Договор аренды недвижимого имущества

Таким образом, ни ст. 164 ГК РФ, ни Закон  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество не предусмотрена  государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом отдельно от регистрации вещных прав на него.

Однако, вышеуказанные нормы гражданского кодекса содержат общие положения. В связи с чем, необходимо обратиться к нормам специальным, регламентирующим аренду (глава 34 ГК РФ). В частности  в статье 609 ГК РФ сказано, что "договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом". В силу вышеуказанной нормы по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Необходимо также особо подчеркнуть, что необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости, равно как и исключения из этого правила могут быть предусмотрены только законами. К примеру, стороны, заключая договор аренды недвижимости, не могут предусмотреть в нем необходимость государственной регистрации данного договора ссылаясь на аналогию ст.163 ГК РФ. В противном случае сторонам будет отказано в регистрации на том основании, что данное условие договора противоречит нормам ГК и в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ является ничтожным.

Помимо сказанного нужно обратить внимание на следующие условия, наличие  которых необходимо, чтобы договор  аренды недвижимости подлежал государственной  регистрации по правилам, установленным  Законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество:

Во-первых, государственной регистрации  не подлежат договоры аренды, возникшие  до введения в действие Закона о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.4).

Во-вторых, согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна лишь при наличии государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В-третьих, государственной регистрации  помимо договора аренды недвижимого имущества подлежат все изменения и дополнения к нему. Поскольку согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения к договору аренды являются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется к предварительному договору, по которому стороны обязались заключить договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.

Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). "Иное" предусмотрено статьей 633, 673 и 651 ГК РФ: не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, а договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только если он заключен на срок свыше одного года.

Таким образом, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее года, он в государственной  регистрации не нуждается.

Определенные сложности могут  возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также при включении  сторонами условия о его пролонгации.

Необходимо также иметь в  виду то обстоятельство, что, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Поскольку из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Однако, статья 651 ГК РФ, предусматривающая  регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, касается только зданий и сооружений. На практике встал  вопрос: как быть с арендой части этого здания или сооружения, например, офисных помещений, части склада, отдельного цеха и т.д. и т.п.?

По данному вопросу существуют два диаметрально противоположных  мнения.

Первое из них нашло свое отражение  в работах ряда авторов и Письме Министерства РФ по налогам и сборам от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88.

Согласно нему:

"На основании п. 2 ст. 609 ГК  РФ необходимость государственной  регистрации договора аренды  недвижимого имущества является  общим правилом. Исключения из  этого правила могут устанавливаться Кодексом или иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе ст. 609) применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Так, статей 651 Кодекса "иное" установлено  для таких объектов гражданских  прав – вещей, как здания или сооружения, а именно: обязательной государственной  регистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с п. 1,2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 26 Закона аренда недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законодательством РФ. При этом в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст. 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному ст. 651 Кодекса.

На основании изложенного Минюст России считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях  и сооружениях подлежат государственной  регистрации в порядке, установленном Законом независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом".

Полностью противоположное мнение на данную проблему, высказанное в научной литературе, было поддержано ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53:

"1. Статья 1 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним”  относит жилые и нежилые помещения  к недвижимому имуществу, право  на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной  государственной регистрации в случаях и порядке, установленном законом.

Согласно  части 2 п. 6 ст. 12 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” помещение (жилое  и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что  нежилое помещение является объектом  недвижимости, отличным от здания  или сооружения, в котором оно  находится, но неразрывно с  ним вязанным, и то, что в ГК  РФ отсутствуют какие-либо специальные  нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор  аренды нежилых помещений, заключенных  на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГКРФ."

Необходимо  отметить, что до выхода разъяснения  ВАС РФ практика в большинстве  случаев исходила из необходимости  государственной регистрации договора аренды помещения независимо от сроков его заключения. Однако, в настоящее  время, представляется, что при решении практических вопросов следует руководствоваться разъяснением, данным ВАС РФ, хотя бы из тех соображений, что в случае спора он будет разрешаться в суде.

Необходимо  отметить, что иски о применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требования о регистрации договора, часто связаны со злоупотреблением правом со стороны арендодателя. Рассмотрение вопросов о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости имеет немаловажное значение, поскольку именно от этого зависит возможность оценки договора в качестве действующего.

В научной литературе высказываются  различные точки зрению по вопросу  о последствиях отсутствия государственной  регистрации договора аренды недвижимости, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной." В связи с чем Медведев А. считает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости влечет ничтожность такой сделки. Тогда как п. 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. Это дает возможность Матевееву И. говорить о том, что "в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности, ибо здесь гражданский кодекс указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены." Данная точка зрения поддерживается и Сенчищевым В.И. Также рядом авторов предложено применять последствия недействительности сделки на основании статьи 165 ГК РФ лишь в случаях, установленных законом. В связи с изложенным необходимо констатировать, что, в настоящее время однозначной оценки данная проблема не имеет, что порождает противоречивую судебную практику по аналогичным делам.

2.2 Существенные условия  и содержание договора аренды  объектов недвижимости

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о  прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ).

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В  этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Отсутствие  в законодательстве минимальных  сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление "арендной услуги".

В ГК РФ сохранено ранее действовавшее  указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут  быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

ГК  сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор  может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 19993 г. № С-13/ОП-276. Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.