Договор купли-продажи недвижимости. Особенности договора купли-продажи предприятия

оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ <*>. Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами<*>.

Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально определенны и, как всякая вещь, в юридическом значении неделимы. Безусловно, в имущественном обороте участвуют сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ). Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные "составные" части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически "растворившиеся" в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов (пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому "исчезновению" сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи.

--------------------------------

<*> Козырь О.М. Недвижимость в  новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 286.

Возникновение же новой вещи "из части другой вещи" невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст.

сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие ,ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Москве и Екатеринбурге.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений Гражданского кодекса. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир.

Он сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

Требования, предъявляемые к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Они включают в себя две группы указаний. Первую составляют указания о собственно форме договора и его регистрации, а вторую - указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора. Правда, при этом нужно отличать отсутствие самого документа, например перечня долгов, и неполноту указанного перечня. Если перечень по тем или иным причинам оказался неполным, то оснований для признания договора недействительным по нормам комментируемой статьи нет. В этих случаях следует ставить вопрос о недействительности договора, заключенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).

2. Государственная регистрация  договоров продажи предприятия  осуществляется в соответствии  с Законом о регистрации прав  на недвижимость. Эту регистрацию  должны проводить учреждения  юстиции в месте регистрации  предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 указанного Закона). Это же правило нашло свое закрепление в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 <1>). Согласно ст. 22 указанного выше Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Требование о государственной регистрации обязательно и в тех случаях, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, т.е. когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом ВАС РФ, который в информационном письме N 59 разъяснил, что смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным<*>.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли - продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи.

Договор купли - продажи признается заключенным с условием о его исполнении к строго определенному сроку, когда из содержания договора ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли - продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

--------------------------------

<*> См., напр.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 304.

Заключение

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования<*>.

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Глоссарий