Рыночная оценка земельных участков. Плата за землю

 

Заключение

Земля – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка – начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Во-вторых, во многих субъектах РФ введена система дифференцированного налогообложения земли. В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.

В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения. В отношении земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости. Например, для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий – пожаро- и взрывоопасность, возможность землетрясений и т.п.

В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.

До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что основная задача земельного законодательства в российской правовой системе заключается в правовом обеспечении баланса частных и публичных интересов в использовании земли, который достигается закреплением совокупности взаимосвязанных правовых механизмов воздействия на различные виды общественных земельных отношений. Данной задаче отвечает сформированная в настоящее время система земельного законодательства, состоящая из федеральных законов, законов РФ и нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Во главе этой системы находится ЗК РФ, который, с одной стороны, закрепляет наиболее существенные правовые механизмы воздействия на возникновение и прекращение прав на землю, использование земли и управление правовыми ресурсами. С другой стороны, ЗК РФ выполняет роль связующего звена во взаимодействии различных правовых институтов и норм иных отраслей законодательства при регулировании земельных отношений. Основания к изменению устоявшегося подхода к систематизации земельного законодательства для обеспечения стабильного земельного правопорядка в стране не видятся.

 

Список источников и литературы

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Российская газета, 21.01.2009, N 7;
2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г. N 446-ФЗ) // Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
3. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ) // Собрании законодательства Российской Федерации от 30 июля 2007 г. N 31 ст. 4017.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 21.12.2013) // Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

 

Литература

5. Земельное право: Учебник/отв.ред.проф. Л.С.Козлов-2-е изд., перераб. и доп.-М.:изд-во БЕК, 2012.-816 с.
6. Земельное право: Учебник. ч.I. изд-е 3-е, перераб. и доп./под ред. П.А. Иванова, К.Л. Кожухова.- М.: Проспект, 2010.-632 с.
7. Земельное право: Учебник в 3 т. Том I- 6-е изд., перераб. и доп./ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.-М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2012. – 776 с.
8. Земельное право: Учебник для вузов./под ред. проф. В.В. Зеленского, проф. М.М. Рассолова.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2012.-703 с.
9. Носов Г.Н. Земельное право: Учебник.-М.:ИНФРА-М, 2011.-457 с.
10. Суханов Е.А. Осторожно: земельно-правовые конструкции! //Законодательство.- 2012.-№ 9.- с.60-65.

 

 

 

 

1 Земельное право: Учебник. ч.I. изд-е 3-е, перераб. и доп./под ред. П.А. Иванова, К.Л. Кожухова.- М.: Проспект, 2010.-632 с.

2 Носов Г.Н. Земельное право: Учебник.-М.:ИНФРА-М, 2011.-457 с.

3 Земельное право: Учебник для вузов./под ред. проф. В.В. Зеленского, проф. М.М. Рассолова.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2012.-703 с.

4 Земельное право: Учебник/отв.ред.проф. Л.С.Козлов-2-е изд., перераб. и доп.-М.:изд-во БЕК, 2012.-816 с.

5 Земельное право: Учебник/отв.ред.проф. Л.С.Козлов-2-е изд., перераб. и доп.-М.:изд-во БЕК, 2012.-816 с.

6 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г. N 446-ФЗ) // Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

7 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ) // Собрании законодательства Российской Федерации от 30 июля 2007 г. N 31 ст. 4017.

8 http://ecodelo.org/3089-raspredelenie_zemelnogo_fonda_po_kategoriyam_zemel-kachestvo_prirodnoi_sredy_i_sostoyanie_priro