Землеустройство в Финляндии

 Финляндия. На особенности землеустройства в Финляндии (Финляндской Республике) наложили отпечаток ее естественно-исторические, природные и экономические условия. Более 75% площади страны покрыты лесами. В сельском хозяйстве республики занято 7% населения. В Финляндии насчитывалось около 130 тыс. крестьянских хозяйств, из них 56% – с участками пашни менее 10 га. Основные задачи системы управления земельными ресурсами Финляндии следующие: гарантия собственности и обеспечение прав землепользования; поддержка налогообложения земли и иной недвижимости; гарантийное обеспечение кредитов и займов; развитие и контроль за земельным рынком; защита государственных земель; сокращение числа земельных споров; содействие земельной реформе на селе; усовершенствование городского планирования и развития инфраструктуры; поддержка экологического управления и ресурсопользования; разработка картографических и статистических данных. Данную систему реализуют посредством осуществления следующих основных землеустроительных работ. Поддержание системы функционирования земли и иной недвижимости: формирование единиц недвижимости посредством землемерных (землеустроительных) операций; регистрация единиц недвижимости в соответствующих реестрах (базах земельно-кадастровых данных). Создание единиц недвижимости и прав, относящихся к ним: торговля недвижимостью (передача прав собственности) и выкуп земли; аренда (передача прав пользования); создание залогового (ипотечного) права (применение недвижимости в качестве залоговой гарантии кредита). Регистрация прав на недвижимость (ведение реестровых записей): запись прав собственности (судебное объявление); запись прав на аренду; запись залоговых прав (ипотека).  
      
     Согласно законодательству Финляндии физическое или юридическое лицо (субъект права) может приобретать земельные участки и иное недвижимое имущество, различные права, которые подразделяют на три основные категории: права собственности; особые права (право пользования, право на выделение; залоговые права (на основе ипотеки, общие залоговые права). На основе данных прав в Финляндии развит оборот земель. В различных реестрах страны по состоянию на момент исследования зарегистрировано 4,6 млн земельных участков, 2,6 млн единиц недвижимости. Ежегодно в частном секторе осуществляют 75 тыс. земельных сделок, регистрируют 495 тыс. закладных, подают 122 тыс. заявлений на регистрацию земельных участков и прав на них, т. е. более 15% всех земель страны находится в ежегодном обороте. Это требует постоянных землеустроительных мероприятий и систематического контроля за состоянием и использованием земель со стороны землеустроительной службы, а также постоянного поддержания земельно-информационной системы. С целью централизации государственного управления структура организации землеустроительных работ стала двухуровневой. Она представляет собой государственное ведомство, состоящее из центральной администрации и подчиненных ей общегосударственных и окружных подразделений, финансируемых за счет государства. Вместе с тем в ходе реорганизации системы управления земельными ресурсами Финляндии была решена и вторая задача – создание по территории страны, в рамках двух- уровневой организации, двух отдельных сетей производственных подразделений: для картографических регистрационных задач (земельного кадастра) и для выполнения и оформления операций с недвижимостью (землеустройства). В ходе реформирования земельной службы Финляндии были решены две задачи: упразднение региональных подразделений (землемерных контор) с целью централизации и усиления государственного управления земельными ресурсами; функциональное разделение обязанностей землеустроительной службы в рамках одного ведомства – для упорядочения и повышения эффективности ее деятельности. Практика работы землеустроительных органов Финляндии показала, что землеустройство – это основной рычаг формирования и организации рационального использования земли и иной недвижимости.  
      
     В ходе земельного оборота в Финляндии затрагивается множество земельных участков и иной недвижимости, связанной с земельной собственностью, что требует постоянного проведения землеустроительных работ. Финские ученые и практики подразделяют операции с землей и иной недвижимостью на 3 группы. В первую группу включены операции по формированию новой недвижимости: нарезание (парцелляризация) – выделение парцелл (земельных участков) в объекты недвижимости; межевание – разделение недвижимости, находящейся в совместном владении, между совладельцами на несколько единиц недвижимости. Во вторую группу входят организационные операции с недвижимостью: обмен угодьями – обмен территориями (землями) между объектами землеустройства; устранение чересполосицы, фрагментации и других недостатков землепользования, консолидация земель – одновременная организация территории нескольких объектов недвижимости (землеустройства) с целью более целесообразного и рационального использования и распределения земель; организация территории участка застройки – реорганизация (перепланировка) земельных участков на территории, подлежащей застройке, с одновременным, равным распределением прав на застройку между землевладельцами, осуществляемая на основе плана планировки и застройки, парцеллярного плана (проекта межевания) или генплана строительства; установление сервитутов – определение и организация особых прав на территории других землевладельцев с отображением их на плановой основе. К третьей группе относятся операции по определению границ недвижимости: землеустроительная процедура по разрешению земельных споров, установлению границ земельной собственности.  
      
     Землеустроительные операции с недвижимостью регулируются Законом о формировании недвижимости. Наряду с Земельным кодексом Финской Республики данный закон регламентирует требования, касающиеся распределения и перераспределения земельных участков, установления их границ, оценки земель, денежных компенсаций между участниками землеустройства, разрешения земельных споров через суд. После проведения землеустройства и формирования новой недвижимости ее регистрируют в двух различных регистрах: реестре недвижимости и реестре объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу (последний реестр включает также и залоговый регистр). Все операции по формированию новой недвижимости выполняют с учетом обязательных землеустроительных и геодезических измерений землемерами (инженерами-землеустроителями и геодезистами) Управления геодезии и землеустройства или муниципальными инженерами по формированию недвижимости. По всем территориям, находящимся за пределами объекта (плана) застройки, реестр недвижимости ведут в местных землемерных бюро Управления геодезии и землеустройства, а по территориям, охватываемым генпланами, планами планировки и застройки, – инженеры по недвижимости районных муниципальных структур. Существенная часть, прилагаемая к реестру недвижимости, – карта реестра недвижимости (планы объектов землеустройства), где отмечают земельные участки. Таким образом, регистрация единиц недвижимости в вышеназванных регистрах с отображением на карте – это земельно-кадастровые действия.  
      
     Согласно Земельному кодексу Финляндии информация реестра объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и залогового реестра пользуется общественным доверием. Это означает то, что права человека, который занесен в регистр как владелец недвижимости или же владелец права на аренду (или другие права), обеспечены. Кроме того, каждый может быть уверен в том, что на объект недвижимости не существует не обозначенных в реестре прав, которые имели бы преимущества перед занесенными в реестр. Реестр недвижимости, реестр объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и залоговый реестр формируют информационную систему по недвижимости Финляндии. Хотя с технической стороны реестры различны и их ведением занимаются разные должностные лица, через компьютерную технику они объединены таким образом, что информация о недвижимости (объекты недвижимости и участки земли) автоматически передается в реестр объявлений и в залоговый реестр. Для поддержания баз данных существует также архив, в котором постоянно хранится документация, касающаяся регистрации прав и действий по замерам земли.  
      
     Официальные учреждения по регистрации прав на земельные участки в Финляндии – уездные (районные) суды первой инстанции общей юрисдикции, в ведении территории которых расположен объект землеустройства. На момент исследования в стране насчитывалось 68 районных судов. Помимо земельного оборота, возникающего с частной земельной собственностью и связанного с куплей-продажей земельных участков, дарением, наследованием и проведением других операций, на реорганизацию территории влияют и различные государственные и общественные интересы, обусловленные строительством дорог, коммуникаций, требованиями охраны природы и т. п. В этой связи применяют процедуры выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, и их последующего использования для государственных и общественных нужд. В этом случае в Финляндии используют законы: о преимущественном праве на покупку недвижимости; о выкупе недвижимого имущества. Закон о преимущественном праве на покупку недвижимости дает районным и муниципальным властям право выкупить только что проданную недвижимость по цене договора о торговой сделке продавца и покупателя. При употреблении права привилегии при покупке район или муниципалитет занимает в торговой сделке место покупателя. Район или муниципалитет может использовать право привилегии при покупке только в регламентированных законом случаях. Общее условие преимущественного права при покупке – использование проданной земли под строительство поселений, мест отдыха или как зоны охраны. Планирование развития землепользования в Финляндии осуществляется на трех уровнях: государственном, губернском (областном), районном (муниципальном).  
      
     Планирование использования земель и их охраны на государственном уровне определяется принятой земельной политикой и ее целями в области международного сотрудничества, обороны, транспортного сообщения, энергообеспечения, сохранения объектов природы или национальной культуры, экологической стабильности территории и др., выходящими за рамки отдельных губерний (областей). Государственные цели землепользования определяются постановлениями правительства по представлению Министерства окружающей среды. Государственные направления учитывают при составлении планов развития территорий на уровне губерний (областей). Мероприятия по осуществлению государственной политики, как правило, оформляют в виде национальных докладов, текстовых отчетов, по необходимости подкрепляемых картографическим материалом.  
      
     Губернский (областной) план развития землепользования разрабатывают на каждую губернию Финляндии. В нем указывают потребность в землях для развития различных отраслей, строительства дорог, расширения поселений, создания промышленных и рекреационных зон, портов, свалок и других объектов государственного и губернского (местного) значения, а также резервируют территории для различных целей. Губернский план развития землепользования составляет администрация местных властей губернии и утверждает Министерство окружающей среды. Этот план учитывают при разработке генеральных планов развития землепользования сельских районов или муниципалитетов. Непосредственно на базе губернского плана выдают строительные лицензии или формируют новые единицы недвижимости. Генеральный план развития землепользования района или территории муниципалитета разрабатывают на каждый сельский или городской район, находящийся в ведении соответствующего муниципалитета. Всего в Финляндии таких административно-территориальных образований 452. В Генеральном плане всю территорию района делят по целевому назначению на зоны (земли), предназначенные для жилья, промышленности, транспорта, сфер услуг, рекреации, сельского хозяйства. Этот документ служит основой для определения перспектив развития землепользования района и его обустройства. Генплан разрабатывают и утверждают в районных структурах местного самоуправления. Его используют при составлении планов застройки. Таким образом, землеустройство направлено на решение всего комплекса задач: политических, экологических и социально-экономических.