Возникновение, ограничение и прекращение прав на землю

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 1 

Граждане, использующие жилое строение и земельный участок на праве общей долевой собственности, обратились с просьбой о выделении долей земельного участка в натуре и регистрации их в качестве индивидуальных собственников.

Возможно ли удовлетворение данной просьбы граждан? К компетенции  каких органов отнесено разделение участков? При наличии каких условий возможно выделение долей земельного участка в натуре?

Решение:

В настоящее время случаи, когда  в силу различных обстоятельств  возникает общая долевая собственность  на жилые дома (квартиры) и земельные  участки, достаточно широко распространены на практике. И достаточно часто между сособственниками возникают разногласия при осуществлении владения и пользования общим имуществом. Путей преодоления таких разногласий не так много. К их числу можно отнести, главным образом, раздел имущества в натуре и определение порядка пользования общим имуществом.

Раздел имущества, находящегося в  общей долевой собственности, и выдел из него доли предусматривается ст.252 ГК РФ.

Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности, во втором - участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников. Выдел доли в праве собственности применяется, когда участников долевой собственности более двух.

При этом, раздел имущества в натуре можно произвести, заключив между всеми сособственниками соглашение о реальном разделе домовладения и земельного участка пропорционально долям в праве общей собственности и прекращении долевой собственности. Таким же образом можно произвести и выдел доли из общего имущества. Заключение таких соглашений законно и возможно, они вступают в силу после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке.

Если участники долевой собственности  не могут договориться между собой  о способе и условиях раздела  или выдела, то возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник может требовать выдела своей доли в натуре. Когда такой выдел невозможно произвести в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. При отсутствии согласия компенсация может быть выплачена только при невозможности выдела доли в натуре.

Раздел земельного участка возможен только при его делимости, т.е. с  образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка  с тем же разрешенным режимом  использования. Неделимость земельного участка значит соответствие его установленным минимальным размерам для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Менее таких размеров деление земельных участков не допускается. Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными актами органов местного самоуправления. Следовательно, раздел земельного участка в натуре зависит и от размеров этого земельного участка, и от числа владельцев-собственников, и от требований градостроительного кодекса, линий регулирования застройки и т.п.

Следуя вышеизложенной позиции, суды под «фактически сложившимся порядком пользования имуществом» подразумевают реальную принадлежность долей, которыми в натуре владеют и пользуются каждый из сособственников. Это, по мнению судов, предотвращает возможное получение одним из участников общей долевой собственности при разделе имущества или выделе из него доли той части имущества, которой он реально не владел, не пользовался и не нес материальных затрат по ее содержанию.

Вывод:

Удовлетворение просьбы граждан  о выделении долей земельного участка в натуре и регистрации их в качестве индивидуальных собственников законно и возможно. Выдел доли земельного участка в натуре можно произвести, заключив между всеми сособственниками соглашение о реальном разделе земельного участка пропорционально долям в праве общей собственности и прекращении долевой собственности. Заключение таких соглашений вступают в силу после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела или выдела, то возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. Раздел и выдел земельного участка в натуре зависит и от размеров этого земельного участка, и от числа владельцев-собственников, и от требований градостроительного кодекса, линий регулирования застройки и т.п.

 

Задача № 2

Гражданин Петров, получивший по наследству от своего отца домовладение, расположенное на земельном участке размером 3000 кв. м, не переоформляя право на земельный участок, передал жилой дом в дар в равных долях двоим сыновьям и такую же долю в домовладении оставил за собой. Договоры дарения нотариально удостоверены и зарегистрированы в Бюро технической инвентаризации. Впоследствии совладельцы домовладения обратились с заявлением об оформлении права собственности на земельный участок в органы местного самоуправления. Орган местного самоуправления издал постановление о передаче земельного участка в собственность за плату совладельцам домовладения. В соответствии с данным постановлением совладельцы провели работы, связанные с землеустройством. Однако, при согласовании границ земельного участка с соседом – АО «Вымпел», оказалось, что часть участка Петрова оказалась занятой этой организацией. АО «Вымпел» предъявило Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, основанием которого явилось постановление администрации области о предоставлении земельного участка указанному обществу. Совладельцы домовладения считают, что их права на землю нарушены и подлежат защите.

Каким образом следует разрешить данный спор?

 

Решение:

В Конституции Российской Федерации (ст. 8) предусмотрено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно ст. 9 Конституции земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эти конституционные гарантии прав собственников земли предусмотрены главой 1 Конституции, посвященной основам конституционного строя. Они могут быть пересмотрены или изменены лишь в порядке, определенном самой Конституцией (ст. 135), что свидетельствует об их особой социальной значимости и стабильности.

Анализируя действующее земельное законодательство, можно утверждать, что право собственности на землю, как и иные права на нее, возникают на основе право устанавливающих и право изменяющих юридических фактов. Таковыми в данной сфере отношений являются акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления; договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также, хотя и не предусмотренные им, но не противоречащие ему; приобретательная давность и др.

Соответствующие права на землю возникают после регистрации права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоров на временное пользование и аренду земельных участков. Согласно Федеральному закону от 21 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также ограничения (обременения) - сервитута, ипотеки, доверительное управление, аренда и др.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ, а так же со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В случае перехода права собственности к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Таким образом, права двоих сыновей гражданина Петрова в отношении земельного участка будут идентичны его правам, так что нашей главной задачей является выяснение вопроса о том, на каких правах владел указанным участком гражданин Петров.

Исходя из условий задачи видно, что гражданин Петров получил по наследству от своего отца только домовладение на этом участке. До 1 марта 1996 г. существовал порядок, определяемый ст. 37 ЗК РСФСР, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение вместе с этими объектами переходит право пользования соответствующим земельным участком. В подтверждение перехода права органы местного самоуправления выдавали документ о предоставлении земли на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. После вступления в силу ст. 552 ГК РФ соответствующее право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему)[4].

Следовательно, можно сделать вывод, что гражданину Петрову и его двоим сыновьям земельный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Оба этих права при вступлении в силу ЗК РФ сохраняются (ст. 20, ст. 21 ЗК РФ). Оформление таких участков в собственность граждан в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 9 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ).

Ст. 64 ЗК РФ устанавливает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Статья 61 ЗК РФ устанавливает, что ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным. Статья 60 ЗК РФ указывает, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Вывод:

Гражданин Петров и его сыновья обоснованно считают, что их права нарушены и подлежат защите. Для восстановления своих нарушенных прав им необходимо обратится в суд с иском о признании недействительными: постановления органа местного самоуправления о предоставлении права на земельный участок АО «Вымпел»; свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок данного АО. Суд, по этому иску должен будет восстановить нарушенные права землепользователей гражданина Петрова и его сыновей. После чего им будет необходимо зарегистрировать свои права на земельный участок в Управлении государственной регистрационной службы.