2.2 Порядок расторжения и прекращения
договора аренды земельных участков
Изменение сторон
в договоре аренды в результате перехода права собственности (хозяйственного
ведения, оперативного управления, пожизненного
наследуемого владения ит. п.) на сданный
в аренду земельный участок к другому
лицу не является основанием для изменения
или расторжения договора аренды. В этом
случае первоначальный арендодатель заменяется
новым.
В случае смерти
гражданина-арендатора (арендодателя),
его права и обязанности переходят
к наследникам, если законом или
договором не предусмотрено иное.
В обоих случаях наследник
является новой стороной в арендных отношениях, что влечет необходимость
заключения нового договора аренды.
Договорные
отношения имеют свободный характер,
что дает возможность сторонам договора
изменить или расторгнуть его
по взаимному соглашению. В случае
недостижения сторонами такого соглашения, договор, может быть,
расторгнут по решению суда, но только
при условии, что имело место существенное
нарушение договора одной из сторон. Признаком
существенного нарушения договора считается
нарушение договора одной из сторон, которое
влечет для другой стороны такой ущерб,
что она в значительной степени лишается
того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).
Существенным
нарушением договора аренды земельного
участка может считаться, например,
несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка
оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК
РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного
расторжения договора в случаях, когда
арендатор:
1. использует
земельный участок не по целевому
назначению, а также способами,
приводящими к ее порче;
2. существенно
нарушает условия договора аренды;
3. несвоевременно
вносит арендные платежи;
4. в иных случаях,
предусмотренных договором аренды.
Арендодатель
вправе требовать досрочного расторжения
договора только после направления
арендатору письменного предупреждения
о необходимости исполнения им обязательства.
Арендатор должен ответить на такое предупреждение
в срок, указанный арендодателем, либо
в срок, определенный в договоре. Если
же такой срок не согласован сторонами
при заключении договора, для дачи ответа
ст. 452 ГК РФ устанавливается 30-дневный
срок. После получения отказа либо неполучения
ответа арендатора на предложение расторгнуть
договор арендодатель вправе предъявить
в суд требование о расторжении договора.
Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора
договор аренды может быть досрочно расторгнут
по следующим основаниям:
1. непредоставление
арендатору земельного участка
в пользование;
2. создание арендодателем
препятствий для пользования
земельным участком;
3. по иным
основаниям, предусмотренным договором,
т.е. перечень оснований для досрочного
расторжения договора может быть расширен
по соглашению сторон.
Расторжение договора
аренды земельного участка оформляется
письменно путем заключения соглашения,
включающего основания расторжения договора (п. 1
ст. 452 ГКРФ). Обязательства по договору
прекращаются с момента заключения указанного
соглашения или с момента вступления в
законную силу решения суда о расторжении
договора.
При расторжении
договора по вине одной из сторон другая сторона вправе требовать
возмещения убытков, причиненных расторжением
договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Изменения, дополнения
и поправки к условиям договора аренды
должны быть оформлены письменно и подписаны
арендодателем и арендатором или уполномоченными
и лицами. Изменения, дополнения и поправки
производятся в форме дополнительного
соглашения, являющегося неотъемлемой
частью договора аренды и подлежащего
обязательной государственной регистрации
в том же порядке, что и сам договор аренды.
В случае если одна из сторон уклоняется
от подписания дополнительного соглашения
и его государственной регистрации, спор
рассматривается в судебном порядке.
Заключение
Итак, согласно
статье 35 Земельного кодекса РФ земля
в целом может выступать в
качестве объекта земельных отношений.
Имеются в виду, прежде всего, отношения,
связанные с охраной земли, с
контролем за соблюдением земельного
законодательства.
В соответствии со статьей 7 ЗК РФ
(состав земель в Российской федерации)
земли в Российской Федерации по целевому
назначению подразделяются на следующие
категории:
1. Земли сельскохозяйственного
назначения имеют особый правовой
статус на рынке недвижимости
и используются:
- для сельскохозяйственного
производства (пашни, сенокосы, пастбища,
залежи, многолетние насаждения, целина
и другие угодья);
- для личного подсобного
хозяйства;
- для коллективного
садоводства и огородничества;
- для подсобных
сельскохозяйственных производств;
- для опытных и
научных станций.
2. Земли городов
и населенных пунктов.
3. Земли промышленности,
транспорта, связи, телевидения,
информатики и космического обеспечения,
энергетики, обороны и иного назначения.
4. Земли особо
охраняемых территорий включают в себя заповедники;
зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз;
памятники природы, истории и культуры;
минеральные воды и лечебные грязи, ботанические
сады и др.
5. Земли лесного
фонда полностью определяются
правовым режимом лесов, произрастающих на них.
6. Земли водного
фонда.
7. Земли запаса
служат резервом и выделяются
для различных целей.
Аренда земли
выражается в предоставлении земельного
участка во временное владение и
пользование за определенную плату
на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных
форм пользования земли в Российской Федерации.
Согласно ст. 606
ГК РФ, по договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.
Согласно ст. 620
ГК РФ, по требованию арендатора договор
аренды может быть досрочно расторгнут
по следующим основаниям:
1. непредоставление
арендатору земельного участка
в пользование;
2. создание арендодателем препятствий для пользования
земельным участком;
3. по иным
основаниям, предусмотренным договором,
т.е. перечень оснований для
досрочного расторжения договора
может быть расширен по соглашению
сторон.
Расторжение договора
аренды земельного участка оформляется письменно путем заключения
соглашения, включающего основания расторжения
договора (п. 1 ст. 452 ГКРФ). Обязательства
по договору прекращаются с момента заключения
указанного соглашения или с момента вступления
в законную силу решения суда о расторжении
договора.
Список источников
1. Конституция Российской Федерации (принята
на всенародном голосовании 12 декабря
1993 г.) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.
- №237.
2. Гражданский Кодекс
Российской Федерации Часть 1
от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской
Федерации от 05.12.1994, №32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс
Российской Федерации. Часть 2
от 22 дек. 1995 (по состоянию на 17 июля
2009 г.) // Собрание законодательства Российской
Федерации. 29 января 1996, №5, ст. 410.
4. Земельный кодекс
Российской Федерации от 25 10. 2001 №136-ФЗ
(ред. от 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства
Российской Федерации. 29.10.2001, №44, ст. 4147.
5. Федеральный закон
«О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ
(ред. 23 июля 2008 года) // Российская газета. №118. 2001.
23 июня.
6. Федеральный закон
«О государственном земельном
кадастре» от 02.01.2000 №28-ФЗ (с изменениями
на 22.08.2004 г.) // Российская газета. №5. 2000.
10 января.
7. Федеральный закон
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02
№101-ФЗ (ред. От 5 февраля 2007 года) // Российская
газета. №137. 2002. 27 июля.
8. Волков Г.А., Голиченков А.К.,
Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой
аспект // Государство и право, 1998. - №2. -
С. 55-60.
9. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учеб.
/ Отв. ред. Н.И. Краснов. - 9-е изд., перераб.
- М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.
10. Земельный участок.
Собственность, аренда и иные
права в Российской Федерации
и иностранных государствах / Под
ред. В.В. Залесского. - М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю.,
2006. - 345 с.
11. Комментарий к земельному
законодательству Российской Федерации
/ Под ред. М.В. Бархатова. - М.: Юрайт-Издат,
2002. - С. 45.
12. Победоносцев К.П. Курс
гражданского права. Т. 1. - М.: Зерцало, 2002. - 298 с.
13. Синайский В.И. Русское
гражданское право. - М.: Статут, 2002. - 638 с.
14. Советское гражданское право.
Том 1 / Под ред. О.А. Красавчикова.
- М.: Высшая школа, 1972. - 317 с.