Договор купли-продажи

Основу российского  законодательства о купле-продаже  составляет глава 30 Гражданского кодекса  РФ. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм. Правовое регулирование стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах. Наряду с Гражданским кодексом значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти [26].

Гражданский кодекс трактует куплю-продажу как, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить, а него определенную денежную сумму (цену), где общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену [2]. Соответственно многие ранее самостоятельные типы стали пониматься как разновидности купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило законодателю сформулировать ряд общих положений, применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают серьезное влияние на регулирование общественных отношений. Правовое положение участников договоров также накладывает отпечаток на юридическое нормирование их отношений. Даже способ исполнения обязательств по передаче товара может выступать видообразующим признаком договора.

Наряду с ними существуют и другие виды договора (продажа  ценных бумаг и валютных ценностей, продажа имущественных прав), основная роль, в регулировании которых  принадлежит не Гражданскому кодексу, а специальным законам и подзаконным актам. Перечень разновидностей купли-продажи по Гражданскому кодексу не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных видов, также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли-продажи различного имущества между гражданами (например, автомобили). Такие сделки регулируются общими положениями о купле-продаже и специальным законодательством, если оно существует.

Договор купли-продажи всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существующим условиям. Купля-продажа возмездная: основанием исполнения обязательства по передачи товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены и наоборот. Однако возмездность обязательства не равнозначна его эквивалентности. Рыночная экономика обеспечивает эквивалентность товарного обращения лишь на макроуровне, что не исключает неравенства встречных предоставлений по отдельным сделкам. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный.

Договор купли-продажи  порождает обязательство по возмездному  отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездность отчуждения имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары. По договору аренды имущество передается не в собственность, а во временное владение и пользование. В отличие от купли-продажи предметом подрядных договоров являются не вещи сами по себе, а результаты деятельности подрядчика, имеющие овеществленную форму. Некоторые условия договора подряда в целях нормативной экономии определяются путем отсылок к нормам о купле-продаже, что, однако, не означает смешение двух самостоятельных договорных типов [21].

Таким образом, основными  отличительными признаками обязательства  из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.

 

 

1.3 Виды и особенности договора купли-продажи

По способу продажи различаются:

- розничная купля-продажа, разновидностями которой являются продажа товаров в кредит, методом самообслуживания, с использованием автоматов и продажа по образцам.

- купля – продажа на биржах и аукционах.

По специфике предмета различаются:

- поставка, которая в свою очередь подразделяется на поставку сельскохозяйственной продукции (договор контракции), поставку для государственных нужд поставку энергии и газа, оптовую торговлю. Вместе с тем оптовая торговля является и способом продажи .

- отчуждение жилья с условием пожизненного содержания.

- купля-продажа валюты.

- купля-продажа транспортных средств.

- купля-продажа недвижимости [16].

 

1.3.1 Особенности договора розничной купли-продажи

Розничная продажа –  это вид купли-продажи, осуществлялся  прежде специализированными торговыми  предприятиями в этом виде торговли могут быть и юридические лица, и граждане, зарегистрированные в установленном законодательном порядке. Это публичный договор, предмет договора предназначен для удовлетворения личных бытовых нужд. Для розничных торговых предприятий и предпринимателей-граждан, продавших товар с недостатками, последствия такой продажи определяются Законом «О защите прав потребителей» и специальными нормативными актами: Правилами торговли, Правилами обмена отдельных промышленных товаров, нормами Особенной части ГК РК В ГК РФ этому виду договора посвящен п. 2 главы 30 (ст. 495-505) [2].

В соответствии со ст. 14 Закона «О защите прав потребителей», если в  течении гарантийного срока или  срока годности покупатель обнаружит  ненадлежащее качество товара он вправе по своему выбору требовать [4]:

- безвозмездного устранения недостатков товара.

- замены на товар надлежащего качества.

-расторжения договора с возвратом уплаченной цены и возмещения понесенных убытков (ст. 430 ГК РК, ст. 503 ГК РФ). В случае устранения недостатков собственными силами покупатель не может требовать последующего возмещения понесенных расходов.

- соразмерного уменьшения покупной цены.

Сроки общий и гарантийный  – исчисляются со дня розничной  продажи, установленного датой на штампе паспорта товара, на товарном или кассовом чеке. В соответствии с Правилами обмена промышленных товаров, купленных в розничной торговой сети, Законом «О защите прав потребителей», если на товары не установлены гарантийные сроки, то обмен производится в течение 14 дней, а при скрытых недостатках – в течение 6 месяцев со дня приобретения товара. Наличие скрытых недостатков подтверждается лабораторным анализом или заключением учреждений Торгово-промышленной палаты РК [4]. По сезонным товарам эти сроки исчисляются с момента наступления соответствующего сезона.

Товары с гарантийным  сроком в основном могут быть обменяны без предварительного производства ремонта, если покупатель обратился  к продавцу в течение 30 дней с  момента покупки и факт недостатков  вещи удостоверен справкой из мастерской гарантийного ремонта. А по истечение 30 дней покупатель может обменять товар только после предварительного производства гарантийного ремонта. Продолжительность ремонта 7-14 дней. Закон «О защите прав потребителей» (п. 6 ст. 14) предусматривает обязанность гарантийной мастерской на время нахождения в ремонте технически сложной вещи выдавать покупателю безвозмездно на срок ремонта в пользование такую же вещь с доставкой на место, а также доставку крупногабаритных вещей в магазин или мастерскую за счет последних. В законодательстве введена новелла о праве покупателя требовать от продавца или мастерской уплаты неустойки за несвоевременное исполнение указанных обязанностей – в размере 1% стоимости товара за каждый день просрочки [4]. Закон «О защите прав потребителей» устанавливает ответственность продавца или изготовителя не только за передачу товара ненадлежащего качества, но и за причинение покупателю вреда товаром, опасным для жизни или здоровья, а  также возмещение морального вреда.

 

 

1.3.2 Особенности договора продажи товара в кредит

Этот вид розничной  продажи применяется в основном к товарам длительного пользования  и, в основном, розничными торговыми  предприятиями. В настоящее время  в связи с непрерывно растущей инфляцией этот вид купли-продажи стал редко применяться. Правила продажи в кредит установлены Инструкцией о порядке продажи товаров в кредит, утвержденной Постановлением Правительства РК от 24.09.1992 года. Право собственности на товары, продаваемые в кредит, возникает у покупателя в соответствии с правилами ст. 238 ГК РК, то есть с момента передачи вещи, а если вещь подлежит регистрации, то с момента регистрации. Покупателями товара в кредит могут быть лица, постоянно проживающие в месте расположения магазина, имеющие постоянный доход. Устанавливается размер обязательного первичного взноса, срок кредита и суммы ежемесячных взносов. Покупатель может оплатить стоимость товара досрочно, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке. Расчеты за проданные в кредит товары производится по ценам, действующим на момент продажи. Торговые предприятия за продажу в кредит взимают с покупателя сбор в размере нескольких процентов от цены товара. Покупатель в случае нарушения обязанностей по своевременной оплате обязан уплатить пеню. Сумма задолженности и пеня могут быть взысканы в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариальной конторы. В Российской Федерации оплата товаров, проданных в кредит, регулируется также ст. ст. 488 и 489 ГК [2].

 

1.3.3 Договор купли-продажи методом самообслуживания

Купля-продажа методом  самообслуживания регулируется Основными  правилами работы магазина, утвержденными  Приказом бывшего Министерства торговли СССР от 18.05.1973 года. Офертой, т.е. предложением заключить договор является выставление товаров на витринах, стеллажах, полках с указанием наименования, качества, количества и цены товара. Товары при этом должны отбираться в инвентарную тару магазина. Покупатель, отобрав товар, может в любое время до оплаты вернуть его, т.е. отказаться от покупки. Право собственности на отобранный товар возникает у покупателя с момента оплаты. Разновидностью этого вида купли-продажи является продажа с использованием автоматов.

 

 

1.3.4 Договор купли-продажи на аукционах

В соответствии с ст. 916 ГК РК к продаже на аукционах общие правила о купле-продаже применяются, если иное не предусмотрено законодательством об этом виде продажи и заключенными договорами и не вытекает из существа сделки. В Казахстане данный вид торговли получил правовой регулирование в основном в связи с происходящими процессами приватизации, для чего 1 августа 1991 года было утверждено Положение об организации аукционов по приобретению объектов государственной собственности. Суть аукционной торговли состоит в том, что цена предмета устанавливается участниками аукциона (покупателями) путем постепенного увеличения покупной цены. Покупателем становится лицо, предложившее наивысшую цену. При применении так называемого голландского метода цена товара устанавливается путем уменьшения первоначальной цены.

Правилами купли-продажи  НА БИРЖАХ определялись прежде нормами  Указа Президента РК, имеющего силу закона «О товарных биржах и биржевой торговли» от 20.02.1992 года, а также аналогичным Указом Президента РК «О ценных бумагах и фондовой бирже» от 21 апреля 1995 года. Однако последний из Указов был признан утратившим силу 5 марта 1997 года и вместо него в настоящее время действуют Законы РК «О рынке ценных бумаг» и «О регистрации сделок с ценными бумагами» от 5 марта 1997 года [7,8].

 

1.3.5 Договор купли-продажи недвижимости

Купля-продажа недвижимости в прежнем законодательстве регулировалась как купля продажа строений и  стройматериалов и в отношении  продажи жилых домов существовали ограничения. Так, нельзя было продавать  дом чаще одного раза в течение 3 лет (ч. 1 ст. 227 ГК Каз ССР), нельзя было иметь в собственности одновременно два дома (ч.2 ст. 227). Новый Гражданский Кодекс устранил эти ограничения. Более того, с введением приватизации государственного и ведомственного жилья в настоящее время основная масса бывших государственных и ведомственных квартир принадлежит гражданам на праве собственности и количество принадлежащих лицу строений, в том числе жилых, законом не ограничивается. В российском Гражданском Кодексе в этом виде купли-продажи в качестве самостоятельного объекта выделены предприятия как имущественные комплексы, аналогичные нормы введены в ГК РК. Кроме того, круг объектов расширен в связи с возможностью приобретения в частную собственность земельных участков. В отношении формы договора купли-продажи недвижимости действует уже упоминавшееся нами правило о том, что эти договоры подлежат нотариальному удостоверению в предусмотренных законом случаях. Например, купля-продажа жилья должна быть обязательно нотариально удостоверена (для города или рабочего поселка). В сельской местности договор должен быть совершен в письменном виде и зарегистрирован в местной администрации. В соответствии с Указом Президента, имеющим силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 года, договоры купли-продажи недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации. Если быть точнее, то регистрируются права лиц, а не сам договор, например, право собственности. Несоблюдение указанных выше правил влечет недействительность договора. Однако, ст. 154 ГК РК позволяет в отдельных случаях признать действительным договор купли-продажи жилья без соблюдения нотариальной формы, но с правильным содержанием, если договор исполнен хотя бы частично (например, одной из сторон) и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Тогда по заявлению заинтересованной стороны суд может вынести решение о признании договора действительным т дальнейшее нотариальное удостоверение при этом не требуется.

Купля-продажа недвижимости тесно связана с вопросами купли-продажи земельного участка, на котором расположена недвижимость, и вещное право покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости от условий договора. По правилам главной вещи и принадлежности при переходе права собственности на строение к покупателю автоматически переходит и право владения и пользования земельным участком, а право собственности на земельный участок – по соглашению сторон. Это правило распространяется и на недостроенные объекты.

При продаже дома, квартиры, обремененных ссудой или залогом, необходимо согласие покупателя на погашение ссуды, которая  выдавалась под залог дома, квартиры. Если продается строение, принадлежащее  одному лицу, то достаточно его волеизъявления для заключения договора. А при продаже недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, требуется согласие всех совершеннолетних участников такой собственности, а в отношении несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства.

 

1.3.6 Договор купли-продажи транспортных средств

Действовавшие ранее  правила о продаже автомашин  противоречили новому гражданскому законодательству, особенно требование продажи только через комиссионные магазины автотранспортных средств, принадлежащих гражданам (Правила комиссионной торговли легковыми автомобилями и мотоциклами с колясками, утвержденными Советом Министров СССР 19.08.1982 года). А новые автотранспортные средства продавались только в магазинах государственной торговой сети. С развитием рыночных отношений в качестве продавцов стали выступать граждане и негосударственный юридические лица, однако, прежний порядок оформления договора купли-продажи автотранспортных средств и обязательная уплата государству комиссионного вознаграждения сохранялись. В 1989 году государственным предприятиям тоже было разрешено продавать транспортные средства, принадлежавшие им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в собственность граждан или других юридических лиц.

Но с 1993 года эти операции для государственных предприятий  стали ограничиваться и могут  быть произведены только с согласия собственника имущества. Покупателем могут быть любые юридические и физические лица, однако, для последних, требуется достижение возраста 18 лет. Форма договора простая письменная, с обязательной регистрацией транспортного средства в органах государственной автомобильной инспекции.

 

1.3.7 Договор купли продажи валюты

Купля-продажа валюты регулируется Указом Президента РК, имеющим  силу закона «О банках и банковской деятельности» от 31 августа 1995 года и Правилами проведения валютных операций в РК от 24 ноября 1994 года с  изменениями и дополнениями[10]. Купля-продажа валюты может осуществляться только уполномоченными на то банками или обменными пунктами, имеющими специальную лицензию. Осуществление любых валютных операций, минуя уполномоченные банки и обменные пункты, запрещается. Для совершения валютных операций, кроме обменных, юридические и физические лица открывают  валютные счета в одном из уполномоченных банков. Валютные средства должны иметь легальное происхождение. При двусторонних сделках купли-продажи валюты через уполномоченные банки и обменные пункты покупатели и продавцы вправе самостоятельно определять обменный курс. Граждане могут выступать только в качестве покупателей иностранной валюты. Однако, на практике, это правило не соблюдается, хотя за его нарушение предусмотрена как административная, так и уголовная ответственность.