Анализ договора аренды недвижимого имущества

Составление процессуального  документа

Анализ договора аренды недвижимого имущества

Под договором аренды ( или иначе имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Как мы знаем, он консенсульный, двусторонний, возмездный договором.

Но остановимся подробнее  на основных пунктах договора:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Предмет договора – самое важное существенное условия, при неуказании которого сторонами договор будет считать незаключенным

Конкретно указывается что Арендодатель передает, а арендатор принимает объект аренды во временное пользование, а также указывают конкретные срок аренды. Т

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Описываются основные обязанности  и возможности, а так же назначение имущества и его состояние, которое, согласно статье 611 ГК РФ «Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Последствия выяснения неуказанных недостатков или дефектов помещения и ответственность арендодателя за недостатки так же прописывается в ГК ст 612.

Важно, что согласно статье 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом», и это так же необходимо прописывать в договоре.

3. ПЛАТЕЖИ И ПРОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Сумма периодичность платежей, описывается, если речь идет о жилом помещении, то прописывается кто осуществляет плату за коммунальные услуги и телефонную связь. Нередко добавляется графа, где указана сумма, переданная в качестве залога или первого платежа. Тут же могут указываться показания электросчетчика на момент подписания договора, показания водяного счетчика и другие вопросы регулирующие предоставление коммунальных услуг. В своем типовом договоре я не стала прописывать эти детали, но при анализе сочла необходимым их проанализировать и указать.

4. СРОКИ. Согласно статье 610 ГК РФ «Договор аренды заключается  на срок, определенный договором.  

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок.

 

5. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ 610 ПРИ НЕОПРЕДЕЛЕННОМ СРОКЕ В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

 

Здесь все понятно: расписано, при  каких условиях расторгается сделка. Как правило, это нарушение пунктов  договора аренды, ухудшение технического или санитарного состояния квартиры и так далее.

6. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

Тут чаще всего стандартная фраза  «стороны будут пытаться решить споры  путем переговоров» и далее «если  не удастся решить проблему путем  переговоров, она будет решаться в соответствии с законодательством  РФ». Честно говоря, довольно бесполезный  пункт. Однако упомянуть его необходимо, так как тема нашего сегодняшнего разговора - именно типовая структура, мы рассказываем о его наиболее распространенной форме.

Однако при желании можно  и тот пункт можно модернизировать  для собственной пользы. Например, можно заранее описать некоторые  спорные ситуации и то, как следует  себя вести в них. Подробнее, в  частности, здесь: договор аренды жилья (тонкости и секреты).

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Здесь указываются адреса и паспортные данные. Абсолютно обязательный пункт. Как видите, текст документа не так уж сложен. Сам предмет сделки вполне прост и должен быть понятен  обычному человеку без трех юридических  образований. Однако хватает и нюансов. 

 

ДОГОВОР N _____

Аренды недвижимого имущества

г.Екатеринбург        "29"_______ 20__ г.

 

______________, именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет,  а Арендатор принимает во временное  владение и пользование (вариант:  во временное пользование) недвижимое  имущество, расположенное по адресу: _________________, общей площадью ______ квадратных  метров (далее - "имущество").  
1.2. Имущество находится в собственности ___________________.  
1.3. Имущество находится в ____________ (например: в жилом здании, во встроенно-пристроенном здании, в отдельно стоящем здании).  
1.4. На момент заключения договора права третьих лиц на имущество отсутствуют.  
1.5. Настоящий договор подлежит регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном действующим законодательством РФ (в случае если такая регистрация необходима).

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:  
2.1.1. За свой счет подготовить имущество к передаче, включая составление передаточного акта.  
2.1.2. Передать Арендатору имущество в следующий срок (сроки): ___________, по передаточному акту.  
2.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт имущества не реже чем _____ в _____.  
2.2. Арендатор обязан:  
2.2.1. Перед подписанием передаточного акта осмотреть имущество и проверить его состояние.  
2.2.2. Своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренном настоящим договором.  
2.2.3. В течение всего срока действия настоящего договора поддерживать имущество в надлежащем состоянии.  
2.2.4. Осуществлять текущий ремонт имущества.  
2.2.5. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества.  
2.3. Арендатор не вправе без согласия Арендодателя:  
2.3.1. Сдавать имущество в субаренду или в перенаем, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.  
2.3.2. Вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающие его стоимость.  
2.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования имущества в соответствии с настоящим договором, являются его собственностью.  
2.5. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, существующие на момент заключения настоящего договора и полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:  
2.5.1. Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.  
2.5.2. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом Арендодателя не позднее чем за 7 дней до наступления срока выплаты арендной платы.  

3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ  УЛУЧШЕНИЙ В ИМУЩЕСТВО

3.1. Произведенные Арендатором  отделимые улучшения имущества  являются его собственностью  и при возврате имущества Арендодателю  остаются у Арендатора. Стоимость  их не подлежит (подлежит) возмещению.  
3.2. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных с согласия Арендодателя.

4. РАЗМЕР, СРОКИ  И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ  ПЛАТЫ

4.1. Арендная плата за  имущество устанавливается в  размере _____ (_________) руб. (_________ руб. за 1 кв. м).  
4.2. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: ______________.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ  ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор  заключается на срок _______ и вступает  в силу с момента его подписания  сторонами.  
5.2. Настоящий договор может быть продлен по соглашению сторон.  
5.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее ___ дней до окончания срока действия настоящего договора.

6. ИЗМЕНЕНИЕ И  ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор  может быть изменен или досрочно  расторгнут по письменному соглашению  сторон.  
6.2. Арендодатель может досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда Арендатор:  
6.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.  
6.2.2. Существенно ухудшает имущество.  
6.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  
6.2.4. ______________________________________. Договор расторгается с момента получения Арендатором уведомления Арендодателя о расторжении договора.  
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор только по истечении ____ дней после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.  
6.3. Арендатор может досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда:  
6.3.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом.  
6.3.2. Переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его состояния.  
6.3.3. Имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.  
6.3.4. Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные настоящим договором сроки.  
6.3.5. _________________________________________________. Договор расторгается с момента получения Арендодателем уведомления Арендатора о расторжении договора.

7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА  АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. При прекращении настоящего  договора Арендатор обязан вернуть  Арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального  износа.  
7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить имущество к возврату Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.  
7.3. Если Арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленной п. 8.3 настоящего договора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ  СТОРОН

8.1. Сторона, не исполнившая  или ненадлежащим образом исполнившая  обязательства по настоящему  договору, обязана возместить другой  стороне причиненные таким неисполнением  убытки.  
8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ____% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.  
8.3. За несвоевременную передачу имущества сторона, нарушившая договор, обязана будет уплатить другой стороне штраф в размере ___________.  
8.4. Взыскание неустоек и процентов не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.  
8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия,  которые могут возникнуть между  сторонами по вопросам, не нашедшим  своего разрешения в тексте  данного договора, будут разрешаться  путем переговоров на основе  действующего законодательства  Российской Федерации.  
9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов все споры, разногласия или требования, вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат разрешению в суде в соответствии с действующим законодательством РФ.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ  ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий договор  составлен в трех экземплярах.  Первый экземпляр находится у  Арендодателя, второй - у Арендатора, третий передается в орган,  осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.  
10.2. Адреса и банковские реквизиты сторон:  
 
Арендодатель: ___________________________________________________________________  
________________________________________________________________________________  
________________________________________________________________________________  
 
Арендатор: ______________________________________________________________________  
________________________________________________________________________________  
________________________________________________________________________________ 

Подписи сторон

Арендодатель:   __________________________     М.П.     "___"________ ___ г.

Арендатор:   ________________________           М.П.     "___"________ ___ г.