Земельный кадастр

Введение. 

 
        Земля является важнейшим объектом недвижимости. 
К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой – либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда  и производства.  
 
1. Общее понятие и содержание земельного кадастра.

 

        Кадастровая оценка земли – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен  в земельном кадастре. 
Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. 
        Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. 
        Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.  
        В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Эта система должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращение существования учетных объектов системы земельного кадастра, т.е. юридически однородных земельных участков и территориальных зон. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства. 
          В жизни современного общества земля имеет важное значение как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений. 
          Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально-эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции   земли как природного  ресурса: 
-она является основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющих друг друга  человеческих поколений; 
-она является главным звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом; 
-она является основным источником красоты и богатства всей природы в целом. 
          Как средство труда земля характеризуется качеством почв и продуктивностью растительности. Как предмет труда – почвенными свойствами, определяющими технологию проведения механизированных работ и величину затрат на производство продукции земледелия. Поэтому земля является главным и всеобщим средством производства в сельском и лесном хозяйстве, где она выступает одновременно в качестве средства и предмета труда в виде сельскохозяйственных угодий и лесных массивов с различной продуктивностью. 
           Как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов собственности (недвижимости), оцениваемой системой стоимостных характеристик (налог, арендная плата, нормативная, рыночная и залоговая цена, и др.).  
           Таким образом, в хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), как элемент недвижимости и как компонент природного комплекса. 
            По сравнению с другими средствами производства, земля имеет ряд отличий: она не перемещаема, невоспроизводима, ничем незаменима, пространственно ограничена, физически и морально не изнашивается, а при правильном использовании повышает плодородие. 

2.Основные положения  оценки земель.

 

Земля обладает особыми свойствами, которые могут  быть оценены путем сравнения их по определенным показателям. Качество земли представляет собой две составляющие: плодородие и местоположение.

Плодородие  – способность почвы обеспечивать растения полезными веществами и  влагой. Различают естественное и  искусственное плодородие почв, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное  плодородие образуется в результате длительного процесса накопления питательных  веществ, протекающего в определенных природно – климатических условиях.

Искусственное плодородие создается трудом человека путем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.)

Экономическое (эффективное) плодородие создается  только путем вложения в землю  затрат живого и овеществленного  труда.

Плодородие  является динамичным фактором земли. Оно или увеличивается, или уменьшается под влиянием всевозможных факторов. Особенно надо учитывать влияние экологических факторов, так как загрязнение земель выбросами и сбросами промышленных, транспортных и других объектов могут вывести из сельскохозяйственного использования часть территории, так как получаемая с них продукция может быть непригодной в пищу. В этом случае можно говорить о том, что потенциальное плодородие высокое, а экономическое – отсутствует.

На качество земельных участков, кроме плодородия, оказывает большое влияние местоположение.

Местоположение  земельных участков характеризуется:

-расстоянием  от земельных участков до города, сельских населенных пунктов;

-размером населенных  пунктов;

-наличием транспортных  и инженерных коммуникаций;

-наличием пунктов  реализации продукции без снабжения  предприятий удобрениями и сельскохозяйственной техникой.  

На качество земельных участков влияют пространственно-технологические  условия, которые также можно  отнести к факторам местоположения:

-удобство подъезда  к полям и другим используемым  участкам;

-размер земельного  участка;

-конфигурация  земельного участка;

-раздробленность  земельного участка;

-дальноземелье;

-вкрапливание.

Цель оценки земель - определить их плодородие и  местоположение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков.

Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки  почв и экономической оценки.

 

 

3. Бонитировка почв.

 

Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.

Результаты  бонитировки почв показывают относительную  пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур. При проведении бонитировки почв тщательно анализируется влияние диагностических признаков на уражайность сельскохозяйственных культур и определяются количественные характеристики такого влияния.

При бонитировке почв одинаковые группы почв должны иметь одинаковую оценку. Чтобы получить такую объективную  оценку, соответствующих определенным значениям, измеряемых величин природных показателей по различным агропроизводственным группам почв.

Бонитировка почв осуществляется в несколько этапов:

1 этап: определение средних  значений показателей физических, химических, морфологических и других  признаков производиться по агропроизводственной  группе почв или почвенной  разновидности, занимающей значительные площади.

2 этап: определение средней  многолетней урожайности сельскохозяйственных  культур производиться за ряд  лет (7-10 лет) на различных почвах  или агропроизводственных группах  почв. При этом используется: метод  опроса, прямого учета, отбора ключевых участков или хозяйств.

3 этап: определение влияния  природно – диагностических признаков  на урожайностьсельскохозяйственных  культур определения путем корреляционного  анализа, который позволяет установить  тесноту связи между ними через  коэффициент корреляции. Отбор природно – диагностических показателей осуществляется по каждому земельно – оценочному району с учетом природно – сельскохозяйсвенного районирования земельного фонда.

4 этап: построение оценочной  шкалы осуществляется на основании  полученных данных по отдельным признакам природно – диагностических свойств почв или агропроизводственным группам и урожайности основных сельскохозяйственных культур на данной почве на общий балл ее бонитета.

Основным критерием выделения  категорий земельного фонда является целевое назанчение земель. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, учитываемых при размещении и производстве растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценки земель различного целевого назначения будут различные.

 

4. Экономическая оценка  земли.

 

Экономическая оценка земли – это сравнительная оценка экономического плодородия по экономическим показателям при сопоставимых условиях производства. Качество земель определяется эффективностью равновеликих затрат, вложенных в землю различного плодородия и местположения. При экономической оценке земель принимаются во внимание те производственные затраты, которые получилинаибольшее распространие при использовании определенных агропроизводственных групп почв. Эти затраты составляют общественно-необходимый уровень затрат производства на участках с соответствующими природными и экономическими условиями при доступном уровне хозяйствования.

Оценка сельскохозяйственных угодий проводится в целях:

-установления  производственной способности земель  различного качества

-обоснования  наиболее эффективного их использования в сельскохозяйственном производстве.

Оценка земель производиться в двух аспекатх:

1. Общая оценка земель;
2. Оценка земель по эффективности возделывания отдельных культур-частная оценка.

Оценке подлежат: пашня, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища, сельскохозяйтсвенные угодья в целом по хозяйству.

Экономическая оценка осуществляется в несколько  этапов: подготовительные работы, земельно-оценочное  районирование, агропроизводственная группировка почв, исчисление базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал, исчисление показателей оценки земль и составление оценочных шкал, проведение работ по оценке земель, рассмотрение и утверждение материалов оценки земель, изготовление и выдача земельно-оценочной документации.

 

5. Внутрихозяйственная оценка сельскохозяйственных угодий.

 

До недавнего  времени при разработке и ведении  земельного кадастра основное внимание уделялось оценке земель на уровне крупных сельскохозяйственных предприятий. Сейчас это уже недостаточно; необходима оценка и в границах рабочих участков пашни, контуров угодий, полей, массивов севооборотов, сенокосооборотов, пастбищеоборотов. Такая внутрихозяйственная оценка проводиться отдельно по немелиорированным, орошаемым и осушенным землям; она может быть частной и общей.

Оценка сельскохозяйственных угодий по предприятиям включает:

1) статистическую  обработку исходной информации;

2) бонитировку  почв;

3) оценка базисных  затрат с учетом конкретных  технологических условий каждого  оцениваемого контура;

4) экономическую  оценку пашни применительно к отдельным сельскохозяйственным культурам;

5) экономическую  оценку земель под многолетними  насаждениями и кормовыми угодьями;

6) общую экономическую  оценку земель.

Объектами внутрихозяйственной  оценки сельскохозяйственных угодий являются поля, рабочие участки пашни, отдельные контуры или массивы кормовых угодий, пастбище- или сенокосооборотные участки, кварталы или участки земель под многолетними насаждениями. Оценка осуществляется как по отдельным производственным подразделениям сельскохозяйственных предприятий, так и по хозяйству в целом. По немелиорируемым и мелиорируемым землям.

Выравнивание  агроклиматических условий и  факторов интенсификации достигается  путем земельно-оценочного зонирования  – определения границ выделов, однородных по соответствующим признакам. Основной бонитировочной еденицей при внутрихозяйственной оценке сельскохозяйственных угодий служит почвенная разновидность.

Оценка энергоемкости  почв. Удельное сопротивление почв учитывается при нормировании пахотных работ по классам удельного сопротивления. Удельное сопротивление, как и другие признаки качества земель, имеет количественную оценку влияния на производительность труда в земледелии. Для оценки энергоемкости почв используются показатели удельного сопротивления плуга на разных почвах по данным зональных нормативно – исследовательских станций.

Оценка каменистости земель производиться по материалам почвенных и других специальных  обследований. Каменистость характеризуется  количеством камней в 25-сантиметровом  слое почвы в интервалах шкалы каменистости земель.

Оценка рельефа. В условиях сложного рельефа для  оценки топографически обособленного  участка пашни производиться  разграничение его на участки  по классам.

Степень благоприятности  выполнекния работ определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов, которые прямо пропорциональны ширине препятствий механизированной обработки, выпуклостей и вогнутостей границ и обратно пропорциональны площади учатска.

Оценка местоположения земель. Местоположение участков угодий характеризуется их транспортной доступностью и условиями выполнения технологических перевозок.

  
6. Необходимость оценки земель.

 
      Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики. 
      По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы  и механизма земельных отношений. 
     Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. 
     Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа. 
     В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку). 
     Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной  оценки. 
      Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает: 
-правообладателей-гарантиями прав на имущество; 
-систему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения; 
-рынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях; 
-систему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий. 
      Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность. 
      Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога. 
      Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.