Рентообразующие факторы
стоимости городских земель
Для точной
оценки рыночной стоимости земельной
собственности необходимо подробно учесть
свойства земли. Понятие свойств земельного
участка очень широко. Оно охватывает
большое количество влияющих на стоимость
факторов. Эти факторы, которые необходимо
рассматривать на рынке земли, разделяются
в современной отечественной и зарубежной
литературе по различным классификациям.
Наиболее интересные модели классификации
факторов стоимости земли представлены
в работах американского ученого Дж.К.
Эккерта [99] и германских профессоров X.
Дитериха и В. Кляйбера [144,8]. Согласно классификации
последних, факторы, влияющие на стоимость
земли, могут быть объединены в следующие
группы:
- Всеобщие, влияющие на стоимость, или ее образующие, факторы
- это факторы, которые влияют на стоимость
земельного участка и соответственно
на уровень цен на землю в общем плане
всего государства. Это, например: существующая
и ожидаемая защита, надежность прав собственности
на землю. Как правило, такая защита определяется
соответствующими статьями Конституции
государства; существующий и ожидаемый
размер налогообложения и сервитутов,
ограничений земельной собственности;
общее экономическое развитие, в особенности
тенденции личных и общественных доходов, защита, обеспеченность
предпринимательства, текущий и ожидаемый
денежный оборот; особенности экономического
развития в сфере строительства и земельного
рынка, в особенности тенденции строительных
затрат, ставок аренды и уровня цен; возможность вложения капитала в смысле его сохранения, возвратности и получения с него дохода; государственная жилищная политика, в особенности возможности и требования жилищного строительства посредством субсидий, ссуд, жилищных накоплений и т.д., также определенная защита прав съемщиков жилья.
- Региональные факторы - это
определяющие стоимость обстоятельства,
которые действуют в больших или малых
региональных образованиях и влияют на
стоимость земельных участков большой
части города, всего города или еще большей
территории. Сюда относятся: плотность
населения; уровень занятости и безработицы; состояние предпринимательства (число и квалификация предпринимателей); покупательная способность (уровень заработной платы и благосостояния, денежный оборот); привлекательность региона как жилого или делового
района; обустройство учреждениями жилой
и экономической инфраструктуры (транспорт,
обслуживание, культура, отдых); состояние
рынка застроенных и незастроенных, но
пригодных к застройке земельных участков
(количество предложения); готовность органов местного
самоуправления к мероприятиям по перестройке,
санации района; фактическое использование
и запас земель в регионе и региональная
политика использования земель. Экономические моменты играют
здесь решающую роль. Действуют также
критерии местоположения.
- Зональные факторы - это обстоятельства,
которые действуют не только на один земельный
участок, а оказывают свое влияние в большой
области смежных участков, части города, квартала или, по крайней
мере, на протяжении одной улицы и поэтому
одинаковым образом влияющие на большое
число участков земли. К зональным факторам
можно отнести: видение зоны как жилого
района (панорама, социальная структура);
видение зоны как делового района, центра (пешеходная
зона в центральной деловой части, привлекательность
для прохожих, уровень магазинов и их окружения);
вид застройки окружения, окрестностей;
состояние застройки ближайшего окружения
(потребность в санации); критерии досягаемости (например, досягаемость
городского центра от мест работы, от учреждений
инфраструктуры, от мест отдыха; качество
общественного транспорта, связь местной,
зональной и межзональной сети улиц). Зональные
факторы охватывают не только, обстоятельства
местоположения, но также и правовые моменты, в этой связи
для зоны имеет значение также
вид, тип и масштабы застройки.
- Индивидуальные, влияющие
на стоимость участка факторы - это обстоятельства,
которые определяют стоимость отдельного
земельного участка. При этом, прежде всего, различают: степень развития участка (соответствующая ступень в процессе перехода от аграрных территорий к землям, предназначенным для застройки); степень освоения участка (проблема подведения всех необходимых коммуникаций); вид и масштаб строительного использования
(по существующим правовым документам);
ограничения по использованию и строительству
(по гражданскому и общественному праву);
качество земли, старые загрязнения (нарушенные
земли) или подозрения на них; размер и
форма участка; вид и объем застройки; доходная
ситуация участка (возможность ренты,
ставки аренды, операционные расходы);
местоположение участка (жилищное и деловое
положение, положение относительно дорог
и средств транспорта, связь с учреждениями
инфраструктуры, соседство); разработанные полезные ископаемые; право-стоимостное состояние участка (необходимы ли различные взносы для проведения коммуникаций). Действие индивидуальных, влияющих на стоимость участка факторов объясняется частью правовыми характеристиками, частью действующими качествами, свойствами
участка, а также факторами местоположения.