Земельно-правовые сделки. Правовое регулирование земельно-правовых сделок, значение локальных актов

 

Министерство  образовании Российской Федерации

Новосибирский государственный университет экономики  и управления

 

 

 

 

 

Номер группы: ЮРСП 02

Наименование  специальности: Юриспруденция

Студент: Бушманова Юлия Васильевна

Номер зачетной книжки (студенческого билета): 103355

Учебная  дисциплина: Земельное право

Гражданского права и процесса

Номер варианта контрольной работы: 1 вариант

Дата регистрации  институтом: «_____» _______________ 200__ г.

Дата регистрации  кафедрой: «_____» __________________ 200__ г.

Проверил: ________________________________________________

                                                     (фамилия, имя, отчество преподавателя )

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск

2011

 

 

Содержание:

Задание 1 ………………………………………………………………………….3

Задание 2 ………………………………………………………………………….7

Задание 3 ……………………………………………………………………..….13

Задание 4 ………………………………………………………………………..16

Список  использованной литературы…………………………………………...21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Земельно-правовые сделки. Правовое регулирование земельно-правовых сделок, значение локальных актов. Виды земельно-правовых сделок.

Задание 1. Аренда земельных участков. Сфера применения, значение, содержание. Существенные условия договора аренды земельных участков. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора.

Задание 2. Купля-продажа земельных участков, значение, содержание. Существенные условия договора. Предмет договора купли-продажи земельных участков. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора.

Задание 3. Мена и дарение земельного участка. Форма договора. Порядок регистрации сделок. Понятие «пакет документов».

Задание 4. Ипотека (залог недвижимости) земельного участка. Оформление договорных отношений. Предмет сделки, существенные условия. Права, обязанности и ответственность сторон.

1. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ - один из основных видов временного пользования землей, при котором собственник земли сам непосредственно не использует ее, а передает арендатору по договору за определенную плату. Договорный статус А.з.у. отличает ее от других видов пользования землей - постоянного (бессрочного), пожизненного наследуемого владения, где режим землепользования устанавливается нормами закона в бездоговорном порядке. По полноте и определенности своих прав и обязанностей арендатор занимает более выгодное положение по сравнению с обычным пользователем, получившим землю от государства на основании административно-правового акта (решения).

Арендаторами могут быть граждане, их объединения, хозяйственные товарищества, акционерные общества, другие юридические  лица, иностранцы, лица без гражданства, международные организации, а также  иностранные государства. Арендодателями государственной земли являются соответствующие государственные органы, управомоченные законом или собственником сдавать землю в аренду: как правило, исполнительные органы субъектов РФ - в земель, находящихся в собственности субъекта РФ: федеральные органы - в отношении федеральных земель. Арендодателями земель, находящихся в муниципальной собственности, являются муниципальные органы. Земли частных собственников сдаются в аренду ими самими.

Предметом договора А.з.у. является земельный участок, ограниченный в натуре (на местности). Границы земельного участка должны быть отражены на плане, прилагаемом к договору аренды. Сроки А.з.у. при долгосрочной аренде - до 50 лет, при краткосрочной - до 3 лет. Основные права и обязанности арендатора и арендодателя определены законом (ст. 606-624 ГК РФ, ст. 52, 53 ЗК). Арендатор имеет право: самостоятельно хозяйствовать на земле, соблюдая ограничения, установленные договором, использовать для нужд хозяйства (без права продажи) имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить хозяйственные и другие постройки, если это обусловлено договором; другие права. Так, арендатор имеет право с согласия собственника сдавать земельный участок в субаренду (ст. 615, 618 ГКРФ), передавать права аренды в залог для обеспечения взятых на себя обязательств, вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или паевого взноса в имущество юридического лица. Арендатор имеет также преимущественное перед другими лицами право продлить договор на новый срок, право расторгнуть договор досрочно, если возникают препятствия для его исполнения со стороны арендодателя (ст. 620, 621 ГКРФ).

Арендатор обязан: использовать земельный  участок в соответствии с договором, своевременно вносить арендную плату, соблюдать ограничения (сервиту-ты) в использовании данного земельного участка, установленные законом или договором (ст. 614-616 ГК РФ, ст. 53 ЗК). По соглашению сторон на арендатора могут быть возложены и другие обязанности в целях надлежащего использования земли, например, не употреблять на участке химикаты свыше обусловленной нормы или вообще их не применять, проводить специальные противоэрозионные мероприятия, соблюдать севообороты, проводить строительство только с разрешения арендодателя и т.д,-

Арендодатель имеет следующие  права, закрепленные в ст. 619 ГК: получить от арендатора информацию о состоянии  использования земли, своевременного получения арендной платы, расторгнуть  договор досрочно, если арендатор  пользуется земельным участком с  существенным нарушением условий договора, ухудшает качество угодий, более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату.

Обязанностью арендодателя являются передача земельного участка арендатору в сроки и в состоянии, отвечающем условиям договора, предупреждение арендатора о правах третьих лиц на участок  и других ограничениях при использовании  участка. Для более полного регулирования  отношений, связанных с арендой  земель сельскохозяйственного назначения, постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды этих земель.

Согласно статьи 7. Ответственность Сторон  
7.1 За нарушение Арендатора договорных обязательств он уплачивает  Арендодатару: 
- за задержку очередного платежа на срок свыше трех дней – штраф в размере 1 % от задерживаемой суммы оплаты  за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы задержки платежа; 
- за задержку приемки работ,  выполненных Арендодатором, свыше трех дней со дня приемки, сообщенного Арендодатором – штраф в размере 3 % от стоимости законченного этапа за каждый день просрочки. 
7.2 За нарушении Арендодатора договорных обязательств он уплачивает  Арендатору: 
- за задержку окончания работ, которая привела к увеличению срока сдачи Объекта, по вине Арендатора - пени в размере 1 % от стоимости работ за каждый день задержки, но не более 10 % от стоимости не выполненных работ; 
- за задержку устранения дефектов в работах и конструкциях, выполненных Арендодатором, против сроков, предусмотренных Актом Сторон – пени в размере 2 % от стоимости исправляемых работ и конструкций за каждый день просрочки, но не более 10 % от стоимости исправляемых работ и конструкций. 
7.3 Уплата неустоек, а также возмещение убытков не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств в натуре. 
7.4 Основанием для освобождения от имущественной ответственности за несоблюдение  или ненадлежащее исполнение условий Договора могут быть: 
- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств противоположной Стороной; 
- обстоятельства непреодолимой силы; 
- обоснованное соглашение Сторон; 
- обоснованное прекращение или признание не действительным основного обязательства.

 

 

 

 

 

Задание 2. Купля-продажа земельных участков, значение, содержание. Существенные условия договора. Предмет договора купли-продажи земельных участков. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора.

 

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). 
Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором. 
Продавец вправе: 
требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором; 
в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации. 
Продавец обязан: 
при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка; 
передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим по арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре); 
подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка); 
обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации). 
К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами. 
Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ*(37). 
Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность. 
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). 
Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным. 
Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина "вручение"*(38), то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки. 
Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной. 
Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п. 
Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени. 
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст.  556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение. 
В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст.  463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. 
Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю. 
Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). 
Покупатель вправе: 
требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке; 
в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков; 
в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации. 
Покупатель обязан: 
оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором; 
подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка); 
обратиться в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации). 
После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

 

Задание 3. Мена и дарение земельного участка. Форма договора. Порядок регистрации сделок. Понятие «пакет документов».

 

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено. 
                По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.                                                                       Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

Для регистрации  представляются те же документы, что  и при купле-продаже (кроме передаточного  акта). Нет необходимости указывать  в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей  собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных  сособственников на регистрацию  не требуется, т.к. сделка безвозмездная. 
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемогобыло зарегистрировано, необходимо принятие им дара. Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю. 
В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ). 
 
             По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Можно рассмотреть два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки: 
- обмен одного земельного участка на другой; 
- обмен земельного участка на иную движимую или недвижимую вещь. 
Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п.1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

Государственная регистрация мены жилых помещений  проводится в соответствии с вышеуказанным  Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183. В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий: 
1) регистрация сделки - договора мены; 
2) регистрация перехода права на одно жилое помещение; 
3) регистрация перехода права на другое жилое помещение. 
Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения. 
В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о правеикаждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие - регистрация перехода права общей собственности. 
 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 4. Ипотека (залог недвижимости) земельного участка. Оформление договорных отношений. Предмет сделки, существенные условия. Права, обязанности и ответственность сторон.

Ипотека (залог) земельных  участков

1. Нормативной  базой ипотеки является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее - Закон об ипотеке). 
Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 
Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков. 
В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. 
Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона. Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате. 
Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки.