Сделки с землей: общий порядок совершения сделки с землей. Система земельного рынка

Филиал НОУ  ВПО «Московский институт предпринимательства  и права» в г. Новосибирске

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                    РЕФЕРАТ

 

 

 

 

По дисциплине: Земельное право

 

 

 

Тема: Сделки с землей: общий  порядок совершения сделки с землей.

          Система земельного рынка. 

 

 

 

 

 

 Направление: Юриспруденция

 Студент:  Тищенко Ж.С

 Шифр зачетной  книжки:

 Преподаватель: Столбунов  Г.В

 

 

 

 

                                                          Новосибирск

                                               2013   год

 

 

 

 

 

 

Общий порядок  совершения сделок с землей 

 

Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить  сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

Способ, посредством которого выражается воля  сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.

Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении  воли участник сделки на словах формулирует  свою готовность совершить сделку и  условия ее совершения.

Сделка, которая может  быть совершена устно, считается  совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на  неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

Единственной сделкой  с земельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает  в устной форме, является аренда на срок до одного года.

Все остальные сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления  документа, в котором письменно  изложено содержание сделки, указано  наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).

Несоблюдение простой  письменной формы сделки лишает стороны  права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и  другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).

В письменной форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:

1.       стороны сделки;

2.       вид сделки;

3.       предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);

4.       указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка  и прочно связанного с ним недвижимого имущества:

5.       указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка  правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты  др.);

6.       дата передачи прав на земельный участок;

7.       цена сделки;

8.       обязательства сторон.

К договору  в обязательном порядке прилагается план участка с указанием границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

Сделки, совершаемые в письменной форме, могут быт простыми и нотариальными, то есть удостоверенными нотариусом по желанию сторон. Нотариальное удостоверение  письменной сделки осуществляется путем совершения на документе,  соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).

С введением в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. В ст.2 ч.1 данного закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Детальный порядок государственной  регистрации  и основания отказа в ней установлены  федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  осуществляется территориальными органами Министерства Юстиции (в г.Магнитогорске – Отделом по Магнитогорскому городскому округу ГУ ФРС по Челябинской области). Данные о совершении сделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками,  начинаются только с момента  государственной регистрации этой сделки.        

 Отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Кроме того п. 4 ст. 18, о требованиях  к документам, предоставляемым на государственную регистрацию,  отмечает: кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.  Все требования к  кадастру земельного участка содержатся в федеральном законе «О государственном земельном кадастре» ( от 02 января 2000 г N 28-ФЗ).

Уточненные данные о границах и  площади земельного участка могут  вноситься в Единый государственный  реестр прав без повторной регистрации  на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению  государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).

 

 

 

Закон устанавливает  ряд требований, которым должна отвечать каждая сделка с землей для того, чтобы она вызывала те правовые последствия, на которые направлена.  
Во-первых, необходимо, чтобы каждый участник сделки был правоспособен и дееспособен для того, чтобы совершать ту или иную сделку с землей. Требование правоспособности в равной мере распространяется на граждан и юридических лиц. В отношении последних надо иметь в виду, что их право способность носит специальный характер и поэтому не любая сделка может быть правомерной и действительной.  
Так, структурные подразделения юридического лица не могут совершать сделки с землей, так как не обладают земельной правоспособностью. Субъектом права собственности может быть само юридическое лицо, следовательно, только оно и вправе распоряжаться земельной собственностью. Участие структурного подразделения допустимо лишь при наличии доверенности, выданной юридическим лицом.  
Во-вторых, необходимо, чтобы юридические требования, предъявляемые к содержанию сделки, были законны. Если сделка не соответствует требованиям закона по своему содержанию, она не порождает тех правовых последствий, на которые направлена.  
Важно, чтобы сделка была фактически осуществима, то есть чтобы стороны имели реальные возможности осуществить свои права и исполнить вытекающие из сделки обязанности.  
В-третьих, документы о праве на землю подлежат нотариальному удостоверению. Органы нотариата, осуществляя удостоверение документов, проверяют их законность, обоснованность, участников сделки и др.  
И, наконец, в-четвертых, сделки с землей подлежат государственной регистрации. С момента регистрации в учреждении юстиции сделка признается законной и участники могут реализовать свои правомочия.  
В 1997 году был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1. Это закон прямого действия, так как закрепляет не только права и обязанности, но и механизм их реализации, порядок проведения государственной регистрации и др. В соответствии с ним государственная регистрация вещных прав на землю и ограничения этих прав возложена на органы юстиции по месту нахождения земельных участков. Нотариальное удостоверение сделок с землей ныне требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ и иным законодательством.  
В ФЗ, в частности, указывается, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (п.1 ст.12).  
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.3 ст.12).  
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п.1 ст.17 ФЗ).  
Введение государственной регистрации и упразднение необходимости нотариального удостоверения следует рассматривать как меру, направленную против фиктивных сделок.

 

 

 

 

Система рынка земли

 

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит  центральное место при любой  системе общественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде  земля имеет многофункциональное  назначение в качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого  земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует  глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые  происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих  категорий земель или прав пользования  ими в узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в общественном сознании.

Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли  обладает целым рядом специфических  особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в  зависимости от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в  следствие фиксированности площади  земельных угодий природой, предложение  земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок  формирует условия, стимулирующие  эффективное использование земли  и вынуждает отдельных субъектов  отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок  земли далек от совершенства и  не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано  в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.