Догоговор аренды и его разновидности

 Пример договора аренды здания или другого капитального сооружения приведен в Приложении 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4 Договор найма (аренды) транспортных средств.

Ст.ст. 795-805 ГК определяют особенности предмета, формы и  др. договора аренды транспортных средств.

Предметом договора найма транспортного средства могут быть воздушные, морские, речные суда, а также наземные самоходные транспортные средства и т.п., т.е движимое имущество.

В связи с появлением данного вида договора аренды актуальным является вопрос, что следует понимать под транспортным средством. Можно ли к ним относить такие виды имущества, которые самостоятельно перемещаются в пространстве, или также объекты, которые нуждаются в дополнительных тяговых механизмах, например, железнодорожные вагоны и платформы, автомобильные прицепы, контейнеры и прочее.

Следует отметить, что в этом плане имеет место как расширительное так и ограничительное толкование «транспортного средства».Так, В.В.Витрянский под транспортными средствами понимает не только объекты, способные к самостоятельному передвижению, но и подвижной состав, или иначе перевозочные средства. Другие исследователи, как в прошлом , так и в настоящее время, перевозочные средства и подвижной состав выделяют в отдельную имущественную группу, в отличие от технических устройств, способных к самостоятельному перемещению в пространстве. К транспортным средствам нельзя относить оборудование, смонтированное на шасси: генераторы, компрессоры; так же как и специальные машины, созданные на базе автомобиля или трактора: экскаватор, скрепер, бетономешалка и т.п.

Договор найма транспортного  средства заключается в письменной форме. Если договор заключается  с участием физического лица, то удостоверяется нотариально.

Наниматель самостоятельно осуществляет использование транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия наймодателя заключать от своего имени договор перевозки, а также иные договоры в соответствии с назначением транспортного средства.

Наниматель обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии. Расходы, связанные с использованием транспортного средства, в том числе уплатой налогов и других платежей, несет наниматель.

Страхование транспортного  средства осуществляется наймодателем. Порядок страхования ответственности нанимателя за вред, который может быть причинен другому лицу в связи с использованием транспортного средства, устанавливается законом.

Наниматель обязан возместить убытки, причиненные в связи с  утратой или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это произошло по его вине. Он обязан возместить вред, причиненный другому лицу с использованием транспортного средства, в соответствии с главой 82ГК.

В ст. 805 ГК регламентированы особенности найма транспортного  средства с экипажем, который его обслуживает. Управление и техническая эксплуатация транспортного средства переданного в найм с экипажем, проводятся с экипажем. Экипаж не прекращает трудовых отношений с наймодателем. Расходы на содержание экипажа несет наймодатель.

Экипаж транспортного  средства обязан отказаться от выполнения распоряжений нанимателя, если они противоречат условиям договора найма, условиям использования транспортного средства, а также, если они могут быть опасны для экипажа, транспортного средства, прав иных лиц. Законом могут устанавливаться и другие особенности договора найма транспортного средства с экипажем. Пример договора аренды транспортного средства в Приложении 2.

 

 

 

 

 3.5. Договор аренды государственного и коммунального имущества

 

Этот договор, будучи разновидностью договора найма, характеризуется существенными особенностями в сравнении с ним. Основными нормативно-правовыми актами являются: Закон Украины «О аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.192г. с последующими редакциями, дополнениями и изменениями, методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества. Утверждена Постановлением КМУ от 04.10.1995г. №786 в редакции от 19.01.2000г. №75. и ряд других.

В отличии от найма, в  Законе «О аренде государственного и коммунального имущества» дано определение понятия аренды.

Аренда - основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Объекты аренды четко определены Законом.

Согласно ст. 4 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» объектами аренды являются:

- целостные имущественные  комплексы предприятий, их структурных  подразделений (филиалов, цехов,  участков). Целостным имущественным  комплексом является имущественный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения;

- недвижимое имущество (строения, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

- имущество не вошедшее  в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

Стороны – арендатор и арендодатель.

Ст. ст. 5,6 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» указывают круг арендодателей и арендаторов.

Арендодатели:

-Фонд государственного  имущества, его региональные отделения  и представительства – в отношении  целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков);

- органы, уполномоченные  Верховным Советом Автономной  Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом- в отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества;

- предприятия- в отношении  отдельно определенного имущества  (кроме недвижимого).

Арендаторы – хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурных подразделений; другие юридические лица и граждане Украины, иностранных государств, международные организации, а также лица без гражданства.

Форма договора. Закон не содержит специальных требований относительно формы договора аренды. Следовательно здесь применяются общие правила договора найма (аренды).

Срок договора. Регулирование срока договора аренды государственного и коммунального имущества имеет определенную специфику. Согласно Закону Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», срок договора определяется по соглашению сторон.

При отсутствии заявления  одной из сторон о прекращении  или изменении договора аренды в течении одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены ранее договором.

Следовательно, правила  продолжения действия договора аренды данного вида имущества характеризуются:

-договор считается  не возобновленным ,а продленным;

- договор продлевается  не на определенный срок, а  на тот же срок и на тех же условиях;

-действие этих правил  связывается не только с отсутствием  возражений со стороны арендодателя, но и с отсутствием возражений  любой из сторон. Кроме этого,  правила аренды государственного  и коммунального имущества предусматривают,  что по истечению срока договора аренды арендатор, исполнявший надлежащим образом свои обязанности, имеет преимущественное права, при прочих равных условиях, на продление договора аренды на новый срок (ст.17 Закона).

Таким образом, как указывает  Президиум Высшего арбитражного суда Украины в разъяснении от25.05.2000г. , если после окончания срока действия договора аренды арендодатель передал  спорное имущество в аренду другому  лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в хозяйственный суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие этого договора на новый срок и о признании договора с новым арендатором недействительным.

Существенные условия  договора:

- объект аренды (состав  и стоимость имущества с учетом индексации);

- срок, на который заключается  договор;

- арендная плата с  учетом ее индексации;

-порядок использования  амортизационных отчислений;

- восстановление арендованного  имущества и порядок его возврата;

- исполнение обязательств;

-ответственность сторон;

-страхование арендатором  взятого имущества;

Обязанности сторон по обеспечению  пожарной безопасности арендованного  имущества.

Отсутствие в договоре аренды всех существенных условий является основанием для признания такого договора незаключенным и прекращения производства по делу о признании его недействительным.

Арендная плата.

Ст. 19 Закона «Об аренде государственного и коммунального  имущества» детально регламентирует вопросы, связанные с арендной платой, в частности:

1. дает определение арендной платы;
2. ограничивает максимальный размер арендной платы;
3. указывает порядок зачисления и использования арендной платы- она зачисляется на специальные счета и используется для финансирования капитальных вложений;
4. указывает органы, которые определяют методику расчета, размеры и порядок использования арендной платы;
5. предусматривает возможность предоставления льгот по арендной плате;
6. указывает, что взыскание задолженностей по арендной плате проводится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса;
7. устанавливает формы арендной платы, как правило, в денежной форме;
8. регламентирует изменение размеров арендной платы. Размер может быть изменен по соглашению сторон.

Прекращение договора. Правила прекращения договора содержаться в ст.26 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества».

1. истечение срока на который он был заключен;
2. приватизации объекта аренды;
3. Банкротства арендатора;
4. Гибели объекта аренды.

Договор может быть расторгнут и с согласия сторон. По требованию одной из сторон договор прекращается на основании решения суда. Неисполнение обязанности о внесении в установленный срок арендной платы является основанием для расторжения договора аренды.

Например, решением арбитражного суда, оставленный без изменения надзорной инстанцией, удовлетворен иск предприятия (далее - истец) к издательству (далее- ответчик) о расторжении договора аренды и возврате арендованных помещений в связи с неисполнением условия договора о внесении арендной платы.

В заявлении в Высший арбитражный  суд ответчик просил отменить решение, ссылаясь на расчеты, проведенные по Методике №786, так как размер арендной платы для ответчика должен иметь льготный характер, отличный от указанного в договоре.

Проверив материалы дела, судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений. Пришла к выводу, что решение и постановление арбитражного суда отвечает фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Согласно заключенному сторонами  договору аренды ответчику передали в аренду нежилое помещение для размещения редакции газет. Размер арендной платы был установлен в соответствии с Методикой.

Материалы дела свидетельствуют о  нарушении ответчиком обязательства  о внесении в течении года арендной платы в размере, установленном  в договоре, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Доводы ответчика, что необходимо рассчитать арендную платы в новом размере, на основании Постановления КМУ от 18.05.98г. № 699 «О внесении изменений в постановление КМУ по вопросам регулирования арендных отношений». Они не заслуживают внимания, поскольку нормативное установление нового фиксированного размера арендной платы для определенного круга арендаторов, не свидетельствует об автоматическом внесении изменений в этой части уже в действующий договор. К тому же процедура внесения таких изменений, в том числе в целях приведения условий договора в соответствии с действующим законодательством, исчерпывающе урегулирована ст.21 названного Закона, согласно которой споры по изменению арендной платы разрешаются в судебном порядке.

Учитывая это, судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, постановлений, определений, постановление арбитражного суда оставили без изменений. [Бизнес. Бухгалтерия.-2001-№18/2-С.29-30].

 

3.6. Договор лизинга

В течении трех последних десятилетий резко возросла в мире популярность лизинга. Вместо того чтобы занимать деньги для покупки самолета, компьютеров, реактора или спутника, компании берут его в лизинг. Распространенность лизинга объясняется, в  частности, рядом его преимуществ по сравнению с простым владением имущества. В частности, арендатор получает возможность использования дорогостоящей техники без больших начальных капиталовложений, для ускорения темпов обновления основных фондов. Лизингом вправе заниматься любые юридические и физические лица, которые имеют средства для инвестирования. В отличии от старого ГК, новый ГК предусматривает договор лизинга и содержит основные правила (ст.ст.806-809 ГК).