Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды

По ст. 294 ГК, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определенных ГК. Давая надлежащую оценку фактическим обстоятельствам дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное имущество зарегистрировано за предприятием на вещном праве после заключения договора аренды между Комитетом по управлению государственным имуществом Челябинской области и обществом. Поэтому согласно ст. 617 ГК права арендодателя спорного здания принадлежат истцу. В силу чего у него имелись правовые основания для предъявления требования об освобождении ответчиком арендованного здания в связи с истечением срока действия договора аренды.

ГК и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды, в связи с чем на практике часто возникают споры о необходимости и юридическом значении такой регистрации. Рассмотрим пример из судебной практики. Как установлено судами, между ООО НПО «Технология-Запад» (арендодатель) и ООО «Промышленная компания Три А» (арендатор) был заключен договор от 01.07.2006 №07/06/З аренды здания. Между ООО «Промышленная компания Три А» (арендатор) и ЗАО «ТАРКЕТТ РУС» (субарендатор) был заключен договор от 01.05.2008 №08/05/1/1 субаренды здания, по условиям которого субарендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду указанное здание. Между ООО НПО «Технология-Запад» и ООО «Промышленная компания Три А» заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 №07/06/З. Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009. В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 ГК. Правовых оснований для пользования указанным зданием в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст.ст. 1102, 1105 ГК возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемых за аренду аналогичных зданий. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дна полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции. Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора. Обжалуемые судебные акты вынесены на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для их отмены не имеется.

Таким образом, государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды здания (сооружения), прошедшего госрегистрацию, не требуется, поэтому договор считается расторгнутым с момента подписания такого соглашения.

В п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» уточняется, что судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 названного Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). Если в соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Итак, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК). Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Заключение

 

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п. 1 ст. 650 ГК: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Параграф 4 гл. 34 ГК состоит из шести статей: ст. 650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст. 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст. 652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст. 653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст. 654 («Размер арендной платы»), ст. 655 («Передача здания или сооружения»).

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

Строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц. В этом случае земельные участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей - строений. Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений приобрел в нашей стране особое значение именно сейчас, в условиях рыночной экономики.

Список литературы

 

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской  Федерации. Принята на всенародном  голосовании 12.12.1993 (с поправками  от 30.12.2008) // Российская газета. - 21.01.2009.

2.Гражданский кодекс РФ. По сост. на 1 авг. 2012 г. - М., 2012.

.Жилищный кодекс РФ. По  сост. на 1 апвг. 2012 г. - М., 2012.

.Закон РФ от 10.07.1992 №3266-1 (ред. от 28.02.2012) «Об образовании» // Российская  газета. - 23.01.1996; 02.03.2012.

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 30.07.1997; 16.12.2011.

.Постановление Правительства  РФ от 18.02.1998 №219 (ред. от 22.11.2006) «Об  утверждении Правил ведения Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» // Российская газета. - 04.03.1998; Собрание законодательства  РФ. - 2006. - №48. - Ст. 5038.

.Постановление Пленумов  Верховного Суда РФ и Высшего  Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных  с применением части первой  Гражданского кодекса Российской  Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного  Суда РФ. - 1996. - №9.

.Постановление Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ  от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского  кодекса Российской Федерации  о договоре аренды» // http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/41056.html.

.Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной  регистрации договоров аренды  нежилых помещений» // Вестник Высшего  Арбитражного Суда РФ. - 2000. - №7.

.Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с  арендой» // Вестник Высшего Арбитражного  Суда РФ. - 2002. - №3.

.ГК РСФСР 1922 г. Утратил  силу.

.ГК РСФСР 1964 г. Утратил  силу.

 

Научная и учебная литература

1.Абесалашвили М.З. Понятие  договора аренды // Черные дыры  в Российском законодательстве. - 2011. - №2.

2.Абесалашвили М.З. Существенные  условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. - 2011. - №2.

.Азукаева Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. - 2007. - №6.

.Андропов В.В., Брагинский  М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М. и др. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Семейное и жилищное право. - 2009. - №3.

.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999.

.Гетьман-Павлова И.В. Римское частное право. 2-е изд. Уч. пособие для вузов. - М.: Юрайт, 2011.

7.Гражданское право: В 4 т. Том 2: Учебник 3-е издание, переработанное  и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2008.

8.Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 1997.

.Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. - М.: БЕК, 1999.

.Емельянов В.С. Принцип  единства судьбы земельного участка  и прочно связанного с ним  объекта: теория и практика // Имущественные  отношения в Российской Федерации. - 2009. - №2.

.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10.

.Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. - М.: Дашков и Ко, 2008.

.Кузнецова О.В. Договор  аренды нежилого помещения: взгляд  арендатора // Право и экономика. - 2008. - №11.

14.Кузнецова Л.В. Преимущественное  право аренды // Право и экономика. - 2006. - №2.

15.Мещерякова М.Е. Проблема  нежилых помещений как предмета  договора аренды здания (сооружения) // Гуманитарные и социально-экономические  науки. - 2006. - №6.

.Морозова А.В. Вопросы  правового режима недвижимого  имущества в правоприменительной  практике // Образование. Наука. Научные  кадры. - 2009. - №1.

.Нарушкевич С.В. Имущественные комплексы в гражданском праве зарубежных стран (некоторые аспекты) // Юрист. - 2006. - №12.

18.Ожегов С.И., Шведова  Н.Ю. Толковый словарь русского  языка. - М.: Азбуковник, 1997.

19.Окуневич Г.Г., Заломнова О.В. Определение объекта оценки при расчете рыночной величины арендной платы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - №2.

.Храпова Е.В. К вопросу об особенностях правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации // Право и жизнь. - 2008. - №123 (6).

.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). - М.: Спарк, 1995.

22.Чаркин С.А. Правовые  особенности заключения договора  аренды // Российская юстиция. - 2008. - №8.