Рынок земельных ресурсов и земельной ренты

Существует и еще одна разновидность  ренты – монопольная рента. Она  образуется при продаже товаров по монопольным ценам, превышающим их стоимость. Данный доход образуется в сельском хозяйстве на землях с исключительными свойствами, позволяющими производить редкие культуры (особые сорта винограда для изготовления всемирно известных вин). Доход, лежащий в основе монопольной ренты, образуется также в добывающей промышленности на участке с ископаемыми, спрос на которые превышает возможности их получения. Также в крупных городах – на территориях, которые наиболее выгодны для постройки крупных коммерческих центров.

Итак, монопольная рента – это  особая форма земельной ренты, которая  появляется при монопольных ценах  на исключительно редкие и невоспроизводимые  в других местах земледельческие  продукты и полезные ископаемые.

Глава 3. Определение цены земли и особенности земельных отношений в РФ

3.1 Цена земли как дисконтированная  стоимость

В условиях рыночной экономики земля  покупается и продается как капитальный  актив. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы  производства – труд и капитал. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Еще У. Петти, предшественник английских классиков, утверждал, что поскольку  земля не является продуктом труда, то она есть особый товар, цена которого зависит от дохода с земли . Современные ученые ценят подход У. Петти к определению цены земли, заложенный в его идее о взаимосвязи ссудного процента и ренты с земли за год.

Если земельный участок рассматривать  как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин :

• размеров земельной ренты, которую  можно получать, став собственником  данного участка;

• ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка  стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той  ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование  ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Цена земли как дисконтированной стоимости (PVN) определяется по формуле:

PVN = R/r,

где R – ежегодный размер земельной ренты, а r – рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный доход  в виде ренты составляет 1000 $, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли  составит – 1000/0,05 = 20000 $.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение цены земли  является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение  земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX века, доходивший до 18-21%).

Земельная рента означает платность  важнейшего фактора производства –  земли. Экономисты прошлого по-разному  оценивали это обстоятельство. Например, К. Маркс считал сам факт платности земли препятствием для развития производительных сил в сельском хозяйстве, поэтому им и предлагалась ее национализация. Неоклассической школой, наоборот, подчеркивается положительный, т.е. благоприятный с точки зрения эффективности, характер платности земли как важнейшего ресурса. Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверенностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производительности и, следовательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохозяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от командно-административной системы к рыночной, если запретить функционирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т.п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т.п. Это означало, что государство лишалось значительной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.

3.2 Проблемы регулирования рынка  земельных ресурсов в Российской Федерации

Осуществляемые в России земельная  и аграрная реформы не смогли обеспечить рациональное использование земельных  ресурсов в сельском хозяйстве.

Рыночные преобразования в аграрном секторе России за полтора десятилетия  изменили земельные отношения. В ходе земельной реформы осуществлены такие направления, как приватизация земель колхозов и совхозов, наделение землей крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения, переход к системе платного землевладения и землепользования, создание основ функционирования земельного рынка.

В условиях рынка земля в сельской местности перестала быть только средством производства, она всё  более вовлекалась в гражданский  оборот. Но при проведении земельной  реформы практически не решались проблемы повышения эффективности использования и охраны земель, ослабели процессы концентрации и специализации производства, упростились технологические процессы, произошла деградация трудовых ресурсов. Сельскохозяйственные предприятия различных форм хозяйствования уменьшаются в размерах: сокращаются площади земельных угодий, численность занятых, поголовье скота, количество тракторов, комбайнов и другой сельскохозяйственной техники. Происходит необоснованное изъятие плодородных земель из сельского хозяйства в другие отрасли экономики.

Это обусловлено тем, что законодательная  база отношений земельной собственности  недостаточно четко определена. Существуют серьезные противоречия между основными  нормативными документами, регулирующими  земельные отношения: Конституцией РФ, Гражданским Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, а также другими законодательно-правовыми актами.

В Конституции РФ, главе 17 Гражданского Кодекса РФ заложены основы функционирования земельных отношений в условиях рынка.

Так, в статье 36 Конституции РФ сказано, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Понадобился значительный исторический промежуток времени после принятия Конституции РФ и Гражданского Кодекса  РФ с тем, чтобы был принят в  декабре 2001 г. Земельный Кодекс РФ.

Однако данный нормативный акт  так и не смог решить всех проблем функционирования земельных отношений в условии рынка.

Во-первых, действие Земельного Кодекса  РФ, относительно регулирования рынка  земель, распространяется лишь примерно на 2% территории страны, т.к. не включает в данный процесс сельскохозяйственные земли.

Во-вторых, Земельный Кодекс РФ продолжает рассматривать возможность существования  здания или сооружения, находящегося в собственности одного лица на земельном  участке, переданном данному лицу в  аренду, как полноценную альтернативу совладению субъекта права собственности на здание и земельный участок, и в этом просматривается определенное противоречие со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ.

В-третьих, в Земельном Кодексе  остаются нерешенными вопросы платного землепользования в условиях рынка. В главе 10, регулирующей данные вопросы, даются лишь самые общие формулировки, а упоминание о таких экономических категориях как «рента» и «ссудный процент» вообще отсутствует.

Таким образом, за годы реформ в сельском хозяйстве так и не сформировалась научно обоснованная система платы за землю, отвечающая требованиям рыночной экономики и рационального использования земельных ресурсов.

Правовая система городского землепользования также базируется на основных положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного Кодексов РФ, развитых в ряде федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Кроме того, важной составной частью правовой системы городского землепользования являются нормативные акты в сфере градостроительства, коммунального хозяйства, охраны природы, бюджетного процесса и т.д.

Здесь наиболее показательным является пример Москвы, где отношения в  сфере земельной собственности наряду с Земельным Кодексом РФ определены Уставом Москвы и Законом РФ «О статусе столицы РФ» (ст.8, 9). В соответствии с этими документами все земли в пределах границ города, за исключением тех, на которых расположены здания органов федеральной власти и управления, находятся в собственности Москвы.

Москва, используя свои конституционные  права субъекта РФ, самостоятельно и с некоторым опережением  других субъектов федерации решает многие вопросы земельной реформы, принимая на своем уровне городские нормативные акты по экономическому и правовому регулированию отношений землепользования.

Так, в ст. 23-35 Устава Москвы закреплены права города как собственника своей  земельной недвижимости, сформулированы принципиальные положения городского землепользования и создания современной системы рыночных земельных отношений. Таким образом, в собственности города находится и вся система улучшений городских земель – инженерная, транспортная и иные составляющие городской инфраструктуры.

Землепользование в Москве платное. Земельным Кодексом РФ, Законом РФ «О плате за землю» и законом Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» установлены основные принципы, порядок установления и взимания земельных платежей, ставки земельного налога и базовые ставки ежегодной арендной платы.

Земельный Кодекс не смог решить всех проблем функционирования земельных  отношений в условиях рынка. В  российском аграрном секторе не сложилась  взаимосвязанная система организационно-трудовой, ценовой, кредитной, налоговой политики, присущая рыночной экономике. В результате владение землей для сельского труженика стало обременительным. Отсутствие интереса в рискованном самостоятельном деле у основной массы сельчан проявилось в передаче земельных долей подавляющим числом их владельцев предприятиям для реального использования. Это 9/10 общей площади земельных долей. Большинство крестьян для удовлетворения потребностей земли связывают с развитием такой традиционной формы как личные подсобные хозяйства. В настоящее время сформировался слой крестьянских (фермерских) хозяйств, в распоряжение которых переданы большие земельные площади. Но по данным статистики нынешние фермерские хозяйства в большинстве случаев – обычные крестьянские подворья с низким уровнем товарности. Треть этих хозяйств в состоянии обеспечить только собственные потребности в продовольствии. Они имеют по 10 га земли, тогда как специалисты считают, что минимальный экономический целесообразный размер пашни должен составлять не менее 50 га. В то же время 20% выделенных фермерам земельных площадей не используется из-за их удаленности от источников электроснабжения, отсутствия или дороговизны сельскохозяйственной техники, трудности проведения мелиоративных работ.

Для решения главной задачи земельной  реформы – создания эффективного собственника земли – необходимо дальнейшее совершенствование механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежные отношения.

Эффективному функционированию земельного рынка могли бы способствовать кредитно-банковские отношения. Но банки пока что неохотно дают кредиты под залог земли. Это объясняется, во-первых, тем, что в настоящее время сельскохозяйственное производство неэффективно, а, во-вторых, банку как субъекту на земельном рынке противостоит мелкий собственник: владелец земельной доли, фермер или хозяин личного подсобного хозяйства.

Для функционирования полноценного земельного рынка нужна разветвленная его  инфраструктура: информационные бюро, земельные банки, страховые компании, земельные суды. Кроме того, нужны  крупные участники земельного оборота, которые могли бы пользоваться ипотечным кредитом (кредит под залог земли). Сейчас он для большинства очень дорог.

Развитие и совершенствование  рыночного оборота земли требует  создания определенных экономических  и социальных условий с участием государства. Через специальные государственные органы общество должно контролировать рынок земли, определяя цели, масштабы и направления использования земельных участков. Специалисты считают, что в России для полного функционирования земельного рынка необходимы вложения 300-500$ на гектар в зависимости от колебания среднегодовой температуры по регионам страны. Основная часть этих средств должна расходоваться на разработку и освоение новых технологий, мелиорацию, развитие инфраструктуры. В 1998 году по стране субсидии составили не более 20$ на гектар, уровень поддержки сельского хозяйства в федеральном бюджете в 2000 году составил 7% уровня 1991 года . Необходимое увеличение инвестиций могут осуществлять только крупные предприятия, которые и должны стать покупателями земли.