Реализация прав на землю в Украине

  План

 

 

1. Концесійне землекористування як особливий вид тимчасового користування земельними ділянками

2. Правила відчуження будівель і споруд, розташованих на орендованих земельних ділянках та їх договірна доля

3. Задача: Громодянин Михайлов звернувся із заявою до сільської Ради про надання земельної ділянки для будівництва гаража. Однак йому було відмовлено в наданні земельної ділянки, оскільки Михайлов не має власного автомобілю та не є членом гаражного кооперативу. Це рішення громодянин Михайлов оскаржив до суду. Чи підлягає скарга задоволенню? Вирішити справу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Концесійне землекористування як особливий вид тимчасового користування земельними ділянками

 

Концесія як форма підприємницької  діяльності була відома дореволюційному  законодавству і здійснювалась  на практиці, у тому числі на території  сучасної України, зокрема під час  освоєння природних багатств у добувній промисловості, при розробці лісових  ресурсів, використанні земельних площ для дорожнього будівництва тощо.

Концесійна форма використання природних ресурсів іноземними суб'єктами права існувала й у радянський період до другої полонини 30-х років  минулого сторіччя. Проте зі зміцненням позицій права виключної державної  власності на землю та інші природні ресурси вона була заборонена.

Нині концесійна діяльність відроджується. Прийнято Закон від 06 липня 1999 р. "Про концесії" та Закон від 14 грудня 1999 р. "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг". Певною мірою до концесійного законодавства можна віднести і Закон від 14 вересня 1999 р. "Про угоди про розподіл продукції", який передбачає залучення інвестицій для видобутку корисних копалин та розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Безперечно, для зазначених видів концесійної діяльності необхідні земельні ділянки. Тому чинний земельний закон передбачає можливість концесійного використання земельних ресурсів.

Відповідно до ч. 1 ст. 94 Земельного Кодексу України для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Законом. Проте концесійне використання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекористування.

У ст. 1 Закону України "Про концесії" концесія визначається як надання  з  метою задоволення громадських  потреб уповноваженим  органом виконавчої  влади  чи  органом   місцевого  самоврядування  на  підставі  концесійного  договору на платній  та строковій  основі   юридичній   або   фізичній   особі   (суб'єкту підприємницької  діяльності)  права  на створення (будівництво) та (або) управління (експлуатацію) об'єкта концесії (строкове  платне володіння),  за  умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань по створенню (будівництву)  та  
(або)   управлінню   (експлуатації)  об'єктом концесії,  майнової  
відповідальності та можливого підприємницького ризику. У цьому законодавчому визначенні концесії є деякі правові складові оренди. Однак не усі вони збігаються з аналогічними ознаками оренди землі. Такі складові концесії, як договірні засади її виникнення, платне і строкове володіння і користування об'єктом концесії, зближують її з орендними відносинами. Проте навіть у них можна знайти ознаки, що відмежовують концесію від оренди. Так, згідно зі ст. 1 Закону України "Про концесії" договір концесії (концесійний договір) - договір,  відповідно до  якого  уповноважений орган виконавчої владичи орган місцевого самоврядування (концесієдавець)  надає  на платній та строковій основі  суб'єкту  підприємницької  діяльності (концесіонеру) право створити (побудувати) об'єкт концесії чи суттєво його поліпшитита (або)  здійснювати  його  управління  (експлуатацію) відповідно до цього Закону з метою задоволення громадських потреб. У наведеному визначенні зафіксовано кілька важливих особливостей концесійного використання земельних ресурсів. Це насамперед те, що концесієдавцем виступає уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, а, отже, земельна ділянка є об'єктом права державної або комунальної власності. По-друге, концесіонером може бути лише вітчизняний або іноземний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому земельна ділянка надається лише для здійснення останньої. По-третє, на відміну від інших видів підприємницької діяльності, які здійснюються з метою одержання прибутку, метою концесійної діяльності є задоволення суспільних потреб.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про концесії" концесійний договір укладається  на  строк,  визначений  у договорі, який має бути не менше 10 років та не більше 50 років. Таким чином, термін короткострокового концесійного використання земельних ділянок у два рази перевищує термін короткострокової оренди землі.

Відповідно до ст. 20 Закону Укрвїни "Про концесії" передача  об'єктів  у  концесію  не зумовлює перехід права власності на цей об'єкт  до  концесіонера  та  не  припиняє  права державної чи комунальної власності на ці об'єкти.

      Майно, створене  на  виконання умов концесійного договору,  є  
об'єктом права державної чи комунальної власності.

Водночас у Законі закріплено положення про те, що придбане концесіонером  на виконання умов договору майно  належить йому на праві власності  та може переходити у власність держави  або територіальної громади після закінчення строку дії договору.

Концесіонеру  належить  право   власності   на   прибуток, отриманий від управління (експлуатації) об'єкта концесій,  а  також на продукцію,  отриману в  результаті виконання  умов  концесійного договору. Завдяки цьому він покриває витрати та задовольняє свої підприємницькі інтереси. Концесіонер також має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, одержаного в концесію. Проте право власності на таке майно залишається за державою або територіальною громадою. Концесіонер же має право на адекватне відшкодування витрат за рахунок прибутку, якщо інше не передбачено договором.

Отже, концесійне землекористування є самостійним видом строкового та платного володіння і користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на підставі договору концесії. Це не виключає можливості надання земельної ділянки, що належить на праві приватної власності, у платне строкове володіння і користування концесіонера. Але така ділянка може надаватись лише на підставі договору оренди. Таким чином, концесіонер може користуватися земельними ділянками на підставі як договору концесії, так і договору оренди.

Відповідно до законодавства (ч. 2 ст. 94 Земельного кодексу України) види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. У наведеній земельно-правовій нормі йдеться про види не концесійної, а господарської діяльності, що є значно ширшою. Законом "Про концесії" (ч. 1 ст. 10) умови надання земельної ділянки, необхідної для здійснення концесійної діяльності, віднесені до істотних умов договору концесії. Передбачені особливі вимоги до договірних відносин, пов'язаних з використанням землі на підставі концесії. Так, згідно з ч. 3 ст. 10 Закону "Про концесії" у разі якщо для здійснення концесійної діяльності є потреба в земельній ділянці, договір оренди  такої ділянки  
укладається відповідно до законодавства.

У концесійних законах  йдеться про окремі види господарської  діяльності, для здійснення яких земельні ділянки можуть надаватися у концесію. Так, відповідно до ст. 1 Закону "Про  концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" об'єктом  концесії можуть бути не тільки позаміські автомобільні дороги загального користування, а й розташовані на землях дорожнього господарства допоміжні споруди, зазначені  у концесійному договорі. До них  згідно зі ст. 71 Земельного кодексу України належать майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожнього сервісу, паралельні об'їзні дороги, поромні переправи,  снігозахисні, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди тощо. Вони призначені для обслуговування рухомого складу, учасників дорожнього руху та розміщення сервісних і ремонтно-технічних служб.

Отже, закріплення в Земельному кодексі України інституту концесійного землекористування стимулюватиме в подальшому розширення видів підприємницької діяльності, здійснюваних з використанням земельних ресурсів на основі концесії.

2. Правила відчуження будівель і споруд, розташованих на орендованих земельних ділянках та їх договірна доля

 

  Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Відповідно до статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

  Проте статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Згідно із статтею 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають  у державній або комунальній  власності, здійснюється на підставі рішення  відповідного органу виконавчої влади  або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права  оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення  договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди  
земельної ділянки.

Тобто враховуючи, що укладення  договору оренди земельних ділянок  державної або комунальної власності  здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого  самоврядування, для припинення права  користування та розірвання договору оренди земельної ділянки необхідне  прийняття відповідного рішення  та укладення договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України істотною умовою договору, який передбачає набуття  права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий  номер земельної ділянки, право  на яку переходить у зв'язку з  набуттям права власності на ці об'єкти.

  Статтею 120 Земельного кодексу України визначено, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

  Відповідно до пункту 4.7 Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затвердженого наказом Держкомзему від 15.02.2010 N 168, кадастровий номер земельній ділянці вважається присвоєним з моменту відкриття Поземельної книги на відповідну земельну ділянку.

  Поземельна книга відкривається у день державної реєстрації та видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку.

При цьому статтею 198 Земельного кодексу України передбачено  кадастрові зйомки - це комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення  меж земельних ділянок. Кадастрова зйомка включає:

     а) геодезичне  встановлення меж земельної ділянки; 

     б) погодження  меж земельної ділянки з суміжними  власниками та  
землекористувачами;

     в) відновлення  меж земельної ділянки на місцевості;

     г)встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі;

     ґ) виготовлення  кадастрового плану.

  Відповідно до пункту 1.16 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 04.05.99 N 43 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 4 червня 1999 року за N 354/3647, кадастровий план земельної ділянки, складений за результатами зйомки, є складовою технічної документації зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку.

  Таким чином, враховуючи вимоги статей 116, 118 та 123 Земельного кодексу України відчуження житлового будинку, будівлі або споруди можливе після отримання правовстановлюючого документа на земельну ділянку, оформлення якого передбачає встановлення розмірів земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номеру.

Пунктом 3 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності  на земельну ділянку, затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України  від 6 травня 2009 р. N 439, нотаріус у разі посвідчення цивільно-правового  договору про відчуження земельної  ділянки, видачі свідоцтва про право  на спадщину на земельну ділянку, а  також вилучення державного акта у передбачених законом випадках із своїх справ за наявності витягу з Поземельної  книги  проставляє  на  державному  акті  відмітку про  
перехід права власності на земельну ділянку.

  Таким чином, переоформлення права власності на земельну ділянку, згідно із зазначеним Порядком, повинно здійснюватися на підставі цивільно-правових угод про відчуження земельних ділянок.

 

 

3. Задача

 

В даному випадку скарга підлягає задоволенню, оскільки відповідно до ст. 40 Земельного кодексу України громадянам України за рішенням органів виконавчої  влади  або органів  місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та   обслуговування   жилого  будинку,  господарських  будівель  і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму  безоплатної  передачі громадяни можуть набувати у власність земельні  ділянки  для  зазначених  потреб  за  цивільно-правовими угодами.

Відповідно до ч. 2 та ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу України особа,  зацікавлена в одержанні у  користування  земельної ділянки  із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її  відведення,  звертається  з  клопотанням  про надання   дозволу  на  його  розробку  до  відповідної  сільської, селищної,  міської,  районної,  обласної ради,  Кабінету Міністрів України,  Ради  міністрів  Автономної  Республіки  Крим,місцевої державної адміністрації.