Договор аренды

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с  Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный  суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Из данного разъяснения  Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие “содержание правоотношения”, вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

Судьба произведенных  арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

Арендатор обязан при  прекращении договора аренды вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с ¹⁴учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

В данной работе я рассмотрела тему «Договор аренды». Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.

На данный момент основным законом регулирующим порядок заключения, условия заключения, сроки заключения договора аренды является Гражданский  Кодекс. Кодексом предусмотрены различные  виды договора аренды, такие как: аренда предприятий, лизинг, аренда транспортного средства и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература.

 

1. Конституция России 1993 г.

2.Гражданский кодекс  РФ // Собрание законодательства РФ. – 1994 - № 32; 1996 - № 5.

3. Федеральный  закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999.

4. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - № 7. - С. 100).

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договор о передаче имущества. М.: Статус, 2000.

6. Вестник Высшего  Арбитражного Суда Российской  Федерации. – 1998. - № 11. – С. 45-46.

7. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 1999. - № 5. – С. 117.

8. Гражданское право: учеб.:в 3т. Т.2.-4-е изд., перераб.и доп./Е.Ю Валявина, И.В Елисеев; отв.ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.- с 167-171

9. Гражданское право. Учебник/ Под ред. Е.А. Суханова. Т. II. Полутом I. М., 2002.

10. Гражданское право. (Учебник) Под ред. Алексеева С.С. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009.

11. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - М.: Юристъ, 1996. - С. 445-446.

Римское частное право: Учебник /Под  ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - М.: Юристъ, 1996. - С. 445-446.

² Гражданское право: учеб.:в 3т. Т.2.-4-е изд., перераб.и доп./Е.Ю Валявина, И.В Елисеев; отв.ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.- с 167-171

 

Гражданское право. Учебник/ Под ред. Е.А. Суханова. Т. II. Полутом I. М., 2002. с 186-191

Гражданское право. Учебник/ Под ред. Е.А. Суханова. Т. II. Полутом I. М., 2002. с 203-257

 Гражданское право. (Учебник) Под ред. Алексеева С.С. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. — 312-346 с. 

 

⁶ Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999. - С. 21-44.

 

⁷ Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 1999. - № 5. – С. 117-121

 

⁸ Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 1999. - № 5. – С. 130-138

 

⁹ Гражданское право: учеб.:в 3т. Т.2.-4-е изд., перераб.и доп./Е.Ю Валявина, И.В Елисеев; отв.ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.- с 177-180

 

¹⁰ Гражданское право: учеб.:в 3т. Т.2.-4-е изд., перераб.и доп./Е.Ю Валявина, И.В Елисеев; отв.ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.- с 180-187

 

¹¹ Гражданское право. (Учебник) Под ред. Алексеева С.С. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. — с 320-341

 

¹² Гражданское право. (Учебник) Под ред. Алексеева С.С. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. —с 341-356. 

 

¹³ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договор о передаче имущества. М.:Статус, 2000. С.213-249

 

¹⁴  Гражданское право: учеб.:в 3т. Т.2.-4-е изд., перераб.и доп./Е.Ю Валявина, И.В Елисеев; отв.ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.- с 187-194