Арендные договоры

Аренда

Прокат

Общее положение 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Объекты договора

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

Движимое имущество, которое используется в потребительских целях: в основном предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр.

Стороны договора

Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

Арендатор - как правило, выступает  гражданин; арендодатель - коммерческие организации, для крторых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, т. е. осуществляется в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования.

Форма

Договор аренды на срок более  года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи  такого имущества.

Договор проката заключается  в письменной форме.

Срок

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества  за три месяца.

Договор проката заключается  на срок до одного года.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем  намерении арендодателя не менее  чем за десять дней.

Предоставление имущества  арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Пользованием арендным имуществом

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный и текущий  ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и  обязанностей по договору проката другому  лицу, предоставление этого имущества  в безвозмездное пользование, залог  арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких  недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих  расходов на устранение недостатков  имущества;

непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения  договора. 

Арендодатель, извещенный о  требованиях арендатора или о  его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может  без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

По общим правилам

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

ПО общим правилам

Аренда транспортного  средства с предоставлением услуг

по управлению и технической эксплуатации

Аренда транспортного  средства без предоставления услуг

по управлению и технической эксплуатации

Общее положение

По договору аренды (фрахтования  на время) транспортного средства с  экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг  по управлению им и его технической  эксплуатации.

Объект договора

Транспортное средство и  услуги по управлению им и его технической  эксплуатации.

Транспортное средство

Предмет договора

Транспортное средство любого вида транспорта, т. е. сложное техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве.

Транспортное средство любого вида транспорта, т. е. сложное техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве.

Форма

Договор аренды транспортного  средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются  правила о регистрации договоров  аренды.

Договор аренды транспортного  средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации  договоров аренды

Обязанности сторон

Арендодатель в течение  всего срока договора аренды транспортного  средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в  аренду транспортного средства, включая  осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых  принадлежностей.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного  средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Если иное не предусмотрено  договором аренды транспортного  средства с экипажем, арендатор несет  расходы, возникающие в связи  с коммерческой эксплуатацией транспортного  средства, в том числе расходы  на оплату топлива и других расходуемых  в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Арендатор в течение всего  срока договора аренды транспортного  средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного  транспортного средства, включая  осуществление текущего и капитального ремонта.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Договоры с третьими лицами об использовании транспортного  средства

Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор  вправе без согласия арендодателя сдавать  транспортное средство в субаренду.

Арендатор в рамках осуществления  коммерческой эксплуатации арендованного  транспортного средства вправе без  согласия арендодателя от своего имени  заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования  транспортного средства, указанным  в договоре аренды, а если такие  цели не установлены, назначению транспортного  средства.

Если договором аренды транспортного средства без экипажа  не предусмотрено иное, арендатор  вправе без согласия арендодателя сдавать  арендованное транспортное средство в  субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать  с третьими лицами договоры перевозки  и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного  средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Ответственность

В случае гибели или повреждения  арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний  докажет, что гибель или повреждение  транспортного средства произошли  по обстоятельствам, за которые арендатор  отвечает в соответствии с законом  или договором аренды.

Ответственность за вред, причиненный  третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель, он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Ответственность за вред, причиненный  третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор.

Аренда зданий и сооружений

Аренда предприятий

Общее положение

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение.

По договору аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предмет

Здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества.

Предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

Форма

Договор аренды здания или  сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Договор аренды предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Передача

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его  арендатором осуществляются по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается  как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту.

Подготовка предприятия  к передаче, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия.

Пользование имуществом

На общих основаниях

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другому лицу при условии, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

Иные права

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования  такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который  занят такой недвижимостью и  необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды земельного участка или предусмотренное  договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный  участок.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно  уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия  в аренду потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду может предъявить иск об удовлетворении требований, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Особенности договора

В случаях, когда земельный  участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  здания или сооружения сохраняется  право пользования земельным  участком, который занят зданием  или сооружением и необходим  для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Арендатор предприятия имеет  право на возмещение ему стоимости  неотделимых улучшений арендованного  имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость таких  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Финансовая аренда (лизинг)

Общее положение

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором имущество у определенного  им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности  за выбор предмета аренды и продавца.

Предмет договора

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Стороны

Лизингодатель, в качестве которого может выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг; лизингополучатель - юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель; продавец имущества, передаваемого по договору лизинга, в качестве которого может выступать любое дееспособное лицо, в собственности которого находится данное имущество.

Уведомление

Арендодатель, приобретая имущество  для арендатора, должен уведомить  продавца о том, что имущество  предназначено для передачи его  в аренду определенному лицу.

Передача предмета договора

Если иное не предусмотрено  договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно  арендатору в месте нахождения последнего.

Риск случайной гибели

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного  имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного  имущества, если иное не предусмотрено  договором финансовой аренды

Ответственность

Арендатор вправе предъявлять  непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях  ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет  права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено  договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор  продавца лежит на арендодателе. В  последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут  солидарную ответственность.