Договор Аренды

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

2.4 Договор аренды предприятия

Предприятие представляет собой специфический объект гражданских  прав²⁷, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132 ГК). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

По договору аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие - не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей.

Договор подлежит государственной  регистрации. Передача предприятия  осуществляется по передаточному акту.

2.5 Договор лизинга

Слово «лизинг» — русская  транскрипция английского термина  «lеаsе», что в переводе означает «аренда»²⁸. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК). Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным. Все технические вопросы реализации договора купли-продажи (комплектность, сроки и место поставки, гарантийные обязательства, порядок приемки и т.п.) решаются между изготовителем (поставщиком) и лизингополучателем, на лизингодателя ложится обязанность финансового обеспечения сделки. На втором этапе покупатель имущества сдает его во временное пользование, выступая как лизингодатель. Однако отношения по второму договору не замыкаются между пользователем и лизингодателем. Продавец имущества, хотя и заключал договор купли-продажи с лизингодателем, несет ответственность перед пользователем за качество оборудования.

Отношения, возникающие  по поводу финансовой аренды, регулируются нормами § 6 гл. 34 ГК, а также нормами  специального Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) «О финансовой аренде (лизинге)»²⁹ (далее – Закон о лизинге) и многими подзаконными нормативными актами.

Лизинг имеет широкое  распространение в международной  коммерческой практике. Его регулированию  посвящена Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанная в Оттаве 28 мая 1988 г., участницей которой является Россия³⁰. Отнесение российским законодателем договора финансовой аренды (лизинга) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о том, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга. В результате такой адаптации в ГК создана конструкция договора финансовой аренды (лизинга) как разновидности договора аренды.

Из легального определения  договора финансовой аренды, данного  в ст. 665 ГК, можно сделать вывод, что существенными условиями договора лизинга являются условия о предмете лизинга (предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов), о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды. Условие о предмете лизинга отнесено к числу существенных непосредственно законом (п. 3 ст. 607 ГК). Условия о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды должны оцениваться в качестве существенных, как необходимые для договора лизинга в силу его сущности (п. 1 ст. 432 ГК).

Предпринимательская цель — это квалифицирующий признак  договора лизинга. Поэтому если она  не оговорена в договоре и арендатор  владеет и пользуется имуществом в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, то договор лишается специфических лизинговых черт и превращается в простой договор аренды³¹.

В правоприменительных целях различают  внутренний лизинг и международный  лизинг. Согласно п. 1 ст. 7 Закона о лизинге внутренний лизинг — это лизинг, при котором лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик) являются резидентами РФ, а международный лизинг — это лизинг, при котором лизингодатель или лизингополучатель не являются резидентами РФ. Сублизинг - это разновидность субаренды, поэтому к нему в полной мере относятся предписания п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК.

2.6 Аренда земельных участков

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности  на землю обусловили возникновение  рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ). Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю³². Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства³³. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

В настоящее  время при заключении договоров  аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК. Статья 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) регулирует особенности аренды земельных участков. Но гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом, т.к. гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений³⁴.

Право сдачи  имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК). По мнению О. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками³⁵. Но это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, т.к. лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В настоящее  время существуют договоры аренды и  право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как  гражданским законодательством, так  и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам³⁶.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду как земельных участков, так и других обособленных природных объектов.

Заключение

Договор аренды относится  к числу классических договорных институтов, входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование, и представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств.

Современное легальное  понятие «аренды» содержится в ст. 606 ГК. В соответствии с этой статьей  под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор  является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, т.к. ГК допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Как видно из закрепленного в ст. 606 ГК определения, договор аренды не влечет смены собственника (в отличие, например, от договора купли-продажи и других договоров по передаче имущества в собственность), предусматривая передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. При этом необходимо учитывать, что лицо не вправе передать имущество кому бы то ни было в аренду, если не является его собственником, и не вправе им распоряжаться.

В силу п. 1 ст. 432 ГК договор  считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из определения договора аренды, установленного ст. 606 ГК, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы. На это указывает и судебная практика.

Формы арендных отношений  весьма многообразны. К ним относятся  прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

В п. 1 ст. 607 ГК определены виды имущества, которое может сдаваться  в аренду, а именно: названы объекты недвижимости и движимое имущество. Для движимых вещей главным признаком, позволяющим им являться объектом договора аренды, является их непотребляемость. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В заключение следует  подчеркнуть, что договор аренды является одним из самых распространенных на практике. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, которые помогут правильно построить взаимоотношения с контрагентом. Договоры аренды всех видов играют огромную роль в осуществлении рыночной реформы в нашей стране.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 (с поправками от 30.12.2008) // Российская газета. - 21.01.2009.
2. Воздушный кодекс РФ. По сост. на 15 авг. 2012 г. - М., 2012.
3. Гражданский кодекс РФ. По сост. на 15 авг. 2012 г. - М., 2012.
4. Земельный кодекс РФ. По сост. на 15 авг. 2012 г. - М., 2012.
5. Кодекс торгового мореплавания РФ. По сост. на 15 авг. 2012 г. - М., 2012.
6. Устав автомобильного транспорта РФ. По сост. на 15 авг. 2012 г. - М., 2012.
7. Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 03.12.2011) «Об образовании» // Российская газета. - 23.01.1996; 09.12.2011.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 30.07.1997; 16.12.2011.
9. Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787.
10. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) «О финансовой аренде (лизинге)» // Российская газета. - 05.11.1998; 12.05.2010.
11. Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ (ред. от 21.11.2011) «Об охране окружающей среды» // Российская газета. - 12.01.2002; 25.11.2011.
12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2002. - № 3.