Договор дарения

Отдельно  хотелось бы остановиться на ситуации, которая на практике встречается  очень часто. Речь идет о покупке  объекта по договору дарения.

Так, продавец не хочет продавать сособственникам имущество, находящееся в общей собственности, хотя указанные лица обладают правом преимущественной покупки доли. Или хочет, но заведомо знает, что лица могут затягивать с ответом или местонахождение их неизвестно. Тогда имущество якобы просто по договору дарения передается новому владельцу, однако деньги за него все-таки уплачиваются.

Как было сказано  ранее, дарение осуществляется безвозмездно, и если передача денег все же состоялась, то совершенная таким образом  сделка является притворной, т.е. она ничтожна, и заинтересованные лица, например соседи, имеющие преимущественное право покупки комнаты в квартире, в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (сроки исковой давности по недействительным сделкам) в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить названные последствия недействительности ничтожной сделки, причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Истец в данном случае должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер.

Дарить или  продавать принадлежащее имущество - решать собственнику, но независимо от принятого решения нужно помнить, что сделка должна быть проведена в соответствии с нормами действующего законодательства - это залог вашего спокойствия, а зачастую и личной безопасности.

1.2 Предмет  и форма договора дарения.

Предметом договора дарения могут выступать любые  вещи, не изъятые из оборота, в том числе и такие специфические, как деньги и ценные бумаги. Дарение вещей, ограниченных в обороте (например, охотничьего оружия), не должно нарушать их специального правового режима, то есть одаряемым может выступать лишь лицо, имеющее соответствующее право на владение предметом дарения (например, член общества охотников или охотник-промысловик, имеющий лицензию).

Предмет договора дарения должен быть описан как конкретная вещь, право или освобождение от конкретной обязанности. В противном  случае договор дарения содержащий лишь обещание подарить что-то неопределенное, считается незаключенным. Отсутствие в законе аналогичной нормы, посвященной реальному договору дарения, объясняется тем, что его предмет неизбежно становится определенным для сторон уже в момент передачи, т. е. еще при заключении договора.

Чаще всего  договор дарения заключается  по инициативе (оферте) дарителя. Иногда при пожертвовании оферта исходит  от одаряемого. Например, Московское общество помощи онкологическим больным приглашает каждого внести вклад в любой форме для поддержки лиц с онкологическими заболеваниями, и указываются адрес, телефон и расчетный счет общества.

Реальный  договор дарения считается заключенным  в момент передачи вещи. Консенсуальный договор об обещании дарения в будущем заключен с момента его подписания. Договор дарения, подлежащий государственной регистрации, заключен со дня государственной регистрации.

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой.  Форма договора дарения зависит от вида имущества. Договор дарения движимого имущества может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. В письменной форме он заключается, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость имущества превышает пять минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а также в случае обещания дарения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ).

В соответствии со ст. 574 ГК РФ договор дарения может  заключаться как в письменной, так и в устной форме. Форма  договора дарения зависит от вида имущества. Договор дарения движимого имущества может быть заключен как в письменной, так и в устной форме.

В устной форме  договор дарения может быть заключен с физическим лицом независимо от стоимости дара, а также с юридическим  лицом, если стоимость дара ниже пяти МРОТ. В настоящее время исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда в соответствии с Федеральным законом N 82-ФЗ, производится исходя из базовой суммы, равной 100 руб. Таким образом, бюджетные учреждения могут без составления договора в письменном виде получить дар от физического лица любой стоимости и от юридического - стоимостью не больше 500 руб⁶.

В письменной форме он заключается, когда дарителем  является юридическое лицо и стоимость  имущества превышает пять минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а также в случае обещания дарения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ). Таким образом, в письменной форме договор оформляется при соблюдении следующих условий:

- дарителем  является юридическое лицо, и  стоимость дара превышает 3000 руб.;

- договор  содержит обещание дарения в  будущем.

Соответственно, в устной форме заключение договора производится в случае, если дарителем  является физическое лицо и стоимость  дара составляет не более 3000 руб.

Также стоит  отметить, что при дарении недвижимого имущества такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Порядок ее проведения определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный Закон N 122-ФЗ). Согласно ст. 13 данного Закона государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной  регистрации прав, регистрация таких  документов;

- правовая  экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление  отсутствия противоречий между  заявляемыми правами и уже  зарегистрированными правами на  данный объект недвижимого имущества,  а также других оснований для  отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение  записей в Единый государственный  реестр прав на недвижимое  имущество при отсутствии указанных  противоречий и других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- совершение  надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В пакет представляемых документов входят:

- заявление  о государственной регистрации  прав на объект недвижимости  и сделок с ним (два бланка: один заполняет даритель и просит зарегистрировать договор дарения, второй - одаряемый с просьбой произвести государственную регистрацию права собственности и после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость выдать свидетельство о праве собственности);

- квитанции  об уплате государственной пошлины  и их копии (квитанций должно  быть две, так как даритель  и одаряемый производят оплату  раздельно, сумма составляет по 500 рублей с каждой стороны  соответственно за регистрацию  договора и регистрацию права  собственности);

- договор  дарения;

- правоустанавливающие  документы на недвижимость (свидетельство  о государственной регистрации  права собственности, документ, являющийся  основанием для его приобретения (например, договор дарения, купли-продажи  и др.));

- технический паспорт на жилое помещение.

Проведение  государственной регистрации должно быть осуществлено не позднее чем  в месячный срок со дня подачи заявления  и документов, необходимых для  государственной регистрации, а  проведение ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

В случае нарушения  требования обязательной государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  договор дарения признается недействительным.

На это  же ссылаются и судебные органы. Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 23.10.2009 N А03-1921/2009 рассмотрел кассационную жалобу главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение арбитражного суда по иску главного управления имущественных отношений Алтайского края к краевой общественной организации профессионального союза работников⁷.

Проверив  законность обжалуемого судебного  органа, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены судебного  решения.

Исходя из материалов дела между Алтайской  краевой общественной организацией профессионального союза работников (даритель) и администрацией Алтайского края (одаряемый) заключен договор дарения имущественного комплекса детского оздоровительно лагеря. Имущество передано дарителем одаряемому по акту.

Считая, что  субъект РФ - Алтайский край является собственником вышеназванного имущества, и указывая на то, что данное имущество внесено в реестр краевой собственности, главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд пришел к правильному выводу о ничтожности состоявшейся сделки - договора дарения, поскольку указанный договор в установленном порядке не был зарегистрирован, стороны договора за его регистрацией не обращались. Таким образом, решение суда об отказе в иске является законным и обоснованным.

Довод заявителя  о том, что договор дарения  был зарегистрирован, подлежит отклонению, поскольку п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственной  регистрации подлежат права собственности  и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 131 ГК РФ.

Аналогичное судебное решение вынесено ФАС ЗСО  в Постановлении от 02.03.2009 N Ф04-960/2009(751-А27-38)⁸. Суд установил, что обществом (дарителем) и муниципальным образованием (получателем) заключен договор безвозмездной передачи здания конторы в муниципальную собственность. Данный договор является договором дарения недвижимого имущества, поэтому подлежит государственной регистрации в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ. Поскольку договор дарения недвижимого имущества в установленном законом порядке не зарегистрирован, кассационная инстанция сделала вывод о его незаключенности и отказала в удовлетворении иска муниципального образования о признании права муниципальной собственности на указанное здание.

Стоит отметить, что гражданское законодательство содержит также и запрет на дарение. Как определено в п. 1 ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением  обычных подарков, стоимость которых  не превышает 3000 руб.:

- от имени  малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам  образовательных, медицинских, оказывающих  социальные услуги и аналогичных  организаций, в том числе организаций  для детей-сирот и детей, оставшихся  без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- лицам, замещающим  государственные должности РФ, государственные  должности субъектов РФ, муниципальные  должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Стоит отметить, что на указанных лиц запрет на дарение не распространяется в случае дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями.

При получении  госслужащими подарков стоимостью свыше 3000 руб. они признаются федеральной  собственностью, собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором данное лицо замещает должность. В таком случае нельзя не обойти вниманием порядок налогообложения данных подарков. По этому поводу издано Письмо Минфина России от 13.03.2009 N 01-02-01/03-504⁹.

При получении  лицом, замещающим государственную и муниципальную должность, подарков, признаваемых в соответствии с законодательством федеральной собственностью, собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и передаваемых служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность, дохода, подлежащего налогообложению, не возникает (ст. 575 ГК РФ).

Согласно  ст. 211 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода от организаций в натуральной  форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.

При этом не подлежит налогообложению доход в виде подарков, полученных налогоплательщиками  от организаций или индивидуальных предпринимателей, если их стоимость не превышает 4000 руб. за налоговый период (п. 28 ст. 217 НК РФ). Следовательно, обязанности по уплате НДФЛ не возникает независимо от того, является физическое лицо работником организации или нет.

Если же стоимость подарков превышает 4000 руб., организация, вручающая подарки, с суммы такого превышения обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

Руководителям и бухгалтерам бюджетных учреждений стоит обратить внимание на положения ст. 576 ГК РФ, которая устанавливает ограничение на дарение имущества. В частности, как сказано в п. 1 данной статьи, юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимостью.

На первый взгляд все понятно. Однако изучение гражданского законодательства показало несоответствие ряда положений ГК РФ. Так, в п. 1 ст. 298 ГК РФ определено, что бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. То есть исходя из смысла п. 1 ст. 298 ГК РФ не допускается дарение имущества даже с согласия собственника. В то же время данный запрет не распространяется на имущество, полученное бюджетным учреждением от приносящей доход деятельности, а именно учреждение самостоятельно в решении вопроса о распоряжении таким имуществом. Иными словами, заключение подобных сделок не требует согласия собственника, тогда как ст. 576 ГК РФ ограничивает права учреждения в отношении указанных доходов. Следовательно, бюджетные учреждения вправе заключать договоры дарения только с согласия собственника, за исключением обычных подарков, которые они вправе презентовать самостоятельно.