Применение методов к оценке двухкомнатной квартиры

компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

Основные способы расчета корректировок:

парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

статистический анализ - применение математических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;

анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

анализ затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);

относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;

распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;

индивидуальные опросы- опросы профессионалов для использования в качестве в-торичной информации.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Основные правила внесения корректировок;

1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

2. Если сравниваемый объект хуже  оцениваемого, корректировки будут  положительными, а если лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м2, фронтальный метр, м\ комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

метод общей суммы: все корректировки отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

взаимосвязь факторов между собой;

смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1. Корректировки, относящиеся к  условиям сделки и состоянию  рынка: состав передаваемых прав  собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

2. Корректировки, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

5 .Установление стоимости  объекта оценки.

Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

Применение сравнительного подхода.

Основные условия применения сравнительного полхода:

объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;

информация должна быть исчерпывающей, включая условия сделок;

факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.

Преимущества сравнительного подхода:

отражается мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

учитывается инфляция и изменение финансовых условий;

позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

прост в применении и дает надежные результаты.

Основные проблемы сравнительного подхода.

Различия продаж: чем больше различий между сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного результата.

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.

Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических условий сделки практически невозможна, а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.

Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата затруднено и требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.

2.3 Доходный подход к оценке недвижимости

Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула капитализации; V = I / R,

где V - стоимость недвижимости;

I -ожидаемый доход;

R - норма прибыли.

Модель капитализации дохода (в упрощенном варианте):

Горизонтальная линия - деление. Вертикальная линия - умножение.

TRV-формула - это основное уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин дохода и нормы прибыли.

Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год.

Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала.

Этапы доходного подхода.

1. Расчет потенциального валового  дохода. ПВД.

2. Расчет действительного валового  дохода. ДВД.

3. Расчет расходов, связанных с  объектом оценки.

4. Определение величины чистого  операционного дохода. ЧОД.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Расчет действительного валового дохода (EGI).

Действительный валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

EGI-ДВД;

PGI-ПВД;

V&L - потери от наличия свободных  площадей и безнадежных платежей.

Enabling- допустимо возможный

Income - доход

Potential - потенциальный

Gross - валовой

Value - величина

Low - низкий

Net - чистый

Operational - операционный

Expense - расход

Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.

Определение величины чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

NOI =EGI - ОЕ.

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Чистый операционный доход преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода.

Применение доходного подхода.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

Но этот подход имеет ряд недостатков:

необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна сроку прогнозирования;

влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;

определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.

ГЛАВА III. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

3.1 Применение методов  к оценке двухкомнатной квартиры 

Объект оценки: двухкомнатная квартира площадью 43 м2

Сравнительный подход

Аналоги:

Номер	Улица/дом	Площадь	Цена (тыс. руб.)
1	Энтузиастов 30	41	950
2	Пионерская 17	44	1200
3	Ленина 140	42	965
4	Юбилейная 36	43	1000
5	Урицкого 33	43	1100
6	Астраханская 15	42	900
7	Гагарина 17	41	890
8	ВЛКСМ 2	45	1250
	Гагарина 154	43	?
Номер	Цена (тыс. руб.)	корректировка	Скор, цена
		Площадь	В тыс. р.
1	950	43-41=2; 1,00+0,02 =1,02	969
2	1200	43-44 =-1; 1,00-0,01=0,99	1188
3	965	43-42 =1; 1,00 + 0,01=1,01	974
4	1000	43-43 = 0; 1,00	1000
5	1100	43-43 = 0; 1,00	1100
6	900	43-42 = 1 1,00 + 0,01 =1,01	909
7	890	43-41 =2; 1,00-0,02 = 1,02	908
8	1250	43-45 = - 2; 1,00-0,02 = 0,98	1225

908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225

Медиана - 987

Мода - 987

Ср. арифметическое -1034

Вывод: цена объекта оценки 987+1034/2=1 миллион 10 тысяч 504 рубля.

Доходный подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 43 кв. м.

Арендная плата: 5 т.р.

Квартплата и коммунальные услуги: 2 т.р.

Потенциальный валовой доход: 5 т.р. * 12 мес. = 60 т.р.

Действительный валовой доход: 60 т.р. - 2 т.р.*12 мес.= 36 т.р.

36 т. р. - потери от недозагруженности квартиры

V (стоимость недвижимости): 58 т.р. / 12 % = 300 т.р.

12 % - ставка за риск, высчитывается  путем сложения различных экономических  и физических факторов, которые  не зависят от квартиры.

Затратный подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 43 кв. м.

Стоимость одного кв. м нового жилья в аналогичном доме =16 т.р.

Год постройки: 1986.

Стоимость восстановлений: 16 т.р. * 43 = 688 т.р.

Износ функциональный: 50 %.

Износ физический устранимый: 200 т.р.

Износ физический неустранимый: 20 %.

Износ накопленный: 688 т.р.* 0,50 + 688 т.р.* 0,20 = 481,6 т.р.

Стоимость квартиры: 688 т.р.- 481,6 = 206,4 т.р.

3.2 Сведение результатов.

Подход	Результат	Коэффициент доверия	Скорректированный результат
Сравнительный	1010,5 т.р.	0,8	808,4 т.р.
Затратный	206,4 т. р.	0,5	103,2 т. р.
Доходный	300 т.р.	0,3	90 т.р.
			1001,6 т.р.

Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценке квартиры, составляет 80% от 100% |

Затратный коэффициент - средний по надежности при оценке квартиры, составляет | 50% от 100%

Доходный коэффициент менее надежен т.к. этот подход практически не используется, составляет 30 % от 100%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В курсовой работе были рассмотрены затратный, сравнительный и доходные методы в области оценки недвижимости.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования. Основные недостатки затратного метода в том, что для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты и в проблематичности оценки земельных участков в РФ;