Правовой режим земель населенных пунктов. Правовой режим земель поселений

План земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулируются земельные отношения в городах, организуется сельскохозяйственное производство, проводятся мероприятия по инженерной подготовке территории.

В развитие перспективных планов земельно-хозяйственного устройства городские органы самоуправления составляют ежегодные планы использования земель для нужд сельского хозяйства и других угодий, не относящихся к землям городской застройки.

Проекты планировки пригородной зоны. Они являются формой территориального планирования использования этих земель, разрабатываются для городов с определенной проектной численностью населения и поселков городского типа. В составе генерального плана разрабатывается схема планировки прилегающего к городу района. Указанные проекты призваны обеспечить рациональное использование прилегающей к городу территории. В них необходимо предусматривать резервные территории для последующего развития города.

В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются территории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а Москвы и Санкт-Петербурга — федеральным законом.

По решению компетентных государственных органов в пригородных зонах крупных городов могут выделяться и передаваться в ведение городских органов самоуправления лесопарковые защитные пояса. Земли лесопарковых защитных поясов используются для развития зеленых насаждений, которые выполняют оздоровительные функции и служат местом отдыха. Те же государственные органы выносят решения, на основании которых для всех городов (за счет примыкающих к ним земель лесного фонда) выделяются зеленые зоны, предназначенные для культурно-оздоровительных, защитных, эстетических и санитарно-гигиенических целей, улучшения микроклимата поселений, создания загородных лесопарков и живописных ландшафтов.

Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запрещается предоставлять земельные участки для всех видов строительства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.

Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же порядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользование для отдыха населения с соблюдением всех требований по охране природы.

При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.

Кроме перспективного планирования земель городов и других поселений существует еще текущее планирование, которое осуществляется посредством так называемых планов использования земель городской, поселковой и сельской застройки.

Право пользования землями поселений. Право пользования землями городов и других поселений в отличие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земельный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика земельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собственности или правом владения строениями и сооружениями. Причем эта связь выражается в следующем. Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землепользователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений. Во-вторых, земельный участок предоставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или сооружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно переплетаются.

Сложность при формировании понятия рационального использования земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединяет то, что они имеют одно основополагающее начало — разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каждому виду земель поселений.

Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного использования отдельных их видов и прежде всего главного из них — земель городской, поселковой и сельской застройки.

Проблема рационального использования земель городов и других поселений имеет ряд аспектов — градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.

Рациональное использование земель поселений означает эффективное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соответствии с их целевым назначением, установление правильного количественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разместить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организаций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использование городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промышленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конечном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство других поселений.

Постановлением Правительства РФ 2 февраля 1996 г. было утверждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закрепление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, налогообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установление границ землепользования (т.е. межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подлежат пересмотру; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка. При межевании застроенных территорий проводится: выделение структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных межмагистральных территорий с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом красных линий; межевание на земельные участки посредством установления границ существующих и новых объектов недвижимости.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Постановление органов местного самоуправления о межевании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

Межевание включает:

^ подготовительные работы;

^ разработку плана межевания  микрорайона или квартала, согласование его с владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке;

^ установление границ в натуре.

План межевания утверждается решением органа местного самоуправления.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а также физические и юридические лица, представляющие интересы владельцев недвижимости.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Министерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организациях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.

Следует отметить, что при градостроительной деятельности возникают градостроительные отношения, т.е. согласованные действия субъектов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконструкции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.

Для земельных участков, расположенных в границах единой территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.

Новый ЗК РФ предусматривает деление земель городских и сельских поселений на девять соответствующих зон. Однако он не предусматривает деление земель поселений на соответствующие виды, которые существуют много лет в практике правового регулирования городских и сельских поселений.

Нам представляется, что в состав земель городских и сельских поселений входят следующие земли: городской и сельской застройки, земли общего пользования, земли, занятые промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройкой, и т.д., земли промышленности, связи, энергетики и иные земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли, занятые военными и режимными объектами, и земли пригородной зоны.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (контракт) между ними, решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством РФ.

Заключение договора (контракта): выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников градостроительной деятельности, не противоречащих законодательству РФ и законодательству республик в составе Российской Федерации, являются исключительной компетенцией субъектов градостроительной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники градостроительных отношений при осуществлении своих прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюдения интересов всех субъектов градостроительной деятельности.

Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения договора (контракта) законодательством, действующим на территории РФ, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (контракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному соглашению сторон.

Пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.