Договор мены

Цена договора мены – это стоимость каждого из встречных предоставлений. По общему правилу, обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК).

Указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен. Поэтому, определив предмет договора (наименование и количество обмениваемых товаров), стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении). 

В пункте 2 статьи 568 ГК конкретизированы обязанности сторон нетипичного  договора мены, то есть договора, в соответствии с которым обмениваемые товары признаются неравноценными. Если диспозитивное правило пункта 1 статьи 568 ГК, согласно которому расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров осуществляются в каждом случае стороной, несущей соответствующие обязанности, применяется в отношении любого договора мены, то в случае нетипичного договора мены сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не установлен договором (п. 2 ст. 568 ГК).

По существу, нетипичный (неравноценный) договор мены представляет собой смешанный договор, в котором  есть признаки как мены, так и  купли-продажи. В принципе его можно  квалифицировать не только как договор мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены. В пункте 2 статьи 568 ГК законодатель вносит определенность в этот вопрос и делает выбор в пользу договора мены. Это еще раз подчеркивает, что основной правовой целью обоих договоров является передача имущества в собственность.

Недвижимость как  объект договора мены:

Владельцы недвижимости могут заключить между собой  договор мены, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Недвижимость выступает  одним из наиболее распространенных объектов договора мены (закон не содержит запрета обменивать движимые вещи на недвижимые). Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования, как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Процесс передачи права собственности на недвижимость достаточно сложен, ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги, что в целом снижает уровень ее ликвидности как товара.

В настоящее время  понятие недвижимости приводится в  статье 130 ГК РФ. В частности, к ней  относятся земельные участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Обмениваемое имущество  должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка. При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений указываются также их местонахождение (адрес), наименование, назначение, площадь и другие параметры.

Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, то есть обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае мены воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Обмениваемое недвижимое имущество может быть как равноценным  по стоимости, так и нет. В последнем  случае в договор может быть включено условие о денежной доплате той  стороне, имущество которой стоит  дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов.  В таких случаях к договору о мене не применяются общие правила о цене, позволяющие при отсутствии прямых указаний взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК).

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не допускается такая разновидность  письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д. Закон  устанавливает, что несоблюдение такой формы ведет к недействительности договора (ст. 550 ГК). С момента заключения договора с соблюдением установленной формы у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Следует отметить, что  действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно). Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).

Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии со статьей 131 ГК РФ учреждениями юстиции, которые должны располагаться на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. 

 Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение, вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. 

 

1.4.Сроки передачи  товара по договору мены

 

Общим правилом договора мены является то, что стороны должны одновременно передавать друг другу обмениваемые товары. Однако обмен товарами совсем не обязательно  должен быть одномоментным  и осуществляться «из рук в руки», и практика показывает, что чаще всего происходит наоборот.

Если по условиям конкретного договора одна из сторон обязана  передать товар ранее, чем другая предоставит обмениваемый товар, то в таком случае к исполнению обязанностей по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила  о встречном исполнении обязательств (ст. ст. 569, 328).

В случае если она не исполнит обязанность передать товар, другая сторона (т. е. та, которая уже передала товар) вправе отказаться от исполнения договора мены (т. е. по существу расторгнуть договор в одностороннем порядке) и потребовать возмещения убытков. В свою очередь сторона, которая в силу договора мены должна получить товар контрагента ранее передачи своего, имеет возможность приостановить передачу товара, либо вовсе отказаться от исполнения договора, если контрагент не передал ей товар. Аналогичные права стороны приобретают и в случае если налицо обстоятельства с очевидностью свидетельствующие, что контрагент не передаст ей товар, в предусмотренные договором мены сроки (либо совсем не передаст). О том являются ли такие обстоятельства очевидными или нет, можно судить только исходя из анализа конкретной ситуации. Например, сторона, выполняющая обязательства узнала достоверно, что подлежащий передаче товар был контрагентом продан.

 

1.5. Переход права собственности по договору мены

 

Новым для нашего законодательства является правило установленное  в ГК РФ 1996 года о переходе права  собственности (по ГК РСФСР 1964 года право  собственности на обмениваемый товар  переходило в момент его передачи; последствия легко предположить).

Общие правила перехода права собственности на обмениваемые товары установлены в ст. 570 ГК РФ. Переход происходит, после того как  сторона передала товар контрагенту, а последний его принял, после  чего сторона, передавшая товар, получила товар от контрагента, и в свою очередь приняла его. Таким образом, возникновение права собственности предполагается одновременным для каждой из сторон договора (если иное прямо не предусмотрено законом или договором). Такое положение призвано предотвратить ситуацию, в которой сторона первой получившей товар приобретает на него право собственности, не выполнив встречных обязательств по передаче контрагенту другого товара. 

Особенностью в отношениях мены обладает так же правило об эвикции – ответственности продавца за истребование вещи у покупателя третьим лицом. Согласно общей норме п. 1 ст. 462 ГК РФ продавец в этом случае возмещает покупателю понесенные им убытки. Для отношений регулируемых главой 31 ГК это означало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в обмен вещи контрагента. Поэтому ст. 571 ГК РФ предоставляет право стороне договора мены, у которой третьим лицом изъят товар, потребовать от своего контрагента не только возмещения  соответствующего убытка (под убытками в данном случае понимается как реальный ущерб, например, понесенные исправной стороной расходы по доставке, хранению, погрузке и т.д., так и упущенная выгода),  но и возвращения полученного в обмен товара (имеется в виду возврат в натуре).

Однако, в случае если сторона, передающая товар обремененный правами третьих лиц  (например, залога, вещных прав и т. д.), предупредила своего контрагента о правах третьих  лиц, а последний, тем не менее, согласился принять товар, нет оснований  применения правила об эвикции.

При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает  у стороны договора с момента  государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.

 

1.6. Риск случайной  гибели или повреждения товаров

 

Этот вопрос, который гл. 31 ГК РФ специально не урегулирован, хотя представляется достаточно сложным.

Ст. 211 связывает несение риска  случайной гибели вещи с наличием права собственности на эту вещь, если иное не предусмотрено законом  или договором.

Передавая вещь по договору мены (особенно если имеется разрыв во времени между вручением обмениваемых товаров) сторона лишается владения вещью (передав ее другой стороне) и возможность влиять на ее сохранность, но сохраняет при этом право собственности (которое не переходит к приобретателю в силу общего правила ст. 570 ГК РФ). В данной ситуации вполне логично применять норму ст. 459 ГК РФ, которая приурочивает переход риска к моменту исполнения обязанности по передаче товара. В известном смысле это должно стимулировать его к скорейшей (встречной) передаче товара.

2. Бартерная  сделка как разновидность договора  мены

 

2.1.Бартер

 

В словаре-справочнике  по праву международной торговли бартерная сделка определяется как  «договор между хозяйствующими субъектами о натуральном обмене, торговле по схеме «товар за товар», безвалютный, но оцененный и сбалансированный обмен товарами, оформляемый единым договором (контрактом).

Понятие «бартер» используется в различных значениях. В широком  смысле бартером называют любые встречныё  сделки и межправительственные соглашения о взаимной торговле определенными товарами между конкретными партнерами, в случаях, когда исключаются или сокращаются трансграничные переводы валютных средств или же взаимные поставки товаров регулируются одним контрактом. В Правовом руководстве термин «бартер» используется в строго юридическом смысле для обозначения контрактов, предусматривающих двусторонний обмен оговоренными товарами, при котором поставка товаров в одном направлении заменяет полностью или частично денежный платеж за поставку товаров в обратном направлении. При разнице в стоимости поставок товаров в двух направлениях она может быть оплачена либо деньгами, либо другими экономическими ценностями. В силу этого отсутствует и обязательное требование эквивалентности передаваемых товаров. Предметом бартерной сделки в соответствии с Правовым руководством могут быть различные виды товаров (например, готовые изделия или сырье), услуги, передача технологии, инвестиции или в ряде случаев сочетание этих элементов. Таким образом, термин «товар» используется в широком смысле, отличном от принятого в российском законодательстве узкого понятия товара как вещи или совокупности вещей (п.1 ст. 454 ГК РФ).

В действующем законодательстве и особенно в деловом обороте  зачастую употребляется термин «бартер» в случаях, когда речь идет об обмене какими-либо имущественными благами. Означает ли это, что бартер (бартерная сделка) является синонимом мены в смысле главы 31 ГК? Анализ законодательства показывает, что эти понятия не всегда тождественны.

Так, в пункте 2 статьи 154 части второй Налогового кодекса  РФ (НК) упоминается о реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям. О товарообменных (бартерных) операциях говорится  и в пункте 2 статьи 40 части первой НК. Нетрудно увидеть, что в НК под бартером понимается сделка по обмену товарами, что внешне совпадает с меной, однако под товаром в НК понимается не только имущество, но также работы и услуги, которые не могут являться предметом договора жены в смысле статьи 567ГК.

Следует упомянуть также  Указ Президента РФ от 18 августа 1996 года  № 1209 «О государственном регулировании  внешнеторговых бартерных сделок».

В пункте 2 Указа содержится предписание совершать бартерные  сделки в простой письменной путем  заключения двустороннего договора мены, который должен, в частности, оформляться в виде документа (за исключением бартерных сделок, заключаемых в счет выполнения международных соглашений), содержать указание на номенклатуру, количество, качество, цену товара, сроки и условия экспорта, импорта товаров; перечень работ, услуг, результатов интеллектуальной деятельности, их стоимость, сроки выполнения работ.  

Таким образом, из пункта 2 Указа следует, что бартерная  сделка должна представлять собой договор  мены. Между тем какого-либо специального определения договора мены Указ не содержит, следовательно, упоминаемый в Указе договор мены  должен пониматься в соответствии с нормами ГК хотя бы потому, что в ином случае Указ оказался неисполнимым  ввиду неопределенности понятия бартерной сделки.

2.2. Правовое  регулирование бартерных сделок

 

В законодательстве СССР, а также в российском законодательстве до начала 90-х понятие «бартерная сделка» не использовалось. ГК РСФСР 1964 г. регулировал только договор  мены. Положения о мене содержались в главе 22 ГК РСФСР. Согласно ст. 255 данного Кодекса мена являлась самостоятельным видом договоров, суть которого состоит в обмене одного имущества на другое. При этом каждый из участников договора признавался одновременно продавцом и покупателем. В отличие от ныне действующего ГК РФ, прежний Кодекс не предусматривал возможность оплаты разницы в случае передачи неравноценных товаров, поэтому при включении в договор условия о возмещении разницы в ценах передаваемых товаров договор считался смешанным, содержащим признаки мены и купли-продажи.