Сделки с земельными участками

Для совершения дарения  даритель должен иметь документы, удостоверяющие его право частной собственности на земельный участок.

Договор дарения должен содержать следующее:

- данные о гражданах, совершающих сделку;

- подробное описание и характеристику предмета договора;

- указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;

- перечень обременении земельного участка, в том числе сервитутные и иные права третьих лиц;

- указание на безвозмездный характер отношений дарителя и одаряемого.

Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в ст. 549 ГК Республики Беларусь.

В договоре дарения может  быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае одаряемый обязан возвратить подаренную вещь - земельный участок.

Договор, предусматривающий  передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

 

 

 

2. Особенности аренды и концессии земельных участков

 

Аренда земли представляет собой основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком.

В связи с договорным характером аренда земли относится  к обязательственным правам на землю. Договор аренды заключается на началах добровольности и равноправия сторон, кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством, в частности при аренде предприятия как имущественного комплекса (ст. 627 ГК), при аренде здания и сооружения (ст. 623 ГК). Условия аренды земельного участка определяются договором аренды (ст. 17 Кодекса о земле).

Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем может  быть только собственник земельного участка, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать земельный участок в аренду (ст. 579 ГК).

При аренде земель, находящихся  в государственной собственности, арендодателями являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, а также администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах данных зон [8, с. 51].

Граждане, негосударственные  юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в  частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Арендаторами земельных  участков могут быть граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.

Предметом договора аренды земли является индивидуально - определенный земельный участок, в отношении которого должен быть указан его размер и качественная характеристика, а также другие данные, позволяющие точно установить объект аренды. Размер земельного участка определяется в соответствии с общими нормами предоставления земельных участков.

Аренда земель, находящихся  в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться земельные участки из любых категорий земель, при передаче их в аренду соответствующие государственные органы определяют целевое назначение земельного участка.

Земельные участки, находящиеся  в частной собственности, могут предоставляться в аренду только вместе с находящимися на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

Срок аренды земельного участка определяется договором. Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде земельных участков для ведения сельского хозяйства он не может быть менее 10 лет.

Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений, должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений).

Содержание договора аренды земли, в том числе обязательные условия, определяются гражданским  законодательством. В соответствии со ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Если эти особенности не определены, применяются общие положения об аренде, содержащиеся в ГК (гл. 34, §1).

В настоящее время  законодательством предусмотрены  только особенности использования земельных участков, предоставленных в аренду, находящихся в государственной и частной собственности.

Основанием возникновения  арендных отношений является договор аренды земельного участка. Общий порядок его заключения определяется гражданским законодательством (ст. 580 ГК). Он подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Заключение договора может осуществляться двумя способами:

• в общем порядке путем согласования существенных условий договора;
• по результатам аукциона, который организуется и проводится исполнительными и распорядительными органами, уполномоченными сдавать в аренду государственные земли, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь [8, с. 53].

Земельный участок предоставляется  в аренду на возмездной основе, кроме случаев, предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 31 Кодекса о земле за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, определенная на основании кадастровой стоимости данных участков, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Плата за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых в аренду по результатам аукциона, определяется по результатам аукциона и не может быть ниже начальной цены права заключения договоров аренды земельных участков, определенной на основании кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от срока их аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь.

Порядок организации  и проведения аукционов на право  заключения договоров аренды земельных участков определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462. Предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка, которое предоставляется победителю аукциона. Аукционы проводятся сельскими, поселковыми, городскими (городов областного подчинения и г. Минска) районными и областными исполнительными комитетами или уполномоченными ими государственными организациями.

Земельные участки, которые  предполагается передать в аренду по результатам аукциона, должны быть зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и государственном земельном кадастре.

Для организации и  проведения аукциона создается специальная  комиссия, в состав которой включаются представители областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службы Государственного комитета по имуществу, территориального органа архитектуры и градостроительства, органов по экономическому развитию, жилищно-коммунальному хозяйству исполнительного комитета и могут включаться представители других органов и организаций.

Создание и государственную  регистрацию создания земельных  участков, которые предполагается передать в аренду по результатам аукциона, определение их целевого назначения, сроков аренды обеспечивает местный исполнительный комитет. Комиссия по организации и проведению аукциона представляет для ознакомления участников аукциона землеустроительную, градостроительную и иную документацию; организует осмотр земельных участков.

Начальная цена предмета аукциона определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого предполагается заключить договор аренды по результатам аукциона. Начальная цена предмета аукциона устанавливается применительно к каждому конкретному земельному участку.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который  является основанием для принятия соответствующим исполнительным комитетом решения о передаче в аренду земельного участка и заключения договора аренды земельного участка между местным исполнительным комитетом и победителем аукциона. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора аренды земельного участка другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.

Право аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством или договором аренды, а также в случаях, установленных земельным законодательством (ст. 64 Кодекса о земле).

В соответствии со ст. 69 Кодекса  о земле арендаторы земельных участков, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору аренды, по истечении срока такого договора имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Кодекс о земле предусматривает  аренду (субаренду) земельных участков, находящихся в государственной  и частной собственности, для  которых установлен общий порядок и условия осуществления (см. раздел 3.4). Родственные им отношения, связанные с концессией земельных участков, регулируются инвестиционным и земельным законодательством и касаются только государственных земель. Концессия земельных участков выделяется как особый вид временного землепользования (ст. 15 Кодекса о земле)

Самостоятельным видом временного землепользования является концессия, субъекты которой определяются в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности. В соответствии со ст. 16 Кодекса о земле национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров предоставляются земельные участки — на срок до девяноста девяти лет.

3. Залог (ипотека) земельных участков и право аренды на них

 

В соответствии со ст. 89 Кодекса  о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь и юридических лиц, могут быть предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Владельцы, пользователи и арендаторы не могут сдавать участки в залог. Часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок [3, с. 64].

В течение всего срока  действия залога земельный участок остается собственностью залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления.

Залогодержателями могут быть только банки, определяемые Президентом Республики Беларусь.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя земельного участка, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, определяются кредитным договором и договором залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем. Стоимость принимаемого к залогу земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

Предметом залога может быть земельный участок, находящийся в частной собственности, либо его часть, на которые в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. Так, предметом залога не может быть земельный участок, на котором расположен жилой дом, где собственник постоянно проживает (при условии, что у собственника нет иного жилья).

Законодательством установлено, что договор залога земельного участка, находящегося в частой собственности гражданина, совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в органах государственной регистрации по месту нахождения земельного участка в течение 10 дней после нотариального удостоверения. Если залогодателем является юридическое лицо Республики Беларусь, то нотариальное удостоверение договора залога не требуется.

Договор залога земельного участка считается заключенным именно с момента его государственной регистрации.

В договоре залога может  быть предусмотрен запрет на отчуждение земельного участка. В этом случае при нотариальном удостоверении договора нотариус налагает запрет на отчуждение земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем  обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать при сохранении целевого назначения земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть его собственником, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. Если полученных от реализации участка средств недостаточно для погашения задолженности перед банком, то в этом случае недостающая сумма возмещается по общим правилам гражданского права и процесса. Если при реализации заложенного участка была получена сумма, превышающая задолженность банку, то остаток в течение 2 недель должен быть перечислен залогодателю.