Доклад
По дисциплине «Земельное право»
по теме:
«Земельные правоотношения в законодательстве
ФРГ»
Общие положения о собственности
на землю.
Собственность на землю охватывает
всю территорию Федеративной
Республики Германия. Нет "ничьей
земли". Однако не каждый земельный
участок находится на территории только
одной общины. В исключительных случаях
имеются так называемые не принадлежащие
общине земли, например, крупные лесные
массивы и внутренние озера, а также полигоны
для военных учений. Такие территории
являются, как правило, собственностью
Федерального правительства или одной
из федеральных земель (субъекта Федерации),
но они могут также являться и собственностью
отдельного физического или юридического
лица.
Собственность, в том числе и
на землю, регулируется в Германии исключительно
частным правом, преимущественно Гражданским
кодексом (ГК). Действие частного права
остается в силе, как исключение, и в тех
случаях, когда собственником является
государство (Федерация, федеральная земля,
община).
Согласно немецкому праву, собственность
на землю, благодаря ее закреплению
в определенном месте и ввиду
строгого правового нормирования
каждого случая перехода права
собственности, является особенно
надежным средством обеспечения
долговых обязательств, прежде всего
кредитов в рамках двусторонних правовых
сделок. Это, в первую очередь, касается
долгосрочных кредитов, которые очень
часто обеспечиваются путем предоставления
ипотеки (ипотека, связанная с долговым
обязательством, или ипотечный долг). Эти
ипотеки регистрируются в реестре земельных
участков, земельной (поземельной) книге,
как обременение определенного земельного
участка. Поскольку правильности записей
в земельной (поземельной) книге можно
безусловно доверять (общественное доверие
к земельной книге) и земельные книги общедоступны
для каждого, кто выражает обоснованный
интерес к определенным сведениям, то
у кредитора, получившего такое обеспечение
кредита, имеется особая уверенность в
том, что он сможет быть удовлетворен за
счет стоимости земельного участка, если
кредит не будет выплачен в срок. Собственник
земельного участка ограничен в свободе
действий в отношении своей собственности.
Более того, имеются законодательные ограничения
в интересах соседних землевладельцев.
Основания возникновения прав на землю:
Приобретение права собственности
на землю может происходить
следующим образом:
договор купли-продажи,
заключаемый в присутствии нотариуса
(это специальная форма договора купли-продажи
называется на юридическом языке нотариально
заверенным соглашением о передаче права
собственности на недвижимость), и регистрации
нового собственника в земельной книге;
наследство;
договор дарения,
заключаемый в присутствии нотариуса,
и регистрация в земельной книге;
лишение права
собственности и выплата компенсации
на основании общего законодательства
при приобретении права собственности
государством;
отказ от права
собственности на земельные участки и
приобретение этих прав Федерацией.
Купля-продажа земельных участков.
Договор купли-продажи земельного
участка является основанием для приобретения
права собственности на него. Договор
регулируется германским законодательством
в том случае, если участок расположен
на территории Германии, даже если в сделке
принимают участие иностранные лица. Процедура
перехода права собственности на земельный
участок в любом случае регулируется нормами
немецкого права. Договор купли-продажи
земельного участка является двухсторонней
правовой сделкой, согласно которой продавец
обязуется обеспечить покупателю передачу
права собственности на приобретаемый
земельный участок и передать ему сам
участок. Покупатель обязуется в свою
очередь выплатить оговоренную договором
цену и принять земельный участок.
Согласно
немецкому праву для перехода
права собственности необходимо
наличие соглашения о передаче права собственности
и внесение нового собственника в земельную
книгу.
Договор,
в котором одна из сторон
обязуется передать права собственности
на участок, а другая - приобрести
их, должен быть заверен нотариально.
Нотариальное заверение включает в себя
оглашение договора исполняющим обязанности
нотариусом и проставление его подписи
под договором.
В
соответствии с немецким законодательством
расходы по нотариальному заверению
договора купли-продажи, соглашения
о передаче прав собственности и
по внесению записи в поземельную книгу
несет покупатель.
Приобретение
земельного участка обычно является
двусторонней сделкой. Если же
в приобретении земельного участка
принимают участие несколько
лиц, то необходимо указать их
части в долях или иное правовое
отношение (например, имущественная общность
или общность наследования). Правоспособность
иностранных участников определяется,
как правило, по их гражданству, либо, если
речь идет о юридических лицах – по их
местонахождению.
При
приобретении земельных участков иностранными
юридическими лицами может потребоваться
специальное разрешение.
Кроме наличия соглашения необходимо
внесение соответствующей записи
в земельную книгу. При этом
и соглашение о передаче прав
собственности, и запись в земельной книге
должны соответствовать друг другу по
содержанию. Государственное ведомство,
ведущее земельную книгу, имеет право
произвести запись лишь тогда, когда произошла
передача прав собственности и когда старым
владельцем дано согласие на перевод собственности
на нового владельца.
Таким образом,
можно сказать, что переход права собственности
на земельный участок путем заключения
договора купли-продажи имеет две правовые
предпосылки:
- наличие
нотариально заверенного договора
купли-продажи между продавцом и покупателем;
- регистрация
нового собственника в земельной
книге и вычеркивание из неё
прежнего собственника.
Земельная аренда.
Аренда земельного участка со
всеми обслуживающими его жилыми
или хозяйственными постройками
или без них, предназначенного для
сельского хозяйства, закрепляется договором.
К сельскому хозяйству относятся обработка
земли и связанное с ней животноводство,
а также садоводство, имеющие целью производство
сельскохозяйственной продукции.
Арендный договор, заключаемый сроком
более чем на два года, должен
быть оформлен в письменном
виде. В случае, если форма не
соблюдена, договор считается заключенным
на неопределенный срок.
Арендодатель и арендатор должны
совместно составить к началу
арендных отношений описание предмета
аренды, отражающее его площадь, а также
состояние на момент сдачи в аренду. Это
положение соответственно распространяется
и на конец арендных отношений.
Арендодатель должен передать
арендатору предмет аренды, находящийся
в соответствующем договору состоянии,
и поддерживать его в течение срока аренды
в данном состоянии. Однако арендатор
обязан проводить за счет собственных
средств ремонт объекта аренды, в частности
ремонт жилых и хозяйственных помещений,
дорог, траншей, дренажей и оград. Он также
обязан рационально и надлежащим образом
использовать предмет аренды.
Арендная плата вносится в
конце арендного срока. Если арендная
плата выплачивается частями, то
уплата должна производиться
в течение первого дня по истечении
определенного промежутка времени.
Арендатор без разрешения арендодателя
не имеет права:
1. передавать
объект аренды в пользование
третьему лицу, в частности сдавать
в аренду;
2. передавать
предмет аренды полностью или
частично сельскохозяйственному объединению
с целью совместного использования.
Арендатор вправе изменить сельскохозяйственное
назначение предмета аренды только
с соответствующего разрешения
арендодателя.
Если арендатор использует предмет
аренды в противоречии с договором
и продолжает использовать несмотря на
претензии арендодателя, то последний
имеет право подать жалобу в связи с неисполнением
обязательств арендатором.
Формальный реестр земельных участков.
Определения,
касающиеся земельных участков,
записываются в Германии в два реестра.
Один
реестр, который называется кадастром
недвижимости, содержит данные по
отдельным земельным участкам, установленные
с помощью землемерных методов,
и данные, которые можно установить
при осмотре участка.
Второй реестр основан на данных
кадастра недвижимости, но в нем перечислены
права, которые имеются в отношении данного
земельного участка, или которыми обременен
земельный участок. Этот реестр называется
земельной книгой и носит материально-правовой
характер.
Кадастр недвижимости.
Кадастр недвижимости состоит
из кадастровой картотеки и
кадастровых книг. В кадастровой
картотеке на карточках отражены
земельные участки, включая здания,
в едином масштабе. Земельные
участки и здания кратко описаны
в кадастровых книгах. Кадастр
недвижимости содержит данные об использовании
земельного участка, его доходности и
отграничении его от земель, используемых
в сельскохозяйственных целях и в качестве
садово-огородных участков, включая результаты
оценки состояния почвы. Кадастр недвижимости
в обязательном порядке содержит сведения
о форме, размерах и местоположении земельного
участка.
Изменения, касающиеся размера земельного
участка, вида его использования,
а также зданий, расположенных
на земельном участке, вносятся
в кадастр недвижимости. Владелец
земельного участка обязан ставить в известность
о таких изменениях компетентные землемерные
ведомства и при необходимости не препятствовать
проведению землемерных работ на своем
земельном участке.
В кадастре недвижимости отдельным
частям земельных участков присваиваются
номера. Один земельный участок может
состоять из нескольких участков, каждый
из которых имеет свой номер. Такие участки
маркируются с помощью межевых камней,
которые должны быть достаточно большими,
чтобы их было трудно сдвинуть с места.
Размещение межевых камней отражается
в кадастровой картотеке.
Землемерные работы должны регулярно
проводиться государственным землемерным
(кадастровым) управлением. В отдельных
конкретных случаях к землемерным
работам могут привлекаться самостоятельные
землемерные бюро. Правовую основу для
решения всех вопросов, связанных с измерением
земельных участков и ведением кадастра,
составляют законы и указы соответствующих
федеральных земель.
Кадастр недвижимости является
публичным реестром, в который
занесены все земельные участки
и здания. Он имеет юридически
обязательную силу в отношении
размеров и формы каждого отдельного
земельного участка. В соответствии
с характером публичного реестра каждому
лицу, которое имеет достоверно обоснованную
заинтересованность, предоставляется
возможность ознакомления с картами и
книгами кадастра недвижимости и выдается
справка, если это не противоречит интересам
общественного благополучия.
Земельная
книга.
Все земельные участки в Германии
внесены в земельные книги, которые
служат для регистрации права
собственности и в некоторых
случаях его ограничению соответствующим
соглашением. На каждый земельный
участок, который имеет определенного
собственника, в земельной книге заводится
так называемый "лист поземельной книги",
имеющий определенный номер. При делении
земельного участка этот лист делится
на несколько листов земельной книги.
Форма и содержание земельной
книги и ее отдельных листов определяются
Федеральным законом (так называемое "Положение
о ведении земельных книг"). Создание
новой земельной книги и ведение земельных
книг находится в ведении ведущих эти
книги учреждений, которые создаются федеральными
землями при судах нижней инстанции.
Внесение записей и изменений
в земельную книгу осуществляется
сегодня в Германии работниками
правосудия. Работники правосудия -
это государственные служащие, прошедшие
специальное обучение в области
земельного права и правил ведения
земельных книг и по уровню профессиональной
квалификации стоящие ниже уровня судьи.
Так
же, как и кадастр недвижимости,
земельная книга имеет публичный
характер. Поэтому каждое лицо, которое
имеет обоснованную заинтересованность,
получает право ознакомления с земельной
книгой. Это относится как к лицам, заинтересованным
в покупке, также и к банкам, которые должны
проверить имеющиеся на земельном участке
заемщика возможности для обеспечения
кредита.