство
звероводческих ферм, скотобоен и других объектов, на которых возможно массовое скопление птиц, что
опасно для полетов воздушных летательных аппаратов.
Установлено также, что планировка или перепланировка территории городов и других населенных
пунктов, на территории или в районе которых находятся аэродромы и аэропорты, должна производиться с
соблюдением требований безопасности полета воздушных судов и по согласованию с органами, в ведении
которых находятся аэродромы и аэропорты.
§ 8. Правовой режим земель трубопроводного транспорта
Под условным названием "трубопроводный транспорт" понимаются магистральные трубопроводы,
по которым осуществляется транспортировка (перекачка) сырья, воды, продукции и т.д. Основным
нормативным актом, определяющим правовой режим земель данной категории, являются Нормы отвода
земель для магистральных трубопроводов, утвержденные Госстроем СССР 30 марта 1973 г. <1>. Земельные
участки для нужд, связанных с трубопроводным хозяйством, предоставляются:
 --------------------------------
 <1> СЗ СССР. 1978. N 13. Ст. 510 - 512.
а) для размещения подземных трубопроводов (рытье траншей, укладка извлеченного грунта, проход
землеройной и иной техники);
б) для размещения запорной арматуры, перекачивающих станций и иной стационарной техники.
В первом случае земельные участки (полосы) предоставляются во временное пользование (на
период строительства). Во втором случае они предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование.
Ширина полосы земли, отводимой во временное пользование для строительства (закладки) одного
магистрального подземного трубопровода, устанавливается исходя из нормативов в зависимости от
диаметра трубопровода и категории земель, по которым прокладывается трасса трубопровода.
После завершения строительства трубопровода временно занимаемые полосы приводятся в
состояние, пригодное для использования по основному целевому назначению, и возвращаются прежнему
землепользователю. Одновременно ему возмещается стоимость всех убытков, возникших в связи со
строительством трубопровода, включая упущенную выгоду.
Дальнейшее
использование
полосы
земель
над
трубопроводами
осуществляется
землепользователем, по территории которого проложен трубопровод, по своему усмотрению без каких-
либо официально установленных ограничений при общем условии: оно должно осуществляться с
соблюдением мер по обеспечению сохранности трубопроводов. Норма не уточняет содержание таких мер,
однако очевидно, что имеется в виду запрет на те возможные действия, которые могли бы причинить вред
трубопроводу (глубокое бурение, взрывные работы, строительство сооружений, построек и др.).
Page 37

Размеры участков при сооружении других стационарных поверхностных объектов (перекачивающих
станций и др.) устанавливаются по проекту.
§ 9. Правовой режим земель, предоставляемых
под высоковольтные электрические линии и линии связи
Система электрических линий и линий связи состоит из воздушных (надземных) линий и подземных
(подводных) кабелей. В эту систему, составляя единые электрические объекты или объекты связи, входят
также опоры воздушных линий, здания, дороги, специальные сооружения и устройства по обслуживанию
линий и кабелей. Правовой режим электрических сетей и линий связи имеет много общего, поэтому
целесообразно рассматривать их одновременно. Правовое положение этих земель определяется
следующими нормативными актами:
а) Правилами охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт, утвержденными
Постановлением СМ СССР от 11.09.1979 <1>;
 --------------------------------
 <1> СЗ СССР. 1979. N 42. Ст. 491 - 492.
б) Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт, утвержденными
Постановлением СМ СССР от 26.03.1984 <1>;
 --------------------------------
 <1> СЗ СССР. 1984. N 9. Ст. 443 - 444.
в) Правилами охраны линий связи, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 9 июля
1995 г. <1>.
 --------------------------------
 <1> СЗ СССР. 1995. N 20. Ст. 616 - 618.
Трассы электросетей и линий связи, как правило, прокладываются вдоль существующих дорог, сетей,
границ землепользований или полей севооборотов.
Субъектами права на землю являются предприятия и организации, осуществляющие строительство и
эксплуатацию линий связи и электрических сетей. Земельные участки предоставляются как в постоянное
(бессрочное) пользование, так и во временное пользование (на период строительства).
В постоянное пользование участки предоставляются для размещения стационарных элементов сетей
и линий: опор линий связи и электрических линий; мачт и башен радиорелейных линий связи, линий
электропередачи; надземных сооружений кабельных и воздушных линий связи и электропередачи. Как
правило, размеры этих участков нормируются. Они изымаются из состава тех землепользований, по
территории которых проходит линия связи или электролиния.
Во временное пользование (на период строительства) участки предоставляются в виде полос вдоль
всей длины трассы подземного кабеля или подвески проводов воздушных линий. Размеры этих участков
также определяются соответствующими нормативами, а в отдельных случаях - по проектам.
Использование земель над кабельными линиями и под проводами воздушных линий, а также в
створе радиорелейных станций должно осуществляться землепользователями и собственниками с
соблюдением мер, обеспечивающих сохранность и бесперебойную работу указанных объектов в
соответствии с правилами охраны линий связи и электрических сетей.
Для проведения работ по техническому обслуживанию и ремонту электрических сетей и линий связи
и для их охраны вдоль них устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим
использования земель.
Ширина зон устанавливается различной в зависимости от вольтажа электрических линий и от
местности прохождения линий. Так, вдоль линий электропередачи напряжением до 1000 вольт ширина
полосы равна расстоянию между проекциями крайних проводов на землю плюс 2 м с каждой стороны. А
вдоль подземной кабельной линии - по 1 м от кабеля.
Охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи напряжением более 1000 вольт
устанавливаются шириной от 10 до 30 м при увеличении вольтажа от 20 до 400 киловольт. При
прохождении трасс высоковольтной линии по залесенной местности с высотой деревьев более 4 м ширина
охранной полосы устанавливается равной расстоянию между крайними проводами плюс средняя высота
деревьев лесного массива, по которому проходит трасса.
В пределах охранных зон линий электропередачи и связи запрещается:
Page 38

- осуществлять строительные, монтажные, взрывные и поливные работы, производить посадку и
вырубку деревьев, устраивать спортивные площадки и площадки для игр, складировать корма, удобрения,
топливо и другие материалы;
- устраивать проезды для машин и механизмов, имеющих высоту с грузом более 4,5 м от поверхности
дороги, а также стоянки автомобильного и гужевого транспорта, машин и механизмов;
- производить земляные работы на глубине более 0,3 м и планировку грунта при помощи
бульдозеров, экскаваторов и других землеройных машин.
Площадь земель охранных зон линий электропередачи и связи не подлежит изъятию у
землепользователей, по территории которых они проходят, но права их ограничиваются с учетом тех
условий, которые были изложены выше. В то же время организациям, эксплуатирующим линии
электропередачи и связи, разрешается производить в охранных зонах земляные работы, необходимые для
ремонта этих линий.
После выполнения указанных работ организации, эксплуатирующие линии, обязаны привести
земельные угодья в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, а также
возместить землепользователям убытки, причиненные в процессе проведения работ, включая упущенную
выгоду.
§ 10. Правовой режим земель, предоставленных для нужд
обороны, безопасности и иного специального назначения
1. В соответствии со ст. 93 ЗК РФ к землям данной категории относятся земельные участки,
предоставленные соответствующим субъектам для размещения и постоянной деятельности войсковых
частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил,
пограничных, внутренних и железнодорожных войск. Указанные земли предоставляются в бессрочное
(постоянное) пользование соответствующих субъектов или в аренду. В то же время при необходимости
временного (эпизодического) использования земель для проведения учений и других мероприятий,
связанных с нуждами обороны, земельные участки могут предоставляться в краткосрочное пользование
без изъятия их у собственников земли и землепользователей.
Правовой режим земель, предоставленных для нужд обороны, определяется общими нормами
законодательства о землях несельскохозяйственного (специального) назначения.
Государственный контроль за использованием земель, предоставленных для нужд обороны,
осуществляется соответствующими органами государственного земельного контроля. Органы
исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления по согласованию с войсковыми
частями и предприятиями Минобороны РФ могут передавать отдельные земельные участки из земель,
предоставленных для нужд обороны, в безвозмездное срочное пользование гражданам и юридическим
лицам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования.
В пределах границ земель, предоставленных войсковым частям, могут устанавливаться внутренние
запретные зоны с определением обязательного режима пользования ими. Такие запретные зоны могут
устанавливаться и вне предоставленных войсковым частям участков (внешние запретные зоны). Как
правило, они устанавливаются без изъятия у землепользователей, на территории которых создаются. Их
границы, размеры и правовой режим определяются в решении о предоставлении земель или
устанавливаются в соответствии с действующим земельным законодательством.
Нередко военные объекты создаются на землях лесного фонда. В этих случаях участки лесного фонда
закрепляются за Министерством обороны и передаются для использования соответствующим воинским
частям. На этих участках могут создаваться военные лесхозы. Режим использования этих земель
определяется нормами лесного и земельного законодательства, в части внутреннего режима -
командованием воинской части.
2. Порядок землепользования на землях обороны частными землепользователями регулируется
 Правилами передачи отдельных земельных участков из земель, предоставленных для нужд обороны и
безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для
сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, утвержденными Постановлением
Правительства РФ от 31 марта 2006 г. N 176 <1>.
 --------------------------------
 <1> СЗ СССР. 2006. N 12. Ст. 510 - 513.
3. Особую часть земель, предоставленных для нужд обороны, составляют земли пограничных войск.
Как и всем другим войскам, им могут предоставляться земельные участки для размещения военных
Page 39

городков и иных специальных объектов. Вместе с тем их деятельность по охране государственной границы
осуществляется в пределах особых территорий - пограничных зон и пограничных полос.
Размеры и режим пограничных зон и полос устанавливаются Законом Российской Федерации от 1
апреля 1993 г. "О государственной границе". В пограничную полосу включаются: полоса местности
шириной до 5 км вдоль государственной границы на суше, морского побережья и пограничных рек.
Упомянутый Закон определяет возможность и порядок использования пограничной полосы для
хозяйственной, промысловой и иной деятельности, а также для проведения массовых общественно-
политических, культурных и других мероприятий.
 Статья 30 упомянутого Закона определяет общие рамки правомочий пограничных войск по
 использованию земель пограничной полосы. Указано, в частности, что пограничные войска имеют право:
- возводить необходимые инженерно-технические сооружения, осуществлять строительство линий
связи и коммуникаций, размещать технику и вооружение;
- находиться и передвигаться в любой части пограничной полосы, требовать от собственников земли
и землепользователей содержания земельных участков в состоянии, отвечающем потребностям
пограничной службы. Возможные убытки при этом возмещаются в порядке, установленном земельным и
гражданским законодательством.
§ 11. Особенности изменения правового режима
земель промышленности и иного специального назначения
Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и
земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального
назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без
ограничений.
Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в
составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями,
сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при
наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в
составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность,
в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с
утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод
осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного
самоуправления.
Глава 18. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ВОДНОГО ФОНДА
§ 1. Общая характеристика правового режима
земель водного фонда
В соответствии с Водным кодексом РФ 2006 г. водный фонд представляет собой совокупность водных
объектов в пределах территории Российской Федерации (ст. 1).
Водные объекты, в свою очередь, понимаются как природные или искусственные водоемы, водотоки
и иные объекты, постоянное или временное сосредоточение вод в которых характеризуется
определенным уровнем, расходом и объемом воды (водным режимом). Согласно понятию,
существовавшему в ВК РФ 1995 г., воды - это вся вода, находящаяся в водных объектах.
Таким образом, водный объект представляет собой земли, покрытые водами, что обусловливает
особенности правового режима земель водного фонда.
Все водные объекты в зависимости от их водного режима, физико-географических,
морфометрических (количественные характеристики рельефа суши и дна) и других особенностей
подразделяются на поверхностные водные объекты и подземные водные объекты.
К поверхностным водным объектам относятся: 1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в
том числе бухты, лиманы и другие); 2) водотоки (реки, ручьи, каналы); 3) водоемы (озера, пруды,
обводненные карьеры, водохранилища); 4) болота; 5) природные выходы подземных вод (родники,
гейзеры); 6) ледники, снежники.
Правовой режим подземных вод регулируется законодательством о недрах.
Page 40

Важное значение для осуществления правового режима земель водного фонда имеет установление
их границ. Согласно ст. 5 ВК РФ поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых
ими земель в пределах береговой линии, которая и является границей водного объекта.
Береговая линия (граница водного объекта) определяется для: 1) моря - по постоянному уровню
воды, а в случае периодического изменения уровня воды - по линии максимального отлива; 2) реки, ручья,
канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не
покрыты льдом; 3) пруда, водохранилища - по нормальному подпорному уровню воды; 4) болота - по
границе залежи торфа на нулевой глубине.
Береговая линия отделяет земли водного фонда от земель иных категорий, при этом разграничивает
распределение норм, регулирующих правила использования, охраны, управления и т.п. различных по
целевому назначению земель. Практическое значение установления границ водного объекта выражается в
присвоении ему одного из элементов индивидуализации, позволяющего идентифицировать конкретный
водный объект. При этом законодатель устанавливает необходимость определения береговой полосы и
водоохранных зон именно от береговой линии водного объекта.
В целях правового регулирования земли водного фонда классифицируются по нескольким
основаниям: техническим (занятые сооружениями или свободные от них); форме собственности
(государственная - РФ, субъектов РФ; муниципальная; частная); по условиям доступа (объекты общего
пользования и обособленного пользования).
По техническому признаку к землям водного фонда относятся земли (ст. 102 ЗК РФ): покрытые
поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, и занятые гидротехническими и иными
сооружениями, расположенными на водных объектах.
Правовой режим земель первой категории, непосредственно покрытых водой, регулируется
нормами земельного и водного законодательства.
Правовой режим второй категории земель водного фонда, занятых гидротехническими и иными
сооружениями (для водоснабжения, мелиорации и т.п.), регулируется ЗК РФ, иными специальными
законами и нормативными правовыми актами. Вопросы права собственности на указанные сооружения
регламентируются гражданским законодательством; условия и порядок эксплуатации указанных
сооружений как орудий водопользования регламентируются водным законодательством.
По форме собственности земли водного фонда имеют особенность, заключающуюся в принципе
федеральной государственной собственности на объекты водного фонда, за исключением прудов и
обводненных карьеров, которые могут находиться соответственно в собственности Российской Федерации,
субъектов РФ, органов местного самоуправления, частной собственности физических или юридических
лиц.
Право собственности Российской Федерации распространяется на земельные участки, в пределах
которых находятся:
- все водные объекты в пределах государственной границы РФ, за исключением прудов и
обводненных карьеров, которые согласно Водному кодексу РФ могут находиться в иных формах
собственности;
- пруды и обводненные карьеры, если они находятся на территориях двух и более субъектов
Российской Федерации.
В собственности субъектов РФ могут находиться земельные участки, в границах которых
расположены пруды и обводненные карьеры, если указанные водные объекты:
- находятся на территории одного субъекта РФ;
- находятся на территориях двух и более муниципальных районов, городских округов;
- указанные земельные участки отнесены федеральными законами к собственности субъектов РФ.
Земельные участки, в границах которых расположены пруды и обводненные карьеры, являются
собственностью муниципальных районов, если они:
- не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, граждан, юридических лиц;
- находятся на территориях двух и более поселений;
- находятся на территориях муниципальных районов вне границ поселений.
Земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются
собственностью поселений, городских округов, если они:
- не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных районов,
граждан, юридических лиц;
- расположены в границах поселений, городских округов.
По условиям доступа водные объекты подразделяются на объекты общего пользования и
обособленного пользования. Водными объектами общего пользования, т.е. общедоступными водными
Page 41

объектами, являются поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности. Каждый гражданин, в том числе иностранный гражданин, лицо без
гражданства, вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их
для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено водным законодательством РФ.
Водные объекты, находящиеся в частной собственности физических и юридических лиц, могут быть
общедоступными по решению собственника данного водного объекта. Это правило выводится из п. 1 ст.
 262 ГК РФ, в силу которого, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом
ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти
через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Согласно Федеральному закону от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса
РФ" (ст. 9) водные объекты исключены из состава объектов недвижимости. В качестве объектов вещных и
обязательственных прав, в том числе возникающих из гражданско-правовых сделок, они могут выступать
только в составе земельных участков. Статья 8 ВК РФ установила прямой запрет на отчуждение водных
объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Такие земельные
участки разделу не подлежат, если в результате их раздела требуется раздел водного объекта.
Законодательство четко установило, что в этом случае идет речь о прудах и обводненных карьерах, так как
только данные водные объекты могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Право собственности
на земельные участки, в границах которых расположены водные объекты, определяет и право
собственности на данные водные объекты.
Приватизация, т.е. отчуждение из государственной или муниципальной собственности
(разгосударствление), земельных участков, на которых находятся водные объекты, регламентируется не
водным, а земельным законодательством (ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества", п. 2.1 Указа Президента РФ от 24 декабря
1993 г. N 2284 (ред. от 15.09.2008) "О Государственной программе приватизации государственных и
муниципальных предприятий в РФ".
В пункте 2 ст. 261 "Земельный участок как объект права собственности" ГК РФ предусмотрено, что,
"если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на
находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся
на нем растения" (в ред. ФЗ от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ).
Не допускается приватизация земельных участков в случаях (п. 4 ст. 28 ЗК РФ):
- изъятия земельных участков из оборота;
- ограничения земельных участков в обороте, за исключением случаев, установленных
федеральными законами;
- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Ограничены в обороте, а следовательно, не подлежат приватизации без установления такого
разрешения на уровне федерального закона находящиеся в государственной или муниципальной
собственности земельные участки (ст. 27 ЗК РФ):
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности (пп. 3 п. 5 в ред. Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ);
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений (пп. 10 п. 5);
- в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей
питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (пп. 14 п. 5 введен Федеральным законом от
19.06.2007 N 102-ФЗ).
Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в
соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в
границах территорий общего пользования (согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ, введенному Федеральным законом
от 3 июня 2006 г. "О введении в действие Водного кодекса РФ" N 73-ФЗ, в ред. Федерального закона от 19
июня 2007 г. "О внесении изменений в статьи 16 и 19 Водного кодекса РФ и ст. 27 Земельного кодекса РФ"
N 102-ФЗ).
Земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений, на основании пп.
 10 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность в
соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений"
предполагает возможным нахождение гидротехнических сооружений в собственности РФ, субъектов РФ,
муниципальных образований, физических лиц или юридических лиц независимо от организационно-
правовой формы. Следовательно, юридическим и физическим лицам - собственникам гидротехнических
Page 42

сооружений такие земельные участки предоставляются на ином вещном праве, производном от права
собственности, в соответствии с земельным законодательством. Однако, если гидротехническое
сооружение построено за счет финансирования физическим и юридическим лицами на землях,
находящихся в частной собственности этих лиц, право частной собственности распространяется и на
земельный участок, и на гидротехнический объект в целом.
Запрет на приватизацию земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в
границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ) необходимо рассматривать с учетом того, что
земельные участки (территории) общего пользования выделяются в составе земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 262 ГК РФ), садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединений граждан (п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ), населенных пунктов (п. 12 ст. 85 ЗК РФ,
 ст. 1 ГрК РФ), а также во взаимосвязи с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица -
 собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных
участков или приобретение права аренды земельных участков. Следовательно, если на таком земельном
участке располагается пруд или обводненный карьер, исключительное право на приватизацию земельного
участка, принадлежащее собственникам зданий, строений, сооружений, распространяется и на участок под
данным водным объектом.
В пункте 2 ст. 28 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц
осуществляется за плату; бесплатно - только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами и
законами субъектов РФ. Иностранные граждане, юридические лица и лица, не имеющие гражданства,
могут претендовать на предоставление таких земельных участков только за плату.
Таким образом, современное земельное право не допускает нахождения в частной собственности, в
том числе приобретения в порядке приватизации, земельных участков не только под водными объектами,
но и в предусмотренных законом случаях находящихся в зонах охраны водных объектов, за исключением
прудов и обводненных карьеров, находящихся вне границ территорий общего пользования.
Основания и порядок перевода земель водного фонда или земельных участков в составе таких
земель в другую категорию, а также особенности перевода земель другой категории или земельных
участков в составе таких земель в земли водного фонда регламентируются Федеральным законом от 21
декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
§ 2. Государственное управление землями водного фонда
В настоящее время государственное управление в области использования и охраны вод
осуществляется в соответствии с общей системой государственного управления природными ресурсами.
Оно подразделяется на общее и ведомственное. Общее государственное управление осуществляется: а)
органами общей компетенции (Президент РФ, Правительство РФ, органы законодательной и
исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления); б) органами специальной
компетенции (Министерство природных ресурсов и экологии РФ и находящиеся в его ведении
Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, Федеральное агентство по
недропользованию, Федеральное агентство водных ресурсов, Федеральное агентство лесного хозяйства,
их территориальные органы межрегионального уровня в каждом федеральном округе и регионального и
межрегионального уровней в каждом субъекте РФ).
Ведомственное управление землями водного фонда осуществляется соответствующими
министерствами по различным отраслям экономики (Министерство сельского хозяйства РФ, Министерство
транспорта РФ, Федеральная служба по экологическому, техническому и атомному надзору и т.д.).
К полномочиям органов специальной компетенции (Министерства природных ресурсов и экологии
РФ, Федерального агентства водных ресурсов, Федерального агентства лесного хозяйства, Федерального
агентства по недропользованию и Федеральной службы по надзору в сфере природопользования), в
частности, относятся:
- осуществление контрольных и надзорных функций за использованием и охраной водных объектов
на соответствующей территории;
- деятельность по осуществлению государственного водного реестра;
- разработка и организация деятельности по рациональному использованию водных объектов;
- осуществление мер по предотвращению негативного воздействия на водные объекты и ликвидация
его последствий;
Page 43

- осуществление иных функций по управлению государственным имуществом и оказанию
государственных услуг в установленной сфере деятельности, если такие функции предусмотрены
федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента РФ и Правительства РФ.
§ 3. Правовая охрана водных объектов
 Глава 6 Водного кодекса РФ, осуществляя специальное природоохранное правовое регулирование,
 непосредственно посвящена охране отдельных видов водных объектов.
Как установлено в ст. 55 ВК РФ, мероприятия по охране водных объектов, предотвращению их
загрязнения, засорения и истощения вод, а также меры по ликвидации последствий указанных явлений
должны осуществлять собственники водных объектов, находящихся в частной собственности,
исполнительные органы государственной федеральной власти в отношении водных объектов,
находящихся в федеральной собственности, органы исполнительной власти субъектов РФ в отношении
водных объектов, находящихся в собственности субъектов РФ, и органы местного самоуправления в
отношении водных объектов, находящихся в муниципальной собственности.
Как указывалось выше, полномочия органов государственной федеральной власти в данной сфере
переданы органам государственной власти субъектов РФ, за исключением водоемов, которые полностью
расположены на территориях соответствующих субъектов РФ и использование водных ресурсов которых
осуществляется для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения двух и более
субъектов РФ. Перечень таких водоемов (обычно это водохранилища) утвержден распоряжением
Правительства РФ от 31 декабря 2008 г. N 2054-р.
В порядке осуществления охраны водных объектов от негативного воздействия хозяйственной или
иной деятельности человека Водный кодекс РФ устанавливает специальные охранные зоны:
- береговая полоса водных объектов общего пользования;
- водоохранные зоны;
- прибрежная полоса.
В соответствии со ст. 6 Водного кодекса береговая полоса представляет собой полосу земли вдоль
береговой линии водного объекта общего пользования и предназначается для общего пользования.
Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, за исключением
береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем
10 км, ширина береговой полосы которых составляет 5 м.
Береговая полоса болот, ледников, снежников, природных выходов подземных вод (родников,
гейзеров) и иных предусмотренных федеральными законами водных объектов не определяется.
Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств)
береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в
том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих
средств.
В соответствии с п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ, введенным Федеральным законом от 3 июня 2006
г. N 73-ФЗ, в ред. Федерального закона от 19 июня 2007 г. N 102-ФЗ, запрещается приватизация земельных
участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также
земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего
пользования.
 Статья 65 Водного кодекса РФ устанавливает понятие водоохранных зон. Водоохранными зонами
 являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер,
водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной
деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и
истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов
животного и растительного мира.
Водоохранные зоны были исключены из состава земель водного фонда, и сегодня могут относиться к
другим категориям земель. При этом правовой режим водоохранных зон, установленный ВК РФ,
ограничивает использование земель других категорий (например, сельскохозяйственных), прилегающих к
водным объектам.
Ширина водоохранной зоны морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ за пределами
территорий городов и других поселений устанавливается от соответствующей береговой линии. При
наличии ливневой канализации и набережных ширина водоохранной зоны на таких территориях
устанавливается от парапета набережной.
Page 44

Ширина водоохранной зоны на территориях поселений при наличии ливневой канализации и
набережных устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной
зоны измеряется от береговой линии.
Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев
протяженностью:
1) до 10 км - в размере 50 м;
2) от 10 до 50 км - в размере 100 м;
3) от 50 км и более - в размере 200 м.
Для реки, ручья протяженностью менее 10 километров от истока до устья водоохранная зона
совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья
устанавливается в размере пятидесяти метров.
Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри
болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в
размере 50 метров.
Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с
полосами отводов таких каналов. Водоохранные зоны рек, их частей, помещенных в закрытые коллекторы,
не устанавливаются.
В границах водоохранных зон запрещается:
1) использование сточных вод для удобрения почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления,
радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за
исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах,
имеющих твердое покрытие.
В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство,
реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии
оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения,
засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области
охраны окружающей среды. Глава 7 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране
окружающей среды" устанавливает требования в области охраны окружающей среды при осуществлении
хозяйственной и иной деятельности в РФ.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях
которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного
объекта и составляет 30 м для обратного или нулевого уклона, 40 м для уклона до трех градусов и 50 м для
уклона три и более градуса. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и
соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 м.
Ширина прибрежной
защитной полосы
озера, водохранилища, имеющих особо
ценное
рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических
ресурсов), устанавливается в размере 200 м независимо от уклона прилегающих земель.
Ширина прибрежной защитной полосы морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ за
пределами территорий городов и других поселений устанавливается от соответствующей береговой линии.
При наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных
объектов совпадают с парапетами набережных.
На территориях поселений при наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных
защитных полос совпадают с парапетами набережных. При отсутствии набережной ширина прибрежной
защитной полосы измеряется от береговой линии.
В границах прибрежных защитных полос наряду с ограничениями, предусмотренными для
водоохранных зон, запрещаются:
1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Лесной кодекс РФ леса, расположенные в водоохранных зонах, относит к защитным лесам. Защитные
леса подлежат освоению в целях сохранения средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-
гигиенических, оздоровительных и иных полезных функций лесов с одновременным использованием
лесов при условии, если это использование совместимо с целевым назначением защитных лесов и
Page 45

выполняемыми ими полезными функциями. Берегозащитные, почвозащитные участки лесов,
расположенных вдоль водных объектов, склонов оврагов, определены Лесным кодексом РФ как особо
защитные участки лесов. В соответствии со ст. 102 Лесного кодекса РФ в защитных лесах и на особо
защитных участках лесов запрещается осуществление деятельности, несовместимой с их целевым
назначением и полезными функциями.
В лесах, расположенных в водоохранных зонах, запрещается проведение сплошных рубок лесных
насаждений, использование токсичных химических препаратов для охраны и защиты лесов, в том числе в
научных целях. Особенности использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных в
водоохранных зонах, устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
На особо защитных участках лесов, расположенных вдоль водных объектов, выполняющих
берегозащитные функции, проведение выборочных рубок допускается только в целях вырубки погибших и
поврежденных лесных насаждений.
В соответствии со ст. 64 Водного кодекса РФ в целях охраны водных объектов, водные ресурсы
которых являются природными лечебными ресурсами, устанавливаются зоны, округа санитарной охраны в
соответствии с Федеральным законом от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах,
лечебно-оздоровительных местностях и курортах". Округ санитарной (горно-санитарной) охраны
определяется как особо охраняемая природная территория с установленным в соответствии с
законодательством РФ режимом хозяйствования, проживания, природопользования, обеспечивающим
защиту и сохранение природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с
прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения. Для лечебно-
оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам
(минеральные воды, лечебные грязи и другие), устанавливаются округа горно-санитарной охраны. В
остальных случаях устанавливаются округа санитарной охраны. Порядок организации округов санитарной и
горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения и
особенности режима хозяйствования, проживания и природопользования в пределах их территории
определяются Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1996 г. N 1425 "Об утверждении Положения
об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов
федерального значения". В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон.
Федеральным законом от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления"
установлен запрет на захоронение отходов на территориях городских и других поселений, лесопарковых,
курортных, лечебно-оздоровительных, рекреационных зон, а также водоохранных зон, на водосборных
площадях подземных водных объектов, которые используются в целях питьевого и хозяйственно-бытового
водоснабжения.
Водным законодательством особым образом урегулирована охрана водных объектов, используемых
для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Для них устанавливаются зоны, округа
санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения. В соответствии с Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-
эпидемиологическом благополучии населения" водные объекты, используемые в целях питьевого и
хозяйственно-бытового водоснабжения, купания, занятий спортом, отдыха и в лечебных целях, в том числе
водные объекты, расположенные в черте городских и сельских поселений, не должны являться
источниками биологических, химических и физических факторов вредного воздействия на человека.
Разрешение на использование водного объекта в конкретно указанных целях допускается при наличии
санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии водного объекта санитарным правилам и
условиям безопасного для здоровья населения использования водного объекта.
Для охраны водных объектов, предотвращения их загрязнения и засорения устанавливаются в
соответствии с законодательством Российской Федерации согласованные с органами, осуществляющими
государственный санитарно-эпидемиологический надзор, нормативы предельно допустимых вредных
воздействий на водные объекты, нормативы предельно допустимых сбросов химических, биологических
веществ и микроорганизмов в водные объекты.
Проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого,
хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о
соответствии их санитарным правилам.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления,
индивидуальные предприниматели и юридические лица в случае, если водные объекты представляют
опасность для здоровья населения, обязаны в соответствии с их полномочиями принять меры по
ограничению, приостановлению или запрещению использования указанных водных объектов.
Page 46

Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14 марта 2002 г. N 10 введены в
действие санитарные правила и нормы "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и
водопроводов питьевого назначения СанПиН 2.1.4.1110-02". Зоны санитарной охраны организуются на всех
водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных,
так и из подземных источников. Основной целью их создания и обеспечения режима является санитарная
охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на
которых они расположены. Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов: первый пояс
(строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных
сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных
сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса
ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников
водоснабжения.
Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой. В каждом из трех
поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы соответственно их назначению устанавливается
специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение
ухудшения качества воды.
§ 4. Особенности изменения правового режима
земель водного фонда
Перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию
допускается в случаях:
1) создания особо охраняемых природных территорий;
2) установления или изменения границ населенных пунктов;
3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных
вариантов размещения этих объектов;
4) прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений
местоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной
экологической экспертизы.
Перевод земель другой категории или земельных участков в составе таких земель в земли водного
фонда допускается в случае:
1) если земли заняты водными объектами;
2) строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических и
иных сооружений, расположенных на водных объектах;
3) изменения русла рек и иных изменений местоположения водных объектов.
Глава 19. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
§ 1. Понятие и общая характеристика лесного фонда
и земель лесного фонда
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по использованию
земель лесного фонда, являются Земельный кодекс РФ (ст. 101) и регулирующий особенности
имущественных отношений, связанных с оборотом лесных участков и лесных насаждений, Лесной кодекс
РФ, принятый 4 декабря 2006 г.
В статье 5 ЛК РФ в целях использования, охраны, защиты и воспроизводства лес понимается как
экологическая система или как природный ресурс. Как экологическая система лес выступает основой
жизни и деятельности народов, проживающих на территории РФ, и нуждается в охране, обеспечиваемой
экологическим законодательством. Как природный ресурс лес является объектом гражданского оборота
(лесным насаждением) и выступает предметом гражданско-правовых договоров и иных сделок с учетом
ограничений, налагаемых требованиями охраны лесов. И, поскольку использование лесов невозможно без
использования земель, на которых они расположены, лесопользование юридически связано с
землепользованием. Эта взаимосвязь, проявляющаяся в особенностях правового регулирования лесов, и
подлежит выяснению.
К землям лесного фонда на основании ст. 101 ЗК РФ относятся:
Page 47

1. Лесные земли: а) земли, покрытые лесной растительностью; б) земли, не покрытые лесной
растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины и
другие);
2. Нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота и др.).
При этом ст. 6 ЛК РФ устанавливает, что леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных
категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с
целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются. Из этого следует, что если леса
располагаются на землях иных категорий, предусмотренных ст. 7 ЗК РФ, например сельскохозяйственного
назначения, то на них распространяется правовой режим земель конкретной категории и нормы,
предусматривающие правила использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. Руководящим для
использования таких земель будет принцип лесного законодательства - обеспечение многоцелевого,
рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребностей
общества в лесах и лесных ресурсах.
Современное лесное законодательство в целях расширения объема оборотоспособности в лесных
отношениях и введения рыночных механизмов разделило понятие леса как единой системы на две
составляющие: лесной участок и лесные насаждения.
 Статьей 7 ЛК РФ определяется понятие лесного участка как земельного участка, границы которого
 определяются в соответствии с правилами лесоустройства, проектирования и государственного
кадастрового учета.
Лесные участки, находящиеся в составе земель лесного фонда, находятся в федеральной
собственности. Право собственности на лесные участки, расположенные на других категориях земель,
определяется в соответствии со ст. ст. 15 - 19 ЗК РФ, т.е. может принадлежать субъектам РФ,
муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.
Лесной кодекс не содержит четкого понятия лесных насаждений, но из смысла статей этого Закона
следует, что в качестве таковых следует понимать деревья, кустарники, лианы и иные древесные и
кустарниковые насаждения естественного и искусственного происхождения, произрастающие на лесных
участках. Иными словами, это лесная растительность.
В связи с этим ст. 3 ЛК РФ устанавливается и разделение имущественных отношений на:
- имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков;
- имущественные отношения, связанные с оборотом лесных насаждений.
При этом ч. 2 ст. 3 ЛК РФ определяет регулирование данных имущественных отношений гражданским
законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом РФ,
другими федеральными законами.
В соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ лесные участки из состава земель лесного фонда ограничиваются в
обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в
частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Лесные участки
из состава земель лесного фонда могут предоставляться только на праве:
- постоянного (бессрочного) пользования;
- ограниченного пользования чужим лесным участком (сервитут);
- аренды;
- безвозмездного срочного пользования.
Лесные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются только
государственным или муниципальным учреждениям и только для научно-исследовательской,
образовательной либо рекреационной деятельности (ч. 2 ст. 40, ч. 4 ст. 41 ЛК РФ). Предоставление лесных
участков для тех же целей, но юридическим лицам других организационно-правовых форм допускается
только в аренду.
На праве безвозмездного срочного пользования в соответствии со ст. 47 ЛК РФ лесные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются религиозным
организациям для осуществления религиозной деятельности.
Безвозмездное срочное пользование лесными участками в отношении иных организаций, в том
числе в случаях, если лесной участок находится не только в государственной или муниципальной, но и в
частной собственности, может возникать и прекращаться в соответствии со ст. 24 ЗК РФ.
Безвозмездное срочное пользование лесным участком должно оформляться письменным
договором, в котором должен быть указан срок и другие условия пользования лесным участком. В
соответствии со ст. 47 ЗК РФ право безвозмездного срочного пользования земельным участком
прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон по
Page 48

истечении срока, на который земельный участок был предоставлен, а также по основаниям,
предусмотренным для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.
Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в
связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев его сохранения за
работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по
инвалидности. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи в случаях,
предусмотренных законодательством.
Право ограниченного пользования чужим лесным участком (лесной сервитут) регулируется ст. 9, ч. 3
 ст. 38 ЛК РФ, ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ. В соответствии с ними сервитут может быть публичным и частным.
 Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской
Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного
самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного
самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного
сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее
обременительным для лесного участка, в отношении которого он установлен.
Частный сервитут устанавливается по письменному соглашению между лицом, требующим
установления сервитута, и собственником (пользователем) соседнего участка. Собственник (пользователь)
участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от
лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Наиболее часто применяемым правом на лесные участки является право аренды лесных участков. На
основании договора аренды лесные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в целях
заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов, пищевых лесных ресурсов, сбора
лекарственных растений и для других целей, предусмотренных ЛК РФ.
Лесной кодекс РФ установил разделение лесов в пределах лесного фонда РФ по целевому
назначению на:
- защитные;
- эксплуатационные;
- резервные.
Земли, занятые эксплуатационными и резервными лесами, выделяются только в составе земель
лесного фонда. Защитные леса могут выделяться в других категориях земель.
К защитным лесам относятся леса, которые подлежат освоению в целях сохранения
средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных полезных
функций лесов с одновременным использованием лесов при условии, если это использование совместимо
с целевым назначением защитных лесов и выполняемыми ими полезными функциями.
Выделяются следующие категории защитных лесов (ст. 102 ЛК РФ):
1) леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях;
2) леса, расположенные в водоохранных зонах;
3) леса, выполняющие функции защиты природных и иных объектов:
а) леса, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и
хозяйственно-бытового водоснабжения;
б) защитные полосы лесов, расположенные вдоль железнодорожных путей общего пользования,
федеральных автомобильных дорог общего пользования, автомобильных дорог общего пользования,
находящихся в собственности субъектов РФ;
в) зеленые зоны, лесопарки;
г) городские леса;
д) леса, расположенные в первой, второй и третьей зонах округов санитарной (горно-санитарной)
охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
4) ценные леса:
а) государственные защитные лесные полосы;
б) противоэрозионные леса;
в) леса, расположенные в пустынных, полупустынных, лесостепных, лесотундровых зонах, степях,
горах;
г) леса, имеющие научное или историческое значение;
д) орехово-промысловые зоны;
е) лесные плодовые насаждения;
ж) ленточные боры.
Page 49

В составе защитных и эксплуатационных лесов могут выделяться особо защитные лесные участки. К
ним относятся:
1) берегозащитные, почвозащитные участки лесов, расположенных вдоль водных объектов, склонов
оврагов;
2) опушки лесов, граничащие с безлесными пространствами;
3) постоянные лесосеменные участки;
4) заповедные лесные участки;
5) участки лесов с наличием реликтовых и эндемичных растений;
6) места обитания редких и находящихся под угрозой исчезновения диких животных;
7) другие особо защитные участки лесов.
В защитных лесах и на особо защитных участках лесов запрещается осуществление деятельности,
несовместимой с их целевым назначением и полезными функциями.
Отнесение лесов к ценным лесам, выделение особо защитных участков лесов и установление их
границ осуществляются органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах
их полномочий.
К эксплуатационным лесам относятся леса, которые подлежат освоению в целях устойчивого,
максимально эффективного получения высококачественной древесины и других лесных ресурсов,
продуктов их переработки с обеспечением сохранения полезных функций лесов.
В эксплуатационных лесах допускается использование лесов всех предусмотренных ЛК РФ видов.
К резервным лесам относятся леса, в которых в течение двадцати лет не планируется осуществлять
заготовку древесины.
Использование резервных лесов допускается после их отнесения к эксплуатационным лесам или
защитным лесам.
В резервных лесах осуществляются авиационные работы по охране и защите лесов.
Отнесение лесов к эксплуатационным и резервным лесам и установление их границ осуществляются
органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
§ 2. Государственное управление в сфере лесного фонда
и земель лесного фонда
Под государственным управлением в сфере лесных отношений понимается деятельность
государственных органов по обеспечению рационального использования, воспроизводства, охраны и
защиты лесов. Оно подразделяется на общее и специальное государственное управление. Общее
управление осуществляется государственными органами исполнительной власти: Президентом РФ,
Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ. Некоторые функции управления
лесными отношениями могут осуществляться органами местного самоуправления.
В систему специальных (ведомственных) органов входят Министерство природных ресурсов РФ и
находящиеся в его ведении Федеральное агентство лесного хозяйства и Федеральная служба в сфере
природопользования.
Функции Президента РФ по государственному управлению лесными отношениями определены
 Конституцией РФ. Он обеспечивает согласованное функционирование и взаимодействие всех органов
 государственной власти в данной сфере, при необходимости может издавать указы и распоряжения по
использованию, воспроизводству, охране и защите лесов. Функции федеральных органов государственной
власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления определены ст.
 ст. 81, 82, 84 ЛК РФ.
 Так, к ведению Правительства РФ относится установление:
- особенностей размещения заказа на выполнение работ по охране, защите и воспроизводству лесов
и заключения соответствующих договоров (ч. 5 ст. 19 ЛК);
- порядка подготовки перечня приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов и
его утверждение (ч. 3 ст. 22 ЛК);
- перечня видов (пород) деревьев и кустарников, заготовка древесины которых не допускается (ч. 6
 ст. 29 ЛК);
 - правил пожарной безопасности в лесах (ч. 4 ст. 53 ЛК);
- правил санитарной безопасности в лесах (ч. 3 ст. 55 ЛК);
- порядка организации авиационных работ по охране и защите лесов и выполнения этих работ (ч. 2 ст.
 57 ЛК);
 - порядка проведения лесоустройства (ч. 2 ст. 67 ЛК);
Page 50

- порядка определения функциональных зон в лесопарковых зонах, площади лесопарковых зон,
зеленых зон, установления и изменения границ лесопарковых зон, зеленых зон (ч. 7 ст. 105 ЛК);
- иных правил, прямо предусмотренных ЛК РФ.
По иным вопросам лесных отношений, связанным прежде всего с лесопользованием, нормативные
акты должны издаваться Министерством природных ресурсов и экологии РФ или иным федеральным
органом исполнительной власти (Федеральным агентством лесного хозяйства и др.).
Основными функциями государственного управления лесными отношениями являются:
- распределение и перераспределение лесов между лесопользователями;
- планирование в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов;
- государственная инвентаризация лесов;
- государственный лесной реестр;
- государственный кадастровый учет лесных участков;
- государственная регистрация прав на лесные участки и сделок с ними;
- государственный лесной контроль и надзор;
- лесоустройство;
- воспроизводство лесов и лесоразведение;
- охрана и защита лесов.
Особыми функциями государственного управления лесными отношениями, непосредственно
связанными с землями лесного фонда, являются государственный кадастровый учет лесных участков, а
также государственная регистрация прав на лесные участки и сделок с ними.
С 1 марта 2008 г. государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В
соответствии с п. 2 ст. 7 данного Закона в государственный кадастр недвижимости вносятся такие
дополнительные сведения об объекте недвижимости, как сведения о лесах, расположенных в пределах
земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок.
Государственная регистрация прав на лесные участки и сделок с ними осуществляется в соответствии
с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним". В соответствии со ст. 93 ЛК РФ право собственности и другие вещные права на
лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации. Статьей 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О
введении в действие ЛК РФ" из объектов недвижимого имущества исключены леса и многолетние
насаждения. К недвижимым вещам на основании ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки. Поскольку в
 ст. 7 ЛК РФ понятие лесного участка дано как земельного участка, границы которого определяются в
соответствии с правилами лесоустройства, проектирования и государственного кадастрового учета лесных
участков, следовательно, государственная регистрация прав на лесные участки и сделок с ними
осуществляется в порядке проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с
ними, определенные в качестве лесных участков.
Государственная регистрация прав на лесные и многолетние насаждения и сделок с ними не
осуществляется.
§ 3. Особенности изменения правового режима
земель лесного фонда
Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких
земель, за исключением земель лесного фонда, на которых расположены зеленые зоны, или земельных
участков в составе таких земель, в земли других категорий разрешается в случае:
1) организации особо охраняемых природных территорий;
2) установления или изменения черты поселения;
3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других
вариантов возможного размещения этих объектов.
Перевод земель лесного фонда, на которых расположены зеленые зоны, или земельных участков в
составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае размещения линий электропередачи,
линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также по решению Правительства
Российской Федерации в случае размещения аэродромов.
Глава 20. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ
ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ
Page 51

§ 1. Правовой статус земель
особо охраняемых территорий и объектов
Правовое регулирование отношений в сфере земель особо охраняемых территорий и объектов
осуществляется нормами главы 17 Земельного кодекса Российской Федерации и принятого в их развитие
Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в ред.
от 27 декабря 2009 г.).
К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся особо ценные земли, которые в
соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ, органов
местного самоуправления изъяты или ограничены в обороте с установлением для них особого правового
режима (ст. 94 ЗК РФ).
К ним относятся земли:
- особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и
курорты;
- земли природоохранного назначения;
- земельные участки рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- иные особо ценные земли.
Общими признаками земель особо охраняемых территорий и объектов являются:
- особо ценное природное либо социальное значение земель;
- изъятие или ограничение данных земель в обороте, а также установление для них особого
правового режима органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ или органами
местного самоуправления. Соответственно, таким землям придается федеральное, региональное или
местное значение.
Необходимо отметить, что по признаку оборотоспособности земельные участки в пределах особо
охраняемых территорий и объектов являются изъятыми из оборота (т.е. не могут предоставляться в
частную собственность, а также быть объектами сделок) либо ограниченными в обороте (т.е. не
предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными
законами). При этом названные ограничения оборотоспособности земельных участков не являются
исчерпывающими, так как согласно п. 3 ст. 27 ЗК РФ содержание ограничений оборота земельных участков
устанавливается ЗК РФ и федеральными законами. Поэтому установление особых правовых режимов
отдельных территорий и объектов само может быть рассмотрено как способ ограничения
оборотоспособности данных земель, развивающий общие правила, предусмотренные п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Особый правовой режим ограничивает или запрещает виды деятельности, которые несовместимы с
основным назначением этих земель:
- порядок использования, охраны и отнесения земель к определенному виду земель особо
охраняемых территорий устанавливается федеральным законом, законом субъекта РФ или нормативным
правовым актом органа местного самоуправления;
- Российская Федерация, субъект РФ, орган местного самоуправления вправе устанавливать иные
виды земель особо охраняемых территорий и объектов, помимо вышеперечисленных видов (например, на
которых находятся охраняемые береговые линии, охраняемые природные ландшафты, биологические
станции, микрозаповедники). Представляется, что тем самым закон предоставляет органам власти право
устанавливать иные подкатегории земель в пределах данной категории земель либо расширять перечень
территорий и объектов, относимых к подкатегории земель, и устанавливать для них иные особые режимы
использования. Если же к землям особо охраняемых территорий и объектов планируется отнести земли из
состава иных категорий земель (сельскохозяйственного назначения и пр.), а равно отнести земли в составе
других категорий к землям особо охраняемых территорий и объектов, то это должно осуществляться в
соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую".
Законом не утверждена исключительно публичная (государственная или муниципальная) форма
собственности на земли особо охраняемых территорий и объектов. По смыслу ст. 94 ЗК РФ исключительно
в собственности Российской Федерации находятся особо охраняемые территории и объекты, изъятые из
оборота. К ним отнесены государственные природные заповедники и национальные парки, они могут
находиться лишь в федеральной собственности. Исключительно в собственности субъектов РФ и
муниципальных образований находятся иные особо охраняемые природные территории, помимо
государственных природных заповедников и национальных парков, если иное не установлено
Page 52

федеральными законами, а также занятые особо ценными объектами культурного наследия народов
Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными
заповедниками, объектами археологического наследия.
Оставшиеся виды земель особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного назначения;
рекреационного назначения; историко-культурного назначения; иные особо ценные земли) не изъяты и не
ограничены в обороте. Следовательно, они могут находиться в частной собственности. Однако в законе не
определен порядок создания частных особо охраняемых территорий и объектов.
Частным лицам могут принадлежать земельные участки в границах особо охраняемых территорий и
объектов. Обычно это происходит в случае создания данных территорий и объектов после возникновения
прав граждан и юридических лиц на соответствующие земли. Поэтому закон предусматривает
возможность изъятия (п. 3 ст. 96 ЗК РФ) или исключительное право приобретения таких земельных
участков публичными образованиями (например, для национальных природных парков). Незаконные
ограничения прав граждан могут быть обжалованы в Конституционный Суд РФ для проверки их
конституционности, а соответствующие правовые акты - признаны недействительными в судах.
§ 2. Правовой режим земель
особо охраняемых природных территорий
К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли:
- государственных природных заповедников, в том числе биосферных;
- государственных природных заказников;
- памятников природы;
- национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов;
- территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера,
Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;
- земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
1. По форме собственности земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в
федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности.
Исключительно в федеральной собственности находятся земли государственных заповедников и
национальных парков.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в такие земли
земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, что не
меняет формы публичной собственности на особо охраняемую природную территорию (п. 2 ст. 95 ЗК РФ).
2. Изъяты из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ) находящиеся в федеральной собственности земельные
участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, за
исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст. 95 ЗК РФ). Такое своеобразное
исключение предусмотрено п. 6 ст. 95 ЗК РФ и повторившим его п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об особо
охраняемых природных территориях", установившим, что в отдельных случаях допускается наличие в
границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников,
деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли и не нарушает режим использования
земель. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель. Это означает,
что сделки по отчуждению участков, расположенных в границах национального парка, их частными
собственниками возможны, но только путем совершения их с национальным парком. Согласно п. 2 ст. 18
Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" территории природных парков
располагаются на землях, предоставленных им в бессрочное (постоянное) пользование, в отдельных
случаях - на землях иных пользователей, а также собственников. Исключительного права природного парка
на приобретение указанных земель законом не предусмотрено. Следовательно, частные собственники
вправе отчуждать свои участки любому лицу, если исключительное право природного парка на
приобретение участка не будет предусмотрено в правовом акте о природном парке субъекта РФ или
муниципального образования, предусматривающем его особый правовой режим.
Ограничиваются в обороте все иные земельные участки в пределах особо охраняемых природных
территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Пока в
федеральных законах не предусмотрено случаев, допускающих передачу государственных и
муниципальных земель в пределах особо охраняемых природных территорий в частную собственность.
3. Особые режимы использования особо охраняемых природных территорий устанавливаются
публичными собственниками (в положениях о соответствующей территории) и являются общим
Page 53

принципом правового регулирования особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК РФ).
Возможность установления ограничений прав на землю частных лиц закреплена в п. 2 ст. 56 ЗК РФ.
На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных
парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы,
дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы
и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается
деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не
предусмотренная федеральными законами и законами субъектов РФ. В пределах земель особо
охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или
прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.
В составе земель особо охраняемых природных территорий выделяются земельные участки
частичного хозяйственного использования, на которых разрешено осуществлять хозяйственную и иную
деятельность с соблюдением установленных ограничений. Федеральный закон "Об особо охраняемых
природных территориях" предусматривает выделение таких участков только на территориях
государственных природных заповедников. На территориях национальных парков, природных парков,
дендрологических парков и ботанических садов такие земельные участки не выделяются. На этих
территориях выделяются лишь функциональные зоны. Федеральные законы также не содержат
требований о выделении участков частичного хозяйственного использования на территориях
государственных природных заказников.
На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается:
1) предоставление земельных участков для садоводства и дачного хозяйства;
2) строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других
коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов,
не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с
федеральными законами;
3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием
особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;
4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами.
Виды деятельности, которые запрещается и допускается осуществлять на данных территориях, более
подробно определяются в Федеральном законе "Об особо охраняемых природных территориях" и в
правовых актах, необходимость издания которых предусмотрена этим законодательным актом.
В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных
территорий органы государственной власти субъектов РФ вправе принимать решения о резервировании
земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с
последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной
деятельности (п. 5 ст. 95 ЗК РФ).
4. В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных
антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут создаваться охранные зоны
или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. Охранные зоны не входят в границы
соответствующей особо охраняемой природной территории. В границах этих зон запрещается
деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы особо охраняемых
природных территорий. Границы охранных зон должны быть обозначены специальными
информационными знаками.
В Федеральном законе "Об особо охраняемых природных территориях" предусматривается
необходимость создания охранных зон на участках земли и водного пространства, прилегающих к
территориям государственных природных заповедников, национальных парков, природных парков,
памятников природы.
На территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов выделяются округа санитарной
(горно-санитарной) охраны. В силу ст. 1 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных
лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" и ст. 32 Федерального закона от 14
марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" округа санитарной и горно-
санитарной охраны, в отличие от режима охранных зон, также имеют статус особо охраняемых природных
территорий. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-
оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района).
Обязательность создания охранных зон или округов с регулируемым режимом хозяйственной
деятельности на территориях, прилегающих к государственным природным заказникам, к территориям
дендрологических парков и ботанических садов, а также к территориям традиционного
Page 54

природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации, федеральными законами не устанавливается.
Охранные зоны и округа могут создаваться для любых земель особо охраняемых природных
территорий, в том числе в случаях, когда обязательность их установления не предусмотрена
законодательством.
Создание охранных зон осуществляется без изъятия у собственников, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных участков. Права граждан и юридических лиц на указанные
земельные участки сохраняются. Однако особый правовой режим охранных зон требует ограничить права
этих лиц на землю. В подпункте 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ специально оговаривается, что в качестве ограничений
прав на землю выступают особые условия использования земельных участков и режим охранной
деятельности в охранных зонах.
В настоящее время распространены ситуации, когда земли бывших сельскохозяйственных
предприятий (колхозов и совхозов) после их реорганизации в другие организационно-правовые формы
юридических лиц (ОАО, СПК и пр.), осуществленной в порядке реформирования АПК РФ в 1992 - 2001 гг.,
принадлежат частным собственникам. Иногда эти земли находятся в охранных зонах особо охраняемых
природных территорий, например национальных или природных парков. В таких случаях современное
законодательство налагает на землепользователей обязанность не только соблюдать особый режим
использования своих земель, расположенных в охранных зонах, установленный законодательством и
положениями о данных территориях, но и согласовывать свою деятельность. Так, в соответствии с п. 4 ст.
 15 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" вопросы социально-
 экономической деятельности хозяйствующих субъектов, а также проекты развития населенных пунктов,
находящихся на территориях соответствующих национальных парков и их охранных зон, согласовываются с
федеральными органами исполнительной власти в области охраны окружающей среды. Такой подход
законодателя, когда сама правоспособность лица зависит от воли органа власти (департамента
Минприроды РФ), вызывает критику. Представляется, что вопросы хозяйственной деятельности на
соответствующей особо охраняемой природной территории и в ее охранных зонах должны определяться
через регулирование оборотоспособности земель, но не правоспособности лиц, а также нормативным
правовым, но не правоприменительным актом.
5. Приватизация земель государственных природных заповедников и национальных парков
запрещена. Пункт 5 ст. 95 ЗК РФ в данной части повторил содержание п. п. 2 и 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно
которым земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными
парками, изымаются из оборота.
Возможность приватизации других особо охраняемых природных территорий должна быть
предусмотрена для территорий федерального значения федеральным законом, для территорий
регионального и местного значения - нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных
образований, в ведении которых они находятся.
6. К территориям государственных природных заповедников относятся участки земли, водной
поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты
(земля, вода, недра, растительный и животный мир), полностью изъятые из хозяйственного использования.
Национальные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-
исследовательскими учреждениями, территории (акватории) которых включают в себя природные
комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую и эстетическую ценность, и
предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и
для регулируемого туризма.
Государственный природный заповедник и национальный парк учреждаются Правительством РФ при
условии согласия субъектов РФ на отнесение соответствующих территорий субъектов РФ к объектам
федеральной собственности.
Государственные природные заповедники и национальные парки являются природоохранными
учреждениями, т.е. юридическими лицами определенной организационно-правовой формы. Будучи
государственными учреждениями, государственные природные заповедники и национальные парки
получают соответствующие земли в постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).
К территориям природных парков относятся территории (акватории), которые включают в себя
природные комплексы и объекты, имеющие значительную экологическую и эстетическую ценность, и
которые предназначены для использования в природоохранных, просветительских и рекреационных
целях.
Page 55

Решение об образовании природных парков принимают органы государственной власти субъектов
РФ по представлению уполномоченных федеральных органов исполнительной власти и по согласованию с
органами местного самоуправления.
В отличие от государственных природных заповедников и национальных парков, которые создаются
при условии согласия субъектов РФ на отнесение их территорий к федеральной собственности, природные
парки образуются без специального отнесения конкретного парка к федеральной или региональной
собственности. Если учитывать то обстоятельство, что разграничение государственной собственности на
природные ресурсы может происходить только на основании и в порядке, которые установлены
федеральными законами, то признание собственности субъектов РФ на территории природных парков
законами субъектов РФ не выглядит с юридической точки зрения безупречно.
Природные парки являются государственными природоохранными рекреационными учреждениями.
Территории природных парков располагаются на землях, предоставленных им в бессрочное (постоянное)
пользование, а в отдельных случаях - на землях иных пользователей, а также собственников (ст. 18
Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Вдоль всех водных объектов, включенных в границы национального парка, в соответствии с
нормативами устанавливаются водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, режим ведения
хозяйственной деятельности в которых определяется Водным кодексом Российской Федерации.
Объявление земель государственным природным заказником допускается как с изъятием, в том
числе путем выкупа, так и без такого изъятия земельных участков у их собственников, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов.
Государственными природными заказниками являются территории (акватории), имеющие особое
значение для сохранения или восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания
экологического баланса.
Государственные природные заказники федерального и регионального значения соответственно
учреждаются и образуются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Памятниками природы являются уникальные, невосполнимые, ценные в экологическом, научном,
культурном и эстетическом отношениях природные комплексы, а также объекты естественного и
искусственного происхождения.
Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в
установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков,
землепользователей, землевладельцев.
Памятники природы федерального и регионального значения, а также их территории объявляются
таковыми соответственно Правительством Российской Федерации и органами государственной власти
субъектов Российской Федерации.
Территориями дендрологических парков и ботанических садов являются территории,
предназначенные для создания специальных коллекций растений в целях сохранения разнообразия и
обогащения растительного мира, а также для осуществления научной, учебной и просветительской
деятельности.
Дендрологические парки и ботанические сады являются природоохранными учреждениями, которые
учреждаются федеральными органами исполнительной власти или органами государственной власти
субъектов Российской Федерации.
Земли территорий дендрологических парков и ботанических садов предоставляются указанным
природоохранным учреждениям в бессрочное (постоянное) пользование.
В Земельном кодексе РФ отсутствуют нормы, непосредственно посвященные землям
дендрологических парков и ботанических садов. Однако в ЗК РФ содержатся нормы, которые относят
земли дендрологических парков и ботанических садов к одному из видов земель особо охраняемых
природных территорий. Следовательно, правила ЗК РФ о землях особо охраняемых природных территорий
полностью распространяют свое действие на земли дендрологических парков и ботанических садов.
Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха
граждан (ст. 96 ЗК РФ).
В границах лечебно-оздоровительных местностей и курортов запрещается (ограничивается)
деятельность, которая может привести к ухудшению качества и истощению природных ресурсов и
объектов, обладающих лечебными свойствами (п. 1 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых
природных территориях").
Охрана лечебно-оздоровительных местностей и курортов осуществляется посредством установления
округов санитарной (горно-санитарной) охраны.
Page 56

Для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к
недрам (минеральные воды, лечебные грязи и др.), устанавливаются округа горно-санитарной охраны. В
остальных случаях устанавливаются округа санитарной охраны.
Согласно п. 3 ст. 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных
ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" в составе округа санитарной (горно-
санитарной) охраны выделяется до трех зон.
На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за
исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в
лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных
технологий.
На территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных
непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ,
загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.
На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и
сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности,
сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.
Земельные участки в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны у собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не
изымаются и не выкупаются.
Исключением являются случаи, когда в соответствии с установленным санитарным режимом
предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-
санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Такие земельные участки,
находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со ст. 55 ЗК РФ.
§ 3. Правовой режим земель природоохранного назначения
1. К землям природоохранного назначения относятся земли:
1) запретных и нерестоохранных полос;
2) занятые защитными лесами, предусмотренными лесным законодательством (за исключением
защитных лесов, расположенных на землях лесного фонда, землях особо охраняемых территорий);
3) иные земли, выполняющие природоохранные функции.
К землям запретных и нерестоохранных полос относятся земли, находящиеся в местах нереста
определенных видов рыб. До урегулирования в федеральных законах вопросов, связанных с запретными
полосами, не могут быть выделены и земли этих полос. Выделение земель с особым режимом
использования сопряжено с ограничением прав граждан и юридических лиц. В целях соблюдения
требований ч. 3 ст. 55 Конституции РФ указанный вопрос не может решаться в соответствии с законами
субъектов РФ и подзаконными актами.
Перечень земель, занятых защитными лесами, согласно ст. 102 ЛК РФ приведен в главе, посвященной
правовому режиму земель лесного фонда и праву лесопользования.
К природоохранным землям, занятым защитными лесами, относятся земли, не включенные в состав
земель лесного фонда (они имеют особый режим использования и охраны, установленный ЛК РФ).
Применительно к исключению из состава земель природоохранного назначения защитных лесов,
расположенных на землях особо охраняемых территорий, усматривается ошибка юридической техники,
так как подкатегория земель природоохранного назначения относится к категории земель особо
охраняемых территорий. Предположительно, законодатель намеревался исключить из земель
природоохранного назначения земли, занятые защитными лесами, расположенными на землях особо
охраняемых природных территорий, так как п. 1 ч. 2 ст. 102 ЛК РФ относит к защитным леса,
расположенные на особо охраняемых природных территориях.
2. В силу общего для всех особо охраняемых природных территорий и объектов правила п. 4 ст. 94 ЗК
РФ о том, что данные земли могут иметь федеральное, региональное и местное значение, и открытого
перечня земель природоохранного назначения (п. 1 ст. 97 ЗК РФ) Российская Федерация, субъекты РФ и
муниципальные образования вправе относить к землям природоохранного назначения находящиеся в
федеральной, региональной и муниципальной собственности иные ценные земли, выполняющие
природоохранные функции, с установлением для них особого правового режима. Так, в местах
традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и
этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами о коренных малочисленных
народах, могут образовываться территории традиционного природопользования коренных малочисленных
Page 57

народов. Порядок природопользования на указанных территориях устанавливается федеральными
законами, их границы определяются Правительством РФ (п. 5 ст. 97 ЗК РФ).
3. Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В этом правовой режим территорий природоохранного назначения отличается от правового режима
особо охраняемых природных территорий и объектов, некоторые виды которых (государственные
природные заказники, памятники природы) допускают изъятие земель у частных правообладателей.
Юридические лица, в интересах которых выделяются земельные участки с особыми условиями
использования, обязаны обозначить их границы специальными информационными знаками.
На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при
соблюдении установленного режима охраны этих земель. Следовательно, владеть, пользоваться и
распоряжаться земельными участками, находящимися в пределах земель природоохранного назначения,
можно только в той мере, в какой это не нарушает установленного правового режима земель
природоохранного назначения.
§ 4. Правовой режим земель рекреационного назначения
1. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для
организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
Основное предназначение земель рекреационного назначения состоит в удовлетворении
потребностей граждан в отдыхе.
К землям рекреационного назначения также относятся земельные участки, на которых находятся
такие объекты, как дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта,
туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и
охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские
и спортивные лагеря, и прочие аналогичные объекты (п. 2 ст. 98 ЗК РФ).
Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками
земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков,
может осуществляться на основе сервитутов; при этом указанные земельные участки не изымаются из
использования.
Земли рассматриваемой категории не изъяты и не ограничены в обороте, поскольку в ст. 27 ЗК РФ,
содержащей исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, земли
рекреационного назначения не упоминаются, однако для них устанавливается особый правовой режим,
ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением
этих земель.
Свободный оборот земель рекреационного назначения, в отличие от земель особо охраняемых
природных территорий, земель особого историко-культурного наследия (ст. 27 ЗК РФ), означает
возможность их нахождения в частной собственности, в том числе в порядке приватизации. Однако неясен
порядок создания таких территорий (способ волеизъявления частного собственника и пр.), ведь данная
подкатегория земель относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, которые
должны быть изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти,
органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления
полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый
правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК РФ).
Признание земель землями рекреационного назначения не влечет за собой изъятие земельных
участков у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Что касается владения,
пользования и распоряжения этими земельными участками, то они ограничиваются. Граждане и
юридические лица, чьи земельные участки располагаются на землях рекреационного назначения, обязаны
соблюдать режим, установленный для этих земель.
С 16 марта 2009 г. из состава земель рекреационного назначения исключены земли пригородных
зеленых зон, которые согласно ст. 86 ЗК РФ в прежней редакции как зеленые зоны выделялись в составе
пригородных зон в категории земель населенных пунктов. Теперь ст. 86 ЗК РФ определяет, что в
пригородных зонах выделяются в том числе зоны отдыха населения. Следовательно, зоны отдыха
населения хотя и несут аналогичное рекреационное назначение, но регулируются в категории земель
населенных пунктов. Границы и правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются законами
субъектов РФ, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - федеральными
законами.
Page 58

Вместе с тем земли пригородных зон в основном заняты лесами. Городские леса, леса зеленых зон и
лесопарки относятся ст. 102 ЛК РФ к категории защитных лесов, т.е. они подлежат более строгой защите в
соответствии с требованиями ЛК РФ.
Кроме того, в категории земель населенных пунктов теперь непосредственно выделяются зоны
рекреационного назначения (п. 1 ст. 85 ЗК РФ). Согласно п. 9 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе
рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками,
городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Особенностью рекреационных зон в составе земель населенных пунктов является то, что их правовой
режим определяется не правовыми нормами ЗК РФ, посвященными землям рекреационного назначения в
составе земель особо охраняемых территорий и объектов, а градостроительным регламентом
территориальной зоны, устанавливаемым правилами землепользования и застройки. Для земельных
участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый
градостроительный регламент, разрабатываемый индивидуально, с учетом особенностей ее
расположения и развития, а также возможностей территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).
Граждане могут свободно пребывать на землях рекреационного назначения, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, если они не закрыты для доступа. При этом они обязаны
соблюдать режим земель рекреационного назначения. Что касается земельных участков, принадлежащих
на праве собственности или иных правах на землю гражданам и юридическим лицам, отнесенных к
землям рекреационного назначения, то доступ на них возможен в порядке, установленном
законодательством РФ (ст. 262 ГК РФ), т.е. с согласия частного собственника.
§ 5. Правовой режим земель историко-культурного назначения
1. К землям историко-культурного назначения ст. 99 ЗК РФ относит земли:
1) объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры),
в том числе объектов археологического наследия;
2) достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и
ремесел;
3) военных и гражданских захоронений.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения в сфере сохранения историко-
культурного наследия, является Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного
наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". В части, не противоречащей
ему, применяется Закон РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и
культуры" (с последующими изменениями).
Согласно ст. 3 Федерального закона N 73-ФЗ к объектам культурного наследия (памятникам истории
и культуры) народов Российской Федерации относятся:
- памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися
территориями;
мемориальные квартиры;
мавзолеи, отдельные
захоронения;
произведения
монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического
наследия;
- ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных
или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого,
общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а
также памятников и сооружений религиозного назначения; произведения ландшафтной архитектуры и
садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары); некрополи;
- достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека
и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических
поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и
природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на
территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью
выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ,
селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.
2. Земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым
назначением.
Изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их
целевому назначению деятельность не допускаются. Из правила о приоритете целевого назначения земель
Page 59

историко-культурного назначения вытекает правило о запрете изъятия земель данного целевого
назначения. Данный запрет является одним из ограничений изъятия, о которых говорится в п. 2 ст. 49 ЗК
РФ.
Земли объектов историко-культурного назначения могут являться землями особо охраняемых
природных территорий (Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях") либо
землями иных категорий земель, например землями населенных пунктов (п. 10 ст. 85 ЗК РФ).
В случае если земли объектов историко-культурного назначения выделяются в пределах границ
населенных пунктов в составе зон особо охраняемых территорий, такие земельные участки используются
не в соответствии с градостроительными регламентами, а подчиняются особому правовому режиму,
предусмотренному положениями ЗК РФ о данных землях в составе земель особо охраняемых территорий и
объектов.
В то же время земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками
истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры,
используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований
охраны памятников истории и культуры.
В зависимости от того, кто является собственником историко-культурных объектов, решается вопрос
о федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной
собственности на занимаемые этими объектами земли историко-культурного назначения.
В соответствии с пп. 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов
Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными
заповедниками, объектами археологического наследия, ограничиваются в обороте. В силу п. 2 ст. 27 ЗК РФ
земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за
исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Нетрудно заметить, что особо ценные объекты культурного наследия народов Российской Федерации
входят в число объектов культурного наследия народов Российской Федерации, и это разные по объему
понятия. Решение о признании объекта культурного наследия федерального значения особо ценным
объектом культурного наследия народов Российской Федерации принимается Правительством РФ. Объект
культурного наследия, включенный в Список всемирного наследия, признается особо ценным объектом
культурного наследия народов Российской Федерации в первоочередном порядке (ст. 24 Федерального
закона N 73-ФЗ).
Однако права на землю граждан и юридических лиц могли возникнуть как до, так и после отнесения
соответствующих земель к землям историко-культурного назначения. Поэтому закон вносит ясность в
отношения собственности в данной подкатегории земель, определяя, что земельные участки, находящиеся
на землях историко-культурного назначения, у собственников, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов не изымаются. Нахождение земельного участка на землях историко-культурного назначения
возлагает на его собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов обязанность
соблюдать режим этих земель особо охраняемых территорий и объектов.
Таким образом, земельные участки, занятые объектами культурного наследия, не ограниченные в
обороте, могут находиться в частной собственности.
При этом необходимо различать правовые режимы объектов культурного наследия и земельных
участков, в пределах которых они располагаются. Они могут принадлежать разным собственникам и
находиться в гражданском обороте раздельно. Так, объекты культурного наследия религиозного
назначения могут передаваться в собственность только религиозным организациям. При отчуждении
объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник
принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются
ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном
обязательстве собственника объекта культурного наследия (ст. 50 Федерального закона N 73-ФЗ).
Соответственно, к землям и расположенным на них объектам историко-культурного назначения,
отвечающим признакам объектов недвижимости, затруднительно применять принцип земельного права о
единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
На отдельных землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного
наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная
деятельность.
4. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с
федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны объектов культурного
наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель поселений вводится
Page 60

особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным
назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-
культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами
землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.
Особенности правового режима указанных зон охраны регулируются Постановлением Правительства РФ от
26 апреля 2008 г. N 315 (ред. от 10 марта 2009 г.) "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов
культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации".
§ 6. Правовой режим особо ценных земель
1. К особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и
объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность
(типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных
организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления
деятельности научно-исследовательских организаций).
Особо ценными землями могут быть как земли, входящие в состав земель особо охраняемых
территорий и объектов, так и земли других категорий.
Особо ценные земли, указанные в ст. 100 ЗК РФ, следует отграничивать от иных особо ценных
земель, исходя из следующих требований:
- наличие на особо ценных землях природных объектов и объектов культурного наследия,
представляющих особую научную и историко-культурную ценность;
- осуществление на особо ценных землях деятельности научно-исследовательских организаций.
Эти требования позволяют утверждать, что основным назначением указанных особо ценных земель
является научное значение. Другие земли тоже могут иметь научное значение, но оно для них основным не
будет.
Вопрос об отнесении земель к особо ценным землям решается на основе того, будет ли признан
природный объект или объект культурного наследия объектом, имеющим научную, историко-культурную
ценность. Соответствующие решения вправе принять органы власти любого уровня (федеральные органы
государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного
самоуправления), если это не будет противоречить федеральным законам.
2. На собственников таких земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов таких земельных участков возлагаются обязанности по их сохранению.
§ 7. Особенности изменения правового режима
земель особо охраняемых территорий
Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких
земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной
экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с
законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование
по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного,
эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.
Глава 21. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСА
§ 1. Земли запаса как самостоятельная целевая категория
земельного фонда страны
Появление этой категории в перечне целевых категорий земель относится к советскому прошлому.
Сама классификация земель по признаку их хозяйственно-целевого назначения является для российского
земельного права традиционной. Целевые категории земель устанавливались всеми предыдущими
земельными кодексами, включая советский период.
Правовое положение земель запаса существенным образом изменилось после 1990 г. в связи с
введением различных форм собственности на землю и реорганизацией земельных отношений, особенно в
аграрной сфере.
Хотя признак отнесения земель к целевым категориям остался прежним, возникли определенные
затруднения с переводом земель в категорию запаса, вызванные недостаточной правовой
Page 61

урегулированностью этого процесса. Суть дела заключается в том, что в результате реализации земельных
отношений в новых условиях появились земли, конкретные правообладатели которых либо лишены права
на земельные участки, либо они фактически не установлены. К таким землям можно отнести:
- невостребованные части земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой
собственности;
- земельные участки, изъятые у правообладателей по решению судов за нарушение земельного
законодательства и по другим основаниям;
- земельные участки, выкупленные у собственников органами государственной власти и органами
местного самоуправления;
- земли, от которых отказались правообладатели;
- земли, не унаследованные по закону или завещанные государству;
- земли, срок предоставления которых истек;
- земли, нарушенные, непригодные для использования, деградированные, зараженные и т.п.
Этот перечень можно было бы продолжить.
Недостатком правового регулирования земель запаса до принятия ЗК РФ 2001 г. было то, что изъятые
сельскохозяйственные или иные земли переходили в категорию земель запаса - единственную категорию
земель, не имеющую целевого назначения. Терялось целевое назначение изъятых земель, и они могли
быть предоставлены для иных целей.
Теперь в соответствии с ЗК РФ 2001 г. (ст. 80) фонд перераспределения земель находится в категории
земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем правовой режим земель фонда изменился.
Произошло законное ("автоматическое") изменение категории земель фонда перераспределения.
Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации" установлено, что с момента вступления Земельного кодекса в силу в фонд
перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления Кодекса в силу в
фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ "О неотложных
мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п. 11 ст. 3).
Стоит отметить, что наряду с этим специальным основанием изменения категории земель запаса,
включенных в фонд перераспределения земель до принятия ЗК РФ (30 октября 2001 г.), в ст. 80 ЗК РФ
перечислены общие основания, когда земельный участок исключительно сельскохозяйственного
назначения поступает в фонд перераспределения земель.
Эти основания схожи с теми, которые были установлены ст. 39 ЗК РСФСР для зачисления земель
различных целевых категорий в "специальный земельный фонд", но применяются только в отношении
земель сельскохозяйственного назначения. А именно они следующие: добровольный отказ от земельного
участка (ст. 53 ЗК РФ); отсутствие наследников или их отказ от наследства, завещание в пользу государства;
принудительное изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных законом (ст. ст. 49, 50, 54 ЗК РФ).
§ 2. Современное правовое положение земель запаса
В соответствии со ст. 103 ЗК РФ к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за
исключением земель фонда перераспределения.
В приведенном определении земель запаса законодатель одновременно обращает внимание на
изменившееся положение фонда перераспределения земель после принятия ЗК РФ.
Таким образом, основной признак отнесения земель к категории запаса законодателем оставлен без
изменения: это фактическое хозяйственное использование земель.
Исключение сделано только для земель с/х назначения, к категории которых помимо
предоставленных для этих целей земельных участков отнесены земли так называемого фонда
перераспределения, т.е. сельскохозяйственные земли, не имеющие по разным причинам конкретных
правообладателей и предназначенные для использования по прежнему целевому назначению.
Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков сельскохозяйственного
назначения в случаях:
- добровольного отказа правообладателя от земельного участка;
- при отсутствии наследников, при их отказе от наследства в пользу государства (или безадресно) или
лишении завещателя всех наследников наследства;
- при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных законом.
Page 62

В дальнейшем эти временно выведенные из оборота сельскохозяйственные земли предоставляются
для использования в сельскохозяйственных целях в соответствии со ст. 78 ЗК РФ. Тем самым сохраняется их
целевое назначение.
Как видим, в фонд перераспределения включены не все перечисленные выше случаи, когда
земельные участки сельскохозяйственного назначения не имеют правообладателей. В частности, не
включены такие случаи, имеющие довольно распространенный характер, как невостребованные
земельные паи, земельные участки, приобретенные государственными или муниципальными органами в
порядке совершения сделок отчуждения, земли, приведенные в состояние, непригодное для
использования по целевому назначению, земельные участки, срок предоставления которых истек, и другие
случаи.
По этой причине в настоящее время такие земли нередко включаются в категорию земель запаса, что
отмечается, например, в государственных отчетах о состоянии земельного фонда страны в последние годы
и не способствует охране этих земель.
Разграничение земель иных категорий с землями запаса может приобретать большое практическое
значение при образовании земельных участков, так как согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и
разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и
разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении,
перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных
федеральными законами.
Несмотря на выведение фонда перераспределения земель из категории земель запаса, действующее
земельное законодательство наделяет их правовой режим рядом общих особенностей. За счет земель
запаса либо фонда перераспределения земель могут создаваться:
- целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, включенным в
государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, формируемый органами
исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления по представлению органов
земельного кадастра и на основе предложений казачьих обществ (Указ Президента РФ от 16 апреля 1996 г.
N 564, Постановление Правительства РФ от 8 июня 1996 г. N 667);
- целевой земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев, формируемый
органами исполнительной власти субъектов РФ для жилищного строительства, организации личного
подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов
(Постановление Правительства РФ от 14 марта 1995 г. N 249).
Очевидно, что использование этих земель запаса нуждается в уточнении, во всяком случае в той
части, которая определяет судьбу земельных участков, не предоставленных для хозяйственного
использования конкретным лицам.
§ 3. Особенности изменения правового режима земель запаса
Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от
целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в
установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе
земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.
Перевод земель запаса в земли промышленности и иного специального назначения осуществляется
органами местного самоуправления - муниципальными районами. Это единственное действие по
изменению целевого назначения, которое самостоятельно осуществляется органами местного
самоуправления.

Информация о работе Правовое регулирование различных категорий земель