Сделки с земельными участками

 

5. Составьте проект договора мены земельного участка с жилым домом на квартиру и проект передаточного акта по данному договору

ДОГОВОР

мены жилого дома с земельным участком на квартиру

десятое октября две тысячи тринадцатого года

г. Красноярск

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации:

Иванов Иван Иванович 15 декабря 1951 г. р. в городе Минусинске, проживающий в г. Минусинск, ул. Тимирязева, дом 13, кв. 25, имеющий паспорт 04 03 263781, выданный ОВД г. Минусинска Красноярского края 02.02.2005 года (код подразделения 242-005), и Иванова Ольга Ивановна 13 апреля 1973 г.р. в городе Красноярске, проживающая в Красноярске, улица Тельмана, дом 35, кВ. 18, имеющая паспорт 04 04 276894, выданный УВД Советского района, г. Красноярска 05.05.2005 года (код подразделения 242-004), заключаем настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны производят  мену принадлежащего им на  праве собственности следующего  недвижимого имущества.

1.1. Иванов Иван Иванович передаёт в собственность Иванова Ольга Ивановна земельный участок с кадастровым номером 57:01:03030008:8 площадью 1400 (одна тысяча четыреста) квадратных метров и расположенный на нём жилой дом с надворными постройками, находящиеся по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, улица Вокзальная, дом 2.

Отчуждаемый земельный участок отнесён к категории земель населенных пунктов и предназначен для индивидуального жилищного строительства.

На земельном участке имеются двухэтажный кирпичный жилой дом общей площадью 160 (сто шестьдесят) кв.м, в том числе жилой площадью 120 (восемьдесят) кв.м, надворные постройки: баня, стайки для скота.

Земельный участок и жилой дом с надворными постройками принадлежат Иванов Иван Иванович на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 12 февраля 1995 года, удостоверенного нотариусом Минусинского нотариального округа Красноярского края Ковалевой Н.К.., по реестру № 1850. Договор, а также право собственности на земельный участок и на жилой дом с надворными постройками зарегистрированы Минусинским территориальным отделением регистрационной палаты, о чём сделаны записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 февраля 1995 года. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20 февраля 1995 года серии КК 055 № 067875 и № 067876

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 12 сентября 2013 года № 57/205/14-1296868, земельный участок имеет кадастровую стоимость 190 550 (сто девяносто тысяч пятьсот пятьдесят) рублей.

Согласно выписке из инвентарного дела № 125 от 12 сентября 2013 года, общая инвентаризационная стоимость строений и сооружений, расположенных на земельном участке, составляет 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Стороны оценивают указанные в настоящем подпункте земельный участок и жилой дом с надворными постройками в 2 450 000 (два миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей.

1.2. Иванова Ольга Ивановна передаёт в собственность Иванову Ивану Ивановичу квартиру, находящуюся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, улица  Тельмана, дом 35, кв. 18.

Квартира общей площадью 49.99 (сорок девять целых девяносто девять сотых) кв.м, в том числе жилой площадью 24,54 (двадцать четыре целых пятьдесят четыре сотых) кв.м, расположена на десятом этаже пятнадцати этажного кирпичного дома, 2012 года постройки, и состоит из двух комнат, кухни, ванной, туалета, прихожей и лоджии.

Квартира принадлежит Ивановой Ольге Ивановне на основании договора купли продажи от 03.09.2013 г.  Право собственности на квартиру зарегистрировано Регистрационной палатой г. Красноярска, о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.09.2013 № 24-24-01/173/2013-396 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 08.09.2013 года серии 24ЕИ № 794180.

Согласно выписке из инвентарного дела № 181 от 20 сентября 2013 года, инвентаризационная стоимость квартиры составляет 1 325 786 (один миллион триста двадцать пять тысяч семьсот восемьдесят шесть) рублей.

Стороны оценивают указанную в настоящем подпункте квартиру в 2 650 570 (два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч пятьсот семьдесят) рублей.

2. По соглашению сторон  мена производится с доплатой  суммы в 520 200 (двести тысяч пятьсот семьдесят) рублей, которую Иванова Ольга Ивановна уплачивает Иванову Ивану Ивановичу.

3. В результате настоящего  обмена в собственность Ивановой Ольге Ивановне переходит земельный участок и жилой с надворными постройками, находящиеся по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, улица Вокзальная, дом 2, а в собственность Иванова Ивана Ивановича переходят квартира, находящаяся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, улица  Тельмана, дом 35, кв. 18.

4. До совершения настоящего  договора обмениваемое имущество  никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами  третьих лиц, в споре и под  запрещением (арестом) не состоит. Стороны  подтверждают отсутствие претензий  третьих лиц на отчуждаемое  ими имущество.

5. Расчёт сторонами произведён  полностью до подписания настоящего  договора.

6. Передача и принятие  сторонами соответствующего недвижимого  имущества на момент подписания  настоящего договора осуществлены. Стороны претензий друг к другу  не имеют.

7. Стороны обязуются в  течение тридцати дней со дня  подписания настоящего договора  подать в Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Красноярскому краю (далее - орган регистрации) заявления о государственной регистрации перехода права собственности на обмениваемое имущество. Право собственности каждой стороны на приобретаемое ею имущество возникает с момента государственной регистрации.

8. Договор вступает в  силу с момента его подписания  сторонами.

9. Настоящий договор составлен  в пяти подлинных экземплярах, первые три из которых остаются  в делах органа регистрации, а  четвёртый и пятый выдаются  после государственной регистрации  права собственности сторонам  договора.

Подписи:18

 

 

 

Передаточный акт к договору мены жилых помещений

Десятое октября две тысячи тринадцатого года

г. Красноярск

Мы, Иванов Иван Иванович 15 декабря 1951 г. р. проживающий в г. Минусинск, ул. Тимирязева, дом 13, кв. 25, имеющий паспорт 04 03 263781, выданный ОВД г. Минусинска Красноярского края 02.02.2005 года (код подразделения 242-005, именуемый(-ая) в дальнейшем «Сторона А», с одной стороны, и Иванова Ольга Ивановна 13 апреля 1973 г.р. в городе Красноярске, проживающая в Красноярске, улица  Тельмана, дом 35, кВ. 18, имеющая паспорт 04 04 276894, выданный УВД Советского района, г. Красноярска 05.05.2005 года (код подразделения 242-004), именуемый(-ая) в дальнейшем «Сторона Б», с другой стороны (далее -стороны), составили настоящий акт о нижеследующем:

1. По договору мены  от « 10» октября 2013 г. Сторона А передала в собственность, в том числе в фактическое владение и пользование Стороне Б, а Сторона Б приняла земельный участок и жилой дом с надворными постройками, указанные в п. 1.1. договора,

2. По договору мены  от « 10 » октября 2013 г. Сторона Б передала в собственность, в том числе в фактическое владение и пользование Стороне А, а Сторона А приняла квартиру, указанную в п. 1.2 договора.

3. С момента подписания  сторонами настоящего акта предусмотренные  договором мены от «10 » октября 2013г. обязанности сторон передать и принять указанные в договоре жилые помещения признаются выполненными. Стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора мены жилых помещений, переданных по настоящему акту.

4. Настоящий акт составлен  в 3 экземплярах

ПОДПИСИ СТОРОН

Решение задач

Задача 1. Гражданин Новиков решил купить у гражданина Ковалева дачу с земельным участком. После составления договора купли-продажи они обратились в филиал учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договора.

В регистрации было отказано по причине, что договор нотариально не удостоверен, а земельный участок не имеет кадастрового номера.

Правомерен ли отказ?

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

Решите дело.

Решение.

В регистрации отказано правомерно в связи с тем, что земельный участок не имеет кадастрового номера (в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет).

Руководствуясь ст.550 ГК РФ - Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию участников сделки договор может быть удостоверен нотариально. Исключение составляют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, которые в силу существующих требований закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от видов имущества, которое передается под выплату ренты.

Переход права собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Таким образом, при купле-продаже (мене) земельных участков момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на участок. Право собственности у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Гражданину Ковалеву следует провести государственный кадастровый учет земельного участка и потом обратиться в филиал учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договора купли-продажи.

Задача 2. Общество с ограниченной ответственностью приобрело здание по договору купли-продажи недвижимости у продавца, являвшегося арендатором земельного участка, на котором находилось здание, относящегося к муниципальной собственности, и зарегистрировало переход права собственности на здание в установленном порядке. В договоре купли-продажи здания отсутствовали какие-либо условия, определяющие судьбу земельного участка. Через некоторое время мэрией города было издано распоряжение о передаче данного земельного участка в бессрочное пользование муниципальному предприятию. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным указанного распоряжения мэрии, полагая, что оно нарушает его права, как собственника здания, находящегося на спорном земельном участке. Мэрия возражала против иска, считая, что общество с ограниченной ответственностью пользуется земельным участком без установленных законом оснований, и, более того, заявила встречный иск об изъятии данного земельного участка из фактического пользования общества и о передаче его муниципальному предприятию. Муниципальное предприятие, в свою очередь, обратилось в арбитражный суд с ходатайством о привлечении его в качестве третьего лица на стороне истца (мэрии) по встречному иску и поддержало исковые требования мэрии.

Решите дело.

Решение.

Арбитражный суд должен удовлетворить исковые требования Общества с ограниченной ответственностью так как, в случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 3 ст.552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления ВАС № 11).

Правила п. 3 ст. 552 ГК РФ не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК РФ).

В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК) Федеральный закон от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

 

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 действующая ред. от 06.09.2013. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая №51-ФЗ от 30.11.1994г. в ред. от 10.01.2013г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть  третья № 146-ФЗ от 26.11.2001 г. в ред. от 01.11.2013 [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.
4. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Закон РФ № 122 ФЗ от 21.07.1997 в ред. от 03.11.2013 [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.
5. Анисимов, А.П. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права /А.П. Анисимов, А.И. Мелихов Право и экономика. - 2008. - № 12.
6. Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник  / С.А. Боголюбов. – Изд. – 3-е, перераб. и доп. - М. :Издательство Юрайт, 2011.
7. Гражданское право учеб. пособие для вузов. В 3-х ч. Ч.1. / под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева. - М.: ТЕИС, 1996. - 552 с.
8. Гусев, А.Н. Постатейный комментарий к части 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации/ А.Н.Гусев. - М.: ИФНРА-М, 2000. – 356  с.
9. Гусев, А.Н. Постатейный комментарий к части 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации/ А.Н.Гусев. - М.:ИНФРА-М, 2000 .-267 с.
10. Жариков, Ю.Г.  Земельное право [Текст]: учебник / Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин. – М.: Юрайт – Издат, 2003.- 400 с.
11. Ерофеев, Б.В. Земельное право России: учебник /Б.В. Ерофеев. Изд. 9-е, перераб. - М.: Юрайт - Издат, 2004.- 254 с.
12. Иоффе, О.С. Советское гражданское право в 3-х томах, том I, - Спб,1958 - стр.197.
13. Калпин, А.Г. Гражданское право. Часть первая: учебник/ А.Г. Калпин, А.И. Масляев.- М.: Юристъ, 1997 .– 472 с.
14. Комментарий к части 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации/ под ред. Т. Кузнецов, В. Брагинская. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. – 480 с.
15. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика)/ В.С. Репин. – М.: Юридическая литереатура,1994.- 288 с.
16. Сарбаш, С.В. Государство и право. Некоторые тенденции развития толкования договора в гражданском праве/ С.В. Сарбаш// 1997, N2- стр.39.
17. Тихомиров, М.Ю. Гражданское право. Словарь – справочник/ М.Ю. Тихомиров, Л.В. Тихомирова – М.: Юринформцентр, 1996. – 576 [3] с.
18. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права/Г.Ф. Шершеневич. - М.: Фирма «Спарк», 1995 .– 537 с.