Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение	3
1. Понятие и общая характеристика договора аренды предприятия	4
2. Предприятие как объект договора аренды	11
3. Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды предприятия	18
Заключение	25
Список использованной литературы	27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы. Начавшийся в начале 90-х годов прошлого столетия переход России к рыночной экономике повлек за собой коренные изменения в сфере частного права - основного регулятора отношений между равноправными участниками делового оборота - и, как следствие, заимствование российским законодательством множества правовых понятий, существующих в праве ведущих зарубежных стран и не существовавших по известным причинам в нашей правовой системе в советскую эпоху. Одним из таких юридических понятий, перешедших из зарубежного права в российскую правовую систему, стало понятие «предприятие», обозначающее имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Институт предприятия - объекта права достаточно быстро получил закрепление в обновленном гражданском законодательстве - в первой, а затем в принятых позднее последующих частях нового Гражданского кодекса РФ. Появилось законодательное определение предприятия, детальное регулирование его купли-продажи, аренды, залога.

Однако прошло уже более пятнадцати лет с того времени, как этот правовой институт был введен в российское право, а сделки, связанные с передачей предприятия в обычных условиях предпринимательства и достаточно распространенные за рубежом, в российской практике так и не получили должного развития. В полной мере это касается и договора аренды предприятия. Кроме того, очевиден недостаток научных теоретических разработок в области аренды предприятий.

Целью настоящей работы станет анализ института аренды предприятия. В соответствии с указанной целью мы ставим перед собой следующие задачи: определить, что такое договор аренды предприятия, дать ему общую характеристику; рассмотреть особенности предприятия как объекта аренды; выделить особенности заключения, исполнения и расторжения договора аренды предприятия.

1. Понятие и  общая характеристика договора  аренды предприятия

Аренда, имущественный наем, представляет собой способ ограниченного участия одного лица в имуществе, принадлежащем другому лицу. В какой бы форме такое участие ни происходило - с передачей владения или без него, - оно не может сопровождаться переходом права собственности на арендуемое имущество. В противном случае это будет уже не имущественный наем, а какой-то другой договорный тип.

Законодатель, закрепивший определение аренды в ст. 606 ГК РФ1, подтверждает эти соображения: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Таким образом, можно заметить, что имущество предоставляется, во-первых, на время, т.е. с обязанностью вернуть его арендодателю по прошествии некоторого срока, и, во-вторых, в пользование, что означает возможность эксплуатировать предмет аренды в определенных соглашением сторон пределах. Из этого видно, что имущественный наем рассчитан прежде всего на индивидуально-определенные вещи: вещь предоставляется лишь во временное пользование, следовательно, сторона, ее предоставившая, рассчитывает получить обратно именно ее. Предоставление взамен другого предмета, по идее, должно свидетельствовать о том, что между собой стороны заключили иной, отличный от аренды договор.2

В то же время среди потенциальных объектов обязательств из договора аренды, упомянутых в п. 1 ст. 607 ГК РФ, фигурирует весьма любопытный гражданско-правовой институт - предприятие.

Аренда предприятия - основной способ передачи предприятия на время. Хотя отметим здесь, что в отношении предприятия может также заключаться договор лизинга, поскольку такая возможность предусмотрена ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».3 Однако права и обязанности по такому договору, с точки зрения специфики предприятия как предмета договора, практически не отличаются от прав и обязанностей по договору аренды предприятия. Кроме того, договор лизинга, заключаемый в отношении предприятия, в практике почти не встречается.

По договору аренды предприятие в целом как имущественный комплекс передается другому лицу (арендатору) для осуществления с помощью него предпринимательской деятельности, но по истечении срока пользования или по требованию стороны, передавшей предприятие (арендодателя), должно быть возвращено в том же фактическом состоянии, в котором оно было передано, за исключением нормального износа имущественных элементов, переданных в составе предприятия, и с учетом изменений в составе предприятия, связанных с его непрерывным производственным процессом. За пользование предприятием арендатор уплачивает арендодателю арендную плату.

Договор аренды предприятия в российском праве регулируется специальными нормами, содержащимися в § 5 «Аренда предприятий» гл. 34 «Аренда» (ст. ст. 656 - 664) части второй ГК РФ, с субсидиарным применением к нему норм об аренде зданий и сооружений в силу прямого указания об этом в п. 2 ст. 650 ГК РФ.

Исходя из общих положений о договоре аренды и о договоре аренды предприятия в частности, можно определить, что по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, а арендатор обязуется использовать предприятие в соответствии с его назначением, вносить плату за пользование предприятием (арендную плату) и возвратить предприятие арендодателю при прекращении договора (ст. ст. 606, 614, 615, 622, 656 ГК РФ).

В то же время п. 1 ст. 656 ГК РФ дает более развернутое определение договора аренды предприятия в части раскрытия обязанности арендодателя по передаче имущества, входящего в состав предприятия, и предусматривает, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию; передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Пункт 2 ст. 656 ГК РФ содержит оговорку (аналогичную оговорке, предусмотренной для договора купли-продажи предприятия) о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами; включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Таким образом, закон не формулирует единую обязанность арендодателя передать арендатору все составляющие предприятие элементы во временное владение и пользование, а разделяет состав арендуемого имущественного комплекса на четыре группы, устанавливая для каждой из них свои условия (режимы) передачи:

1) основные средства, которые  передаются арендатору во временное  владение и пользование, т.е. без  права их отчуждения или распоряжения  ими иным образом;

2) оборотные средства (запасы  сырья, топлива, материалов и др.), права пользования природными  ресурсами, иные имущественные права, а также исключительные права, которые передаются арендатору  в порядке, на условиях и в  пределах, определяемых договором, а в отсутствие таковых могут  продаваться, обмениваться или иным  образом отчуждаться арендатором  в соответствии со ст. 660 ГК  РФ;

3) права требования и  долги, которые передаются соответственно  в форме уступки требования  и перевода долга;

4) права владения и  пользования имуществом, не являющимся  собственностью арендодателя, которые  передаются в порядке, предусмотренном  законом и иными правовыми  актами.4

Такое разделение состава предприятия на указанные группы с установлением для каждой из них отдельных режимов передачи объясняется особенностью договора аренды предприятия по сравнению с обычным договором аренды, которая состоит в том, что, несмотря на то что предприятие, как и другие предметы договора аренды, передается, в общем смысле, во временное владение и пользование, но это не означает, что во временное владение и пользование переходят все его элементы. В силу особенностей предприятия как действующего объекта это невозможно. Одни элементы, такие как основные средства, существуют неизменно и не выбывают из состава предприятия в ходе его обычной деятельности, поэтому арендатор не может ими распоряжаться, и при прекращении договора он обязан возвратить их собственнику в неизменном состоянии, за исключением нормального износа. Другие элементы, прежде всего - оборотные средства, например, сырье и материалы, товарные запасы, в действующем предприятии расходуются или передаются на реализацию в целях производства новой продукции или сбыта уже произведенных товаров, что служит общей цели деятельности предприятия - извлечению прибыли. Поэтому установление для этой категории состава предприятия режима временного владения и пользования без возможности распоряжения ими противоречило бы самой природе и основному назначению любого предприятия. Для некоторых элементов, таких как права требования, долги, а также некоторые имущественные права, передача во временное владение и пользование вообще не представляется возможной.5

Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ6).

Арендодателем может выступать любое лицо, обладающее правом собственности на предприятие. Это могут быть в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки их правоспособности, однако передать предприятие в аренду такие лица вправе.7 Однако в отношении физических лиц не все так однозначно. По мнению отдельных исследователей, в силу ч. 1 ст. 656 ГК РФ получение арендодателем платы за предоставление в пользование имущества является существенным условием договора аренды предприятия, следовательно, передав в аренду предприятие, его собственник будет получать систематическую прибыль от использования соответствующего объекта гражданских прав в виде арендной платы. А это уже подпадает под признаки предпринимательской деятельности, установленные ст. 2 ГК РФ. Из этого следует, что арендодатель предприятия должен иметь статус индивидуального предпринимателя. Однако данное утверждение не бесспорно. Не во всех случаях арендодатель недвижимого имущества, заключая договор аренды, осуществляет тем самым предпринимательскую деятельность, а, следовательно, не всегда он должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Дело в том, что критерий систематичности при определении предпринимательской деятельности законодателем до сих пор не определен. Следовательно, например, по договору доверительного управления имуществом «целью вступления в договорные отношения для его собственника может служить стремление передать его в руки профессионального управляющего для извлечения максимальной выгоды от эксплуатации этого имущества». То есть интерес учредителя заключается именно в том, чтобы создать доверительное управление и получить доходы от доверительного управления имуществом, и «интерес собственника (выгодоприобретателя) - это прежде всего предполагаемый доход». На наш взгляд, если следовать логике высказанного мнения, то и по договору доверительного управления собственник, если он извлекает прибыль от пользования своим имуществом, тоже становится предпринимателем.

Таким образом, заключение договора аренды предприятия не влечет за собой необходимости для арендодателя регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.8

Итак, в первой главе работы мы выяснили, что институт аренды предприятия не имеет ничего общего с классической арендой. В отличие от договора простой аренды в данном случае закон не формулирует единую обязанность арендодателя передать арендатору все составляющие предприятие элементы во временное владение и пользование, а разделяет состав арендуемого имущественного комплекса на четыре группы, устанавливая для каждой из них свои условия (режимы) передачи.